贵州物流中心仓库改建立项报告书(2011-8-24)

贵州物流经营管理处仓库改建立项报告
一、前言
贵州物流经营管理处发展至今，现已拥有仓库35栋，仓库面积达4.8万平方米，年产值近千万元。

但随着经济社会的快速发展，物资流通的数量也越来越多，社会对仓库需求越来越大，如果将物流中心一层仓库面积改建为二层仓库，拆除原仓库2.07万平米，新修仓库面积4.81万平方米，仓库面积将净增加2.74万平方米，年产值预计增加400万元。

其外部市场前景将十分广阔，经济效益十分明显，投资回报率高，项目可行。

二、必要性
近年来，贵州物流经营管理处由于客户的不断引进，以及客户自身业务的快速发展，目前仓库容量已不能满足客户的需求。

鉴于物流中心近4861㎡的仓库已到报废年限的实际，且有22栋仓库为砖木人字顶结构，库房屋顶木梁、油毡、石棉瓦严重老化，漏雨严重，为了消除安全隐患，建议对上述库房进行升级改造，改平房为二层楼房，根据物流中心仓库整体规划和低成本战略要求，可拆除原临时库房，改建为二层框架结构的立体仓库，进而增加仓库容量，以便抓住良好的市场商机，不断增大增强基地的造血功能。

（一）仓库概况
贵州物流经营管理处，位于贵阳市富源南路443号，距贵阳
市区8公里，始建于1958年，当时是原石油部贵州石油勘探开发指挥部的石油物资器材中心。

上个世纪九十年代末，贵州物流中心当时的经营思路是自谋生存、自求发展，并于1997年开始投入资金改造老仓库，修建新仓储以扩大规模，以求逐渐形成新的经济增长点。

到目前为止建有仓库35栋，库容量已达约4.55万平方米，并全部办理了产权，其中有4栋仓库为两层楼建筑，其余31栋仓库均为上世纪60-90年代修建，为砖木结构。

另有办公室两栋。

（二）改建的有利条件
1、良好的历史发展机遇
物流是我国经济社会发展中的新兴产业，1979年物流概念才引进到我国，至2009年全国社会物流总额96.65万亿元，物流业已得到快速发展，已成为国民经济中最具有活力的新兴支柱产业。

然而作为西部地区贵州及其省会城市贵阳，物流产业的发展相对滞后，据悉目前全国已建设和正在规划建设的205个物流园区中，没有一个属于贵州，全省至今没有一家在全国范围内有一定知名度的物流企业。

跟发达地区相比，贵州物流处于方兴未艾的发展之中，政府也正加紧对物流产业的规划和投入，并制定了《贵阳市现代物流发展规划（2008-2020年）》。

按照规划，贵阳市政府提出了“一环、三带、九结点”物流空间布局，同时将二戈寨物流园区列为贵阳九大物流节点之首。

而贵州物流经营管理
处位于二戈寨物流区域中心，对贵州物流经营管理处的发展必将带来新的历史机遇。

2、优越的地理位置
贵州物流经营管理处处于富源南路交通干线上，拥有良好的地理位置优势。

其一，物流中心紧邻贵阳铁路货运南站，而贵阳铁路货运南站是国内最大的铁路编组站之一，黔桂、渝黔、贵昆、湘黔4条铁路干线及其它线路形成了以贵阳为中心的交通枢纽，铁路交通运输非常便利和快捷。

其二，物流中心所在地紧邻贵阳龙洞堡国际机场、紧靠高速公路网、经济开发区和工业园区。

其三，物流中心南面不到1公里即是贵阳环城、贵遵、贵黄、贵新、贵毕等高速公路的入口，货物运输进出方便，具有物流业最好的地理位置环境，贵州物流经营管理处现已成为众多名牌家电厂商在贵州地区的产品集散地。

3、仓库市场需求越来越大
随着贵州经济的不断发展，人民生活水平的日益提高，社会物资流通的数量也越来越多，商家对仓库的需求量也越来越大，在贵州物流经营管理处的经营过程中，就表现很突出。

首先，在仓库现有入驻客户中，随着产品销售在贵州市场的不断扩大，他们对仓库的需求量也越来越大，经常提出需要增容的需求，不到5万㎡库容量的现状，已无法满足市场需求。

因此，建设仓库，有良好的市场空间和发展机遇。

4、已形成特色仓库
经过多年独具特色的发展，贵州物流经营管理处现已形成贵州省最大的家电仓库。

库内入驻有海尔、王牌、格力、荣事达、科龙、新飞、康佳、创维、美的、海信等20多家电器品牌，形成了独具特色的家电仓库，具有了家电市场的品牌竞争优势。

5、有成功的经营和管理基础
（1）有一支强大的人才队伍
贵州物流经营管理处现有正式员工40人，平均年龄35岁以下，其中大专以上文化13人，中高级职称4人，具有物流师资格的2人。

他们从事物流工作多年，具有较深的理论知识和丰富的实践经验，是一支协作能力很强的物流经营和管理队伍。

（2）有较为先进的管理经验
贵州物流经营管理处从1997年开始从事物流，经过10多年的不断发展，现拥有仓库面积约4.8万㎡，年产值近千万元。

在管理上有着比较丰富比较先进的经验，如市场营销管理、仓库生产管理、物流配送、安全管理、信息管理、员工管理等有一套健全和先进的思想和办法，并建立了“24小时服务”的运行机制，树立“每项工作都以卓越方式去完成”的服务理念。

（3）有比较好的硬件设施
贵州物流经营管理处已建成4.8万㎡的仓库，有一定规模，在贵阳目前已属于比较大的物流公司，同时在停车场地、消防设施、安全保卫、环卫绿化、道路畅通等方面跟贵阳其它物流公司比较具有一定优势。

（4）有良好的社会信誉
本着“诚实、开拓、服务、求实”精神，通过多年来与客户的友好合作，赢得了客户的好评，在社会上形成了良好信誉。

特别是在贵州家电行业中，贵州物流经营管理处已树立起了非常好的口碑。

（5）有强大的客户团队支持
现有的25家客户中，有很多全国甚至世界知名企业，如海尔、王牌、格力、荣事达、科龙、新飞、康佳、创维、美的、海信等，也与我们形成了稳定的合作伙伴关系。

这一支强大而稳定的客户团队阵容，对贵州物流经营管理处的建设和发展起到了强有力的推动作用。

通过上述分析可以看出，将一层平面仓库改建为二层立体仓库，利用贵州物流经营管理处发展经验，必定有着良好的市场空间和发展机遇。

三、建设规划方案
（一）项目地点
贵阳市富源南路443号贵州物流经营管理处。

（二）建设规模及工程概算书
拆除简易平面库房，拆除面积约2.07㎡（其中报废仓库面积4681㎡）。

然后再新建4栋二层框架结构仓库，层高为5米，新建仓库面积约4.81万㎡，投资金额5959.84万元（含前期费用、建安费用，以及电梯、消防系统等设备费用），具体内容见
表1。

四、资金筹措与使用安排
由上级部门投资，预计建设期限一年，预计投资总额5959.84万元。

五、经济效益分析
仓库改建完成后，将净增加库房面积2.74万㎡，届时物流中心仓库规模将达到7.53万㎡。

增加的仓库可按客户自管方式进行租赁经营，第一年租金价格按15元/（㎡〃月）计算，年租
金价格按3%递增，则40年经营期限就能实现收入3.7亿元，平均每年收入可达929.67万元，扣除17.5%的营业税、土地使用税等税费以及库房维修等成本（按收入的2.5%测算），则平均每年可实现净利润766.98万元。

六、方案评价
改建仓库净增加面积2.74万㎡，共需投资5959.84万元。

对该方案的可行性评价采用投资回收期指标进行衡量。

按7.53万㎡库房面积能实现的收益来计算：40年使用期限，每月每平方米租金为15元，年租金递增3%；营业现金流量每年按收入的80%测算（扣除17.5%的税金成本及 2.5%的维修成本等），则投资回收期经计算为5.2年。

投资回收期为5.2年，低于国家规定的建设工程投资汇报率不高于10年的标准。

因此，该项目有较高的投资效益性。

七、结论
贵州物流经营管理处改建仓库，能将5000㎡的报废仓库完成改建，而且还能净增加2.74万㎡的库房面积，外部市场需求空间大，且项目投资回收期短，属于优化投资项目。

同时改建仓库，进一步充分盘活和高效利用了国有土地，也能更好地解决职工就业，增强基地造血功能，还能上缴国家利税，促进地方经济的发展，实现企业的社会价值。

因此，贵州物流经营管理处改建仓库项目十分必要，方案可行。

八、附件资料
1、物流中心仓库规划图
附件1、物流中心仓库规划图。