第四章 投资性房地产答案解析

练习题一、单项选择题 1、下列各项中，属于投资性房地产的是( )。

A、按国家规定确认的闲置土地 B、企业以经营租赁方式租出的写字楼 C、企业拥有并自行经营的饭店 D、企业持有拟增值后转让的建筑物 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考核投资性房地产的范围。

选项 A 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不符 合投资性房地产定义；选项 C 是自用房地产；选项 D，企业持有拟增值后转让的土地使用 权属于投资性房地产，但建筑物必须是已经出租的才属于投资性房地产。

【该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核】 【答疑编号10770667,点击提问】 2、A 公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

A 公司的投资性房地产为一栋已出 租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A 公司决定 对投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。

该写字楼的原价为6000万元，已计 提折旧1500万元，未计提减值准备。

当日该写字楼的公允价值为5500万元。

A 公司按净利 润的10％计提盈余公积。

不考虑所得税影响，则该事项对 A 公司资产负债表上留存收益的 影响金额为( )万元。

A、1000 B、900 C、1500 D、0 【正确答案】 A 【答案解析】 该事项对 A 公司留存收益的影响金额＝5500－(6000－1500)＝1000(万元)。

【该题针对“投资性房地产后续计量模式的转换”知识点进行考核】 【答疑编号10770673,点击提问】3、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换 当日的公允价值计量。

转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过( )科目核算。

A、营业外收入 B、公允价值变动损益 C、资本公积 D、其他业务收入 【正确答案】 C 【答案解析】 自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时， 借方差额计入“公允价值变动 损益”，贷方差额计入“资本公积”。

【该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核】 【答疑编号10770675,点击提问】 二、多项选择题 1、下列说法中正确的有( )。

A、房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入 B、因出租房地产而取得租金，企业需要交纳营业税 C、房地产企业依法取得的、用于开发，待增值后出售的土地使用权，属于投资性房地产 D、计划用于出租但尚未出租的土地使用权，在取得该土地使用权时计入投资性房地产 【正确答案】 AB 【答案解析】 选项 C，从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地 产开发企业的存货， 即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地， 也不得将其确 认为投资性房地产。

选项 D，投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增 值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，所以 D 不正确。

【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】 【答疑编号10770683,点击提问】 2、下列关于投资性房地产进行初始计量的会计处理中，表述正确的有( )。

A、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照成本进行初始计量B、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量 C、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支 出构成 D、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 【正确答案】 ACD 【答案解析】 无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产， 均应按照成本进行初始 计量。

【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】 【答疑编号10770686,点击提问】 3、下列关于公允价值模式计量的投资性房地产的表述中，不正确的有()。

A、企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存在减值迹象时，应当按照资产减值的 有关规定进行减值测试 B、企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊 销 C、企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值高于账面余额的差额计入 其他业务收入 D、企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取得的租金收入一般计入其他业务收入 【正确答案】 AC 【答案解析】 选项 A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或进行摊销，也不需要进 行减值测试， 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值； 选项 C， 公允价值高于账面余额的差额计入公允价值变动损益。

【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】 【答疑编号10770687,点击提问】 三、判断题 1、企业将某项房地产部分用于出租，部分自用，如果出租部分能单独计量和出售，企业应 将该项房地产整体确认为投资性房地产。

（ ） 对 错【正确答案】 错 【答案解析】 企业将某项房地产部分用于出租，部分自用，如果用于出租的部分能单独计量或出售，企业 应将该部分确认为投资性房地产。

【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】 【答疑编号10770690,点击提问】 2、对投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍将作为投资性房地产的，在改扩建时， 应该将该投资性房地产转入“在建工程”科目。

（ ） 对 错 【正确答案】 错 【答案解析】 对投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍将作为投资性房地产的，在改扩建时，应将 投资性房地产转入“投资性房地产—在建”科目。

【该题针对“投资性房地产的后续支出”知识点进行考核】 【答疑编号10770692,点击提问】 3、成本模式计量的投资性房地产在每期计提折旧或者摊销时，折旧额或摊销额需记入“管 理费用”科目。

（ ） 对 错 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考核成本模式计量的投资性房地产。

成本模式下，投资性房地产计提折旧和摊销时，折 旧额或摊销额应计入其他业务成本。

【该题针对“成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】 【答疑编号10770694,点击提问】 四、计算分析题 1、 和正股份有限公司 （以下简称和正公司） 为增值税一般纳税人， 适用的增值税税率为17％。

不考虑除增值税以外的其他税费，和正公司按净利润的10％计提盈余公积。

和正公司有关 房地产的相关业务资料如下： （1）2011年10月，和正公司开始自行建造一栋写字楼。

在2012年建设期间，和正公司共领用工程物资1800万元（含增值税） ；领用本企业自产的库存商品一批，成本150万元，计税 价格200万元；另支付在建工程人员薪酬516万元。

（2）2012年12月，和正公司与丙公司签订了租赁协议，将该写字楼经营租赁给丙公司，租 赁期为2年，年租金为240万元，租金于每年年末结清。

租赁期开始日为2012年12月31日。

和正公司采用成本模式对该投资性房地产进行后续计量。

2012年12月31日，该写字楼达到了预定可使用状态并投入使用，该写字楼预计使用寿命为 20年，预计净残值为0。

（3）2014年1月1日，和正公司持有的该写字楼满足采用公允价值模式的条件，和正公司决 定改用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。

与该写字楼同类的房地产在2014年年初的 公允价值为2200万元。

（4）2014年年末该写字楼的公允价值为2400万元。

（5）2014年12月，和正公司与丙公司就该写字楼达成转让协议，并于2015年1月1日办理 完过户手续，以2450万元的价格将该写字楼转让给丙公司，全部款项已收到并存入银行。

要求： （1）编制和正公司建造写字楼以及转换日转换为投资性房地产的有关会计分录。

（2）编制和正公司该项写字楼2013年末的有关会计分录。

（3）编制和正公司2014年初将该项写字楼改用公允价值模式计量的有关会计分录。

（4）编制和正公司该项写字楼有关2014年末的有关会计分录。

（5）编制和正公司2015年初处置该项写字楼的有关会计分录。

（答案中的金额单位用万元表示） 【正确答案】 （1）和正公司自行建造写字楼的有关会计分录： 借：在建工程1800 贷：工程物资1800 借：在建工程700 贷：库存商品150 应交税费—应交增值税（销项税额）34 应付职工薪酬516 借：投资性房地产2500 贷：在建工程2500 （2）2013年末的有关会计分录： 借：其他业务成本125 贷：投资性房地产累计折旧125 借：银行存款240 贷：其他业务收入240 （3）2014年初将该项写字楼改用公允价值模式计量的有关会计分录： 借：投资性房地产—成本2200 投资性房地产累计折旧125 利润分配—未分配利润157.5 盈余公积17.5 贷：投资性房地产2500 （4）2014年末该项写字楼的有关会计分录： 借：投资性房地产—公允价值变动200 贷：公允价值变动损益200 借：银行存款240贷：其他业务收入240 （5）2015年初处置该项写字楼的有关会计分录： 借：银行存款2450 贷：其他业务收入2450 借：其他业务成本2400 贷：投资性房地产—成本2200 —公允价值变动200 借：公允价值变动损益200 贷：其他业务成本200 【答案解析】【该题针对“自用房地产转换为投资性房地产,投资性房地产的处置,投资性房地产后续计 量模式的转换”知识点进行考核】 【答疑编号10770698,点击提问】第四章投资性房地产 课后作业一、单项选择题1.下列各项中属于投资性房地产的是（ ） 。

Ａ.企业计划出租但是尚未出租的土地使用权 Ｂ.以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产 Ｃ.按照国家有关规定认定的闲置土地 Ｄ.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物 【答案】D 【解析】投资性房地产包括： （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地 使用权； （3）已出租的建筑物。

2.2012 年 1 月 1 日，英明公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租 给乙公司，租赁期为 2012 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日。

该写字楼购买价格为 1000 万 元，外购时发生直接费用 15 万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税 85 万元，上述款项 均以银行存款支付完毕。

不考虑其他因素，则英明公司该项投资性房地产的入账价值为 （ ）万元。

A.1000 B.1015 C.1100 D.1085 【答案】C【解析】英明公司该项投资性房地产的入账价值=1000+15+85=1100（万元） 。

3.投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入（ ）科目进行核算。