城开地产太原街项目提案
名汇铜锣湾广场策略提案
•氛围营销：来厦门三件事
•【节奏大于内容】
•区域营销：追溯厦门商业之根 •概念营销：厦门之窗
•项目营销: street mall
•产品营销：APM24小时购物休闲
•【推广的节奏】
•06年
•氛围营销 •区域营销
•区域营销 •概念营销
•概念营销 •项目营销
3月26日
4月5日 •清明
Leabharlann Baidu
5月1日
5月15日
•现场包装的调整 •销售工具的调整 •产品说明会 •与政府的沟通 •确定开盘活动方案
•中山路“城市艺术”节 •——国际涂鸦节 •——厦门之窗主题雕塑节 •——中山路视觉识别设计国际招标
•中山路“旅游购物”节（封街狂欢）； •舆论：STREET MALL类型商业
０７年３
•案名：名汇铜锣湾广场 •产品定位：STREET MALL 中山路商业旗舰 •SLOGAN：厦门就是不一样 •视觉符号：WOW •视觉符号处理原则 •主视觉传递要素/符号贯穿始终/具备强烈记忆性/时尚品牌个性代言
名汇铜锣湾广场策略提 案
2024年2月8日星期四
•【商业项目推广的两个目的】
•建立项目的影响力 •建立项目识别性
•【市场】
•一：厦门，正在完成了一个从海岛到海湾城市的转变过程，城市裂变带来 • 机会的同时，对老商圈也形成了巨大冲击； •二：房地产也从单一性走向多元化； •三：商业项目更是风起云涌，巨型的MALL、新兴的商圈对中山路形成分 • 流，加速中山路凹陷； •四：与项目同区域的中南商业广场、香港时代广场更是虎视耽耽；
集中供地后,城市更新前融就该这么做!
06
总结与展望
对城市更新前融项目的总结
城市更新前融项目具有其独特的运作 模式和风险因素。在介入时点方面， 不同城市和地区有不同的要求。例如 ，深圳的前融介入时点有列入更新计 划、专规审批通过、实施主体确立等 节点。
东莞和广州的前融介入时点则主要考 虑前期服务商与单一主体挂牌招商阶 段的中标方提供前融资金，以及三资 平台招标合作企业时介入等。对于这 些项目，综合判断交易对手的征信、 资产、经验等是非常重要的。项目方 的综合实力，特别是资产变现能力和 现金流状况，是评估风险的重要因素 。
在风控措施方面，股权质押、资产抵 押、实控人担保等是常见的手段。然 而，对于中小开发商来说，他们对抵 押物和担保方的接受度可能不高。因 此，对于这类项目，需要更加严格的 风控措施。还款来源主要依赖后端贷 款置换，这对主体有一定的要求。银 行更新贷贷款置换需要考虑拆迁签约 完成比例，大银行的要求较高，而股 份行和城商行可能提前放款。
02
城市更新项目前融需求
前融需求的主要类型
启动资金需求
城市更新项目通常需要大量的启 动资金来进行前期准备工作，如 拆迁、安置、设计等。此类需求
主要来自于开发商或政府。
杠杆资金需求
由于城市更新项目的投资回报周 期较长，开发商需要通过抵押或 担保等方式获取银行贷款，以增 加项目的财务杠杆。此类需求主
对未来工作的展望和规划
沈阳五洲商业广场策划报告(凌峻)
五洲商业广场营销策划
方案
凌峻房地产策划推广机构
二零零三年十二月
目录
策略篇
－、前言
二、项目检视
1、市场深度分析
2、目标群体分析
3、项目定位
●产品定位
●市场定位
●形象定位
三、核心思考
1、租金与售价
2、业态变与不变
3、销售与招商
4、永续经营之道
5、操盘时机掌握
四、策划目标
1、销售目标
2、招商目标
3、发展目标
五、营销策划基本原则
六、项目“永续经营工程”
计划篇
一、销售方案
1、销售阶段划分及预测
2、项目整体价格策略
3、付款方式
4、各类促销及优惠措施
二、招商方案
1、项目整体招商原则
2、招商范围及品牌控制
三、销售管理
1、销售组织机构及成本
●组织机构
●激励机制
2、销售文书准备
四、广告策略
1、广告整体策略
2、广告语
3、各阶段推出计划
4、费用预算及分配
5、媒介安排
6、开盘前广告进程
7、广告效果评估
策略篇
前言
沈阳的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿整个项目的工作过程。力求紧密结合五洲商业广场销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化。
项目检视
（一）项目深度分析
整体市场状况
沈阳商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。
1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。
沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商场，盘锦兴隆大家庭、沃尔马、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。
(高纬国际)沈阳太原街商业项目市场和定位地块分析.ppt
2.1地理位置
本项目隶属于和平区，位于城市的中部区域，便于 到达和辐射城市的其他区域；
图2.1：项目位置图
项目处于太原街市级商圈内，可以分享成熟商圈所 带来的巨大人流；
座落于太原南街，中华路以南，距离中华路约100 米；
西面临太原南街步行街，南面临民主广场和南二马 路，东面临天津南街，北面临咸阳路。
在南二马路和北二马路分别有金碧辉煌、钱柜等中高档KTV场所，在南五马路有西北莜面村、 如一坊豆捞、太 阳城、渝信府、原香斋烤鸭店等，南一马路有周记广东海鲜酒楼，南三马路有梅隆镇餐馆；项目所在区域具有 浓厚的餐饮、娱乐氛围。
项目西南侧为赛隆广场（商贸国际底商）、五金机电城以及规划建设温州城等小商品市场，档次较低，人流混 杂，对本项目打造高档次的商业有所冲击；
国商际贸
辉金煌碧
中华路 联 营
新世界1店
New world Hotel
商贸国际
已开业商业 未开业商业
新世界一店
正大广场 金碧辉煌
2.0地块分析
现有商业项目主要集中在中华路两侧和太原北街，目前这两个地段的商业气氛较浓厚；相对而言，本项目所在 的太原南街，除临近中华路段，基本为空地，商业氛围尚未形成；
太原街商圈内的支路网较多，但有较多的路网被隔断成断头路。目前太原街为步行街，胜利大街、中华路上 有沈阳站，二者有如城市道路交通的2个“端点”，使得整个太原街区域内的纵向和横向连接被中断，道路不 能相贯通，交通问题随之而来。
恒大城房地产项目一期开盘蓄客方安策划方案
根据本案产品特性以及区域竞争格局, 并结合项目现状,沈阳恒(大)城竞争定位如下：
追随者
竞争者
超越者
以目前的竞争格局,本项目最有利的定位就是紧随万科脚步.
建议： 以精装+毛坯销售入市. 把精装房作为项目高端形象标杆, 毛坯房为主力出货产品,使恒(大)城迅速成功亮相.
核心卖点： 潜力地段,便捷交通,集中商业配套、 精致户型与装修,特色景观规划.
SWOT分析结论
售楼部
样板房
样板 园林
预计 6月下旬开放
预计 7月中旬开放
预计 6月下旬呈现
目前现场正处于赶工阶段,样板房可能要到项目开盘时才能开放, 这可能使前期蓄水客户下定时有所顾虑,并降低蓄水数量. 另外,通过对恒(大)绿洲购买精装房客户的分析: 购买精装房的客户尤其注重样板房的装修质量和屋内细节设计.
绿地老街坊
未开盘
也没有相应的宣传
保利上林湾 新组团浅水印象
3月20日开始蓄水至今二个半月
报纸宣传和网络宣传
4月21日之前购新组团者额外获20元/平优惠；认购即享折后98折心动优惠
（四）区域竞品7月即将上市情况
银亿万万城
绿地老街
恒泰骏景
二期（3500套）分批推出 预计每平米4100元
联排（120~160平米） 预计每平米5800元
太原市昌盛西街项目提案(定稿版)
加州小镇分析 优势：项目打桩完毕，大产权，地处昌盛街中段，交通便利，周边配套较为 成熟。 不足：项目体量较小，无园林，采用现代风格，未能与周边项目形成差异化 竞争
滨河壹号
项目位置：康宁西街与汾东公路交叉口 均价：4700元/平方米 户型面积：60-154平米 建筑类型：32层高层 建筑面积：77741平方米 占地面积：18667平方米 付款方式：分期付款,一次性付款 容积率：4.16 绿化率：46% 占地10亩，共有两栋32层的楼组成，总 建筑面积共约7万平米。 均价：4700元/平方米
浦东经典家园分析： 优势：小店区独有的英式风格建筑，通过折线檐角和老虎窗打造区域独树一 帜的建筑造型，色调多采用红、黄暖色调来与周边项目形成差异化对比。 不足：户型配比中拥有大量小户型住宅，且存在大量进深16米左右的狭长户 型。楼间距较窄，光线效果较差，绿化率低，
浦东领秀
项目位置：康宁街与汾东路交汇处向南300 米 占地面积：25000平米， 建筑面积：85000平米。 4栋17层。 容积率：3.4 绿化率：30% 浦东领秀新盘开售，主推85-247平米户型。 每平米起价4650元、均价4800元。支持一次 性、分期付款。 工程进度：已经封顶。 浦东领秀分析 优势：项目户型较为方正，户型配比以 85——120 为主，与周边项目形成差异化竞争， 项目主体已封顶，准现房销售，交通优势明显。 不足：楼盘采用现代风格，与周边众多项 目类似，同质化严重，缺少文化概念包装。小 产权项目。
一楼说辞
区域沙盘介绍：
1.整体概况：方位、基本信息、规划
统一话术：
您现在看到的就是我们项目的区域沙盘，方位是上北下南、左西右东，这就是我们项目的位臵，隔着黄河大街就是北陵公园，这里是售楼处（此处给客户指示）。项目原址为沈阳航空工业学院，总体规划用地面积26万㎡，是2010年沈阳市公开拍卖地块中土地面积最大、成交总价最高的“双地王”，中粮集团斥巨资给各界精英打造舒适宜居高端生活区。
2.皇姑区原始地位价值
1)高端政务区：6个省级单位，1个宾馆
2)高端商务区：政府政策、酒店、超市、项目自身综合体
3)高端文化区：文化积淀、名家名校多
4)高端居住区：配套齐全、优秀人才居住区
统一话术：
皇姑区在整个沈阳占据着不可替代的地位，是沈阳市乃至整个东北地区首屈一指的高端政务区、高端商务区、高端文化区、高端居住区
首先为您介绍高端政务区，项目周边坐落着省政府、省政协、省人大及省国土厅、省公安厅、省国资委等党政机关单位，除此之外，项目对面还有着沈阳国宾馆之称的辽宁省友谊宾馆，许多国家领导人都曾下榻于此。
政府周边，商业必定发展迅速，沿着黄河北大街，坐落着乐购、辽宁大厦及皇冠假日酒店等，形成了环北陵区域集高端办公、商务、休闲于一体的商业综合体，而我们项目本身打造的中粮广场，由6栋央企定制写字楼，2栋高端商务公寓及综合商业街区组成，与周边商业共同打造皇姑区乃至沈阳高端商务中心。
（最近的政策是中粮广场商业价值更有利的证据）皇姑区第十七届人民代表大会第二次会议上提出“实现新跨越，建设新皇姑”，代区长李鹏宇在政府工作报告中表示，立足省级行政中心区、文化大区的优势，以建设幸福宜居新皇姑为目标。要继续做大三台子综合商业区，将三台子打造成继中街、太原街、西塔等商业区之后的又一个大型综合商业区，并提出了“三北发展战略”
太原城市解读及房地产市场发展概述
别墅“为代表的太原房地产市场第一批商品房项目进入市场，后成烂尾楼。
2、1997年，榆次市出现了最早的商业地产项目”华钜家居广场“； 3、1994年开始，佳地花园、漪汾苑、永乐苑的兴建，标志着第一批太原富人区出现。 4、代表公司：中博地产、华宇、云长地产； 代表人物：李京陆、赵华山、闫琦。
4、代表公司：太原万科、茂业置地、首开；
代表项目：万科紫台、朗润园、首开国风上观。
万科产品发布会
万科紫台
晋中朗润园
太原房地产市场板块现状及发展概述
感谢您的聆听 THANKS
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太原城市解读及房地产市场发展概述
PART ONE
太原城市解读
一水、百里、千年
汾河
Fen River
太行山 太原老城 Old taiyuan city Taihang mountai n
吕梁山 Lvliang mountai n
晋阳湖 Jinyan百度文库 Lake
太原城东西面山，汾河穿越整个太原，水网格局清晰，地势跌宕起伏，太原市的发展势必基于其独特的地理位置。 The topographical situation of Taiyuan highlights a natural structure of mountains, valleys and rivers. It is by working with this natural strain that the city must developed itself.
2013年太原城中村改造大猜想
太原城中村改造大猜想
——克而瑞太原机构牛佩华7月9日，迎泽宾馆晋泽轩，太原市长耿彦波面对近50家国内知名房地产开发企业老总，诚恳推介了太原市34个城中村改造项目，以及部分棚户区改造项目，太原城中村集中改造大幕由此拉开。
此次推荐涉及40个城中村的改造内容，规划为25个片区共34个项目，总用地面积1486.57公顷，这些项目主要位于城市核心区、风景名胜区、产业集聚区，为了达到高起点、高标准规划的要求，政府将打破村与村、集体土地与国有土地的界限，进行连片规划改造。
此次城中村改造遵循“政府主导、规划引领、整村拆除、安置优先”的原则，采取片区改造、统一规划、分步实施等方式，力图做到改造一个村，带动一个片区，形成一个产业，打造一个亮点。
本轮城中村改造项目，从整体分布区域看，主要位于城市发展边缘地带，明显地看出城市建设已经到达这些位置。从区域来看，主要集中在东山沿线、万柏林北部、晋阳湖周边和小店区中部。
东山片区由于地形坡度大，开发起来土方工程量大，以及铁路线的阻隔因素，一直
以来是以发展各类产业园区为主要发展方向，主要有民营经济园区、服装城专业市场、松庄物流园区等，但随着市区内可利用土地越来越少，东山片区也逐渐受到开发企业的关注，特别是在东峰新区和枣园新区规划的带动下，东山片区开始打造高端居住区概念，众多别墅项目落户长风东街区域。整个东山片区逐渐形成北农业、中服务业、南居住的功能格局。
万柏林区长期以来被本地人称为“河西”，主要是由于地处汾河以西而得名。万柏林区聚集了大量国有大中型企业，是太原市二产的主要聚集地，周边也逐渐形成了以企业为核心，职工居住区和城中村混杂的多个片区。同时受汾河阻隔影响，市区与万柏林区来往仅凭四座桥梁连接，在现在商务交往日益频繁的趋势下，万柏林区的发展受到了极大的阻碍。近年来，万柏林区开始大力开拓西山区域的自然观光休闲旅游资源，同时利用长风商务区建设这个良好契机，大力发展商务及品质化住宅，极大地改善了该片区的环境。
沈阳商业分析
沈阳商圈分析
一、中街商圈：
【已有商场】：大悦城、新玛特、0101、商业城、大家庭
【将要开的商场】：天润、龙之梦、丰瑞.威士顿、新世界、盾安百货、恒隆、大发、久光
1、天润：
【项目地址】：津桥路与小什字街交汇处
【投资金额】：15亿元人民币
【公司介绍】：沈阳神州天润置业有限公司
津桥路5号地块规划建设为天润广场项目，津桥路与小什字街交汇处，沈阳神州天润置业有限公司开发。该项目为一座集大型购物中心、商务办公和高档住宅为一体的商住结合的综合性大厦，总建筑面积约33万平方米，投资总额为15亿元人民币，5栋住宅、1栋办公、1栋公寓，购物中心13万平，地上5层，地下1层，新消息香港成龙国际影城将入驻。
2、丰瑞·威士顿广场：
【项目地址】：津桥路与小什字街交汇处
【投资金额】：八亿元人民币
【项目情况】：
丰瑞·威士顿广场座落在沈阳市大东区津桥路3号，总占地面积8041平方米，建筑面积73813多平方米,容积率7.7，建筑高度90米。总投资近八亿元人民币。是一座集商场、写字间、公寓为一体的复合性商业项目。项目建筑设计为地上23层，地下2层。1--7层为国际知名的香港'新世界百货；8-23层为两栋双峰式的建筑，双楼毗邻，尽显庄重与华丽，玻璃幕墙与蒙古黑巧妙结合的外立面，迎合了现代人对时尚和前卫的追求。共528套公寓及写字间，全部采用1000元/平方米的精装修标准；设置地下车位148个。
3、新世界四店：（是丰瑞·威士顿广场的主力项目）
中街新世界总面积将达32500平方米，预计2010年将正式投入使用
4、盾安百货：
太原市发展和改革委员会关于核准太原富力城房地产开发有限公司建设富力城住宅小区项目的通知
太原市发展和改革委员会关于核准太原富力城房地产开发有限公司建设富力城住宅小区项目的通知
文章属性
•【制定机关】太原市发展和改革委员会
•【公布日期】2008.04.22
•【字号】并发改投字[2008]132号
•【施行日期】2008.04.22
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】房地产市场监管
正文
太原市发展和改革委员会关于核准太原富力城房地产开发有限公司建设富力城住宅小区项目的通知
（并发改投字［2008］132号）
太原富力城房地产开发有限公司：
为促进太原市房地产业的发展，改善城市居民的生活环境，省发改委以晋发改投资发［2008］321号文核准太原富力城房地产开发有限公司建设富力城住宅小区项目的申请报告，主要内容如下：
一、建设地址：位于太原市晋安东街3号。
二、建设规模及内容：项目总建筑面积211.2万平方米，其中：商品住宅建筑面积158.4万平方米/17603套；商业用房等配套公建建筑面积52.8万平方米。商品住房套型建筑面积在90平方米以下的面积须占到开发总面积的百分之七十以上。
三、总投资及资金来源：包括土地出让费、建安及各类费用，项目总投资
89.2亿元，资金由企业自筹解决。
四、建设工期：肆年。
接文后，请据此办理有关事宜。
附：山西省建设项目招标方案和不招标申请核准表2008-0111号（略）
二00八年四月二十二日
某小区住宅项目全案营销策划提案
划提案
2023-10-31
•项目背景及市场分析
•产品定位及差异化分析
•营销策略及推广渠道
•销售计划及预期收益
•风险控制及应对措施目
•全案营销策划总结及建议录
01
项目背景及市场分析
项目背景介绍
某小区住宅项目位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。项目总建筑面积为10万平方米，
共10栋楼，其中住宅面积为8
万平方米，商业面积为2万平方
米。
项目定位为高品质住宅小区，
注重绿化、景观和配套设施建
设。
010203
所在区域市场分析
区域内新房供应量较大，但高品质、有特
色的楼盘仍然稀缺。
所在区域房地产市场稳定，供需关系
平衡，房价水平较高。
周边竞品楼盘价格区间为每平方米
1.5万-
2.5万元，均价为每平方米
1.8万元。
目标客户群体分析
目标客户群体主要为30-50岁的城市中产阶层和家庭型购房者。客户群体特点是对品质、环境和配套
设施有较高要求，注重生活品质和舒
适度。
目标客户群体有一定购房预算，对价
格敏感度相对较低。
010203
02
产品定位及差异化分析
03价格定位
中高端价位，具有较高性价比
产品定位
01目标客群
首次购房者、改善型购房者、投资型购房者
02产品定位
高品质、舒适型、绿色环保住宅
产品差异化分析
区位优势
现代简约风格，时尚大气，符合
现代都市审美
建筑风格
景观设计
智能化系统
01
02
04
03引入智能家居系统，提升居住体
验
项目位于城市核心区域，交通便
利，配套设施完善
注重绿化景观设计，打造花园式
社区，营造宜居环境
户型及装修标准
户型设计
多样化户型设计，满足不同客户需求
装修标准
精装修交付，配备品牌家电、家具，打造高品质居住空间
2012年东瑞集团太原长风街项目发展策划报告
内圈层 核心
外圈层
“大太原经济圈” 是指以太原为中心，以晋中的榆 次区为次中心，包容周边的晋中市的多数县市区，吕 梁市、忻州市及阳泉市的少数县市区在内的经济发展 区域。
——摘自《山西省国民经济和社会发展第十一个五年 规划纲要》
价格定位 形象定位
定位体系深 化
住宅物业发 展建议
项目本体分析 设计方向研判
开发策略 物业打造建议
投资测算分 析
开发成本估算 财务效益分析
3
3
项目发展理解 ——
准确界定项目属性和明析核心问题是我们研究工作的基本前提……
4
区位 长风片区是城市近期重点建设的区域之一，城市向东发展的重要
节点，毗邻城市商业、商务核心，发展可期
长风片区是太原城市近期重点建设的区域之一，毗邻老城中心，优先承接城市“南移”发展； 长风大街是城市东西向的次发展轴，未来形成全市商务、商业核心； 本项目位处长风东街片区，是城市东西发展轴上的重要节点区域，是以居住生活为基本功能，以城市服
务业为发展支撑的城市东南部现代化门户区 。
近期重点项目分布图
进行的访谈
进行的分析
•业内人士及政府相 • 城市宏观经济、房地产大势分析 关部门人员访谈 • 区域发展、规划分析
• 区域市场环境、格局分析 • 目标客户群及购买能力、意愿的初
太原市房地产市场分析及投资建议
太原市房地产市场分析及投资建议太原作为山西省的省会城市，近年来一直致力于发展“都市圈”，2012 年又提出了“一核一圈三群”的发展布局，房地产业也在这些趋势中不断发展。
一、商办楼情况
2013 年太原市商办楼遭遇到“冷遇”，成交量大规模减少，商办空置率不断上升。主要原因是2010 年前后商办楼市场火爆，而且房地产调控政策不允许对商品住宅房过多投资，所以很多开发商加入商办楼市场，供应量增加，尤其是高档商办楼供应量过大，没有考虑到中小型企业的市场需求。
近两年商办楼市场有了回暖的迹象。2017 年出台了最新都市规划，综改八区合一规划到位，产业及人口等齐步发展。新增供应量放缓，库存下降。近年太原市的金融、数字新媒体等行业对甲级写字楼的租赁需求日趋旺盛，目前，太原市金融相关企业的商办楼占比达到了30%，数字新媒体企业达到20%左右，合资公司仍然是写字楼主要需求者，占据写字楼租售的60%。
未来商办楼的供给需求都会持续增加。随着市场回暖，开发商势必将目光重新投向写字楼市场，同时吸取之前的教训更多投资中低档商办楼；升级搬迁则是商办楼租赁成交的主要需求因素，太原市对最新入市的写字楼也采取了租金优惠等政策。未来太原产业结构进一步优化，城市化不断提高，更多高端服务和创新企业也会不断进驻，整体看来商办楼市场前景较稳定，同时因为大部分公司和企业趋于小型化，更倾向于中低档写字楼，这个水平的写字楼需求将最为旺盛。
二、住宅房情况
住宅房具有位置固定的特征，它的销售也具有区域性，所以住宅商品房的需求与所在区域人口数量有不可分割的关系。2016 年作为“十三五”规划的开局之年，太原市全面实施人口发展规划，大力推行“二孩”生育政策，全市人口总量稳步增长，同时太原市经济的发展和城市化的推进也吸引了大量外来人口的流入，引发了对住宅房的需求；另外，新建住宅房一般水电、电梯等设备齐全更加完善，更符合人们生活质量的需要，经济条件比较好的家庭住宅房换新率会比较高，而旧房屋可以租赁或者出售给条件较差的家庭或者外来人口，所以未来太原市的住宅市场新房和二手房的需求都会呈现比较稳定的增长趋势。
(房地产管理)万达广场_商业地产案例
北京CBD万达广场
项目位于北京市中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，总建筑面积50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场
项目位于北京市石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
上海五角场万达广场
项目位于上海市五角场市级商业副中心，总建筑面积40万平方米，其中商业面
积26万平方米。
上海周浦万达广场
项目位于上海市浦东新区周浦镇，总建筑面积32万平方米，其中商业面积24万平方米。
投资置业：/
西安民乐园万达广场
项目位于西安市中心解放路，总建筑面积29万平方米，其中商业面积15万平方米。
洛阳万达广场
项目位于洛阳市涧西区，商业面积11万平方米。
重庆南坪万达广场
项目位于重庆市南坪广场，是新的城市商业副中心，总建筑面积78万平方米，其中商业和
五星级酒店面积20万平方米。
投资置业：/
西安李家村万达广场
项目位于西安市碑林区，总建筑面积40万平方米，其中商业中心面积15万平方米。
国家商务部部长陈德铭视察西安李家村万达广场。
大连华府万达广场
项目位于大连市奥林匹克广场北侧，总建筑面积10万平方米。
成都锦华路万达广场
项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米。
呼和浩特万达广场
项目位于呼和浩特市新华东街，总建筑面积128万平方米，其中商业和五星级酒店面积21
万平方米。
包头青山万达广场
项目位于包头市银河广场，总建筑面积65万平方米，其中商业面积17万平方米。
无锡滨湖万达广场
项目位于无锡市滨湖区，是新的城市商业中心，总建筑面积70万平方米，其中商业和五星
宁关大市场
1、前两年可返租可自营，后继公司代 租，不保底，按实际成交价返租 2、一次性付款99折
优势：1、周边客流量大； 2、价位偏低；
不足：1、主力面积稍大，定位偏低，但适合自营； 2、没有特色，存在价格抗性； 3、项目位置略偏，定位不准；
市场分析——区域市场分析
宁官大市场项目，目前区域内主要有三家市 场，分别是，宁官大市场，三隆商场，堰塞湖市场 。通过本区域的商业业态了解，在本区域，主要是 以零售，小商品为主，然而，要破解这种形态的办 法，在现有的购买力的基础上，唯有通过批发增加 购买量获得利润，烘托人气，同时吸引其他区域的 商家到这里来经营。
义乌小商品批发成为商业开发最新热点
项目背景——项目特色
纵观沈阳商业市场，五爱服装、南塔鞋城、北行韩城， 主要集中于服装等商业，虽然有一些夹杂着一些小商品批 发，但是并未形成规模效应。而小商品的商机却是有目共 睹，包罗万象，销量大，风险小。全国做小商品最出名、 也是做得最好的就是义乌小商品城。在义乌能够以低价位 买到所有生活、生产用的商品。我们的投资商看好了宁官 的发展前景，看好了义乌商品在沈阳的嫁接空间。
2 对老业主的优惠政策，疲劳轰炸， 交付订金，发放折扣金卡。
3 召开营销会议，对客户进行 “洗脑”式销售，现场发卡！
召开营销会议：
活动中心思想： 给予老业主特殊优惠政策，关于发卡等形式进行，需注意不交钱 的形式，不予以发卡，否则卡的实效性就大打折扣。通过这一手 段筛选优质客户，反馈老业主所疑虑的核心问题，针对问题进行 整合百问百答等说辞，配合日后销售策略。
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功能定位：未来发展以现代百货业和现代服务业为主导功能，以现代商务、金融、信息为辅助功能。其土地 价值决定该地区的建筑密度高，商业大厦林立，形成以高档时尚、精品星级商业建筑为特色的都市商贸中心。
Part 3 项目分析
华彩启幕 城开变城
国际化城市综合体模式，价值汇聚
应势而生：沈阳商界变迁中的先行者
在如今商业格局更迭之际，新的突破、新的格局、新的视野应运而生。 城开地产在这个时候来到沈阳，将国际化的气质与内涵带到沈阳，将城开中心 在太原街心启幕，恰逢其时地掀起综合体价值新理念的革命，成为变革创新大 势中的先行者。
将来时：远见规划堪比国际一流
城市个性化景观： 2012年，沈阳市规划局一项重点工作之一就是打造“城市个性化景观”，通过规划设计，赋予
城市重点区域个性化的景观形象，迎接即将到来的全运会。在2011年年末和平区两会曾透露， 2012年，和平区计划在太原街打造一条梦幻天街，横跨商业区上空。有关人士介绍，梦幻天街是要 在太原街规划建设架空的LED显示屏，形成沈阳独特的商业街区夜空景观。这条天街将以北二马路 为起点，与正在开发的泰元大厦连为一体，预计长度达到数百米，设计高度为10米以上。
太原街地区10条街路即将进行大修： 和平区城管局有关人士介绍，近期计划启动建设的道路有5条，分别为太原南街(民主广场-南十马路)、 南四经街(十一纬路以南)、南三马路(南京街-和平大街)、桂林街(北六马路-遂川路)、六安路(太原北 街-胜利大街)。5条街路都将重新建设路基，将对现有街路挖出2米深的大坑，然后用水泥重建路基， 最后铺设3层沥青。与此同时，太原街地区地下小管网也将实施扩建，并将一些排水、市政管线扩充 管径，确保周边楼盘排水顺利。
个城市。
城开15年，耕耘15年，精品15年
围挡
Thanks!
商业
城市综合体抢滩，商业地产格局待变
商业地产大步开拓：近年来，沈阳地区商业地产开发以年均10％以上的速度增长，商业网点开 发总量已达到1200多万平方米，商业地产占沈阳房地产建设比重超过五分之一。如华强广场、 龙之梦亚太广场、恒隆广场等多家商业项目都已被大家熟知。
多元综合体之争：在不知不觉中，沈阳人发现外出购物、休闲的场所越来越多，而源头在于大 量的商业地产项目竣工并投入使用。近一两年，像沈阳百联购物中心、中粮大悦城、太原街万 达广场等陆续开业，世茂百货也开门纳客，而且还有大批商业地产项目面世，比如亿丰时代广 场、铁西万达广场、泛华广场、沈阳天地等等。
发展导向: 太原步行街和中华路地区，重点发展高档、精品和时尚百货业，建成全国一流东北地区最具辐射 力的“购物中心”。
主要规划：从中山广场到站前广场沿中山路建设欧式风情街；沿民主路建设星光影视娱乐大街，营造“24小 时消费”环境；结合站前广场和客运枢纽改造，沿胜利大街发展以总部大厦、厂家直销中心为主要形式的现 代贸易设施;沿和平大街发展以现代金融服务为主体的商贸设施；沿南京街发展以高档公寓式酒店为主要建筑 的商务设施。
Part 4 平面表现
城开中心 邂逅繁华
配奏繁华乐章 领衔国际风尚
报纸
NO1【城市发展篇】
撬动繁华的支点，愈见未来
城之迹 续写千年繁华
笑看千年浮沉与繁华，酝酿繁华与商机。 城开中心，坐阵太原南街，国际风尚Shopping Mall， 国际流行综合业态集商务会议、购物休闲、餐饮娱乐等 于一体的一站式商务商业中心，践行世界梦想，带动城
上海城开始终致力于探索城市核心区域的运营，从单一住宅到城市综合体，从稳居上 海到全国布局，从项目开发到资本运营，见证城市变化的历程，推动城市发展的步伐。
作为核心区域运营商和城市文明推动者，上海城开引领城市新生活，积极创造低碳、 绿色、环保、可持续发展的生活方式，与国际同步，开启居住文明。
小结
城开中心，应大势而生，借力而前行， 让太原街突破往昔想象，重新焕发生机，革新购物理念。 城开地产肩负运营城市商业的使命， 奏响繁华时尚交响曲的前奏，开创新理念综合体的篇章， 与世界同步，与时尚共舞，与风华相随，与城市共赢。
演魅力秀场。
城开15年，耕耘15年，精品15年
NO3【综合体产品篇】
撬动繁华的支点，愈见未来
梦之情 共悦绚烂世界
圆梦世界之外的风景，酝酿繁华与商机。 城开中心，坐阵太原南街，国际风尚Shopping Mall， 国际流行综合业态集商务会议、购物休闲、餐饮娱乐等 于一体的一站式商务商业中心，践行世界梦想，绚烂整
过去式：繁华交错中的符号更迭
千年不变的繁华：
解放前，太原街是沈阳最繁华的商业区。1911年以后，以沈阳站为中心，相继 建成了以太原街为中心中华路、中山路、民主路、胜利大街等放射状的街路格局。 沿着这些街道，一些新的商业建筑陆续落成，构成了太原街的初步形态。“满蒙毛 织株式会社”（第一百货）、“大和屋“（今太原街新华书店）“几久屋”（后更 名为和平商场）等商厦都成了驰名东北洋味十足的大型百货商店。解放以后，太原 街的面貌有了新的发展变化，十几家大中型国营企业相继开业，太原街更加繁荣， 成为全国十大商业步行街之一，日均客流量达30万人。
小结：沈阳的商业地产将步入一个崭新的阶段，其中城市综合体将是浓墨重彩的一页。
PБайду номын сангаасrt 2 市场环境
华丽转身 商街破局
太原街历经兴衰荣败，繁盛重启
太原街：城市中心的都市商贸中心
太原街：沈阳传统的商业街，100多年历史，沈阳中心地带，是沈阳的交通枢纽与商业中心。现已成为展示 沈阳现代商业发展水平的窗口。
现在时：人流交织后的百家争鸣
日客流百万，日交易额过亿： 如今的太原街全长3950米，其中，北起中山路、南至市文化宫的近千米长地段，已经
成为沈阳市最繁华的商业街区。从19世纪初，仅有的10几家油盐杂货店铺，发展到21世 纪的今天，太原街已经拥有了数百家临街店面、十几座现代化大型商场、数个国内闻名 的大型专业市场和一条繁华似锦的商业步行街。这里的日客流量达到百万，日交易额过 亿，成为了沈阳名副其实的商业繁华一条街。
小结
未来一段时间内，太原街商圈主要道路将进行大规模拓宽改造， 区内将兴建若干大型停车场，使区域内交通有序、高效。重点 是打通外循环、改善微循环、优化配置交通设施。
每一个城市都有自己商业核心， 每一个商业核心都必然是这个都市现代文明的集中体现。 沈阳太原街作为东北地区最为繁华的商业街区， 如今正在昂首阔步迈向新世纪的辉煌。
城开中心形象表现探讨
2012-03-29
Part 1 市场背景
繁华幕后 商界洗牌
沈阳商业格局面临变革，创新求变
商圈
沈阳商圈，圈定繁华与财富动向
沈阳两个最大的商圈：沈河的中街商圈和和平的太原街商圈。 其他特色商圈：沈河的五爱市场、和平的三好街、沈河的南塔、皇姑的北行、铁西的铁 西广场、和平的西塔、五里河商圈和浑南商圈等。 小结：在沈阳只有中街和太原街是城市商圈，其他的都是区域性商圈，人流量也具有区 域性的特征。
市繁荣。 城开15年，耕耘15年，精品15年
NO2【太原街商业篇】
撬动繁华的支点，愈见未来
街之心 演绎魅力秀场
激荡浮华背后的感动，酝酿繁华与商机。 城开中心，坐阵太原南街，国际风尚Shopping Mall， 国际流行综合业态集商务会议、购物休闲、餐饮娱乐 等于一体的一站式商务商业中心，践行世界梦想，上
应景而创：太原街起势大局的焕然者
太原街，各商家逐鹿于这块黄金宝地，传承着东北商业中心地位，太原街从来就没有停止 过“和平演变”。
太原街区现状地位已然是这个城市的名片，在政府规划与实力地产开发之下，即将焕发新 的生机与契机，而城开中心，将见证太原街的繁华重现，将印证太原街全新面貌的刷新。
应运而起：与国际化同步的引领者
黄金地未必结黄金果： 或许是沈阳人习惯于以购物中心和百货商店为主体的商场模式，对于发达城市很流行的 “shoppingmall”一时还难以接受，刚刚开业部分城市综合体项目并没有出现人气沸腾 的局面，但是一个商业地产成熟需要大概3年的时间，为此，刚“出道”的商业项目非常 需要学习和积累。关于五洲商业广场和东舜百货，很多人感到惋惜，占据太原街黄金地 段却中途败落，所以结论是黄金地段未必能结出黄金果。