养老地产-中国的养老产业
中国养老产业未来发展趋势
中国养老产业未来发展趋势中国养老产业未来发展趋势一、前言随着人口老龄化的加速，养老问题已经成为中国社会面临的重要挑战之一。
中国养老产业发展至关重要，需要不断推进创新和改革，以满足老年人口的各种需求和提高他们的生活质量。
本文将分析中国养老产业的未来发展趋势，并提出相关建议。
二、产业发展趋势1. 多元化养老服务模式未来，中国养老产业将趋向于多元化发展，从传统的居家养老、养老院到社区养老、养老酒店等多种类型的养老服务模式将逐渐涌现。
这些服务模式将根据老年人的需求和偏好，提供精细化、个性化的服务，提高老年人的生活质量。
2. 科技驱动养老服务创新随着科技的不断进步，人工智能、大数据、物联网等技术将在养老产业中发挥越来越重要的作用。
例如，智能护理床、智能家居、智能健康监测设备等技术将为老年人提供更加便捷、安全和舒适的养老环境和服务。
3. 养老产业与医疗产业的融合健康是老年人关注的重要问题之一，因此，养老产业与医疗产业的融合将趋势越发明显。
未来，养老机构将积极与医疗机构合作，提供综合性的养老医疗服务，实现老年人的全程健康管理。
4. 跨界合作与互联网思维的应用未来，越来越多的企业将进入养老产业，并且与其他产业进行跨界合作。
例如，互联网企业可以利用其技术优势为养老产业提供更好的解决方案，金融机构可以提供创新的养老金融产品，房地产企业可以开发养老社区等。
这些跨界合作将为养老产业注入新的活力和创新思维。
5. 基于家庭的养老模式尽管养老机构的需求不断增加，但很多老年人依然倾向于在家庭中养老。
未来，基于家庭的养老模式将获得更多关注和支持，政府将加大对家庭养老的支持力度，提供相应的政策和经济支持。
6. 养老人才的培养与引进养老产业发展离不开专业人才的支持，因此，未来，养老人才的培养与引进将成为养老产业发展的重要环节。
政府应加大对养老人才的培训和教育力度，同时鼓励相关企业引进国内外的养老专业人才，提高养老服务的专业水平和质量。
养老产业发展历史
养老产业发展历史一、养老服务起步养老服务在我国的发展历史可以追溯到上世纪八十年代。
当时，随着计划生育政策的实施，家庭结构发生了变化，家庭养老功能逐渐减弱。
为了满足老年人的养老需求，政府开始推动养老服务的发展。
最初的服务形式以养老院和福利院为主，主要为无子女或子女无法照顾的老年人提供基本的日常生活照料。
二、养老机构发展随着老龄化程度的加深，养老机构得到了进一步的发展。
政府鼓励社会力量参与养老服务，民办养老院、敬老院等机构逐渐兴起。
这些机构的服务内容也从简单的日常生活照料扩展到了医疗护理、康复保健、文化娱乐等多个方面。
同时，政府对养老机构的监管也逐渐加强，以确保服务质量。
三、养老地产崛起随着房地产市场的繁荣和老龄化趋势的加剧，养老地产逐渐崛起。
养老地产不仅提供养老居住环境，还集成了医疗、康复、护理等服务。
大型养老社区、老年公寓等项目逐渐成为市场热点。
这些项目通常配备有完善的医疗设施、娱乐设施和社交活动场所，为老年人提供全方位的生活服务。
四、智慧养老兴起随着科技的进步，智慧养老逐渐兴起。
智慧养老利用互联网、物联网、大数据等技术手段，为老年人提供更加便捷、个性化的服务。
例如，通过智能手环、智能床垫等设备，可以实时监测老年人的健康状况，及时发现异常情况。
同时，通过手机APP等应用，老年人可以随时随地获取服务信息，如预约看病、购买生活用品等。
五、医养结合模式为了满足老年人的医疗需求，医养结合模式逐渐兴起。
这种模式将医疗和养老服务相结合，为老年人提供全面的健康管理。
在医养结合模式下，医疗机构和养老机构相互合作，为老年人提供及时、专业的医疗服务。
同时，这种模式还注重老年人的心理关怀和生活质量提升，为老年人提供更加舒适、健康的养老环境。
六、政策法规推动政府在推动养老产业发展方面发挥了重要作用。
政府出台了一系列政策法规，如《老年人权益保障法》、《社会福利机构管理办法》等，为养老产业的发展提供了政策支持。
同时，政府还加大对养老产业的投入力度，通过财政补贴、税收优惠等措施鼓励社会力量参与养老服务。
养老龙头企业股票排名
养老龙头企业股票排名养老龙头企业指的是在养老产业中具有龙头地位的企业。
随着中国老龄化进程的不断加快，养老产业的发展也迅速崛起，许多企业纷纷涉足该行业。
然而，只有少数企业能够在竞争激烈的市场中脱颖而出，成为养老产业的龙头企业。
以下是一些养老龙头企业的股票排名：1.中国长城养老产业集团：该企业是中国养老产业的领军企业之一，主要从事养老服务、养老地产、养老保险等业务。
其股票一直保持着较高的市值，并且在养老产业中具有较强的竞争力。
2.中国老年人健康产业集团：该企业是国内养老产业中较早进入市场的老牌企业之一。
其主要业务包括老年人日间照料、养老社区建设等。
该企业的股票一直保持着相对稳定的走势，并且受到投资者的青睐。
3.平安养老保险：平安养老保险是中国较大的保险公司之一，其养老保险产品在市场上的销量一直居高不下，获得了广大投资者的认可。
平安养老保险的股票一直保持着较高的市值，并具备较好的投资价值。
4.恒大养老地产：恒大养老地产是恒大集团旗下的子公司，专注于养老地产开发。
恒大养老地产在养老产业中具有良好的市场口碑，并且在地产领域有着丰富的资源和经验。
其股票一直保持着较高的市值，是投资者关注的焦点。
5.东方明珠养老：东方明珠养老是东方明珠传媒集团旗下的子公司，该企业致力于发展养老服务产业。
东方明珠养老以其独特的服务理念和品牌形象在市场上取得了良好的口碑，并且其股票一直保持着较高的市值水平。
当然，以上只是一些养老龙头企业的股票排名，养老产业中还有许多值得投资者关注的企业，如中国平安、华润养老等。
对于投资者来说，选择合适的养老龙头企业股票是需要根据自身投资策略和风险偏好来进行的，建议在投资前充分研究市场动态和企业基本面，以便做出明智的投资决策。
全国十大养老地产
占地面积（万㎡）
容积率 经营模式 产品形式 价格 项目定位 养老配套
53.336/㎡
0.4 持有经营，可返还现金+服务费 多层 、小高层 暂定 城市中高档退休老年人 “护理之家”三甲医院、失智老人护理中心、幼儿园
项目区位——在外环线与解放南路交口附近，紧邻地铁6号线，外环南
项目现状
一期的康复医院、养护院、体验中心和研究等，2014年可使用
项目区位——宜兴近郊宜城区城东板
项目效果图
规划设计—小高层、四合院
四合院
周边配套
营销策略
市场策略 “养老综合体”模式
营 销 策 略
价格策略
未定
营销策略
通过整合医疗资源，提升目标客户 对项目的信赖感
产品策略
与韩国顶级养老机构运营合作，在 住宅的设计和设备上全部为老年人 所打造
老年公寓商服50年；住宅70年
6000元/㎡ 上海及周边养老客群 9000㎡康复中心、3000㎡公建配套设施、 1000㎡私人会所 三居(131㎡)、二居(91㎡) 、三居(124㎡）
项目特色 销售情况 运营管理
特色别墅,宜居生态地产 2012年9月16日首批房源开盘热销，目 前基本售罄；老年公寓开业时间未定 安平养老管理运营老年公寓及理疗中心 沪杭高速大云出口、高铁嘉善南站、西 塘汽车站 别墅 联排、别墅 2012年9月16日 保利物业管理有限公司嘉善分公司 毛坯,全装修
开发商 位置 规模 物业形态 户型面积 产权 当期价格 项目定位 配套设施 推广卖点
风格有机融合，以石库门的建筑风格规划亲水类独栋、合院别墅、联排别墅级的创新公寓， 打造人文养生居住区。
养老地产解析
在这四个功能分区中规 划建设十个养生主题酒 店以及养生主题会所。
国内案例
分析： （1）、从国内养老地产发展的现状来看，北京和上海是养老地产项目较 为集中的城市，与依据市场规模指标和支付能力指标进行的判断较为一致， 另外，与其城市人口的素质和消费观念也有较大的关系。 （2）、有着独特自然资源条件的城市如三亚，亦是养老地产项目主要选 址区域，由于气候原因，海南是异地养老模式中候鸟式度假养老的主要区 域。 （3）、养老地产的外延扩大，多为复合型产品，养老与养生的结合，养 老与度假的结合，扩大产品覆盖的客户群体，增加产品服务的宽度和深度。 （4）、项目选址对自然资源条件如温泉、水系（海洋、江、湖等）、森 林、山体等要求较高。 （5）、国内的养老地产尚处于养老地产的初级阶段，产品模式处于试水 阶段，消费心理抗性较大。 （6）、产品金融化，与银行、保险产品的结合，如倒按揭。
养老地产分类
按用地性质划分：
养老地产
住宅用地
“养老”地产项目：
前期通过一般渠道取得土地，以养 老概念为主题销售住宅产品
综合型地产项目：
通过医院／养老等项目捆绑，以低 成本取得大规模土地开发
社会福利设施用地
政府划拨或作为商品住 宅用地配套代建
随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政 府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符 合条件的老年人。
泰康CCRC社区组 团
在规划区靠近国道和外 围道路地块，布局二类 居住用地，结合自然养 生理念，形成外围中密 度高档居住区
滨水养生公寓组团
围绕大龙江塘周边布局 滨水旅游度假一类居住 用地，星城滨水的内层 低密度高档休闲养生度
假生区态和文一化类主居题住区公园 走廊
全国十大养老地产
1.西塘保利·西塘越 2.天津永泰红磡阳光幸福村 3.天津滨海雲杉镇 4.青岛新华锦国际颐养中心 5.上海复星星堡中环 6.宜兴中大九如城 7.杭州万科随园嘉树 8.长沙康乃馨国际老年生活示范区 9.北京万科幸福汇 10.沈阳蔚蓝听雨观澜林溪公馆
西塘保利西塘越
--- 基本信息 保利·西塘越地处千年古镇西塘, 依托天然河道，将江南水乡气质和海
样
样板间
板
间
周边配套
双桥
古镇西塘 烧香巷
营销策略
市场策略
营
价格策略
销
策
略
营销策略
产品策略
西塘古镇风情 人文养生居所
公寓6000元/㎡，别墅总价在 150~400万元/套
保利地产，长三角人文养生于一体的 独有石库门建筑风格
集“古镇+岛居+石库门”三大特色资 源，“度假+养生+投资”三大功能于 一体
以及大型居住区自身配套，为老年人提供预防、医疗、护理、康复、休闲、娱乐等多
种医疗及生活服务
运营管理 位置
永泰红磡养老产集团 天津津南区领世郡项目内，外环线与解放南路交叉口
占地面积（万㎡） 53.336/㎡
容积率
0.4
经营模式 产品形式
价格 项目定位
持有经营，可返还现金+服务费 多层 、小高层 暂定 城市中高档退休老年人
独栋300㎡、250㎡合院、150㎡联排、 60----130㎡小高层 老年公寓商服50年；住宅70年
6000元/㎡
上海及周边养老客群
9000㎡康复中心、3000㎡公建配套设施、 1000㎡私人会所 三居(131㎡)、二居(91㎡) 、三居(124㎡）
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
我国养老行业产业链及养老产业热点细分领域
我国养老行业产业链及养老产业热点细分领域（一）我国养老行业产业链我国养老行业产业链具有多元化的产业体系，产业辐射面积广，产业链的中游各细分行业以上游基础材料为支撑，为老年群体提供服务与产品。
上游：产业链上游主要包括医疗设备器械、食品与药品等支撑养老产业的基础材料。
设备器械由智能硬件、康复辅具、医疗器械和监护设备等组成。
其中，智能硬件以新兴技术解决专业照护问题，可缓解居家养老监测难和社区养老、机构养老成本高的痛点，是未来重点发展方向之一，以可穿戴健康管理类设备、家庭服务机器人为代表。
食品与药品包括保健品、药品、特殊膳食等，保健品和特殊膳食可调节人体机能，正成为越来越多人预防疾病、保持身体健康的重要选择。
中游：养老服务、养老地产、养老金融、老年护理、老年旅游等细分产业构成养老产业链中游，覆盖老年人衣食住行及医疗等方面需求。
下游：养老产业链下游主要是有消费需求的老人。
数据显示，现阶段的老年群体喜欢参与各类社交活动，人均参加5种休闲活动，且96%老人日常使用智能手机，喜欢热闹，热爱生活，对自己生活质量有一定要求，消费力旺盛。
（二）养老产业热点细分领域国家老龄事业“十四五”规划使养老服务产业将真正步入主体多元化、产业集群化发展时期。
产业政策促使养老产业各环节参与主体更加积极，加速行业布局，驱动养老产业进入产业链发展周期，养老产业细分领域迎来新的发展机遇。
（1）养老地产市场《中国养老产业白皮书》数据显示，2020年我国养老地产市场规模为7.7万亿元，2030年将达到22.3万亿元，2050年将达到48.52万亿元。
在巨大的养老地产市场需求下，家庭养老功能弱化亟待社会养老补充。
由房地产开发企业或相关的社会机构推出的针对老年人群的住宅产品越来越多，养老地产的发展正逐步加速。
各方资本也是逐步入局。
市场前景广阔，开发商们将目光投向养老地产，推出了护理医院、照护中心、日间居家养老等延伸性服务，养老配套逐渐成为地产项目吸引中高端客户的重要增值服务之一。
人口老龄化对房地产市场的养老产业影响
人口老龄化对房地产市场的养老产业影响随着人口老龄化现象越发显著，养老产业成为了一个备受关注的话题。
老年人口的增加对房地产市场带来了一系列的影响，特别是在养老产业的发展方面。
在本文中，将探讨人口老龄化对房地产市场养老产业的影响，并分析其可能带来的机遇和挑战。
1. 养老服务设施需求的增加随着老年人口的增加，对养老服务设施的需求也随之增加。
这包括养老院、老年公寓、护理机构等。
人口老龄化导致对照顾老年人的服务需求量剧增，这对房地产市场提供了一个巨大的商机。
开发商可以积极投资兴建专门的养老设施，以满足老年人口迅速增长的需求。
2. 养老产业的多元发展养老产业不仅仅包括房地产开发，还包括医疗保健、康养产业等。
人口老龄化也为这些领域的发展提供了新的机遇。
养老产业的多元化发展对房地产市场来说，意味着更多新的合作伙伴和商机的出现。
例如，在建设养老设施时，与医疗机构合作可以提供更全面的服务，从而更好地满足老年人的需求。
3. 养老房地产市场的巨大潜力养老产业的快速发展对房地产市场来说，是一项潜力巨大的投资机会。
从设计和建造养老设施，到提供相关服务和设施运营管理，这些都为房地产开发商提供了新的领域和市场。
养老产业可以为房地产市场带来长期稳定的收入来源，并带动相关行业的发展。
4. 养老产业面临的挑战尽管养老产业面临巨大的发展机遇，但也面临一些挑战。
首先，房地产开发商需要投入大量的资金和资源来建设养老设施，以及提供相关的服务。
其次，养老产业需要与其他领域展开合作，例如医疗保健、康养产业等，这需要合作伙伴之间的协调和信任。
最后，养老产业需要关注养老人群的特殊需求，例如较高的医疗服务标准、便利的交通设施等。
总结：人口老龄化对房地产市场的养老产业带来了巨大的机遇和挑战。
在养老服务设施需求增加的基础上，养老产业在房地产市场的发展不仅仅限于建设养老设施，还需要与其他行业进行合作，实现多元化发展。
尽管面临挑战，但养老产业在房地产市场中具有巨大的潜力，可以为房地产开发商带来长期稳定的收入来源。
养老产业的十大分类
养老产业的十大分类养老产业按需求属性的不同，可以分为医疗保健业、日常生活用品业、家政服务业、房地产业、保险业、金融业、娱乐文化产业、旅游业、咨询服务业、其它特殊产业等十个细分产业。
1、老年医疗保健业老年医疗保健业是指为老年人提供医疗保健药品和医疗器械，主要涉及到药品、保健品、医疗器具、健身器材、康复器材、老年人常用的辅助医疗设备、疗养休养、住院陪床伺候等产品的生产与服务。
2、老年生活用品业老年生活用品业是为老年人提供诸如手杖、服装鞋帽、饮食、餐具、防滑器具、放大镜、助听器、拐杖、轮椅、成人尿布以及其它方便老人的专用品，比如，座椅式便桶，升降式轮椅或床，呼叫器或警报器等。
3、老年（家政）服务业老年服务业是高年龄段老人尤其需要发展的项目，主要以家庭护理、日常家庭照顾、家庭修缮以及各种用品修理等为主。
主要包括家务服务，包括家务、购物、打扫卫生、整洁环境、洗衣等事务；活动服务，包括用餐、洗澡、淋浴、上厕所、陪同上街、逛商店、换衣服等；友爱服务，包括电话交谈、上门交谈、聊天、代写书信、生活谈话、网上聊天等。
4、老年公寓（房地产）业老年公寓（房地产）业主要为老年人提供建筑设施，如老年公寓、托老所、护理医院、敬老院等。
住房对于老年人来说是养老和安身之处，拥有住房是一件十分重要的事情。
但是，如果住房不能根据老年人的特点设计修建，那就会给老年人的生活带来诸多不便。
比如，老年人由于年老体弱，楼层不宜住得太高；由于视力衰退，要求房间透光好；由于行动不便，要求有防滑防跌设施等。
5、老年保险业老年保险业是为老年人提供人身保险、健康保险、养老保险等。
人们都希望健康、长寿、晚年生活幸福，希望在遇到疾病、特别是重大疾病时能够得到医治，在年老体弱，没有经济收入时，生活能得到保障。
随着市场经济体制的建立，社会保障制度和医疗制度的改革，以及与家庭变迁相联系的家庭保障功能的弱化，人们特别是老年人的保险意识增强，对保险的需求增大，保险业在老年人中将会有一个很大的市场。
养老产业的市场前景与投资机会
养老产业的市场前景与投资机会近年来，随着我国老龄化进程的不断加速，养老问题已经成为了各界广泛关注的话题。
在这样的背景下，养老产业逐渐成为了一个被人们重视和追捧的市场。
不仅如此，随着养老产业的不断发展，越来越多的投资机会也显现出来。
本文将就养老产业的市场前景和投资机会进行介绍和分析。
1. 养老产业的市场前景根据统计数据，我国老年人口已经超过2.5亿，老年人口占总人口的比例也在不断上升。
这样的数据表明，我国已经进入老龄化社会，养老问题的重要性不断增强。
从这个角度来看，养老产业的市场前景是非常广阔的。
除此之外，随着社会的进步和科技的发展，养老服务和设施也在不断向着多元化和高端化发展。
越来越多的老年人开始关注养老服务的质量和环境，对于养老机构提出了更高的要求。
这种趋势也为养老产业的发展带来了更大的机遇。
2. 养老产业的投资机会随着养老产业市场的不断扩大和发展，投资养老产业也成为了一个备受关注的领域。
以下将就养老产业的几个投资机会进行介绍和分析：2.1. 养老地产养老地产是指专门为老年人提供居住服务的房地产，该类房地产一般包括养老公寓、护理院、康复中心、养老社区等。
随着老年人住房需求的增加，养老地产市场前景也愈发广阔。
目前，养老地产的市场份额仍然较小，但是随着养老产业的发展和老龄化趋势的加速，该市场的增长速度也会不断加快。
2.2. 医养结合医养结合是指将医疗和养老服务进行有机结合，为老年人提供更加便捷和全面的服务。
目前，我国医疗体系尚未完全配合养老服务，而且养老服务的质量和水平也有待提高。
因此，医养结合可以为老年人提供全方位的养老服务，是一种非常有前途的投资机会。
2.3. 养老健康养老健康是指针对老年人的健康需求而设计的专业医疗和保健服务，包括专业医疗、疾病预防和管理、康复训练等服务。
养老健康的概念是“病有所治，健康有所养”，是将传统医疗和保健服务向养老领域拓展的一种趋势。
随着老龄化趋势的加速和老年人对养老服务的更高要求，养老健康的市场前景也相当广阔。
地产天天见（第42期）：养老产业有什么更好的盈利模式吗？
养老产业有什么更好的盈利模式吗？我国早年养老行业规模扩展缓慢，近来年来政策重要性明显提升。
早在2006年国务院发布《关于加快发展养老服务业的意见》，首次提出鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，带动了第一波民办养老机构的创办风潮，例如，房企中最早涉足养老产业的绿城于2007年在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套。
但此后的数年间，由于市场教育不成熟、盈利模式不清晰、地方相应支持政策不完善等等原因，养老行业再度陷入沉寂，大部分养老机构的投资人在政策的鼓励下建店试水，但在首家门店市场表现不佳之后，就逐渐放缓了后续的投入。
2019年以来，养老行业支持政策出台更加密集。
2019年4月国务院发布《关于推进养老服务发展的意见》，提出28条具体举措，意在推动养老产业健康发展。
2019年9月，根据《民政部关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》提出到2022年养老机构护理型床位占比不低于50%;养老服务设施达标率达到100% ;2022年底前培养培训1万名养老院院长、200万名养老护理员、10万名专兼职老年社会工作者。
根据2021年3月制定的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，至2025年，我国将支持300个左右培训疗养机构转型为普惠养老机构、1000个左右公办养老机构增加护理型床位，支持城市依托基层医疗卫生资源建设医养结合设施，加大养老护理型人才培养力度，扩大养老机构护理型床位供给，养老机构护理型床位占比提高到55%。
2022年10月的二十大报告中也提及“积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业”，与十九大不同的是，将“应对人口老龄化”上升为国家战略。
图表1. 国家层面有关养老行业政策梳理资料来源：克而瑞，中银证券更宽松的行业准入门槛、更明确的政策细则支持，使得养老产业再度引发关注，产业规模扩展仍具较大空间。
养老产业的威胁
养老产业的威胁
养老产业是开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计的行业。
我国养老地产类型主要包括养老社区、老年公寓、养老驿站。
养老社区是一站式的、全方位的、综合性的居住社区,涵盖了居家养老、社区养老和机构养老的所有功能。
老年公寓是针对机构养老模式开发的，区别于保障型的公办养老院，主要针对自理能力较低、收入不高的独居老人、孤寡老人等。
养老驿站是居家社区养老依托的地产类型，一般位于社区中心。
威胁
（1）目前我国养老产业消费市场的开发和规范仍处于初级阶段。
在市场快速发展的背景下，养老地产各种陷阱和骗局层出不穷，不少老人防不胜防，对行业的发展造成负面影响。
（2）我国推出的养老相关政策主要考虑中国老年人居家养老的偏好、实际支付能力、养老服务机构的供应情况，而具体到对养老社区的土地建设支持和资金费用扶持相关政策较少,对养老社区的发展产生了一定的限制。
（3）土地资源是养老产业的核心资源，影响着养老地产后续的盈利模式和运营模式。
目前我国没有专门针对养老社区的土地供应,使用商业用地进行项目开发的开发商无法通过出售产权回笼资金,导致现金流压力大,回报周期长,收益率低。
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二.解读养老产业
（二） 国内外的养老产业模式
台湾老年公寓
房屋样式
经营项目
运营方式
独立 半独立 单间 套房
门诊 健康咨询
餐饮 娱乐等
租贷式 产权式 产权带租式 等方式
二.解读养老产业
（二） 国内外的养老产业模式
? 日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。 ? 小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长
在护理之家照顾方面 次数、天数多
在护理之家照顾方面 次数、天数少
在机构式照顾方面 居住天数较多、花费较少
在机构式照顾方面 居住天数较少、花费较多
? 总结：
? 虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统 社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外 CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡 率。
? 2025年，欧洲国家的人口平均年龄将从目前的38岁增至49岁，一半 人口的年龄将超过55岁，届时将比非洲的平均年龄高出20岁。
一.背景解读
（二）中国已经入老年化社会
? 进入21世纪后，中国人口老龄化速度加快。2005年底，中国60岁以 上老年人口近1.44亿，占总人口比例的11%。
? 2009年末，我国60岁以上老年人口有1.67亿，占世界老年人口的五 分之一。
二.解读养老产业
（一） 中国养老传统文化特点分析
? 孔子论孝，“父母在，不远游”，尊老、养老为“孝”之实。
? 有着“孝义“思想沉淀的中国传统文化背景，人们习惯于三代同堂
的生活方式，尤其重视家庭观念，绝大多数老人仍首选居家养老， 其次才是养老院。
? 怎样使“银发一族”老有所依，老有所养？
6.69%
1.02% 7.24%
85.05%
在家居住 在养老机构居住 无明确意向 无回答
为什么居家养老是首选？
二.解读养老产业
（一） 中国养老传统文化特点分析
? 国内老年人心理 ? 老人们不愿意去养老院一般有以下几点原因： ? 容易产生被家人、社会抛弃的心理 ? 价格过高让人望而却步 ? 硬件设施不完善 ? 过的是集体生活，活动场所小，感觉失去自由
? CCRC（continuing retirment community)中文翻译为：持续性照 顾退休社区
CCRC社区一般区域划分： 独立生活区 协助生活区 专业护理区 老年痴呆照顾区
? 美国CCRC为什么历史悠久？为什么值得参考？
CCRC居民
比较
一般保守老人
住院照顾方面 天数短、次数少
平均价格贵、次数多时间长
? 而2020~2050年为我国人口老龄化高峰阶段，老年人将从2.3亿增加到 4.1亿，老年人比重从15.6﹪上升到25.8 ﹪，高龄人口迅速上升。、
? 专家预测，今后中国老年人口将长期居世界首位。
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2.5 2
1.5 1.3
1 0.5
0 2001 年
1.67
2009 年空间、设施严重缺失 ? 长期护理的设施、机构及护理人员严重缺乏
独子时代引发的恶性循环
一.背景解读
（五）养老产业的政策推行
? 一.背景解读 ? 二.解读养老产业 ? （一）中国传统文化特点分析 ? （二）国内外的养老产业模式 ? 三.中国养老产业商业模式发展尝试 ? 四.中国养老产业产业链设计与前景 ? 五.养老产业的开发形态和空间规划 ?六. 政策支持
2020 年
2050 年
老龄人口（亿人）
一.背景解读
（四）“独子养老”时代来临
? 随着我国第一代独生子女的父母进入老年，“独子养老”时代悄 然来临。
? 随之出现了上有双方老人、下有小儿、社会竞争激烈但需要”兼 顾”的尴尬局面 。
“独子养老”引发的问题 ? 半数老年人基本生活缺乏社会保障 ? 整个社会的养老服务业滞后
浅谈养老产业在中国的发展
? 一.背景解读 ? 二.解读养老产业 ? （一）中国传统文化特点分析 ? （二）国内外的养老产业模式 ? 三.中国养老产业商业模式发展尝试 ? 四.中国养老产业产业链设计与前景 ? 五.养老产业的开发形态和空间规划 ?六. 政策支持
一.背景解读
? （一）世界老龄化趋势
? 法国全国人口研究所发表的“人口与社会”报告显示。1900年城市 人口仅占世界人口的一成，1950年升至三成。2030年，这一比例将 升至六成，即世界80多亿人中有50亿是城市居民，而目前全球的城 市人口为33亿。
国内养老地产 盈利模式
长期持有
出售
出售与持有相结合
单纯租用
开发资金回笼一般 长期运营
单纯销售
部分进行销售 满足老人租用
度假之用
开发资金回笼快速 一气呵成
开发资金回笼较慢 资金循环
三.中国现行养老产业商业模式发展尝试
（一） 国内养老地产的盈利模式
出售与持有相结合盈利模式案例： ? 北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了
“反按揭”方法和“置换”方法。
? “反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住。
? ”置换“即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置 换的房产折价返还继承人。
三.中国现行养老产业商业模式发展尝试
期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。
幼儿园与养老院结合
二.解读养老产业
（二） 国内外的养老产业模式
? 美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前 的老龄化阶段较为接近。
? 美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各 种型态的住屋、住民的服务和健康服务。
? 每年新增老龄人口将达到800万，到2020年老年人口将达到2.48亿。
1.67 亿 世界老年人口8.35 亿
中国老年人 （亿）
世界其他国家老 年人（亿）
一.背景解读
（三）中国老年人口比例
? 数据统计，2001年~2020年为我国快速老龄化阶段，近年老年人口由 年均增加311万人发展到年均800万人。
? 一.背景解读 ? 二.解读养老产业 ? （一）中国传统文化特点分析 ? （二）国内外的养老产业模式 ? 三.中国养老产业商业模式发展尝试 ? 四.中国养老产业产业链设计与前景 ? 五.养老产业的开发形态和空间规划 ?六. 政策支持
三.中国现行养老产业商业模式发展尝试
（一） 国内养老地产的盈利模式