房地产预告登记制度适用范围的界定
我国不动产预告登记制度刍议
我国不动产预告登记制度刍议[摘要]预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。
文章从预告登记的概念入手，分析我国不动产预告登记的法律作用、制度价值和适用范围及原则，并针对我国现行不动产预告登记制度的缺陷提出了几点完善建议。
[关键词]不动产预告登记；法律作用；制度价值；建议2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”这是我国首次以立法的形式确认了不动产预告登记制度，是我国立法上的一大进步。
随后在2008年7月1日实施的《房屋登记办法》也相应规定了房屋预告登记制度。
预告登记制度在保护预告登记权利人的合法权益、维护不动产物权关系稳定和交易安全有着重要的意义。
笔者在下文通过对不动产预告登记的概念、法律作用和制度价值进行分析，并结合我国不动产预告登记制度的现状、适用范围及原则提出一些完善建议，希望能对我国预告登记的发展起到作用。
一、不动产预告登记的概念和法律作用所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。
它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
预告登记由德国中世纪民法所创立，在日本民法中，它被称为假登记。
预告登记的实质作用在于保障预告登记权利人的合法利益，具有排斥后来的物权变动效力，对维护不动产物权关系稳定和交易安全有着重要的意义。
具体而言，主要起到以下三个方面的作用：一是保全债权的实现。
由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使买受人的请求权得以保全。
二是限制出卖人的处分权：预告登记后，出卖人不可以随意处分其不动产。
民法典预告登记讲解
民法典预告登记讲解
民法典预告登记是指将房屋等不动产的买卖、转让等行为在交易之前进行登记的制度，旨在保护买卖双方的合法权益，防止欺诈和误解。
预告登记是一项非常重要的制度，它可以在交易之前告知第三者相关权利状况，确保交易安全、顺利完成。
根据民法典的规定，不动产的所有权可以通过登记来取得，这就要求在进行不动产转让交易前，必须进行预告登记，以确保交易双方的权益。
预告登记包括房屋预告登记、土地预告登记等，其中房屋预告登记最为常见。
房屋预告登记需要提供相关材料，如房产证、土地证等证件，必须在交易之前完成登记程序，这样可以让交易双方更加清楚地了解所购买的房屋的权益状况，避免出现争议或误解。
如果发现所购房屋存在权利瑕疵或其他问题，交易方就可以在交易完成前及时调整或取消交易，保护自己的合法权益。
同时，预告登记还具有优先权的作用，当不同双方对同一不动产提出要求时，先完成登记的一方可以得到优先考虑。
总之，民法典预告登记是为了保护房产买卖交易双方合法权益的一项制度，可以有效避免交易中出现的问题和纠纷。
关于预告登记制度法律适用的几点思考
关于预告登记制度法律适用的几点思考作者：杨斌来源：《中国学术研究》2013年第11期预告登记制度最早起源于普鲁士法中的异议登记制度，是指在当事人所期待的不动产物权变动所需的条件缺乏或尚未成就时，法律为保护权利取得人对未来取得的物权享有请求权而进行的登记，其存在的意义在于保全债权请求权。
由于预告登记具有公示效力，其性质似乎介于债权与物权之间灰色地带，但实质上属于债权物权化的具体表现，即债权通过登记被赋予公示效力，从而使该债权更具实现的可能性并防范交易风险。
我国《物权法》颁布之前，事实上已经存在类似于预告登记制度的商品房强制备案登记制度，如2007年修订的《城市房地产管理法》就此作出了规定，上述规定赋予商品房预售人办理预售备案登记的义务，对于有效防止出卖人欺诈购房人、“一房数卖”具有重要意义。
为此，有的学者认为《城市房地产管理法》等规定实际上确立了强制预告登记制度。
[1]（第120页）2007年《物权法》正式确立了预告登记制度，该制度在我国是一项全新的法律制度，法律条文规定较为原则，因此对司法实践中遇到的诸如对于预告登记的效力、预告登记权利与其他权利的冲突、中间处分行为的效力等问题没有统一认识，给法律适用带来较大的难度。
一、预告登记的适用范围预告登记是为本登记作准备的程序性登记，目的是为了保障对物权的请求权未来能够实现，因此，能够进行预告登记的请求权是具有特定意义的请求权。
结合《物权法》第20条的规定，预告登记的适用范围可从以下三方面理解：第一，从所保全请求权的发生依据来看，我国《物权法》规定的预告登记适用于基于协议产生的请求权。
相较而言，德国、台湾地区立法规定的适用预告登记的物权变动请求权范围较广，包括根据协议、法律规定、法院指令、遗产分割等产生的请求权。
[2]（第38页）第二，从所保全请求权的具体内容来看，我国《物权法》未就此明确规定。
从法理角度讲，对于在不动产协议涉及取得、转移、变更和废止不动产物权请求权情形，为保障将来实现物权，均可以采用该制度。
预告登记的实践适用及法律效力
预告登记的实践适用及法律效力作者：陈亚菁来源：《中国房地产》2013年第03期《物权法》规定房地产的物权种类有所有权、抵押权、用益物权，除法律法规特别规定外，这些物权登记后才可生效。
就形式而言，只有满足申请主体的适格性、申请房屋的完整性、登记原因行为的条件成就等三大要求才能进行物权登记。
在申请主体暂不适格、申请房屋尚未建成、登记原因行为条件尚未成就时，可期待的物权如何能够得到及时的保护，则有赖于预告登记制度的应用。
预告登记的适用条件是什么？预告登记如何转化为物权登记？如何让预告登记在现实生活中真正发挥积极的作用？这一系列的问题值得实务工作者深入思考。
尽管《物权法》对预告登记的规定较为原则，仅第20条规定了预告登记的适用范围和法律效力，但毕竟这是其在法律层面从无到有的突破，《物权法》为预告登记的实践探索提供了强有力的法律依据。
自2007年以来，各地房屋登记机构相继开展了预告登记业务，而大量的预告登记集中于预购商品房抵押预告登记这单一类型。
这一类型的普及是由于金融业提高了防范风险意识，规定银行贷款必须有担保方式，银行对于购房按揭贷款除选择开发商阶段性担保外，更多地选择房屋抵押担保，由于预购房屋尚不能办理所有权登记，也就无法办理房屋抵押权设立登记，只能办理抵押预告登记保全贷款人的利益。
预告登记制度起源于西方国家，预告登记是为保全一项请求权而进行的登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。
所谓请求权是指权利人要求他人为特定行为（作为或不作为）的权利。
在德国可以申请不动产预告登记的情形有三种：针对物权的债权请求权、为进行诉讼财产保全、法院作出的假执行判决。
这三项内容中后两项我国都通过法院查封的形式进行了限制登记，第一项内容就《物权法》而言，只能依照当事人的合同约定而办理，这种规定缩小了预告登记的范围。
根据我国房地产登记制度的特点，结合几年来预告登记业务的实践，本人认为应当在充分理解预告登记的价值和意义后，对《物权法》规定的预告登记条款作扩散性理解，以便最大程度地发挥预告登记的积极作用，既营造房屋登记的良好秩序，又维护权利人的合法权益。
不动产的预告登记制度概述
不动产的预告登记制度概述不动产的预告登记制度概述不动产的预告登记制度是指在不动产权利未形成之前，不动产权利人可以向登记机构申请办理预告登记，以保障其将来权利的实现。
本文将从法律专家的角度分析不动产的预告登记制度，包括其概述、法律效力、适用范围、办理程序、注意事项和一个案例分析。
一、概述不动产的预告登记制度是指当事人为保护自己未来的权利而向登记机构申请登记的一种制度。
它是一种预防性的登记，可以在不动产权利未形成之前，通过登记向第三人公示权利人对该不动产的权利要求，保障其将来权利的实现。
二、法律效力不动产的预告登记具有法律效力，其效力主要表现为公示效力和优先权效力。
公示效力是指登记内容可以向第三人公示，使第三人知悉该不动产的权利状况。
优先权效力是指在同一不动产上，优先登记的预告登记优先于后来登记的其他权利。
三、适用范围不动产的预告登记适用于准备取得不动产权利的情形，如土地出让、房地产买卖等。
同时，不动产的预告登记也适用于保障不动产质权的情形，如抵押、质押等。
四、办理程序不动产的预告登记的办理程序包括以下步骤：1、申请登记：权利人向登记机构提出申请，申请书中应当包括权利人的姓名、证件号码、登记目的、不动产基本情况等。
2、审核申请：登记机构对申请材料进行审核，确认申请人的资格和不动产的基本情况。
3、登记公告：登记机构在规定的媒体上公告预告登记，向第三人公示权利人的权利要求。
4、不动产权利的形成：当权利形成时，权利人可以向登记机构提出办理登记手续。
五、注意事项不动产的预告登记需要注意以下事项：1、申请人应当提供真实、准确的资料，一旦发现虚假申报，将承担法律责任。
2、不动产的预告登记内容应当明确，不得与已有登记内容相冲突。
3、不动产的预告登记期限一般为三年，如果权利未形成，应当及时申请更新登记。
六、案例分析某甲买下了一块土地，打算建房。
他担心土地被他人侵占或者出现争议，于是向登记机构申请了不动产的预告登记。
不动产登记预告登记是什么意思
不动产登记预告登记是什么意思不动产登记预告登记是什么意思？随着我国房地产市场的发展，不动产登记已经成为了一项非常重要的工作。
而在不动产登记中，预告登记也是一项非常重要的环节。
那么，不动产登记预告登记究竟是什么意思呢？本文将从法律专家的角度出发，分析不动产登记预告登记的含义、作用、适用条件、程序等方面，帮助读者更好地了解不动产登记预告登记。
一、不动产登记预告登记的含义不动产登记预告登记是指在办理不动产登记前，登记机构在被登记人提出申请后，根据申请人提供的证明材料和有关规定，对申请人所申报的不动产权利事项等情况予以登记，发出预告证明。
预告证明的内容包括被登记人的姓名、身份证明文件号码，不动产的坐落、面积、用途、权利性质、限制性权利等事项。
二、不动产登记预告登记的作用1.保证不动产交易的安全性不动产登记预告登记可以保证不动产交易的安全性。
在不动产交易中，预告登记可以有效避免房屋被抵押、查封等情况，确保交易双方的利益。
2.有利于加快不动产登记的办理速度不动产登记预告登记可以有利于加快不动产登记的办理速度。
在办理不动产登记时，预告登记已经预先登记了相关的信息，这样可以省去一些不必要的时间。
3.规范不动产登记的管理不动产登记预告登记可以规范不动产登记的管理。
预告登记的要求和程序都非常严格，这样可以保证不动产登记的规范和合法性。
三、不动产登记预告登记的适用条件1.权利人对不动产有权支配不动产登记预告登记的适用条件之一是权利人对不动产有权支配。
只有当权利人有权支配不动产时，才可以进行预告登记。
2.权利人有意向将不动产转让或设定限制性权利不动产登记预告登记的适用条件之二是权利人有意向将不动产转让或设定限制性权利。
只有当权利人有意向将不动产转让或设定限制性权利时，才可以进行预告登记。
3.不动产权利事项具体、明确不动产登记预告登记的适用条件之三是不动产权利事项具体、明确。
只有当不动产权利事项具体、明确时，才可以进行预告登记。
房屋登记实务中预告登记的几种情形
响） 。再 次 ， 办理 预 告登 记后 ， 由于 各 自向承建 方
所 列 具体 情形 外 ， 者对 工作 中接触 到 的“ 笔 法律 、
法 规规 定 的其 他情 形 ” 如 合作 联 建房 屋 、 资建 ， 集 房、 拆迁 安置 等 能否进 行预 告 登记 浅析 如下 。
登记 失 效 ” 的规 定 。 需 要 指 出的 是 ， 观 点认 为 ， 国 预 告登 记 有 我
预告 登记
笔 者所 述 与 建 住房 ［０ ６ １ ６号 《 于 制止 ２０］ ９ 关 违 规集 资合作建 房 的通 知》 等相 关文 件所 指不 同 ， 其 基本形 式为 ：某 一宗土 地使用 权 为两个 以上 自
情形， 为保 障将 来 实现 物权 ， 可 以采 用该 制 度 。 均 《 屋 登记 办法》 ６ 房 第 ７条规 定 ， 有 下 列情 形之 一 “
的， 当事 人可 以 申请 预 告登 记 ： 一） （ 预购 商 品房 ；
（ 以预 购 商 品房设 定 抵押 ；三 ） 屋 所有 权 转 二） （ 房
屋或 者其 他 不动 产物 权 的协 议 ， 为保 障 将来 实 现
物 权 ，按 照约 定 可 以 向登记 机构 申请 预 告 登记 。
预 告 登 记后 ， 经 预 告 登 记 的权 利 人 同意 ， 分 未 处
建成 的房屋 都应 登记为所 有合 作联 建人共 有 。这
将导致 在管理 、处 置这些 房屋 时 由于共有 关系 的 存在而 带来许 多不便 ，这样 的结果不 利于 发挥物 的效用 。合作 联建各 方 以协议 的形式 来分 配确认 房 屋 的归属 ， 进行预 告登 记 ， 者认 为这样 可 以 并 笔 更有效 地保护 当事人 各方 的利益不 受损 害 。 首先 ， 份协 议 满足 《 权 法》 ２ 这 物 第 ０条 中“ 或 者 其他 不动 产物 权 的协 议 ” 的法律 规 定 。 其次 ， 预 告 登 记后 ， 独 个 体 作 为 物 权 的请 求 权 人 ， 以 单 可 保 全将 来 的房 屋不 被 协议 ” 的另 一方 或 他人 占有 和 处分 ， 可 以 因预 告登 记 防止第 三 人 的介 入 而 并
预告登记制度现状
预告登记制度现状介绍预告登记制度是指在不动产权利发生变动前，可以向房地产登记机构提出登记预告的制度。
该制度旨在保护买卖双方的权益，在房屋交易过程中起到重要作用。
本文将深入探讨预告登记制度的现状，包括其概念、功能、实施情况以及存在的问题和改进方向等。
预告登记制度的概念预告登记制度是指在不动产转移、设立抵押等权利行为发生前，通过登记预告，通知第三人，保护买卖双方的利益。
通过预告登记，他人在办理相关登记时会收到提前通知，从而避免权益的受损。
预告登记制度的功能预告登记制度具有以下功能：1.保护买卖双方权益。
买卖双方在房屋交易前，可以通过预告登记确保自身的权益不受损失。
预告登记的存在通知了第三人，使其在办理相关登记时予以重视，避免与买卖双方权益相冲突。
2.提高交易安全性。
预告登记制度的实施，将房屋交易过程纳入登记机构的监管范围，从而确保交易的合法性和真实性。
3.优化不动产登记流程。
通过预告登记制度，可以提前通知相关人员，减少交易过程中的不确定性和纠纷，使不动产登记流程更加高效、便捷。
预告登记制度的实施情况当前，预告登记制度在许多国家和地区得到了广泛应用，并取得了显著成效。
国外实践在国外，许多国家已经建立了健全的预告登记制度。
例如，英国的土地注册处可以提供不动产权益的预告登记服务，确保权益的顺利转移。
澳大利亚的不动产登记机构也开展了预告登记制度，以确保房屋买卖双方的权益。
中国实践在中国，预告登记制度也已经在许多地区得到了实施。
例如，北京市就建立了房地产交易预告登记制度，允许房屋交易前进行登记预告，保护买卖双方的权益。
上海市也在不动产登记系统中引入了预告登记，提高了交易的安全性和效率。
存在的问题和改进方向虽然预告登记制度在实践中发挥了重要作用，但仍然存在一些问题需要解决，并且有待进一步完善。
问题1.信息传递渠道不畅。
预告登记需要提前通知相关人员，但信息传递渠道并不完善，导致预告登记的效果受到限制。
2.预告登记范围有限。
预告登记制度
预告登记制度一、预告登记制度概述预告登记制度，作为房地产法律中的一项重要制度，是指在转让、抵押等处分房地产过程中，为保护当事人合法权益，保障房地产交易安全，维护房地产市场秩序，由当事人向登记机构申请，对即将进行的房地产权利变动进行预先登记。
这一制度主要在《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他相关法律法规中得到规定。
二、预告登记制度的定义预告登记，又称为预登记或预先登记，是指当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机关申请预先进行的登记。
这个过程并不直接产生物权变动的效果，而是为了在将来发生物权变动时，使当事人能够享有优先权或进行必要的追索。
三、预告登记制度的目的1.保障当事人权益：通过预告登记，可以避免“一房多卖”的情况发生，保护当事人的合法权益。
2.维护交易安全：通过预告登记，可以增加交易透明度，减少虚假交易和欺诈行为，从而维护交易安全。
3.稳定房地产市场：预告登记制度的实施，有利于遏制投机和过度炒房行为，稳定房地产市场。
4.提供法律保障：预告登记为当事人的权利提供了法律保障，当出现纠纷时，可以为法院提供明确的证据。
四、预告登记制度的适用范围预告登记制度的适用范围广泛，主要包括以下几类：1.房屋所有权转移预告登记：适用于房屋买卖、交换、赠与、继承等情形。
2.房屋抵押权预告登记：适用于为担保债权实现而设立的抵押权。
3.其他不动产物权变动预告登记：包括土地使用权、地役权等其他不动产物权的变动预告登记。
五、预告登记的程序1.申请：当事人应当向当地的房地产登记机构提出预告登记申请。
申请时应提交身份证明、房产证或买卖合同等相关资料。
2.审查：登记机构对当事人提交的资料进行审查，确认其真实性和合法性。
3.预先登记：经审查合格的，登记机构应当进行预先登记，并颁发预告登记证明。
4.通知义务人：登记机构应当将预告登记情况及时通知相关的义务人，如房屋所有权人或抵押权人等。
中华人民共和国物权法中的预告登记制度讲解
中华人民共和国物权法中的预告登记制度讲解中华人民共和国物权法中的预告登记制度是为了保护不动产权益人的合法权益，确保不动产交易的安全进行而设立的一项制度。
本文将就预告登记制度的定义、适用范围、主要内容以及实施方式等方面进行详细讲解。
一、预告登记制度的定义预告登记制度是指在不动产交易过程中，权利人可以根据法律规定向房地产登记机构提出预告登记申请，以公示其对不动产权利所持有的事实状况、变动等信息，为保护其合法权益提供一定的法律保障。
二、预告登记制度的适用范围预告登记制度适用于不动产的转让、设立与转移等情况。
在不动产交易中，预告登记可以将权利的取得、变动等事项预先公示，以避免不动产权益人遭受不必要的损失。
三、预告登记制度的主要内容1. 预告登记申请不动产权利人可以根据实际需要，向房地产登记机构提出预告登记申请。
申请时需要提供相关的权属证书、合同书等资料，以便登记机构对申请进行审核。
2. 公示期限预告登记的公示期限一般为15个工作日。
在公示期限内，任何人都有权查询该笔预告登记情况并提出异议。
3. 预告登记的效力预告登记对不动产交易的效力起到先于他后登记的作用。
即使在预告登记期限内没有办理登记，但预告登记的效力仍然存在，对不动产权益人具有保护作用。
四、预告登记制度的实施方式1. 线下申请不动产权利人可以亲自携带相关材料到房地产登记机构进行预告登记的申请。
登记机构会对申请材料进行审核，并在规定的时间内办理预告登记手续。
2. 在线申请随着科技的发展，预告登记申请也可以通过网络在线填写申请表格，并上传相关证件资料。
登记机构会对在线申请进行审核，并及时反馈结果。
五、预告登记制度的意义与作用1. 保护不动产权益人的合法权益预告登记制度的实施，可以让不动产权益人在不动产交易过程中提前公示权利状况，避免遭受他人恶意侵害。
2. 防止多次处分同一不动产预告登记制度可以防止同一不动产被多次处分，有效保障交易安全。
3. 提高不动产交易的效率通过预告登记制度，可以让交易各方及时获取权利人的权益情况，减少交易风险，进而提高不动产交易的效率。
浅析民法典时代下的不动产预告登记制度
2023年第7期 职工法律天地55的不动产预告登记制度□陈明秀从法律性质层面来看，不动产预告登记与不动产物权变动登记是不同的，不直接产生物权变动的效力，但具有特殊的担保功能。
对于不动产预告登记而言，主要问题包括债权、物权等有关的规定。
同时，因为其他担保权利也有涉及，所以从实际应用来看，会有一些法律分歧。
结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《解释》）的相关规定，本文从不动产预告登记含义、类型等基本概念展开，重点阐释、分析不动产预告登记的优先受偿、对开发商阶段性保证担保责任的提前免除，以此为基础，进而对《民法典》《解释》有关不动产预告登记的规定进行深入理解，不仅有利于为法律的准确适用提供一定的依据，而且能够让裁判规则朝着统一的方向迈进。
一、不动产预告登记的含义和类型所谓不动产预告登记，是指为保障将来物权的实现，当事人依照约定向不动产登记机构申请的预告登记。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定及时向登记机构申请不动产预告登记。
完成登记后，未经登记的权利人同意，对该不动产进行处分时，是不会发生物权效力的。
此外，完成登记后，如果债权消灭，又或是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，则不动产预告登记失效。
《民法典》第二百二十一条明确规定，当事人对买卖房屋的协议，又或者是其他不动产物权的协议进行签订，为了能够确保将来物权可以发挥预期效应，那么需要严格按照相关规定到登记机构完成不动产预告登记。
完成之后，涉及处分不动产，未经权利人的同意，也就意味着物权效力不会发生。
由此可知，《物权法》与《民法典》关于不动产预告登记的表述基本一致。
根据现行法律法规规定，我国不动产预告登记主要存在三种类型：商品房等不动产预售的；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押的。
浅谈预告登记之应用
时 ，继承人不得 以继承为由而请求销除预 告登记 ，预告登记权利人就原不动产仍享 有排他性的请求权 。
意 义。
囊
三 、预告 登记 的适 用范 围
《 房屋 登记办法》将预告登记 的适用 范围明确 为下列四种情形 ： （ ）预 购 商 品房 ； 一 （ 二）预购 商品房抵押 ； （ 三）房屋所有权转让 ； （ 房屋所有权抵押 。 四） 前两种是对 期 房设立 的预告登记 ，后两种是对现房设立 的预 告 登 记 。 申请预 告 登 记必 须 由预告 登 记 的权 利 人和义务人共同提 出，同时还须具备一 定 的条件 。需保全的请求权 的权利人为预告 登记权利人 ，不动产所有权人为预告登记 的义务人 。申请预购商 品房预告登记 ，权 利人为商 品房买受人，义务人为商品房 的 开 发 商 ； 申请 预 购 商 品房 抵 押 权 预 告 登 记 ，权利人为贷款银行 ，义务人为商品房 买受人 ；申请房屋所有权转 移预告登记 ， 权利人为房屋买受人，义务人为房屋出卖 人；申请房屋抵押权预告登记，权利人为 贷款 银行 ，义务 人为房屋买受人
【 荧键词】 － 预告登 记；预购商品房 ；二手房 ；请求 毒 抵押 权 叉
《 中华人 民共 和国物权 法 》 （ 以下称 《 物权 法》 ）对 预告 登记 作出 了原 则性规 定 。２ ０ ７ １日，国家建设部颁布实 ０ ８年 月 施了《 房屋登记办法》 将预告登记制度首 ， 先应用于房屋登记 ，结合我国实 际规定了 房屋预告登记的程序 、内容和范 围。这对 于完善我国不动产登记制度 ，保护权利人 的合法权益 ，促进社会经济健康发展具有 重要作用。
一
预 告登 记 的概念
预购商 品房预告登记 随着我国社会经济的发展 ，买卖房屋 已成为普通百姓的常见行为 。由于开发商 预售的商 品房属于期房 ，从买受人交付购 房款到办理房屋产权登记往往要经过几个 法律结果 ，其实质 是限制现时登记的权利 人处分其权利。预告登记将债权请 求权予 屋移转登记 。在此情形 下，买受人 甲除拥 月甚至更长的时问 ，这期间存在着很多不 将来能否 顺利竣工交付 买 以登记 ，使其具备了物权 的排他效力 。使 有债法上 的请求权外 ， 并无排斥第三人 的 可预见的风险 ， 妨害其请求权的处分行为无效 ，以保障将 权利 ，原则上仅能依债务不履行 的规定 向 受人还是未知数。普通百姓作为消费者购 来 物权 登 记 的 实 现 。 因 此 ，预 告 登 记 是债 出 卖 人请 求损 害 赔 偿 。买 受 人 甲签订 买 卖 买预售 的房 屋 ，其 只 能 根 据 与预 售 人 订 立 权 被 物 权 化 的 一 种 具体 体 现 。经 过 预 告登 合同在先确不能取得房屋所有权 ，为解决 的预售合 同享有债权性质 的请求权 ，并不 记 的不动产 ，债权 人对不动产物权变 动的 这 一 问题 甲可 以 申请 房 屋 预 告登 记 以保 障 能 具有 排 他 的效 力 。虽 然 我 国房 地 产 市 场
《房屋登记办法》中的预告登记问题
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题《房屋登记办法》中的预告登记问题——《房屋登记办法》研讨之三程啸清华大学法学院副教授一、预告登记的范围在《物权法》颁布之前, 一些规定了预告登记制度的地方性法规的规定也有所不同。
有些地方性法规规定只有期房的转让和抵押可以适用预告登记, 例如,《上海市房地产登记条例》第49 条第1 款规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记:( 一) 预购商品房及其转让;( 二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;( 三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让;( 四) 法律、法规规定的其他情形。
”《山西省城市房屋权属登记条例》第6条规定:“预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权和抵押权的预告登记及其注销登记。
”有些地方性法规规定, 不仅期房的转让可以适用预告登记, 即便是期房的租赁也可以办理预告登记, 例如,《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第48条规定:“预购或者预租尚未建成的房屋, 房屋预购人或者预上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题租人, 可以凭签订的预购房屋买卖合同或者预租合同, 向登记机构申请办理预告登记。
”《物权法》第20 条第1 款对预告登记的适用范围作出了明确规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”从这一规定可以看出: 首先, 预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。
换言之, 预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段, 它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。
它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限, 使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。
所以,《物权法》第20 条第1 款第2 句规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。
”其次, 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。
预告登记制度具体适用及效力探析
屋的合同不加限制， 一方面会形成现实登记权利
人利 用 预 告登记 逃 避债 务 的情 况 ， 另一 方 面也 有
１现 实 登记权 利人 的权 利义 务 Ｉ 正 如前 述 预 告 登 记 的 宗 旨就 是 限 制现 实 登
可能会使预告登记权利人利用其优势地位 （ 如商 业 合 作 中 处 于垄 断地 位 的 材 料 或产 品供 应 商 或
确定 ， 既容易损害权利人 的利益， 又不能实现物
的充分 利用 。 ４ 房屋 抵押权 预 告登记 ． 根 据 《 屋 登 记 办 法》 《 屋 登 记 办 法 释 房 和 房 义》（ 称 《 义 》 ， 屋 抵 押 权 预 告登 记 包 括对 下 释 ）房 于附 条件 和 附期 限 的抵 押 合 同的预 告 登记 、 已经 办理 了预 告 登 记 的预 告登 记 权 利人 与 抵 押 权 人 办理抵 押权 的 预告 登记 。 我 们 认 为对 于 附条 件 和 附 期 限 的抵 押 合 同 的预 告 登记 对 保 护 抵押 权 预 告 登 记权 利 人 的权 益具 有 设立 预 告登记 制度 目的 的作用 ， 是基 于 但 对 附条件 和 附期 限房 屋 转让 合 同的分 析 ， 所 附 对 条件 与 期限也 应 当具体 问题 具体 分析 。 而对 于 已
采购 商 ） 或乘现 实 登记 权 利人 之 危 （ 、 如处 于经 济
记权利人的权利 ， 保障预告登记人的权利。 屋
登 记 办法》 根据“ 未经 预告 登记 的权 利人 同意 ， 处 分 该 不动 产 的 ， 发 生物权 效 力 ” 不 的规 定 ， 出了 作
预告 登记 后 ， 经预 告登 记 的权利 人 书面 同意 ， 未 困境或不可抗力之风险） ，迫使现实登记权利人 “ 与 其签 订 处分 房屋 的 合 同并进 行 预告 登记 ， 成 处分 该房 屋 申请 登记 的 ， 造 房屋 登记 机构 应 当不予 办理 ” 的规 定 ， 《 义》 出了“ 告 登记 后 ， 且 释 作 预 登 其权 利遭 受 损害 。 同时 ， 由于关 于房 屋转 让 的合 同可 以是 附条
预告登记的性质、效力和范围探索(一)
预告登记的性质、效力和范围探索(一)【摘要】本文针对预告登记中的权利性质、登记效力和登记范围提出意见。
经预告登记后的请求权的本质属性仍为债权；预告登记后发生的中间处分行为应为效力待定的行为；可为预告登记的应是变动不动产物权的请求权，或者该请求权附有条件或期限，或者该不动产物权指向的物为未来的不动产，飞机、船舶、汽车等特殊动产准用不动产的规定。
【关键词】物权法；预告登记；请求权；效力待定；不动产物权我国学者现在通常所说的预告登记(Vormerkung)概念，来源于德国民法。
预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。
预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。
正因为不动产预告登记制度所特有的债权物权化的功能，有利于保障交易安全，因此受到许多国家和地区的青睐。
我国《城市房地产管理法》和建设部的《城市商品房预售管理办法》规定了商品房的预售登记备案制度。
对于该制度的性质，有学者认为，在我国预告登记的主要功能还是通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利，并认为我国现行的商品房预售登记属于预告登记。
1]但大多数学者均认为我国现行的商品房预售登记并非真正意义上的预告登记。
笔者认为，预售商品房毫无疑问应当纳入预告登记的范围，但我国目前法律规定的商品房预售登记备案制度在更多的意义上只是一种行政管理上的备案，并不具备预告登记的功能。
因此，严格地说，我国目前并无全国性的立法对预告登记进行规定。
但有少数地方立法对预告登记制度作出了尝试性的规定，2]我国已经经过四次审议的物权法草案也均对预告登记制度作出了规定。
但是，尽管学者对我国物权法规定预告登记制度的必要性已达成共识，但对预告登记的性质、效力和适用范围却存在较大的争议，在现有地方立法和物权法草案中，在这三个问题上的立场也都不明确。
对《物权法》第二十条不动产预告登记制度的评析
对《物权法》第二十条不动产预告登记制度的评析[摘要]：不动产交易中的违约行为而不能实现合同目的的现象屡屡发生, 为保障不动产交易的安全, 我国制定的于2007 年10 月1 日施行的《中华人民共和国物权法》新设立了预告登记制度, 该制度引起了我国法律理论界、实务界的广泛关注。
文章对《物权法》第20条关于预告登记制度的规定作了较为客观的评价，并在此基础上提出了完善不动产预告登记制度的路径。
[关键词]：不动产; 预告登记; 债权请求权;制度完善引言2007年3月16日，十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），这是我国首次以国家立法的形式对预告登记制度做出的明确规定，即第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。
”一、不动产预告登记的含义预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，为保护其取得未来物权之请求权而对其所进行的登记。
预告登记是与本登记相对应的一项登记制度，两者有较为明显的区别：本登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权变动的请求权而进行的一种登记。
它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，即不导致不动产物权的设立或变动。
当当事人所具备的实质要件即有关当事人之间的实体权利义务关系的要件、形式要件即不动产登记机关所要求的申请程序条件都已具备时，预告登记即向本登记推进。
二、《物权法》第二十条之评价（一）第二十条规定值得肯定的地方不动产预告登记制度的确立在我国经历了很长一个过程。
我国的《民法通则》和《合同法》均没有涉及不动产预告登记制度。
预告登记制度范本
预告登记制度范本一、总则第一条为了保障不动产交易安全，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》等法律法规的规定，制定本预告登记制度。
第二条本预告登记制度适用于不动产买卖、赠与、抵押等交易活动中，对将来发生的不动产物权变动进行保全的登记。
第三条预告登记由当事人向不动产登记机构申请办理。
预告登记的权利人应当是将来有权取得不动产物权的人。
第四条预告登记不得对抗善意第三人，但法律另有规定的除外。
二、预告登记的申请第五条当事人签订不动产买卖、赠与、抵押等协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。
第六条预告登记的申请应当提交下列材料：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）不动产物权变动的合同；（四）其他应当提交的材料。
第七条登记机构应当在收到预告登记申请之日起五个工作日内，决定是否受理。
决定受理的，应当及时办理登记。
三、预告登记的效力第八条预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第九条预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第十条预告登记权利人在预告登记期间享有排除他人侵害的权利，但不得对抗善意第三人。
四、预告登记的变更和注销第十一条预告登记的权利人可以申请变更预告登记的内容。
变更预告登记的，应当提交变更协议和原预告登记证书。
第十二条预告登记的权利人可以申请注销预告登记。
注销预告登记的，应当提交注销申请书和原预告登记证书。
第十三条登记机构应当在收到变更或者注销预告登记申请之日起五个工作日内，决定是否受理。
决定受理的，应当及时办理登记。
五、法律责任第十四条当事人提供虚假材料申请预告登记的，登记机构不予登记，并依法追究其法律责任。
第十五条登记机构未按照本制度规定办理预告登记的，由上级不动产登记机构责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
六、附则第十六条本预告登记制度自发布之日起施行。
论不动产交易中的预告登记制度
论不动产交易中的预告登记制度预告登记制度是指在不动产交易过程中，为了保护买方或者债权人的利益，将未经过交易但是可能对不动产权利产生影响的他人权利通过登记的方式予以公示，以避免后续产生的不必要纠纷。
预告登记制度在不动产交易中扮演着重要的角色，下面将为大家介绍该制度的定义、作用和与典型案例。
预告登记制度的定义根据我国不动产登记法，预告登记指在不动产权利尚未发生变更，但可能影响该不动产权利的处分的情况下，任何人均可向不动产登记机构申请办理的登记。
预告登记分为两种，一种是预告所有权，主要适用于卖方未向买方进行履约拒绝的情况；另一种是预告抵押权，主要适用于债权人为确保自己的利益而进行的登记。
预告登记制度的作用1. 防止交易中出现瑕疵或者纠纷预告登记能够让处于交易中的不动产所拥有的权利变得更加清晰，以及表明其他人在这个不动产方面所持有的权利，从而防止在后续交易过程中出现瑕疵或者纠纷的可能性。
2. 解决交易中的风险在不动产交易中，一些特定情况下可能会面临风险，例如买方或者债权人不清楚卖方的存在，或者专门的负责处理交易的机构无法正确处理问题，此时预告登记可以提供保障，确保交易的完成，避免出现后续的风险。
3. 保护不动产所有者的利益预告登记的任务是保护各方的利益，以确保这些不动产的所有者通过登记确保在交易过程中的利益得到充分保障和尊重。
典型案例：案例一：A与B签订以房屋为标的物的买卖合同。
在房屋债权人C要对该房产进行司法拍卖之前，A预告登记了抵押权，这让B之前不知情的抵押权得到公示，从而避免了B在交易过程中的潜在风险。
案例二：D拥有房屋，将其通过买卖进口给E。
在不动产登记中，发现在该房屋上存在未登记的他人所有权，该他人主张该不动产应作为担保处置。
在预告登记的过程中，该他人的权利受到保护，E在购买时也得到了公正和合法的保障。
案例三：J是一家房屋分销公司的法人代表，他和另一家房地产公司签署了一份房屋转让合同。
在不动产标的登陆上，预告登记中出现了J与房屋的纠纷，房屋转让合同也受到了影响。
论预告登记制度的完善
论预告登记制度的完善 The final edition was revised on December 14th, 2020.论预告登记制度的完善一﹑扩展预告登记制度的适用范围由于各国物权变动模式不同，预告登记制度的适用范围也有差异，但从总体上看，预告登记的适用范围都比较广。
在日本，物权变动采债权意思主义，不动产物权变动没有予以登记的，其不具有对抗第三人的效力，但在当事人之间，物权变动已经发生。
因此，日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权。
而日本的《不动产登记法》对预告登记制度的适用范围规定的更具体。
日本《不动产登记法》第二条规定：“假登记(日本法上的假登记相当于德国法上的预告登记)于下列各项情形进行：第一，未具备登记申请程序上需要的条件时;第二，欲保全前条所载权利的设定﹑移转﹑变更或消灭的请求权时。
上述请求权为附始期﹑附停止条件或者可于将来确定时，亦同”。
德国﹑瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。
如《德国民法典》第883条—888条规定，预告登记保障以不动产物权变动为标的的请求权，其实质是限制预告登记的义务人处分其物权的权利。
德国学者对预告登记制度的适用范围观点不一。
依德国通说，尚未成为物权的一切不动产物权变动请求权均是预告登记的保全对象。
《瑞士民法典》中的预告登记分为“人的权利”的预告登记﹑“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”的预告登记，其中“暂时登记”的预告登记相当于德国的异议登记。
在瑞士预告登记的适用范围较宽，例如，承租权等与物权变动没有直接关系的债权也是预告登记的对象。
我国立法上的不动产物权变动模式是债权形式主义模式，即有效债权行为+登记=不动产物权变动。
因此，只能对因物权变动产生的请求权进行预告登记。
而我国《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。
广东省出台的(《广州市城镇房地产权登记办法(草案)》)第四十三条规定：房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人在有关法律文件生效之日起三十日内申请预告登记：第一，预购商品房及其转让;第二，以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;第三，以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让;第四，法律﹑法规规定的其他情形。
预告登记制度在民法典中的定位
加强宣传教育
加强宣传教育，让广大群众了解 预告登记制度的重要性和必要性 ，提高群众的登记意识。
推进信息化建设
加强信息化建设，建立电子化的不 动产登记系统，实现全国范围内的 信息共享和查询，提高预告登记的 便利性和安全性。
05
案例分析与应用
案例一：某城市房屋买卖合同纠纷案
总结词
预告登记制度在房屋买卖合同纠纷案中发挥了重要作用。
03
加强信息化建设
随着信息化技术的发展，不动产登记的信息化建设也成为趋势。通过
建立电子化的不动产登记系统，可以更加便捷地进行预告登记和查询
。
预告登记制度的发展趋势
扩大适用范围
目前，我国预告登记的适用范围相对较窄，主要针对不动产的买卖、抵押等交易。未来， 预告登记的适用范围可能会进一步扩大，涵盖更多的不动产交易类型。
预告登记制度在民法典中的 定位
2023-11-05
目 录
• 预告登记制度概述 • 预告登记制度的实践应用 • 预告登记制度在民法典中的定位 • 预告登记制度的改革与发展趋势 • 案例分析与应用
01
预告登记制度概述
预告登记制度的起源与发展
预告登记制度的起源
起源于普鲁士法，该法规定债权人可以向土地登记机关申请预告登记，以保 障其未来取得物权的权利。
预防性：可以有效避免因物权变 动而产生的纠纷。
法定性：必须按照法律规定进行 登记。
预告登记制度的理论基础
01
02
03
物权法理论
预告登记制度是物权法理 论的重要组成部分，它规 定了未来物权变动的请求 权。
程序公正理论
预告登记制度体现了程序 公正理论，保障了当事人 的知情权和参与权，要求当事人在交易 中诚实守信，确保交易的 安全与稳定。
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房地产预告登记制度适用范围的界定作者：季君来源：《学理论·下》2009年第08期摘要:我国《物权法》首次在立法上对不动产预告登记制度作出规定,但对房地产预告登记适用范围的界定不够明确,本文通过分析各个国家和地区成熟立法的有关规定,结合我国实际情况,合理界定了我国房地产预告登记制度的适用范围。
关键词:房地产法;预告登记;适用范围中图分类号:F293.31文献标志码:A文章编号:1002-2589(2009)20-0096-02预告登记,又称为预登记,暂登记或假登记,是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,也就是说只对未来的物权享有请求权时,法律保护这一请求权而为其进行的登记。
[1]我国2007年颁布的《中华人民共和国物权法》首次以国家立法的形势对不动产预告登记的适用范围等问题做出了明确规定,是我国基本法上确立预告登记制度的标志,而房地产预告登记制度适用范围的界定对改进和完善我国的预告登记制度起到了举足轻重的作用。
一、明确房地产预告登记适用范围的必要性首先,明确房地产预告登记适用范围是完善我国预告登记制度的需要。
目前我国现行立法中仅有关于预告登记制度的概括性规定,对于其适用范围、效力等具体问题的阐释过于模糊,使得预告登记制度在实际应用中存在很多困难。
明确房地产预告登记适用范围,便可以弥补现行制度中的一大缺陷,从而进一步完善我国预告登记法律制度。
其次,明确房地产预告登记适用范围可以稳定房地产交易秩序,进一步推动房地产市场发展。
随着我国经济的不断发展,房地产不仅为生活所必需,也逐渐成为不可或缺的经济要素,一些原本被禁止的房地产权利同样进入市场进行交易,扩大了房地产市场的交易范围。
因此,预告登记制度作为房地产登记制度的重要内容之一,明确其适用范围对促进我国房地产市场健康有序发展有着极为重要作用。
最后,明确房地产预告登记适用范围可以降低个人投资风险,保护经济弱势群体。
在当今社会经济条件下,买卖房屋已成为普通百姓的常见行为。
但由于信用在我国市场经济中的缺失,使得在商品房预售中经常发生强行撕毁合同的情形,出现了很多“一房二卖”的纠纷。
而作为预售房屋的主要消费者,普通百姓的合法权益常常难以得到有效的保护。
但是,如果明确房地产预告登记的请求权范围,确定其请求权的排他效力,便能够有效保护经济上弱势群体的利益。
二、我国立法中关于房地产预告登记制度适用范围的体现及存在的问题在《物权法》颁布之前,我国就有地方性立法确定了预告登记制度,对预告登记的适用范围作出了不尽相同的规定。
2002年1月1日起实施的《南京市城镇房屋权属登记条例》是我国第一次在立法上借鉴预告登记制度,虽然规定的内容不多,也没有形成系统的体例,但对于可以办理房地产预告登记的适用范围作了相关的规定。
2003年5月1日起实行的《上海市房地产登记条例》是我国房地产预告登记立法的典型代表,是我国第一次在立法上较为完整和较为系统地对预告登记的适用范围等进行了规定。
在此之后的很多地方立法都是在参照《上海市房地产登记条例》预告登记规定的适用范围的基础上,根据地方的特点进行了相应的修改。
但因其都为下位法,这些规范的法律效力等级较低,无法直接为司法审判实践所援用,也就给审判实践带来诸多问题。
我国《物权法》第20条第1款的规定是预告登记制度首次由我国基本法律予以规定,使得预告登记的实践有法可依。
此条款对预告登记的适用范围做了概括性规定,运用到房地产实践中来其适用的范围仅限于“当事人签订买卖房屋的协议”,其涵盖性较之德国、日本等成熟立法要狭窄得多,远不能满足实践中千差万别的需要。
自2008年2月1日起施行的《土地登记办法》首次将房地产预告登记的适用范围扩大到土地权利转让,保全了目的在于转让土地的请求权。
自2008年7月1日起施行《房屋登记办法》相较于物权法也扩大了房地产预告登记的适用范围,明确了抵押权的预告登记。
从实践的效果来看,我国立法中对于房地产预告登记制度适用范围的界定不可避免的存在以下几点问题:(一)《物权法》对房地产预告登记适用范围的界定过于狭窄《物权法》中对预告登记的适用范围的规定采用列举与概括的方式,规定买卖房屋和其他不动产物权的协议,可以按约定进行预告登记。
它将房地产预告登记的空间锁定在买卖不动产这一领域,不包括变更和废止不动产物权请求权,也不包括不动产抵押权预告登记。
这既不利于保护权利人的利益,也无法充分发挥预告登记的功能。
[2](二)房地产预告登记中的请求权发生条件过于单一《物权法》第20条规定预告登记的发生条件是“按照约定”,即发生预告登记的债权请求权的条件仅为合同。
这样,在我国的现实情况下,房地产开发商可以利用其优势地位不与购房者达成“约定”,由此规避预告登记的约束,这不利于房地产预告登记的实际操作,容易引起预告登记纠纷。
条款中对于预告登记申请人也没有作出明确规定,对预告登记权利人和义务人界定也十分模糊。
(三)关于房地产预告登记适用范围的规定没有统一的立法体系《物权法》对预告登记制度的规定,标志着我国预告登记制度从地方立法转变为国家立法,同时也确立了预告登记制度的法律基础。
但它只是原则性的规定,对于房地产预告登记适用范围的界定并不完整。
虽然一些地方性法规对房地产预告登记的范围做了比较具体的规定,但它们都是法律效率较低的下位法,缺乏上位法的明确规定以及学界系统理论的研究。
总而言之,我国的房地产预告登记制度缺乏统一完整的立法体系。
三、结合我国的实际情况,合理确定房地产预告登记的适用范围关于我国房地产预告登记制度适用范围的界定,在借鉴德国、瑞士、德国、台湾地区等成熟立法成果外,还需充分考虑我国社会主义初级阶段市场经济的现实情况,根据我国的基本国情做出具体的规定。
(一)进一步扩大房地产预告登记的适用范围通过分析比较德国及台湾等国家及地区的立法可以看出,它们的规定虽然有一定的差异,却较我国宽泛许多。
综合考虑各国的制度设计和我国的现实情况,笔者认为,我国应适当扩充预告登记的适用范围,可以包括以下内容:1.目的在于设定、转移和消灭房地产物权的请求权;2.房地产物权的权利内容变更和权利顺位变更的请求权;3.附条件或附期限的请求权,但是,并非所有的附有条件或附有期限的请求权均可预告登记,只有为预告登记所保全的请求权,即移转、变更或消灭房地产物权的请求权附条件或附期限时,方可为预告登记。
[3]4.有关的特殊房地产物权,如房地产承租权,优先购买权等。
笔者认为,房地产租赁也需要预告登记来保障交易安全。
这种承租权不能因为不具有登记能力而被排斥在预告登记的范围之外。
在瑞士民法中预告登记适用范围的规定较为广泛,不仅包括以房地产所有权的产生、变更、消灭为目的的请求权,并且将房地产的承租权、继承权等都纳入其中,提供了成功的范例,值得借鉴。
而民事主体自愿设立、且具有广泛存在基础的有关不动产物权变动享有“优先权”的约定,也应当纳入预告登记的范围。
这里需强调的是:这些关于不动产物权取得或变动的“优先权”的约定必须有着广泛的法律基础,否则不可以为预告登记。
[4]另外,由于我国社会主义公有制的性质及土地所有权归国家与集体所有的现状,对国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭,也可以适用预告登记。
[5](二)明确房地产预告登记的请求权发生条件综合评价《德国民法典》与日本《不动产登记法》等相关国家的立法,不难发现其预告登记请求权的发生条件比较多样化,除了一般债的发生原因以外,依官方命令、法律规定都可以进行预告登记。
从我国房地产市场交易的实践角度出发,预告登记请求权基于合同产生外,还应当赋予当事人在法律规定的条件下单方进行预告登记申请的权利。
例如,预购商品房预告登记的提起,应考虑到避免商品房预售人拒绝协助办理预告登记从而损害商品房预购人的合法权益,明确规定在一定条件下,登记权利人可以单方申请预告登记。
当然,对单方预告登记也应予以限制,以平衡双方当事人利益。
笔者认为,预告登记的发生条件主要是基于当事人约定和有关机关的强制力产生,可以分为以下几种情况:1.基于当事人的共同意思表示,即当事人之间的合同约定,由双方共同申请预告登记。
2.基于法律明确规定而产生预告登记发生条件的,登记权利人可单方申请预告登记。
3.基于有关机关强制力的约束,如法院的判决、裁定或者仲裁机关的裁决,允许登记权利人单方面申请预告登记。
(三)完善我国关于房地产预告登记适用范围的立法体系预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记,基于其保障所登记请求权的重要作用,后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受,成为不动产登记中的一项重要制度。
《物权法》作为规范稳定我国财产关系的基本立法,应当具有前瞻性,与国际立法接轨。
我国在《物权法》中确立了预告登记制度是符合当今社会经济生活需要的,但从本文第二部分对我国房地产预告登记适用范围的分析可知,《物权法》确立的登记制度在适用范围、发生条件的规定上都有待完善。
笔者认为,只有首先在基本法律中明确预告登记的各项权利义务关系,才能保证立法体系的完整统一,从而充分发挥房地产预告登记制度应有的作用。
参考文献:[1]孙宪忠.中国物权法总论[M].第二版:法律出版社,2003:220.[2]杨立新、宋志红.预告登记的性质、效力和范围探索[J].法学杂志,2006(4):36.[3]王琪.论房地产预告登记制度[J].吉林广播电视大学学报,2006(2):115.[4]李艳.预告登记适用范围之限定与适度扩大[J].消费导刊,2008(24):147.[5]房绍坤、吕杰.创设预告登记制度的几个问题[J].法学家,2003(4):69. (责任编辑/石银)。