菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

菏泽市人民政府令第12号《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经2011年4月7日市政府第25次常务会议研究通过，现予发布。

市长：刘士合二O一一年五月九日菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法第一章总则第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本办法。

第三条市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

区人民政府负责作出本辖区内的房屋征收决定与补偿决定，征收补偿方案和决定应当报市征收部门审核，同时报市城市综合开发办公室备案。

市经济开发区范围内的征收项目由市征收部门组织实施。

第四条市住房保障和房产管理局是市人民政府的房屋征收部门，市房屋征收补偿管理办公室组织实施市规划区内市级财政投资和跨区项目的征收补偿工作；各县区住房保障和房产管理局或本级人民政府指定的部门为县区房屋征收部门。

房屋征收部门的主要职责是：（一）会同有关部门对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并在房屋征收范围内予以公布；（二）拟定征收补偿方案；（三）组织由被征收人和公众代表参加的征收补偿方案听证会；（四）代本级政府拟定房屋征收决定和补偿决定；（五）筹集、管理、使用房屋征收与补偿资金；（六）与被征收人签订征收补偿协议；（七）负责房屋征收补偿档案的管理；（八）组织公开抽签选定房地产评估机构；（九）完成法律法规规定和本级人民政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为，并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督、指导。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

发展改革、财政、国土资源、规划、城乡建设、城市管理、住房保障和房产管理、城市综合开发、物价、工商、税务等部门及街道办事处（乡镇人民政府）应当按照职责分工，相互配合，协助做好房屋征收与补偿工作。

通讯、供电、供排水、燃气、热力等管线产权单位，应积极支持配合房屋征收工作。

第七条房屋征收应当对被征收人给予公平补偿、并遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第二章征收决定第八条房屋征收实行市、县区人民政府决定制度。

市、县区人民政府作出房屋征收决定前，对符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条规定，确需征收房屋的各项建设活动，房屋征收部门应就建设活动是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划向发展改革、国土资源、规划等部门发出征询函。

发展改革、国土资源、规划等部门应在10个工作日内向房屋征收部门出具书面意见。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县区国民经济和社会发展年度计划。

第九条市、县区人民政府确定征收补偿方案前，应当履行下列程序：（一）组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日；（二）及时公布征求意见情况和根据公众意见的修改情况，期限不得少于3日；（三）旧城区改建需要征收房屋，被征收区域内超过60%的被征收人认为征收补偿方案不符合上级有关规定的，应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案；（四）房屋征收涉及被征收人1000户以上的，必须经政府常务会议讨论决定。

第十条作出房屋征收决定前，各县区人民政府、市经济开发区管委会应当组织有关部门和单位，按照有关规定进行风险评估，并作出社会稳定风险评估报告。

第十一条作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当足额存入征收部门指定的监管帐户，专户存储，专款专用。

实行现房产权调换的，可以冲减相应的监管资金；实行期房产权调换的，根据产权调换房屋的建安造价和概算的产权调换房屋面积，测算征收补偿资金。

征收补偿资金主要包括对被征收人的补偿费用、补助和奖励费用等。

第十二条房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收部门、征收实施单位、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县区人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十三条征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知有关部门，在征收范围内暂停办理下列事项：（一）房屋所有权、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、变更用途等手续。

但人民法院或仲裁机构生效的判决、裁决除外；（二）房屋新建、改建、扩建和装饰装修等手续；（三）营业执照；（四）税务登记证。

前款规定的事项，暂停期限最长不得超过1年。

第三章评估第十四条被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

评估机构与行政机关和其他机关不得存在隶属关系或者其他利益关系。

第十五条房屋征收部门应当每年向社会公布评估机构的名录，供征收当事人选择。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第十六条房地产价格评估机构由被征收人协商选定。

协商不成的，由房屋征收部门主持，邀请被征收人代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表参与，以公开抽签或摇号等方式选定评估机构，并聘请公证机构对抽签或摇号过程与结果进行现场公证。

第十七条房屋评估应当选用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以选用其它评估方法，但应当在评估报告中说明原因。

第十八条房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时通过录音、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并解答被征收人对评估报告的异议。

被征收人应当积极配合房地产价格评估机构开展评估工作。

第十九条被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。

评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字。

房屋征收评估机构和评估人员与被征收人有利害关系的，应当回避。

第二十条征收部门应当将初步评估结果向被征收人公示，公示期不得少于7日，并进行现场说明，听取意见。

公示期满后，征收部门应当向被征收人提供分户评估报告。

分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被征收人。

第二十一条对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

菏泽市房屋征收评估办法由市房屋征收部门制定。

第四章补偿第二十二条对被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第二十三条对被征收房屋价值的补偿，应当按照被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施以及土地等因素评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第二十四条选择房屋产权调换的，应当提供用于产权调换的房屋。

待计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价后，产权调换房屋的产权归被征收人所有。

产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应予提供改建地段或者就近地段的房屋。

被征收人符合住房保障条件的，可优先给予住房保障。

第二十五条被征收房屋价值的补偿应以合法建筑面积为依据。

市、县区人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门参照房屋普查及航拍资料依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

对被征收人在规定期限内主动拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，按照拆除成本给予补助。

征收范围确定后的违章突击装饰装修不予补偿，应自行拆除。

第二十六条同时符合下列条件的房屋，应认定为合法的非住宅房屋，可按照本办法给予补偿。

（一）国有土地使用权证载明为出让土地，且用途为商业、工业等非住宅用途。

（二）建设工程规划许可证规划用途为商业、工业等非住宅用途。

（三）房屋所有权证载明房屋用途为商业、工业等非住宅用途。

第二十七条被征收的住宅房屋用作营业用房，且同时符合下列条件的，按照不同区位可适当提高补偿标准：（一）取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录；（二）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致；（三）沿城市主次干道、属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。

第二十八条对不沿城市主次干道以及虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋，且同时符合本办法第二十七条（一）、（二）项条件的，按照住宅房屋给予补偿，支付一次性停产停业损失费。

停产停业损失费按被征收房屋实际正在经营面积每平方米30元计算。

被征收房屋有承租人的，应当提供备案的房屋租赁证明，停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

第二十九条因征收房屋造成搬迁的，征收部门应当对被征收房屋使用人支付搬迁费。

搬迁费的标准按照被征收房屋建筑面积每平方米10元的标准进行一次性补偿。

需要搬迁设备的，征收部门应当根据设备拆装、运输、调试等工序所需费用支付搬迁费。

征收部门组织搬迁的，不予支付搬迁费。

第三十条因征收住宅房屋需要临时安置的，征收部门应当对被征收人支付临时安置费。

临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月5--8元计算。

实行货币补偿的，征收部门一次性支付被征收人3个月的临时安置费。

实行房屋产权调换的按月支付至产权调换房屋交付之月止，一般不超过24个月。

确需延长过渡期限的，从逾期之月起按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月7--10元计算。

由征收部门提供周转房的，不支付临时安置费。

第三十一条征收符合本办法第二十六条、第二十七条规定，因征收房屋造成停产停业的，由征收部门付给停产停业损失费。

被征收人选择货币补偿的，征收部门可按被征收房屋合法实际经营面积每平方米每月10--15元一次性支付3个月的停产停业损失费。

被征收人选择房屋产权调换的，按被征收房屋合法实际经营面积每平方米每月10--15元按月支付停产停业损失费，一般不超过24个月；确需延长过渡期限的，从逾期之月起按被征收房屋合法实际经营面积每平方米每月15--20元计算，至产权调换房屋交付之月为止。