价格调整

二、 因现在多层小区景观、采光、噪音等因素差距较大，也可根据具体情况进行微调，但一般不应超过8-10个百分点；
高层定价：
一、 首先制定出平面系数和立面系数；
1、 平面系数：一般根据同楼层户型、采光、通风、朝向、东西坐落等因素制订，选取综合条件中等的一套系数定位为零，其余根据情况优劣取正值或负值，但最好同楼层相加后取值接近于零；
2、 立面系数：一般楼层越高系数越高，根据总楼层数取中间楼层系数为零，向上系数逐渐加大，向下系数逐渐减小；按郑州市目前情况，一般相近楼层系数相差1即可；逢6、9、16、19、4、14、24等楼层可适当考虑跳帕；但同一户型立面系数相加后取值接近于零；
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发表于 聊宅网 - 郑州聊吧 - 地产论剑：2005-12-15 16:58板凳
价格调整在一个楼盘的销售周期中也是经常运用的销售手段，从住宅销售来看，大盘一般都是采用低开高走的方式，小盘或较少存在竞争对手的独特产品也可考虑高开高走、高开平走甚至高考低走的方式。一般来讲，价格低开高走的调整主要分以下几个阶段：
一、 按目前利率水平，一般定价方法为月租金乘以12个月乘以10-15年，另可根据此区域的成熟度适当给予调整；成熟度高的区域年限要适当取低，成熟度低的区域年限要适当取高；如本区域未来发展有特殊性则需特殊考虑。
二、 一项目各楼层商铺对于项目生活配套类型来讲，1、2层基本为2：1的关系；纯商业中心项目则比例更高；
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定价方法一般有成本加利润定价法、市场定价法、超额利润定价法等等；在房地产定价法中，通常采用市场定价法较多。
多层定价：
一、 首先考虑一个平均价，然后二、五楼层接近于均价，一般二层略高于均价，五层略低于均价，三、四楼层价格最高，三层高于四层，但价格接近；一层低于四层，如有花园可考虑与四层相仿，六层价格明显低于均价，其余楼层差价不宜过大，以考虑去化不均匀问题；
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从一个项目不同商铺位置来讲，除特殊位置特殊定价外，其余可根据位置好坏定出不同价位，但不宜过于复杂，让客户有过多选择，而应相对简单，尽量考虑先来先得原则；
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发表于 聊宅网 - 郑州聊吧 - 地产论剑：2005-12-15 16:58沙发
一、 微调；
平面系数、立面系数制订后，可根据本楼与前后左右楼的遮光、视野情况适当考虑系数微调，但两、三种微调相重合的情况下不宜超过两个点，一种微调一般不宜超过一个点；
二、 不同高度单元之间的定价考虑；
三、一般来来讲，引导期、预约期（0-10%）、强销期（10%-60%）、持续期（60%-80%）、衰退期（80%-100%）都应进行价格上调,也可根据房源去化实际情况做微调；
四、 源如去化极端不均匀，也要尽可能留下一些去化快的房源，拉高单价，以对滞销房源形成销售促进；
五、 如强销期销售去化量较低，持续期较长也可考虑阶段性（一般2个月左右为宜）小幅价格上调，以给客户和销售员创造理由，促进成交；
一、 开盘阶段一般价位最低，优惠幅度较大，以达到预热后开盘的成交火暴，为前期的老客户积累奠定基础；
二、 开盘后1周内，根据销售成交情况做价格上调，如成交火暴，价格可上调较多，如成交情况不理想，则上调幅度较少，但主要目的是保证大定的顺利签约；同时，如房源去化不理想，则可根据去化情况对不同房源做不同的价格上调，以通过价格对以后的房源去化合理性形成促进；
首先制订出各单元重心，然后以此重心点立面系数取值为零向上下取正副值；重心点具体计算方法为1单元面积乘以楼层数加2单元面积乘以楼层数加3单元面积乘以楼层数加。。。。。。加N单元面积乘以楼层数除以1加2加3加。。。。。。加N单元面积后得出，这样，才能保证不同单元同一楼层定价保持在同一个系统内；
商铺定价：