2018同策-福建龙岩漳平碧桂园·城央壹品营销策划案
碧桂园全民营销攻略分享
创意策划
发挥创意，策划有趣、吸引人的 营销活动，提高客户参与度。
活动组织与执行
确保活动顺利进行，及时处理突 发状况，确保客户体验。
营销渠道的整合与优化
传统媒体与新媒体的整合
充分利用传统媒体和新媒体资源，扩大品牌曝光度。
线上线下的融合
结合线上宣传和线下活动，提高营销效果。
渠道优化与创新
不断优化现有渠道，探索新的营销渠道，提高营销效率。
特点
全民营销具有广泛性、互动性和创新 性等特点，能够充分利用社会资源， 提高品牌知名度和销售业绩。
全民营销的重要性
01
02
03
扩大品牌影响力
通过全民营销，碧桂园可 以扩大品牌影响力，提高 品牌知名度和美誉度。
提升销售业绩
全民营销可以吸引更多潜 在客户，增加销售渠道和 销售机会，提升销售业绩。
降低营销成本
失败案例
总结词
定位模糊、策略不当
详细描述
碧桂园某楼盘的全民营销活动由于定位模糊，策略不当，导致效果不佳。主要问题在于 目标客户群体的定位不够精准，以及营销策略缺乏创新性和吸引力。此外，宣传渠道不 够广泛，也影响了活动的推广效果。从这一失败案例中，碧桂园吸取教训，在后续的全
民营销活动中更加注重策略的制定和执行。
营销效果的评估与反馈
效果评估标准制定
明确评估指标，为营销效果提供 客观依据。
实时监测与调整
对营销活动进行实时监测，根据数 据反馈及时调整策略。
总结与改进
定期对营销活动进行总结，吸取经 验教训，持续改进提升。
04 全民营销的挑战与解决方 案
市场竞争与应对策略
总结词：随着市场竞争的日益激烈，企 业需要采取有效的应对策略来提升竞争 力。
房地产行业品牌成长策略分析——“碧桂园”为例 ppt课件
❖ 以城市运营理念，开创南 中国别墅城市生活新时代
❖ 中国首个配套白金五星级 酒店的大型社区
❖ 创新引入主题公园概念， 让休闲旅游与地产完美结
ppt课件
23
合
规模速度彰显竞争优势
❖ 任何一个到过碧桂园楼盘的人，都会被其庞大 的规模、恢弘的气势以及优美的环境所震撼， 并深深地感受到它那种奇特的影响力。震撼背 后是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及 调配能力，也是碧桂园长期以来坚持规模开发 模式创造的奇迹。这种“一条龙式”的房地产 开发模式，从前期策划、规划设计、园林绿化、 户型配置到售前售后服务，每一环节都配备快 速反应的精英团队，以专业精神和严格的质量 监控，执着追求卓越的品质，成功地获得了 “高品质”与“高速度”的双赢。
❖ 给你一个五星级的家
ppt课件
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房子不仅仅是房子，它是人生孜孜追寻的 梦。 ——著名营销学者卢泰宏教授
ppt课件
6
背景介绍
❖ 碧桂园诞生于1992年，在 房地产领域矢志耕耘到今天。 已经为众多的成功人士营造 了十多个“环境优美，配套 齐备，星级服务，严密保安” 的五星级超大规模综合社区。 目前，碧桂园已发展成为大 型综合房地产企业。项目遍 布于珠三角及国内其它省市， 真正实现了区域拓展和规模 化的品牌连锁经营，成功构 建了“碧桂园家园模式”和 “五星级的家”的生活方式
运营创新
❖ 从最初配套先行的 (五星级学校+会所)模式领跑中国房 地产市场，到今天（五星级酒店+高尔夫+主题公园）等 城市化运作的跨越性探索，碧桂园建造了一座又一座人 居新城市。
❖ 1992年，作为碧桂园开卷力作的顺德碧桂园，率先 进行了配套先行，教育先行的大胆尝试。导入“教育” 产业，与北京景山学校成功合办广东碧桂园学校，以教 育启动房地产，以学校为依托，并组建五星级会所、俱 乐部等社区配套场所，引发了中国房地产业的第一次 “革命”，开创了教育地产的先河。
房地产品牌碧桂园品牌营销传播推广方案
地产品牌营销趋势
品牌 跨界
地产与跨领域品牌合作，打造营销活动， 扩大用户覆盖圈层，发挥1+1>2的影响力
线下 体验
在线下高人流地段，设置主题体验装置， 让用户能亲身感知产品优势及品牌理念
情感 公益
以能引发共鸣的走心洞察出发，打造有社 会影响力与传播力的公益营销活动
地产品牌营销趋势
品牌跨界
万科×本来生活 和明星一起#717回家吃饭# 公益活动
让我们以［每个人都值得拥有更好的家］为主题，以最初的梦想为话题，讲述那些被资助者 的感人故事，佐证碧桂园在公益道路上多年的坚持和对社会的回报。
有梦
助梦
圆梦
这个世界上最快乐的事，莫过走在实现梦想的道路上
进行时……
一张萌萌的脸笑着说出：我想每 天都可以洗一个热水澡
镜头一：山区的孩子们
镜头二：贫困的孩子们
是一家有温度有情感的注入企业；
碧桂园作为地产领军企业，知名度较高；
在品牌声量之上，需要拓展更多品牌外延；
价值外延才是推动消费者关注、了解、懂得、选择碧桂园的重要因素
碧桂园的传播目标
品牌造势
价值传递
以年轻化姿态走进大众视野， 打响新一轮品牌热度；
传递碧桂园“地产”之外 的品牌价值，获得品牌认同感；
碧桂园的品牌价值外延
碧桂园的品牌slogan：“给您一个五星级的家”
强调高品质的住所
价值延展
“科技感的房地产生态” “有温度的房地产企业”
不仅造房子，更布局科技、农业产业；打造 以高质感住所为核心的美好生活方式；
不仅缔造销售奇迹，更伸出援助之手，扶贫 助学，持续向社会注入公益情怀；
碧桂园赋予消费者的是一个面向未来的美好生活方式，
绿城诚园2018年营销推广策略
主要竞品分析
相较于目前在售项目能和本案真正意义上对标的唯有K2玉兰湾
看出身
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玉兰湾
01
以代理起家喜欢全国各地搅局土地市场全国排名66位的企业。
K2地产
02
绿城地产中国高端物业专家，中国地产十强
本案
03
看地段
玉兰湾
16年保定总地王，保定高端住宅区板块，足以说明该项目地段价值，未来发展潜力
限卖(T+n)
限贷 (含收紧公积金)
◆城市逐步增加、城区逐步扩大、力度逐步加深；
◆防止短线投机，本轮调控创新性举措；
◆首付比普遍提高到历史最高水平
控 房 价
供给侧
增加土地供应
拍地环节设置更多限制
整顿新房、存量房销售市场
规范商办市场
◆拍地需自有资金； ◆实行“政府指导价”； ◆限地价竞配建竞自持； ◆部分城市特定地块“十年限售”
绿城诚园2018年营销推广策略
一园一世界·一宅一家徽
独具匠心 赢得市场认可 一园一世界，一宅一家徽！
观局
独具慧眼 观市场走势
01
探局
唯我独尊的地位，独一无二的价值，独占鳌头的高度
02
破局
独享资源 挖掘核心价值
03
胜局
独占鰲头 树立绝对高度
04
长效机制下，谁主沉浮？ 这是一个最坏的时代 市场举步维艰，各大房企资金吃紧 这是一个最好的时代 大浪淘沙，唯有产品制胜
——代表未来居住生活潮流科技宅邸
——顶级物业、园林规划
——身份象征
本案目标客群属性与产品属性的对应关系。
务实观
——精装修省时、地段价值、配套价值
龙岩明珠广场营销策划方案
龙岩恒益房地产开发有限公司“明珠广场”（暂定）项目营销策划方案二○○五年十一月目录市调报告及项目分析 (1)一、龙岩市房地产市场发展概况 (1)（一）近年来房地产发展情况 (1)（二）今年1-9月房地产市场运行情况 (1)二、市场研究 (2)三、项目分析 (3)1、优势 (3)2、劣势 (3)3、机会 (3)4、威胁 (3)5、竞争市场分析 (4)四、商场（写字楼）平面布局和住宅户型结构的市场评价 (4)（一）商场（写字楼） (4)（二）住宅 (5)五、高层住宅市场情况调查统计 (6)目标市场及项目定位 (7)一、目标客户定位 (7)二、产品定位 (8)三、竞争策略定位 (8)四、竞争楼盘市调情况 (9)五、主题概念（形象）定位 (10)六、项目包装策略 (10)1、市场推广主题 (10)（1）案名 (10)（2）主打广告语 (10)（3）辅助广告语 (10)（4）推广主题词 (10)2、楼盘形象包装 (10)（1）位置包装 (10)（2）特色包装 (10)（3）品质包装 (10)（4）价值包装 (11)定价策略 (11)一、基本策略 (11)二、定价依据及目标计划 (12)三、各阶段定价原则 (12)（一）第一阶段引导试销期 (12)（二）第二阶段公开销售期 (12)（三）第三阶段持续销售期 (13)广告策略 (14)总体策略 (14)一、树立楼盘形象 (14)二、分期广告整合策略 (14)1、引导试销期 (14)2、公开销售期 (15)3、持续销售期 (15)三、广告主题 (16)四、主打广告语 (16)五、媒体分析及选择 (16)六、平面设计、制作 (17)七、广告预算及分配 (17)销售策略 (18)一、销售通路 (18)二、销售计划目标 (19)三、销售财务目标 (19)四、销售控制 (20)五、敏感因素分析 (20)销售组织与执行管理 (21)销售组织 (21)一、营销部组织架构 (21)二、岗位职责 (21)1、售楼部职责 (21)2、售楼部经理职责 (22)3、经理助理职责 (22)4、财务职责 (22)5、置业顾问、销售代表职责 (22)三、售楼部销售现场的设计、布置 (23)四、项目V1设计 (23)五、企划内容 (23)六、销售人员培训 (24)销售执行 (24)一、售楼现场执行 (24)二、销售基本执行流程图 (25)三、工作程序 (26)（一）电话咨询服务 (26)（二）现场接待服务 (26)销售管理 (27)一、销售管理 (27)（一）销售人员要求 (27)（二）销售环节的管理和监控 (28)二、工作制度 (29)三、售楼员守则 (31)四、奖惩制度 (33)1、奖励 (33)2、惩处 (34)3、售楼员考核标准 (34)（1）业绩评定 (34)（2）工作考核 (35)。
碧桂园方案范文4篇
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对生活没有计划的人，还没开始就输了，在日常生活或是工作学习中。
我们要开始着手写一份工作方案了，方案是一种对某个项目进行具体安排的文书。
碧桂园方案篇1品茶听经，禅茶有道一、活动总体思路根据碧桂园凤凰城项目定位，活动策划应遵循以下原则：（1）匹配目标客户群属性与项目高端定位（二）乐活互动的创意方向（三）尽可能地使活动的影响具有延深与扩散性据此，我们拟订以下活动规划：二、活动规划一）品茶听经，禅茶有道1．核心亮点：普通茶道表演是我们的目标客户已经接触过的一种形式，很难体现项目独特而深刻的文化背景；“茶禅一味”的禅茶文化，是中国传统文化史上的一种独特现象，也是中国对世界文明的一大贡献。
茶与禅本是两种文化，在其各自漫长的历史发展中发生接触并逐渐相互渗入、相互影响，最终融合成一种新的文化形式，即禅茶文化。
禅茶道的过程带动饮者进入禅的心境，是一种更好的互动形式，同时佛学也是这个阶层的客户普遍较有兴趣的主题。
2．参与人数：60人左右三。
适宜时间：3月10日（周六）4．活动场地：室内5．活动内容：1）主要活动包括：解读禅宗茶道引发的互动和禅茶仪式的过程，包括：1礼佛──焚香合掌；2.调息──达摩面壁；3.煮水──丹霞烧佛；4.候汤──法海听潮；5.洗杯──**常转；6.烫壶──香汤浴佛；7.赏茶──佛祖拈花；8.投茶──菩萨如狱；9.冲水──漫天法雨；10.洗茶──万流归宗；11.泡茶──涵盖乾坤；12.分茶──偃流水声；13.敬茶──普渡众生；14.闻香──五气朝元；15.观色──曹溪观水；16.品茶──随波逐浪；17.回味──圆通妙觉；18.谢茶──再吃茶去。
2）其他佛学讲经3）可赠送佛经等小礼品6活动预算：约2.6万元/60人（每次活动）可扩大人数，费用按比例递增。
例：39000元/90人备注：本案中所有活动均为大致方案，执行时将另行成案。
碧桂园全民赢销案例分享
发现奇迹 给黄土高原一座山水园林新城市
见证奇迹 给您一个五星级的家
活动体验
一级展厅开放活 动
大桥奠基仪式； 二三级展厅开放活动
示范区开放活动
开盘活动
市区 市区一级展厅开放
选址包装
二三级展厅全部开放
收客
圈
州县
7月25日启劢
7月25日寻找资源 周末推介会
8月1日广告投放 二三级展厅开放
326
181 8201
154
客户分布区域分析
总计 8845
城兲区
七里河 区
4458
2015
客户获知渠道分析
安宁区 685
西固 区
581
其他区域 1106
总计 8845
报纸 广告
网络媒 体
485
415
意向客户属性分析
电台/ 电规台
382
短信 户外 派单 1213 2265 4085
总计 8845
金融系统
25
一、营销大节点
4月23日
7月20日
8月15日
8月31日
10月1日
10月9日
拓客前置
圈营+临时 展厅
项目 摘牌
市区一级展 展厅开放 验资派卡
二级展厅7个、 三级展厅150 个全面开放
（别墅认筹）
项目示范区开
放（高层洋房 认筹）
5/25/2021
开盘
签约
26
二、“四位一体”营销策略节点
半年完成拿地到开盘的高效运转，营销准备超前启动， “四位一体”营销策略节点，开盘营销准备周期达5个月
19
三、拓客前置
5/25/2021
20
碧桂园全民营销攻略分享PPT课件
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碧桂园模式——“地毯式”营销
由点到面，“地毯式”营销推广覆盖
✓地毯营销：能谈到的展场都做，能拓到的客户都拓，幅度跨越碧桂园全国所有项目，广州是老巢； ✓集中轰炸：项目80%的营销费用保证首期开盘成功；
集中网络轰炸 全民营销
业主发动
大量展场 客户拓展
形象入市期
发布碧桂园深圳战略 高薪招聘全市销冠 “给塘厦一个五星级的
拓展费用占营销总费用约10%
打街霸，挖客，无所不用。
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碧桂园模式——“地毯式”营销之拓展为王
2012年，仅塘厦碧桂园的外展场就多达近300处，涵盖商场、商铺、酒店、社 区、车展、各种休息厅、等候厅、餐馆等
形象入市期
持续宣传期（媒体+活动） 开盘&持销期
发布碧桂园深圳战略 高薪招聘全市销冠 “给塘厦一个五星级的
形象入市期
持续宣传期（媒体+活动） 开盘&持销期
发布碧桂园深圳战略 高薪招聘全市销冠
“给塘厦一个五星级的家”
十大组销售团队，每组40人， 每大组分4~6组小组，每小组 4~5人，轮番外出进行大客户 拓展。
拓展方向：企业、事业单位、 银行、商会、车行、学校、医 院、居委会、老年社团组织、 富太俱乐部……
三盘联动，百万年薪诱惑！三盘一年货量30个亿，销售员 可以同时销售3盘，高回报！同时引起业内的强烈关注， 一度造成群雄共恨的局面！
人海战术！10组销售，合计400人销售团队！
百城联动，百团大战！
由集团总部协调发动广州、深圳、甚至其他区域客户！ 400人销售团队中80%平时都负责外场销售，拓展团购！
“全民营销”，公司内部任何人员都可以获佣金。
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一品国际花园营销策划方案
1. 新城中心，潜力无穷 2. 广银远见未来，运营
城市格局
1. 大型社区 2. 开发商实力体现 3. 气势上压制竞品
1. 资源、配套、产品及 品质优势决定项目的 宜居属性
1. 行政中心区
第三部分：营销战略诊断
一品国际项目属于新野新区最大的项目之一
一品国际项目属于新野新区最大的项目之一
也是最有代表性和影响力的项目， 无论其开发理念、规划设计、产品定位、销售执 行、物业服务（售楼部物业服务）、开发商实力 还是未来发展潜力等， 都可谓是 新野首屈一指
洋房，两梯两户、两梯三户
配套
酒店、超市、广场、公园
等配套一应俱全 3万㎡商业配套，60亩春 风景广观场，五星级酒店，千 亩奢河享滨7万公平园米…大…花更园享老城 区知5名分机钟构成打熟造生7活万配㎡套绿。化空 间，9大景观组团。架空层
户型 市场主流户型 85—141㎡两房、三房、四 房 团， 队客户选择面大，以三房 为 实主 力， 团符 队合 通市 力场 协主 作流需求。 广银集团、希尔顿房地产、 知名物管
2.3、13年项目定位
核心优势
品牌：县招商重点企业，全国布局的集团化公司，实力雄厚 规模：百万方建筑群，运营城市(涵括住宅、商业、办公等） 地段：新区核心，行政单位搬迁于此，交通及配套逐步完善 品质：古典英伦建筑，开发商拥有打造精品楼盘的实力和经验 产品：洋房产品，市场稀缺。两梯两户、两梯三户板式高层。 资源：千米滨水美景，60亩广场，3万平商业，5星酒店， 1800平幼儿园
项目定位（方案一）
城中心· 百万方都市综合体
1. 区域属性界定
1. 大型社区 2. 开发商实力体现 3. 气势上压制竞品
1. 集酒店、商业、广场、住宅、 办公、学校及公园于一体
索象房地产营销策划案例：碧桂园
索象房地产营销策划案例：碧桂园索象策划集团全程参与碧桂园天玺湾项目市场定位与产品设计定位，市场营销策略和推广传播工作，索象突破传统地产营销的思路局限，将运用擅长的整合营销概念，对碧桂园天玺湾的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定碧桂园天玺湾目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广传播，创立了碧桂园天玺湾独一无二整合营销传播模式。
一、项目概况一线湖景，绝佳景观，生态住宅。
碧桂园天玺湾项目位于长沙经济开发区星沙镇星沙大道325号，与滨湖路隔河相望，可连通东西走向的金鹰板块与松雅小区板块。
项目紧邻国家万亩湿地公园松雅湖，9栋高耸入云的超高楼栋与天际交汇，是岛居生活大城。
天玺湾项目总占地157.4亩，居住用地69.4亩，市政道路用地88亩。
碧桂园天玺湾在规划上依靠碧桂园威尼斯城，从而直面松雅湖景观。
作为星沙乃至河东最大的湿地公园之一，松雅湖在今后拥有不可估量的前景，同时也会成为建设一个以松雅湖为核心，将松雅湖生态宜居新城建成一个以湖光山色、自然生态美景为基础，集休闲、旅游、娱乐、健身、水上活动于一体的生态、人文、国际化宜居新湖城。
二、全方位市场洞察一线湖景品牌住宅铸就强势吸引力碧桂园天玺湾项目定位于一线湖景，品牌住宅。
独具稀缺景观和大牌开发商冠军品质双重优势。
紧邻天玺湾的西南方向，就有长沙唯一的城市内湖——水域面积达9600余亩的松雅湖。
松雅湖美景媲美西湖，无不被天玺湾尽揽眼底，松雅湖环境清新湿润，更是天玺湾独特的临湖天然优势。
天玺湾是碧桂园集团史上首个空中云墅项目，超高层产品的品质本就要优于普通高层，建造标准和质量等都要高于寻常水准，凝聚了之前1-5号栋建筑经验的6#栋，品质更是跃上新的巅峰。
择址长沙副中心，松雅湖畔品牌大盘，碧桂园天玺湾与同地段楼盘有着不可比拟的规模优势，与同规模楼盘相较有着得天独厚的区位优势和景观优势。
碧桂园策划案
碧桂园策划案引言：对于碧桂园项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《碧桂园项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
基本描述广西北流碧桂园房地产项目位于北流市城南新区，是中国十大房地产企业之一碧桂园控股有限公司在广西投资开发的首个房地产项目。
首期工程占地面积601亩，总投资12多亿元，是北流，乃至玉林、广西均具示范意义的大型园林式高品质人居生态新城。
城市简述区'4+2'成员,是个中国著名侨乡。
旧称“粤桂通衢”、“古铜州”，历史上曾“富甲一方”，海外侨胞超过30万，素有“小佛山”和“金北流”之称。
著名侨乡、建筑之乡、水稻高产之乡。
随着“玉—北—福”区域一体化进程的加快，北流经济发展速度越来越快。
北流碧桂园就位于北流南城新区中心轴线上，“玉—北—福”经济圈的核心地段，南城二路、G324线玉容一级公路从此穿过，衔接“桂东南出海大通道”和“玉铁高速”，可直接到达直接到达北海铁山港口，是北流与北海，乃至北流与东盟的经济联系带。
随着北部湾经济区的开发与东部产业转移的承接，北流正在成为中国南方璀璨的明珠。
项目介绍：北流碧桂园项目位于北流市城南，是集居住、教育、商贸于一体的新城区，占地601.05亩,投资近15亿元.北流碧桂园定位为”高档居住小区”,致力于建设宜居的生态新城.目前暂规划双拼、联体、洋房,建商业会所及五星级标准酒店.苑区内建有人工湖,产品呈现西班牙古典风格,景观环境配合苑区产品规格,社区呈现异域风情.项目暂规划有双拼别墅、联体别墅、洋房,双拼面积183——357m²之间，联体面积153—173m²之间，洋房面积70.7—135m²之间，外立面均为古典风格。
碧桂园某项目常销期开盘后营销策略及工作汇报
目录项目信息01人力及预算03阶段性策略04推售及储客02善人群的理想居住地。
二推货量:示范区范围:建面4.78万㎡,货值3.95亿（不含车位和商铺）建面0.225万㎡,货值0.21亿（商铺）建面3.95万㎡,货值3.17亿经济技术指标总占地面积（亩）146.04土地单价（万/亩）296.9容积率 2.0楼面价（元/平米）2226.7总建筑面积（平米）239047可售建筑面积（平米）195151洋房套数1416总货值（亿）16.40首推货值（亿） 3.17地上车位（个）146地下车位（个）1318后续货量:建面13.56万㎡,货值8.17亿（不含车位和商铺）首推范围项目已经于6月28日盛大开盘，2018年度预计整个项目全部推售7.52亿，全年销售目标5.93亿，截止目前实际已完成销售额1.98亿；项目七月销售目标6000万，回款目标5400万，截至目前本月已完成销售额1894万，回款1250万。
郎溪碧桂园已取证楼幢成交及积存情况（含诚意认购）目录项目信息01人力及预算03阶段性策略04推售及储客0218年06月06日示范区开放18年06月28日盛大开盘（首开）18年加推货量首推3.17亿元洋房281套计划推货4.35亿19年加推货量计划推货8.88亿推售策略：项目总货量16.40亿元，2018年6月28日盛大开盘，推货3.17亿元，首开目标2.22亿元。
2018年总推货7.52亿元，全年销售目标5.93亿元。
计划2019年，加推剩余8.88亿元货量。
明源客户意向度占比明源客户意向度占比意向度数量占比A1223 4.75%B330910.19%C1564250.29%D1361634.77%合计33790100%截止2018年7月28日，明源录入共计33790组。
明源客户认知渠道占比明源客户认知渠道占比认知渠道数量占比电话营销651119.00%派单 510315.00%其他445013.10%活动 369510.50%城市展厅29429.00%商家植入23157.78%户外广告22887.50%大客户拜访1993 6.25%外展点1963 6.00%朋友介绍1245 2.58%圈层活动753 1.78%网络 1960.58%全民营销350.12%编外经纪人推介330.10%33790目录项目信息01人力及预算03阶段性策略04推售及储客02项目总人数85人营销第一负责人董必和策划版块(4人)含支援和代理销售事务5人)含代理助理销售A组(14人)销售B组(13人)销售C组(13人)管理层(3人)含支援讲解员(4人)管理：3人销售：40人行政：5人策划：4人解说员：4人数据截止2018-04-24·单页画面结合开盘热销，全城覆盖海报画面及更换门型展架类别费用中类预算已批费用（元）已使用（元）剩余（元）推广费用大众媒体600001090049100线下媒体725000223775501225活动费用11500001250663-100663拓展物料类1080000623326456674推广创作类70000212000-142000现场气氛包装180000211558-31558销售中心模型费210000230223-20223展厅租赁120000178554-58554展厅/展点软硬装及氛围包装380000193897-186103媒体公关费30000973320267推广费用合计（元）40050003144629860371年度签约目标（万元） 5.93亿郎溪项目全年已批预算405万，实际已使用144万，目前费率0.41%。
题目：浅谈房地产营销策略——以碧桂园为例
东北财经大学本科毕业论文浅谈房地产营销策略—以“碧桂园”为例作者：王胜锦专业：工商管理入学时间：2006年秋学号：061174084指导老师：陈丽君答辩日期：2008年12月19日成绩：内容摘要从1978年改革开放以来，我国的住房改革一直在不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。
虽然只有短短一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。
目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。
房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。
从目前我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。
政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。
本文结合实际举例说明房地产营销策略功能作用。
【关键词】：房地产营销;营销策略;4PAbstractFrom the 1978 reform and opening up, China's housing reform has been ongoing in-depth, and gradually expand the real estate market, real estate industry, competition is intensifying. Although only one or two decades, but the momentum is very rapidly become a pillar industry of the national economy and leading industry. At present, along with the deepening of China's housing reform, investment in commercial residential development of the rapid increase in individual buyers in real estate transactions have a large proportion. Real estate marketing, real estate development as an important part of the means and, more and more developers are of great importance. China's current economic system, market economy system is still not perfect, the enterprise management level is relatively low, the market for the allocation of social resources are not enough big role in optimizing the industrial structure﹑reasonable society organizations in such areas as production, the government still plays To better effect. Government intervention in the economy in order to improve investment returns and reduce investment risk and reduce the waste of resources to achieve economic and social development goals, to achieve this goal rely on the marketing function. In this paper, combined with actual examples of real estate marketing function.【Key words】:Real estate marketing，marketing strategy， 4P目录一、房地产营销策略概述与特性 (5)（一）房地产 (5)（二）房地产的特性 (5)（三）房地产营销策略的定义 (5)（四）4P 理论 (5)二、碧桂园概况 (6)三、碧桂园营销策略组合 (7)（一）产品策略 (8)（二）价格策略 (9)（三）渠道策略 (10)（四）促销策略 (11)四、碧桂园给其他房地产企业的启示 (12)五、参考文献 (13)浅谈房地产营销策略—以“碧桂园”为例一、房地产与房地产营销策略（一）房地产及其特性房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物。
简析碧桂园营销标准化-2018
1.广场舞大赛 2.幸福早餐派送 3.全程大米、鸡蛋派送 4.结合节假日事件炒作
1.关注平台抢 2.微信幸运大转盘 3.数钱游戏 4.游戏赢红包
1.VIP会员在线注册 2.游戏赢升级VIP级数
1.商家联盟 2.经济论坛
1.乡镇巡游活动 2.少儿才艺大赛 3.各商家合作签约仪式
1.高峰论坛活动 2.区位论坛 3.媒体采风
主题细分
项目筹备期
为有成就的XX人 建五星级的家
品牌立势期
XXX中心 非凡之作
造势蓄客期
X月X日 遇到最美XX
价值炒作期 品质体验期
XX至美示范区 X月X日盛放
有能力了 要住就住至好的
持续销售期
感恩XX 狂销XX亿
碧桂园来到XX 五星级的家值得期待
碧桂园来了 是该换套好房的时候了
新城名门 领耀XXX
铺叙区位周边配套、交通、景观资源等印证区位环境优势。
2.0 品牌立势期
项目工地围挡
项目工地围挡：输出品质、物业、区位、教育、配套、品牌等卖点
为有成就的贵港人建五星级的家 国家一级资质物业服务 24小时贴心服务 贵港至好的社区至好的房子 碧桂园、给您一个五星级的家 双府一号 领耀贵港
商家联盟
闹市区的品牌盒子开放，增加项目的展示面和收客点
联合区域内商 ，形成全城合作的形式，同时增加广告位
3.0 造势蓄客期
展厅开放 V IP卡派发
主要营销工作内容及营销工作目的
主要营销工作分类 圈层活动
事件营销
五大包装跟进
筹备示范区开放
主要营销工作目的 —— 让客户感兴趣
拓客前期物料的筹备，以便支撑后续全面拓客执行所需，最大化实现助力拓客；并进行阶段拓客 分析，广泛开拓渠道，拓展客户，储备充足有效客户;
中央一品房地产项目营销策略报告XXXX年
中央一品房地产项目营销策略报告XXXX年——深卓力（赣）字第200705025-1号广告推与营销策略报告中央一品广告推与营销策略报告我们坚持：精确诉求，整合营销当前的饶城的房地产开发正如火如荼，各房地产开发企业已经开始足够重视楼盘的推广，纷纷引进外地实力专业的营销策划公司进行全方位的包装和推广。
因此，饶城的整体营销水平已较前几年有较大的提高。
针对目前这种客观事实，在项目全新上市推广前，必须给楼盘赋予独特的概念，并以单一、精准的主题诉求，突出项目的唯一性、舒适性，以及真正能满足品质居住要求的差异性，同时配合实效的市场推广，“以巧夺人”，对饶城人进行一种居住观念的引导和引爆，挖掘他们潜在的购买欲望，实现强势销售。
目录第一章广告推广策略一、广告推广总战略二、推广基调三、媒介运用策略四、推广步骤与策略第二章营销基础策略一、营销推广前的思考二、项目总销售方针三、价格策略四、开盘时机五、现场包装第三章营销重大节点执行策略一、认筹二、开盘第四章营销整体调控策略一、销售环境的组建二、销售执行策略三、营销手段的运用第五章招商策略一、项目发展战略定位二、招商工作开展三、后期招商方案四、执行招商策略第六章价格策略一、定价影响因素二、定价原则三、价格制定因素四、价格战略第七章总结第一章广告推广策略中国房地产产业的发展，随着历史的演进而日趋成熟与完善，形成了一个由规划，设计，策划，建筑，销售，物业管理等环节组成的庞大的产业链条，环环相扣、缺一不可。
在行业的实际运作中，分工也越来越具体。
而市场营销的核心思想在于“找到你的顾客，明确他的需求，并设法满足他的需求”。
在现今市场及消费者的心智均已十分成熟的环境下，一个楼盘的热销，绝不可能会有“偶然”的存在，它涉及许多复杂的方面。
一、广告推广总战略本项目的核心优势主要的就是地段。
但房地产销售是一种很微妙的的事，房地产成功的50％在于地块选择，30％在于规划设计，２０％归功于广告和销售，但前两者的占的８０％，是通过后者的２０％来加以实现的。
中房翡翠园营销策划书
目录一、纲要------------------------------------------------------------ 4（一）研究背景------------------------------------------------------ 4（二）主要内容------------------------------------------------------ 4二、市场环境分析---------------------------------------------------- 5（一）市场供给分析-------------------------------------------------- 5（二）市场需求状况分析---------------------------------------------- 6（三）市场前景预测-------------------------------------------------- 7（四）产品发展设计趋势---------------------------------------------- 8（五）SWOT分析--------------------------------------------------- 11 三、营销战略------------------------------------------------------- 10 （一）市场细分----------------------------------------------------- 12 （二）市场定位----------------------------------------------------- 14 （三）目标市场选择------------------------------------------------- 16 四、营销策略 ---------------------------------------------------- 17 （一）产品策略----------------------------------------------------- 171、丰富产品层次 --------------------------------------------------- 212、优化产品组合 --------------------------------------------------- 213、产品营销步骤 --------------------------------------------------- 21 （二）价格策略----------------------------------------------------- 22 （三）渠道策略----------------------------------------------------- 231、选择渠道方式 --------------------------------------------------- 232、渠道设计决策 --------------------------------------------------- 24 结语--------------------------------------------------------------- 26 参考文献--------------------------------------------------------------------------------- 29 致谢 -------------------------------------------------------------------------------------- 30中房翡翠园房地产推广营销策划书中文摘要南宁楼市风起云涌，南宁楼市销量大增，得利于政策规划、基础设施的完善，特别是最近炒得非常火的消息：南宁2020年将建成800万人的特大城市，一到四号线将全部通车，城市快速路、城市BRT的规划建设等，前景十分利好。
20180903同策-福建石狮碧桂园营销策划全案
17上半年 26.5 33.9 8492
17下半年 27.6 32.2 8938
18上半年 50.4 53.8 9886
0
供应（万㎡）
成交（万㎡） 成交均价（元/㎡）
区域成交 灵秀区与宝盖区为主要成交区域
各区住宅成交面积占比（2016-2018上半年）
4% 19% 32% 3% 21% 8% 7% 10% 9% 3% 8% 7% 4% 10% 5% 3% 3% 区域
灵活确定竞价方式，严防高价地 扰乱市场预期。可采取“限房价、 竞地价”“限地价、竞房 价”“限地价、竞配建”等方式 竞拍。 土地溢价率超过100%，土地出 让价款应在出让合同30日内全部 缴清，项目主体结构完工后方可 申请办理商品房预售许可；溢价 率达到200%以上（含）的，项 目竣工验收通过后方可申请办理 商品房现售备案
16上半年 0.0
16下半年 21.8
17上半年 27.1
17下半年 21.2
18上半年 71.1
供应总建（万㎡） 成交总建（万㎡） 楼面价（元/㎡）
20.2
4035
0.9
930
12.8
1203
23.0
592
0.0
0
21.8
2290
27.1
2379
20.2
4095
71.1
5496
土地市场
宗地名称 012-18-02号 013-13-01号 013-13-02号 2017S-40号 2017S-41号 区域 宝盖区 宝盖区 宝盖区 宝盖区 宝盖区
石狮碧桂园
营销提案
BUSINESS REPORT
同策咨询
2018年9月3日
代理 • 咨询 • 金融 • 商业 • 海外 • 养老 • 大数据 • 产业 • 公关
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在售均价
5800元/㎡
剩余体量
约19万㎡
客群分析
70%主要来自西园、菁城、和平等地乡镇 客户，30%为本市客群
项目凭借优越的地理位置，毗邻三中，升值潜力大；产 品多样化，涵盖多种户型，满足不同客户的需求。
三期
6#
7#
5#
5#
4#
6#
7# 3#
一期售罄
8# 二期
4# 3#
9# 2#
1# 8#
6106 6238 5371
5006
40
5064.7
178
20358.4
87
9876.86
104
11543.32
6106 5504 4611
4954.48
114㎡-140㎡
107㎡-125㎡ 105㎡-157.04
㎡
33357.55 125506.08 29187.75
98㎡-115㎡
37593.84
9# 8# 7#
6#
3#
5#
1#
2#
地理位置 占地面积 总建面积
容积率 项目规划 内部配套 主力户型 在售均价 剩余体量 客群分析
漳平市城隍庙对面第二附属小学
29209㎡ 85594.5㎡
2.5
项目规划有9栋小高层组成
—— 96-108㎡三至四房
6000元/㎡ 5.6万㎡
60%-70%主要来自本市 ；30%-40%客群来自西园、和平乡镇客户
沿菁城—桂林主城区向南北两翼拓展，主城区将形成城北、菁城、桂林、芦芝、城东、登榜和西园等
7个综合生活居住区。
引导菁城—桂林主城区的城市空间向南北两翼拓展，重点增加公共服务、居住用地供给，缓解老城改造压力。 规划商业以及商务用地143.4公顷，建成菁城传统商业中心、城北商务中心、西园门户商贸中心等三个市级商业中心；设置3处区域性大型市场； 规划居住用地共683.7公顷，占城市建设用地的31.9%，人均居住用地38平方米，以二类居住用地为主，适当布局一类居住用地。 根据中心城市空间布局结构和居住用地分布状况，规划形成城北、菁城、桂林、芦芝、城东、登榜和西园等7个综合生活居住区。
华龙地产
79331.55
凯源锦绣名 凯源地产漳平分公
城
司
128064
万成100家 福建万成房地产开
园
发有限公司
11872.82
幸福城
漳平市富美房地产 开发有限公司
39864
250000 300000 51403.26 89003.92
两房至四房 一房至四房 三房至四房 三房至四房
合计
——
467492.4 1198458.15
项目地处漳平最核心地段，优越的地理位置、丰富 的教 育资源,以教育配套作为主要卖点。
地理位置
漳平市菁城街道八一路
占地面积
79332㎡
总建面积
250000㎡
容积率
4.37
目前开发共分为B、C、D、E、F五个地
项目规划 块，C、D地块有4栋高层，E地块有1栋 31F高层，F地块有5栋点式高层及商业。
在售楼栋
土地供求—近5年来，受到地方政府的调控原因，漳平市土地市场波动较大。自2016
年市场回暖，漳平土地供求均环比上涨，几乎接近到历史最高水平。
25
20 15.8
15
629
10
5.1 5
0 2013年
2013-2017年土地市场量价走势
22 942
511
4.8 1.8
8.8 333
2014年 供应量（万㎡）
龙岩圣宇房地产有 限公司
22170
天守阳光城
漳平天守房地产开 发有限公司
92378.3
中楚阳光体 漳平市裕城房地产
育城
开发有限公司
39789.75
38422.25 323324.32
58374.9
三房至五房 两房至四房 一房至四房
滨江上城
漳平市汇鑫房地产 开发有限公司
24813
58827㎡
三房
华龙财富广 场
库存市场——截止6月2018年漳平市在售项目可售库存约21.81万㎡，可售套数2687套，未推库
存约30.5万㎡，总计约52.31万㎡以目前的月均去化，周期约25个月。
项目名称
开发商
占地面积 建面积（㎡ ） 总（㎡）
产品类型
品润剑桥郡
龙岩品润房地产开 发有限公司
29209
87929.5
三房至四房
中央雅苑
5140.87 4899.1 4802.88 8896.57
——
——
——
——
——
——
305830.3
本案竞品主要集中在和平路交通干道，直接竞品3个，间接竞品4个，主力竞品同质化严重。
城北板块 （和平镇）
以本案地段、主力面积以及入市时间 为衡量因素 锁定竞争项目：
城西板块 （西园镇）
天守阳光城
中心板块 （菁城-和平街道）
1.47
2017拍-7号 1.693
2.5
2017拍-1号 0.8582
2.14
容积率 2.5
成交楼面价 （元/㎡）
竞得企业/人
1172.8
漳平市万山 房地产开发 有限公司
漳平市万山
1.5
815
房地产开发
有限公司
福建正祥置
2.5
1470.5 业发展有限
公司
2017拍-8号
2016拍-6号 2015挂-16号
111156.44㎡
3.8
项目规划由A、B两个地块，有8栋小高层组 成
购物休闲中心、800亩森林公园、3600㎡城 市广场
89-124㎡三房
6100元/㎡
5万㎡ 40-50%本市客户，主要以事业单位、教师 为主，属于二次置业、36-45岁；50-60% 为乡镇客户，以纺织业为主，30-45岁
项目为漳平市首个城市综合体，地处漳平最核心地段， 优越的地理位置、丰富的教育资源、一站式商业吸引众 多 眼球。原为圣宇城市广场一期烂尾，现被收购重新包装推出。
加快推进房地 产税出台步伐；
龙岩政策：支持刚需及首改客户理性购房
为支持中低收入家庭购房，龙岩新增住房公积金贷款最低额度10万元； 支持异地公积金贷款，要求从未使用住房公积金个人住房贷款，或首次公积金隔热住房贷款已结清； 龙岩8月阶段性备案限价8500元/㎡，在10万㎡以上楼盘，单次推盘量需要超过3万㎡； 近期龙岩楼市政府管控力度增严，但漳平市无相关政策出台。
漳平中心城区空间拓展方向为“北扩、西进为 主，南延、东优为辅”，以形成“一轴、两廊、 三片区”的空间架构。
形成“一轴、两廊、三片区”的总体空间结构。 一轴：即九龙江水轴 两副：即以莆永高速、南龙高速铁路等生态防护 带构成的西部绿廊，以西雾山、高明寺山构成的中部绿 廊。依托上述两条生态廊道，避免城市空间的连片发 展。 三片区：主城区、西园新区和装备制造业循环经济 产业园区。 中心城区拓展方向为“北扩、西进为主，南延、东 优为辅”
84282㎡
总建面积
323324.32㎡
容积率 项目规划 在售楼栋 内部配套 主力户型
3.5
分3期开发，一期由8栋高层组成，二期由 9栋高层组成；3期由8栋高层组成，
二期1#-4#
400多平喷泉广场、30000㎡简欧风情园 林、24小时超级市场
83-98㎡两房、108-113㎡经典三房、 130-132㎡舒适三房
——
主力面积 销
售价格（元/㎡
） 去化套数
近1年去化情况 去化面积（㎡ 去化价格（元/㎡
）
库存情况 产品类型 总面积（㎡）
）
95.36㎡-108㎡
6067
125
13075.11
6067
95.36㎡-108㎡ 56445.69
114㎡-140㎡ 95㎡-125㎡ 58㎡-157.04㎡
98㎡-115㎡
漳平碧桂园·城央壹品
营销提报
01.市场解读 02.价值梳理及定位 03.客群分析 04.营销策略及铺排 05.公司及团队简介
目录
CONTETNS
1 市场解读
根据城市规划，漳平位于龙岩两大发展轴线之一，是龙岩的东南经济重镇。
【两轴两组团】漳平—永定发展轴、龙岩—长汀发展轴，东南发展组（龙岩、漳平、永定）、西南发展组团（武平、上杭）
5185
2018.4 5.4 2.5 5163
2018.5 1.3 2.4 5437
2018.6 0 1.7
4968
5600 5400 5200 5000 4800 4600 4400 4200
• 漳平市近一年整体供不应求，2017年下半年仅12月份新增供应2.1万㎡。2018年4-5月大量项目集中入市，成交量随之增长，由于备案项 目多为城中心项目，均价上浮至5437元/㎡。
城市等级
中心城区 中心镇 重点镇
城镇名 称
菁城街道
桂林街道 和平镇 西园镇 芦芝乡 永福镇 新桥镇 溪南镇 南洋镇 双洋镇
城镇 数量
1
2 3
城镇人口 （规划）
18万
4 1.5 0.8 0.4 0.4
规划功能
行政办公、文化教育、商业商务 服务、娱乐休闲、现代宜居、医
疗中心
生态宜居、公园绿地、商业旅游
商业旅游、工业园区、创业基地
整体规划：在龙岩市域建立“市域中心城市—市域副中 心城市—县域中心城市—中心镇—一般镇”五级城镇等级 结构。 规划龙岩中心城市人口规模120万人；规划市域副中心城市 为长汀、上杭、漳平，其中长汀人口规模25万人，漳平、 上杭人口10-20万人；规划永定、连城和武平为县域中心城 市，人口规模在10-20万人；规划市域中心镇10个，人口 规模3-10万人；规划市域一般镇67个。 发展战略：以构建大龙岩为核心，继续完善龙岩中心城 市功能，依托龙岩漳平、 永定东南部轴线及规划的龙岩— —长汀一级发展轴，加速社会经济要素的聚集，形成东南 发展组团（龙岩、漳平、永定）和西南发展组团（武平、上 杭）。