第四章 房地产产品及投资

节约用地。天井可以设置在单元的中间，也可以设置
在单元与单元之间或将天井扩大成院。一般把小于3 乘3米的天井称为小天井，小天井可解决1-2户次要房
内天井式住宅
间的采光通风问题；而大于3乘3米的天井称作大天井，
它可以解决多户次要房间的采光和通风问题。 塔式住宅：是由一个单元独立修建的，具有与多 层独立单元式住宅相似的优点。但由于设置了电
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第二节 房地产投资方向与时机的选择
一、房地产投资的类型
直接投资 间接投资
投入与房地产相关的证券市场的行为：
住房抵押贷款证券 房地产债券、股票 房地产投资信托基金（REITs）：是购买、开发、管理 和出售房地产资产的公司。
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第二节 房地产投资方向与时机的选择
二、房地产投资的利弊
1、房地产投资之利




相对较高的收益水平：大多数房地产投资的股份 收益率为20% 能够获得税收方面的好处 易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响 能提高投资者的资信等级
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第二节 房地产投资方向与时机的选择
二、房地产投资的利弊
2、房地产投资之弊



变现性差 投资数额巨大 投资回收期较长 需要专门的知识和经验
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第一节 房地产产品的类型与特点
（二）按住宅的布置
1）周边式
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第一节 房地产产品的类型与特点
2）行列式
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第一节 房地产产品的类型与特点
3）混合式
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第一节 房地产产品的类型与特点
4）散点式 将多层点式(墩式)住宅或高层点式(塔式)住宅，围绕住宅组团 的中心设施、公共绿地、水面等，有规则地布置。
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第一节 房地产产品的类型与特点
二、写字楼与零售商业物业
2、零售商业物业开发的特点 写字楼
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要求开发商具备长期投资能力 把握写字楼设计发展潮流和趋势 要高度重视写字楼的选址
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第一节 房地产产品的类型与特点
二、写字楼与零售商业物业
2、零售商业物业开发项目的特点 零售物业
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第一节 房地产产品的类型与特点
一、住宅
5、公寓（Apartment） 供出租或短期居住，分：复式公寓、花园公寓、单间公寓 6、普通住宅 多层：2-6层 高层：10层以上 小高层：7-11层
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外廊式住宅-外廊
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内廊式住宅-内廊
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.内天井式住宅：借助内天井解决部分房间的直接采
光通风问题的住宅，内天井的井壁实际是内向的外墙。 利用天井解决采光、通风问题，并能加大建筑的进深，
认真分析商业辐射区域 具备长期大规模投资的能力 先租后建、只租不售 对物业管理水平的要求高 需要与交通设施联合开发 要努力实现商场收益风险管理社会化 与其他物业联合开发：写字楼、住宅、酒店的联 合开发
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第一节 房地产产品的类型与特点
三、其他类型
1、旅游度假村 按所处的地域划分：海滨型、湖泊型、山地型、乡村型、城市型 按功能划分：康体型、娱乐型、会议型 旅游度假村与酒店的差别： （1）服务对象不同：酒店主要是商务和观光客人，度假村是以休 闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议人员。 （2）地理位置不同：酒店在市中心 （3）服务内容不同：酒店以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱 乐为辅。度假村恰好相反。 （4）建筑设计和装潢风格不同：酒店追求气派，度假村追求田园风 格
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1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要 求，生活、工作两便利。 2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通 的易达性和便捷性。 3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。 4、规模：社区容积率一般不超过0.6，其规模最好在15万平方米以上 才能满足其社区配套和生活品位的要求。 5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、 景观的关系。 6、建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外 灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。 7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配 套设施必需齐备。 8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。 9、服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。 10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。
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第一节 房地产产品的类型与特点
5）自由式 在基本满足功能要求的前提下，综合地形、地貌，周围条件， 按“规律中有变化，变化中有规律”的原则布置住宅，以追求更 加丰富的住宅组团空间。
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第一节 房地产产品的类型与特点
一、住宅
2、住宅开发的特点 1）市场潜力大 2）开发投资风险相对较小 3）多元化的市场需求 4）对开发商投资能力要求较低
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第一节 房地产产品的类型与特点
复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普 通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房 等用楼梯联系上下
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第一节 房地产产品的类型与特点
错层住宅指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm 的高差进行空间隔断，层次分明，适合大面积住宅。
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第二节 房地产投资方向与时机的选择
一、房地产投资的类型
直接投资 开发投资
是指从事商品房和土地开发经营活动 的投资，包括商品房建设投资和土地 开发投资。 置业投资 其对象可以是开发商新建成的物业 （市场上的增量房地产），也可以是 房地产市场上的二手货（市场上的存 量房地产）。目的一方面可以使自身 居住或经营；另一方面可作为投资。 间接投资
梯，服务户数比较多，提高了经济性。南方地区
夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹 口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户 塔式住宅
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都有较好的朝向。
第一节 房地产产品的类型与特点
跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首 层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间 等。
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第一节 房地产产品的类型与特点
联排别墅：有天有 地，有自己的院子 和车库。由三个或 三个以上的单元住 宅组成，一排二至 四层联结在一起， 每几个单元共用外 墙，有统一的平面 设计和独立的门户。
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第一节 房地产产品的类型与特点
双拼别墅：它是 联排队别墅与独 栋别墅之间的中 间产品，由两个 单元的别墅拼联 组成的单栋别墅。
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第一节 房地产产品的类型与特点
叠加别墅：有点象复 式户型的一种改良， 叠加式别墅介于别墅 与公寓之间，是由多 层的别墅式复式住宅 上下叠加在一起组合 而成。
具有别墅的所有要素： 下单元住户拥有小花 园，上单元住户拥有 面积较大的露台；良 好的不可替代的自然 环境；每户有入户花 园或阳台花园。
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第一节 房地产产品的类型与特点
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第一节 房地产产品的类型与特点
二、写字楼与零售商业物业 2、零售商业物业及其分类 按建筑规模、经营商品特点、辐射区域分： 市级购物中心：3~10万平米，服务30万人口， 年营业额在5亿元以上，一家或数家大型百货公司
地区购物商场：1~3万平米，10~30万人口， 1~5亿元，中型百货商店和超市。 居住区商场：3000~10000平米，1~5万人， 3000万~1亿元。日用百货商店和超级市场为主。
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第一节 房地产产品的类型与特点
二、写字楼与零售商业物业
2、零售商业物业及其分类 按建筑规模、经营商品特点、辐射区域分： 邻里服务性商店：3000平米以下，服务1万 人口以下，年营业额在3000万元以上。方便食品、 瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干 洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租 户。 特色商店：通常以其经营的特殊商品或服务 及灵活的经营方式构成自己的特色。
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第一节 房地产产品的类型与特点
二、写字楼与零售商业物业
2、零售商业物业及其分类 从经营方式分 以纯百货零售为主的商场 如亚贸、鲁广等。 以购物中心形式出现的大型综合卖场 如武汉广场等。 以大型超市为主的 如中百仓储、中商平价、家乐福、 麦德龙等。 以出租室内高档商铺为代表的 如万达商业广场。 以其他零售（或批发、零售兼营）为代表 如武汉电 脑城。
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第一节 房地产开发项目的类型与特点
二、写字楼与零售商业物业 2、零售商业物业及其分类 按建筑规模、经营商品特点、辐射区域分： 区域购物中心 建面10万平方米以上，服务半径200公里,由专业购物中心管 理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能 多。
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20万平方米的建筑面积（相当于武广、世贸、武商之和）
第四章 房地产产品及投资
1、房地产产品的类型与特点 2、房地产投资方向与时机的选择 3、房地产开发场地的选择 4、房地产产品功能的定位
第一节 房地产产品的类型与特点
一、住宅 （一）按产品类型划分
1、别墅（Villa） 是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。
独立别墅：即独门 独院，私密性极强 的单体别墅，这一 类型是别墅历史最 悠久的一种，也是 别墅建筑的终极形 式。
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第一节 房地产开发项目的类型与特点
二、写字楼与零售商业物业 1、写字楼及其分类 乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物 理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求； 但建筑物的功能不是最先进的，由自然磨损存在，收益 能力难抵御新落成的同类建筑。 丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在 某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物 存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入 承租人的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租 率。
空中别墅：空中别 墅发源于美国，称 为“penthouse”即 “空中阁楼”，原 指位于城市中心地 带，高层顶端的豪 宅。 一般理解是建在公 寓或高层建筑顶端 具有别墅形态的大 型复式住宅。
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第一节 房地产产品的类型与特点
一、住宅
2、独立住宅（Detached dwelling） 不与其他建筑相连，有独立院子的住宅。1～3层 3、联排住宅（Attached dwelling） 低层住宅单元拼联成3户以上。 4、城镇住宅（Town house）
其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业管理服务，包 括24小时的维护维修与保安服务。
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第一节 房地产开发项目的类型与特点
二、写字楼与零售商业物业
1、写字楼及其分类 甲级写字楼 硬件方面：外观设计、内外公共装修标准相当于 四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与 世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管 式； 软件方面：物业管理服务水准达到三星级酒店以 上标准。如中关村大厦、恒基中类型与特点
二、写字楼与零售商业物
1、写字楼及其分类 用于商务、办公的建筑物。
按功能分
单纯性写字楼：基本上只有办公一种功能 商住型写字楼：既能提供办公又能提供宿舍的写字楼 综合性写字楼：即以办公为主，同时又具备其他多种功能
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第一节 房地产开发项目的类型与特点
二、写字楼与零售商业物业 1、写字楼及其分类 甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物 理状况优良；建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；
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2、工业项目 工业开发区、工业园区、科技园区、高新技术产业园区等 3、土地一级开发项目 是指政府委托市土地储备中心，按照土地利用总体规划、城市总 体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国 有土地、拟征用和农转用土地统一组织进行征地、农转用、拆迁 和市政道路等基础设施建设的行为。 土地一级开发项目，是对特定宗地实施土地一级开发行为的一次 性工作。经过实施土地一级开发和相关资源的投入，宗地状态从 收购储备的初始状态（生地或毛地）转化为可供建设的熟地。
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当城市的发展突出商务功能，相对弱化人们的居住需求时，一 部分人不堪忍受钢筋水泥堆砌的高楼霸占阳光、绿地，不堪忍受 喧闹的车流和人流污染空气，无法忍受整齐划一的楼宇、户型压 制个性，而选择逃离都市，迁往能令身心休憩的乡村郊野。同时 市政道路向郊外拓展也给郊居化提供了可能，这时Townhouse的 低密度住宅顺势而生。 Townhouse起源于英国伦敦，其作为全新的产品类型，顾名 思义既有Town的支持，又有House的低密度品质，事实上现在的 Townhouse已经偏离了起源概念，目前市场出现有双拼（两栋相 连）、叠拼、联排（三栋以上并联）三种类型。