城市规划实务精讲班第12讲讲义

城市规划实务精讲班第12讲讲义
布局指标
布局指标
居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地（也称公建用地）、道路用地和公共绿地四项，它们之间存有一定的比例关系，主要反映土地使用的合理性与经济性，它们之间的比例关系及每人平均用地水平是必要的基本指标。在规划范围内还包括一些与居住区没有直接配套关系的其他用地，如外围道路或保留的企事业单位、不能建设的用地、城市级公建用地、城市干道、自然村等，这些都不能参与用地平衡，否则无可比性。但“其他用地”
在居住区规划中也必定存在（外围道路），因此它也是一个基本指标，居住区用地加“其他用地”即为居住区规划总用地。
反映居住区规模有用地、建筑与人口（户、套）三个方面内容，除用地外，人口（户、套）、住宅和配建公共服务设施的建筑面积及其总量也是基本数据为必要指标。非配套的其他建筑面积是或有或无，因此，是一个可选用的指标。
平均层数与住宅建筑密度关系密切，是基本数据，属必要指标，高、中高层住宅比例也是住宅建设中的控制标准属必要指标；毛密度由于反映居住区用地中的总指标，反映了在总体上相对的经济合理性，所以它对开发的经济效益，征地的数量等具有很重要的控制作用。住宅建筑套密度是一个日渐被人认识、重视的指标，在详细规划的实施阶段根据户型的比例、标准的要求等去选定住宅类型后，可以通过居住区用地、住宅用地等基本数据计算；住宅建筑面积净密度是与居住区的用地条件、建筑气候分区、日照要求、住宅层数等因素对住宅建设进行控制的指标，是一个实用性强、习惯上也是控制居住区环境质量的重要指标之一，属必要指标；建筑面积毛密度是每公顷居住区用地内住宅有公建的建筑面积之和，它可由居住区用地内的总建筑面积推算出来。由于公建在控制性详细规划阶段还没有进行单体设计而是按指标估算，因配建的公建与住宅建筑面积有一定的比例关系，即住宅是基数，住宅量一确定，配建公建量也相应确定，因而以往宅建筑面积的毛、净密度、建筑面积毛密度（也称容积率）为常用的基本指标。

环境质量主要反映在空地率和绿地率等指标上。与住宅环境最密切的是住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映，即以住宅用地为单位1.00，空地率=1-住宅建筑净密度。居住区的空地率习惯上以建筑毛密度反映，即居住区的空地率：1-建筑（毛）密度。住宅建筑净密度和建筑毛密度越低其对应的空地率就越高，为

环境质量的提高提供了更多的用地条件。绿地率是反映居住区内可绿化的土地比率，它为搞好环境设计、提高环境质量创造了物质条件，为此都属必要指标。

居住区建筑密度，是居住区内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（%）。是居住区重要的环境指标，属必要指标。
由于旧区改建规划范围内一般都有拆迁，因此“拆建比”在一定程度上可反映开发的经济效益，是旧区改建中的一个必要的指标，在新建居住区中不作为必要的指标。

为了可比及数值的一定精度，除户、套和人口数及其对应的密度数值外，其余数值均采用小数点后两位。
3）住宅布置
住宅间距合理，朝向满足气候的影响，不低于大寒日照1小时的标准。
消防间距(6、9、13)符合要求。
中、高、低层住宅的位置恰当，形成错落有致的小区景观轮廓线。
住宅户型结合当地自然条件和社会经济发展水平。
联排式住宅取30M左右，多层住宅高标准，4层以上的电梯、无电梯住宅不超过6层。
住宅形势活泼中，便于标识，利于景观及认知。
面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区级道路。
4）配套公建与公共活动中心
1、 内容：配套设施齐全，公共活动中心应设置残废人通道，坡度<2.5%，宽度>2.5M。
2、 位置：分布合理，配建公共停车场(库)。
3、 面积：与人口规模相适应。
4、 服务半径：小区400-500M，组团级150-200M。
5、 交通流量：交通方便，人流集中，符合上、下班走向。
6、 协调：小区中心宜与公共绿地相邻布置，或靠近自然景观的河湖水面。


道路交通
5）道路交通
1、 道路结构
路网清晰，主次分明，地震六度以上的地区，考虑防灾救灾。
与城市道路的接口交角>75°有利于交通组织，至少两个出入口。
2、居住区出入口
景观广场的设计合人行和车行非常有序，强化小区主入口的形象和功能。
机动出入口间距>150M，人行通道80M。
3、停车场的停车数量及位置
按0.5个/100㎡计。考虑居民小汽车和单位通勤车的停放，集中布置有利管理，有利于组团绿地及宅前步行环境形成。
4、等级
小区级车行道9M以上，居住区级红线宽20-30M。小区级车行道5-8M，组团级3-5M，宅前路>2.5M。
5、要求
避免过境道路，城市主要交通性主

、次干道，通过小区。进入组团的道路，应方便居民出行和利于消防车、救护车的通行，又应维护院落的完整性和利于治安保卫。道路不应过分平直，有一定曲折，但不圩回，达到通而不畅的效果。有利于居民区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化，便于寻访，识别和街道命名。

尽量人车分流，设有步行系统。
尽端路<120M，设12×12回车声。
建筑>80M设底层人行通道，沿街>160M设底层消防通道。
6）绿化系统和景观
1、绿地率：不宜偏小，新建小区>30%，人均公共绿地组团0.5，小区1㎡/人，居住区1.5。
2、集中绿地：至少1/3不在建筑日照阴影内，绿化面积>70%。
3、绿地布置与景观创造：由点、轴串起若干组团中心绿地，形成系统的绿地结构，充分体现小区内景观设计的均好性。
4、地下管线不宜横穿公共绿地和庭院绿地。
7）市政设施：
水平排序：电力管线(电信)、煤气、热、给水、雨、污。垂直排序：电信、热、<10KV电力、煤、给、雨、污。
锅炉房
煤气调压站：负荷半径500M
变电室： 负荷<250M
地下防空室：以地面建筑面积2%配建，出入口宜设于交通方便的地段。
垃圾转运台：0.7-1K㎡设一处，>100㎡，间隔>5M。
垃圾转运站：服务半径<70M。
8）居住小区修建性详细规划的评析要点
1、居住区用地位置的选择是否符合城市总体规划及控制性详细规划要求。
2、居住区的人口规模和用地规模是否与城市经济发展相适应。
3、居住区的空间结构是否合理，主次结构是否协调。
4、居住区的空间布局是否合理均衡，是否形成完整的居住生活系统。
5、居住区内的建筑的选型是否经济合理、能够满足居民的需求，是否有利于创造良好居住环境。
6、公共服务设施是否完善，服务规模能否达到最优。
7、居住区道路是否满足居民出入方便、安全、便捷，而且有利于组织汽车交通。
8、是否具有完整同意的建筑艺术空间组织。
9、是否具有邻里公共生活的共享空间。
10、是否满足家庭私密性生活要求。
9）注意事项：
1、仔细审题后分析其考点。
2、态度明确而不含混。
3、逻辑关系要清晰，先针对主要矛盾，其次是次要矛盾的评析。
4、评析方案应着眼与方案的整体，避免以偏概全。
5、评析方案应从总体着

手，其次对局部进行。先从规划总体评析，再到空间形态评析。
6、小区规划应促进经济效益、社会效益、环境效益三者的有机统一。
7、方案中的优点应给予肯定，不足之处不仅要指出，还应尽可能的提出合理化方案。
8、避免只分析不评析，也要避免只评析不分析，评析应结合。
9、文字简练，规范规划术语，做到言之有理、言之有据、言之有序。


案例
案例
1．某开发单位申请在某大城市市中心去的一个地段内进行旧区改造，开发住宅，商业、办公等项目，其性质与城市总体规划相符，如图2.4所示。该地块地块面积为21.8公顷，东西两侧临城市主干道，南侧为现状商业街，西侧为已经初具规模的区级商业中心，地块周边地区人文环境要素众多，交通繁忙，西侧主干道上有规划地铁线通过。你如果作为城乡规划行政主管部门经办人，试对下列已经给给出的修建性规划的部分设计条件，补充提出其他必要的规划设计条件。
已经给出的规划设计条件如下：
1） 用地性质、用地范围、用地面积
2） 建筑限制高度、建筑后退及间距要求
3） 绿地配置要求
4） 公建配套设施要求
5） 市政公用设施配置要求
6） 保留新建的多层商厦及绿地
7） 原有停车场为地块西侧的区级商业中心使用，应就近保证其停车场数量。

图1
答案:
1） 规定容积率控制指标
2） 规定建筑密度控制指标
3） 规定小区交通出入口方位
4） 规定配置为服务区的停车场规模
5） 处理好与现有地铁站的关系
6） 处理好周边地区与老区的关系
7） 处理好底层特色商业街及区级商业中心的关系
8） 保护清真寺

2.
某市中心区有一座市级医院，地处两条交通繁忙的干道西北角，占地0.48公顷，如图2所示，医院为改善门诊设施，决定将位于临街转角处二层门诊楼原地改建为6层，并提出了医院改建总平面方案图，改建之后的全院总建筑面积为14000平方米。试分析：这个规划在总平面布置，交通组织、安全防火等方面的问题存在的主要问题？（提示：1该市医院建筑饿规定停车泊位可按0.5辆/100平方米计算；2不涉及建筑高度、体型、容积率、红线退后等其他问题。）

图2

答案：
1) 车辆出入口离交叉口太近，影响干道交通畅通
2) 门诊人流出入口设在道路转角处，

人流易造成道路拥堵
3) 办公楼与新门诊楼，办公楼与西侧辅助用房的间距不符合消防规范规定
4) 停车泊位数量不足
5) 病房楼靠近干道布置不合理，与停车场关系也不好，易受干扰。

3.
开发建设单位拟在某市城区边缘地段内建设商品住宅，其性质与总体规划相符。在做了初步测算后，向城乡规划行政主管部门提出了建设申请。该项目占地约26.2公顷，其内有部分带改建的平房及工厂等，基地北侧临城市次干道；西侧为城市外围的快速路（过境交通）；东、南侧为已改造完成的住宅（楼房）；北侧为规划风景区和已建成的度假别墅区。图中所示河流与水面已纳入市区雨水排放系统。城乡规划行政主管部门现已给出修建性详细规划的部分规划条件（基地现状详见图3）。
1) 用地情况：规划性质、边界条件、规划用地面积
2) 建筑限高、建筑后退红线及间距要求
3）小区绿地配置要求
4）公建配套设施要求
5）市政设施及道路的配置要求
6）地块内应保留的现状设施
7）遵守事项：规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规定、规范的要求。
请补充其他必要的规划设计条件。

图3

答案：
1）容积率和建筑密度指标
2）交通组织、出入口、停车位的要求
3）重点处理与北侧风景区的景观协调关系
4）协调好与东、南侧现状建筑的空间关系
5）河流与水面的保存与利用要求
6）减少快速路过境交通对居住区干扰的要求