第04章+投资性房地产

【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。

3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。

【正确答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。

乙公司：将其确认为投资性房地产。

【例题•多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。

（）（2017年）【答案】√【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。

（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量◇投资性房地产的确认和初始计量◇与投资性房地产有关的后续支出一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

【例题•单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。

A.企业购入的写字楼直接出租B.企业购入的土地准备建造办公楼C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D.企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。

（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

【例题•判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。

（）（2010年）【答案】×【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。

【教材例4-3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。

2×18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。

租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。

2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。

该块土地使用权的成本为9 000 000元,至2×18年12月5日，土地使用权已摊销165 000元；两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售。

为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。

假设甲公司采用成本模式进行后续计量。

甲公司的账务处理如下：由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房，其中的一栋厂房用于出租，因此应当将土地使用权中对应部分同时转为为投资性房地产=9 000 000×1/2=4 500 000（元）借：固定资产——厂房12 000 000投资性房地产——厂房12 000 000贷：在建工程——厂房24 000 000借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000累计摊销82 500贷：无形资产——土地使用权 4 500 000（9 000 000÷2）投资性房地产累计摊销 82 500（165 000÷2）【例题•单选题】甲公司以2 400万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计12 000万元租赁期开始日“投资性房地产——已出租建筑物”的初始成本是（）。

A.4 000B.14 400C.7 200D.4 800【答案】A【解析】初始成本=12 000÷3=4 000（万元）。

二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。

企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

转为改扩建时的分录如下：1.成本模式借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.公允价值模式借：投资性房地产——在建——公允价值变动（或贷方）贷：投资性房地产——成本【教材例4-4】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。

该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。

为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。

2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。

2×18年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。

假定甲公司采用成本模式计量。

甲公司的账务处理如下：（1）2×18年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建40 000 000投资性房地产累计折旧10 000 000贷：投资性房地产——厂房 50 000 000（2）2×18年5月31日至2×18年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产——厂房——在建 5 000 000贷：银行存款 5 000 000（3）2×18年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房45 000 000贷：投资性房地产——厂房——在建45 000 000【教材例4-5】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。

为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。

2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。

2×18年5月31日。

该厂房账面余额为20 000 000元，其中成本16 000 000元，累计公允价值变动4 000 000元。

2×18年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。

假定甲公司采用公允价值模式计量。

甲公司的账务处理如下：（1）2×18年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建20 000 000贷：投资性房地产——厂房——成本16 000 000——公允价值变动 4 000 000（2）2×18年5月31日至2×18年11月30日，发生改建支出借：投资性房地产——厂房——在建 3 000 000贷：银行存款 3 000 000（3）2×18年11月30日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房——成本23 000 000贷：投资性房地产——厂房——在建23 000 000（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。

第三节投资性房地产的后续计量◇采用成本模式计量的投资性房地产◇采用公允价值模式计量的投资性房地产◇投资性房地产后续计量模式的变更企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

一、采用成本模式计量的投资性房地产（一）科目设置：1.投资性房地产2.投资性房地产累计折旧（摊销）3.投资性房地产减值准备（二）会计处理在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。

【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。

即：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。

1.计提折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。

假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。

经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元（假定不考虑增值税）。

甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400 000二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。