房地产投资环境评价研究
浅议房地产建设项目环境影响评价
浅议房 地产 建设项 目环 境影 晌评 价
宋 世伟
浅议房地产建设项 目环境影响评价
宋世伟
（ 宁省环境工程评估中心 辽 沈阳 ｌ０ ３ ） ０ ６ １
摘
要 房地 产建设项 目环境影响评价可 以从源头控制和预防可能发生 的环境污染和环境纠纷 。 介绍了房地产建设项 目环境影响评
ｃｎｔ ｃｉ ｒｊｃ． ｎｔｉ ｐ ｐｒｔｅｃｔｇｒ ｆｔｅＥ Ａ ｆｒｒａ ｓ ｔ ｐ ｊｃ，ｈ ｉ ｏ ｔ ｔ ｗ ｉｈｓｏ ｌ ｏｅｅ ｎｒｌｖ ｔ Ｉ ｏｓ ｕｔ ｎｐｏｅ ｔＩ ｈｓ ａｅ ａｅｏ ｏ Ｐ ｏ ｌ ｔ ｅ ｒ ｅｔｔｅｍａｎｃｎｅ ｓ ｈｃ ｈ ｕｄｂ ｃｖｒｄ ｉ ｅａ Ａ ｒ ｏ ｈ ｙ ｈ ｅ ｅ ａ ｏ ｎ ｅ ｅ ｎ Ｅ
２ 分类管理
按 照 《 设项 目环境 保 护 分类 管 理 名 录》 建 要 求 ，占地 面积 ５万 ｋ “ ｍ 以上 （ ５万 ｋ ２，敏感 含 ｍ） 区 ； 筑 面积 １ 建 ０万 ｋ ２ ｍ 以上 （ １ 含 ０万 ｋ ２， 感 ｍ） 敏 区 ” 的项 目应 编制 环 境 影响 报 告书 ， 建筑 面 积 ２ “ 万 ｋ２ ｍ 以下 ， 非敏 感 区 ”可 填报 环 境影 响 登记 表 ， 在两 者之 间 的应 编制环 境影 响报 告表 。 房 地产 项 目涉及 的环境 敏 感区主 要 是指 需 要
建 设到 污染 企业 的 卫生 防护 距 离 内，避 免对 运营 过程 中的居 民身体健康产 生影 响和 引起 污染纠纷 。
地下水和土壤监测点位布设及环境质 量状况 ； 现
有 工矿 企业 性 质及 分布情 况 ；生 活 居住 区分 布情 况及 敏感 区 分布情 况 。
一
家重点文物保护单位、 历史文化保护地等等。 当位
房地产项目环境影响评价讲解
房地产项目环境影响评价讲解房地产项目环境影响评价是在房地产开发过程中进行的一项重要的环境保护工作。
它通过系统、科学地评估房地产项目对环境可能产生的影响，旨在遵循可持续发展原则，减少负面影响，保护生态环境和公众利益。
本文将详细讲解房地产项目环境影响评价的相关概念、方法及其在实践中的应用。
一、房地产项目环境影响评价的概念房地产项目环境影响评价（Environmental Impact Assessment，简称EIA）是指在房地产项目规划、设计和施工前，对项目可能产生的环境影响进行预测、评估和防控的一项环境保护措施。
通过EIA，可以及早发现和预防可能对环境造成损害的因素，保证房地产项目在可持续发展的前提下实施。
二、房地产项目环境影响评价的主要内容1.环境影响评价范围在进行房地产项目环境影响评价时，需要对项目可能影响的环境要素进行全面评估。
主要包括空气质量、水质水体、土壤质量、生态系统、噪音、废弃物、交通和社会经济等方面。
评价范围应覆盖项目区域及其周边地区，以充分考虑项目可能产生的间接和累积影响。
2.环境影响评价过程环境影响评价一般包括以下几个步骤：项目环境影响预测、环境影响评估、环境影响报告编写、公众参与和审批决策。
其中，项目环境影响预测是通过模型、实地调查和数据分析等手段，对项目可能产生的影响进行预测和定量评估。
环境影响报告是根据评价结果和预测的环境影响，向相关部门提交的详尽报告，说明项目的合规性和环境保护措施。
3.环境影响评价方法房地产项目环境影响评价的方法多种多样，包括定性评价和定量评价。
定性评价主要通过描述和分析环境影响，判断其重要性和可接受性。
定量评价则通过建立环境数学模型，对环境影响进行量化计算和分析。
评价方法应该综合考虑项目特点、评价目标和可行性，选择合适的方法进行。
三、房地产项目环境影响评价的重要性1.保护生态环境房地产项目对周边生态环境有着重要影响，包括植被破坏、水源污染、生态系统失衡等。
房地产开发项目环境影响评价的探讨
房 地产开发 项 目的废 水污染源 主要 来至项 目施工期 的施工废 水 ，运 营期洗 浴 、 厕、 冲 餐饮等生活污水 。 根据房地产建 设项 目性质 ，做相应的给排水平衡分析， 明确建设项 目污水量及 排污 去向。 确定项 目运营期污水处理方案， 污水经化粪池处 理后排入城市污水处理厂， 其排放水质要 求满足污水处理厂入水水质 要求； 建设项 目选址 不设有完 善的市政 排水管 网的 以
及达到上述规定要求的房地产 开发项 目， 应建设污水处理站，依据 建设项 目性质 、 规模， 确定 中水 回用处理方案 。污水处理 及 中水 回用设施 应在项 目建设过程 中 同 时设计、 同时施工、 同时运行 。 ２３ 声污染 ．噪 房地产 开发项 目的噪 声污染主要 来 至空调 、 冷却塔 、 风机 、 水泵 、 换热站 等设
居 民的生活垃圾 ， 根据工程分析确定施工 期和运 营期固体废物 的种类 。 采用类 比分 析 法或 统计法估算 固体废物产 生量 ， 明确 固体废物 排放去 向。确定运 营期 生活垃
圾、 锅炉 房产 生废渣 、 污水 处理产 生污泥 处理方案 。 ２５生 态 影 响 ． 房地产 开发项 目在建设前 ， 应明确项 目建设过程 中破坏绿地 、 田及砍伐树木 农 情况 ， 提出生态补偿措施。在考虑绿化面
２１ ． 废气污染 房地产 开发项 目的废气污 染物主 要 来源 于采暖 供热供汽 锅炉 的燃 料燃烧 废 气、 地下停车库集中排放的汽 车尾 气及 餐 饮产生 的烹调油烟等 。 环境影响评 价中要 明确项 目锅炉 的位置 、 吨位、 型号 、 除尘脱 硫设备及去 除率 、 囱高度 、 烟 燃煤的煤质、
些工业企业建设项 目、 大型基础建设项 目（ 公路 、 机场 、 桥梁 、 码头和水库 等） 的环
房地产开发项目环境影响评价问题探讨
境 问题 的分 析 评 价 ，会 严 重 影 响环 评 结 论的准确性 和科学性 ，导致决策失误， 造 成 新 的环 境 问题 。因 此 环评 工作 者 必 须 仔 细 踏 勘 现场 ，调 查 周 边 环 境 的 污染 源 ，精确绘制房地产项 目周边的土地利 用 现 状 图 。周 边 环 境 影 响 可 从 周 边 环境 要 素 的大气 污染 源 、噪声 污染 源 、振动 、 电磁 辐 射 源 、放射 性 污 染 源 等 进 行 影 响 分析 。 ３ ． １ 大气 污染 源 的影 响分析 般 周 边 环 境 的废 气 污 染 源 主要 有 ６ 种 类 型： 一是 化工 企业 排放 的有 毒废 气； 二 是 周 边 单 位 的燃 煤 （ 油 ）锅 炉 产 生 的 废 气 ；三 是周 边 的 堆 场 （ 煤 、黄 砂 等 ） 无 组 织 排 放 的 粉 尘 ； 四是 周 边 单 位 排 放 的工 业 粉 尘 ；五是 道路 的机 动车 尾 气 ； 六是餐饮业油烟异味等污染。因此 ，在 进 行 房地 产 项 目环 评 时 ，按 照 导 则 应 在 周 边 一定 范 围 内进 行 废 气 污 染 源 现状 调 查 ，必要 时可 参考 相应 的历 史资 料 。 ３ ． ２ 噪 声污染 的影 响 分析
一
据 流 程 化 工 作 。 因此 ，必 须 能够 将 分 散 在 各 个 业 务 单 元 中 的不 同系 统 的 工 作 流 汇 总 形 成 一 个 个 完 整 的 业务 流 ，将 微 观 工 作 流 整 合 成 为 宏 观 业 务 流 ，并 将 业 务 流 中涉 及 的异 构 数 据 通 过建 立 完 整 的 数 据 流 ，实 现 业 务 流 与 数 据 流 捆绑 ，最 终 形 成 完整 的行政 服务 流 。 因此 ，要 解 决 上 述 问题 就必 须 将 数 据 问 题 和 流程 问题 作 为 一 个 问 题来 分 析 和 解 决 。为 此 ，提 出 通 过建 立一 个 标 准 化 的 环 形 信 息通 道 来 解 决 上 述 问题 ，在 这 个 通 道 中 建立 有 标 准 化 数 据 流 通 道 和 标 准 化 业 务 流 通 道 ，在 这 个 完 整 的 环 形 信 息 通 道 中 数 据 流 和业 务 流 是 具 有 紧 密 的 关联 性 的 ，这 个 环 形 通 道 我 们 可 以称
浅谈房地产项目环境影响评价
般来讲 ， 着距离 的增 大 ， 随 光的反 射强 度有 明显 的衰减 。 据研 究 ， 般反射 光 主要影 一 响范 围在３０ ０ｍ以内 ， ３０ 在 ０ｍ以外 影响就 比较 弱 了。 与此 相应 ， 对外 界可能 造成 光污染 的主 要是 距地 面２ ｍ以下 的玻璃 幕墙 。 《 璃幕 ０ 根 玻 ＞ Ｂ Ｔ ８９ — ０ ０中规定 ， （ 为限 气排 放Ｓ ０ ０ ｋ ＮＯ ８ ｇ， Ｏ， ． ８ ｇ， ０．ｋ Ｃ００．６ ｇ， 墙光学性 能）Ｇ ／ １ ０ １ ２ ０ ） １ｋ 烟 尘 痕 量 。 此 采 用 清 洁 能 源 后 对 环 境 产 制 玻璃 幕墙 的 有害 光 反射 ， 因 玻璃 幕墙 应 采用 ． 的幕墙玻璃 。 国贸三 期的主 生 的 大 气污 染 较 小 。 由于 近 年 来 汽 车 拥 有 反射 比不大 干０ ３ ０ ｍ， ０ ５ ｍ， 数 目的 增 多 ， 多 数 建 筑 都 建 有 自己 的 地 塔楼高３ ０ 横截面积是５ ｍ ｘ ０ 玻璃 幕墙 大 下 车 库 。 下 车 库 排 放 的 污 染 物 为 ＣＯ 、 反 射 光能 影 响的 范 围 ， 在 距建 筑 约４ ｍ的 地 是 ｋ ＮＯ ～ＴｃＨ， 了使地 下 车库 的废 气 排放 符 周 围地区 。 响 的时 间 段主 要集 中在 日出和 为 影 落 ｈ～ ｈ 此时 的影响面 积较大 、 距离较 合 大 气 污 染 物 综 合 排 放 标 准 ， 常 采 用 的 日 前 １ ２ ， 通 随 反射 光所 影响 的 方法是加大 通风量 ， 将地下车库排 放 口 并 远 ， 着太 阳高度角 的升高 ， 面 积 会随 之减 少 。 安置在高处 。 染 ， 炉 采 用 柴 油 等 清 洁 燃 料 。 北 京 环 锅 按 境 总 体 规 划 研 究 中 的 排 放 因子 进 行 计 算 ， 每燃 烧 １油排 放 Ｓ ４ ５ ｋ ＮＯ ２ ９ ｋ ， ｔ Ｏ，． ７ ｇ， ．４ ｇ 烟尘 ０８ ｋ ， Ｏ１ ７ｋ ｌ ．ｌ ｇ Ｃ ．３ ｇ 每燃烧 １０ｍ 天然 ００
陕西省各城市房地产投资环境评价研究
指标 指标
级 二级
三 级指标
行 理 人口 然 长 １ 建 绿 覆盖 ｌ 人均 园 政管 自 增 率Ａ １ 成区 化 率Ａ ２ 公 绿地 Ａ １ 面 ｌ 人 铺 道 面 ｌ 园 绿 积Ａ 工 废 积Ａ ３ 均 装 路 积Ａ ４ 林 地面 业
水排放量Ａ 烟尘捧放量Ａ７ 工韭废水捧放达标率Ａ ｔ ６ ｌ ｌ ８ 生活 条件 密度Ａ１ 人均牛羊肉产量＾ 人均牛羊奶产量Ａ 人 人口 ２
分析 中的因子分析 法 ， 助 ＳＳ 借 ＰＳ软件 ， 过研究 众多 因 通 子 之间 的内部依 赖关 系 ， 探求 观测 数据 中的基本 结构。 主成分分析法就是利用少数几个假想变量 （ 因子 ） 来表示
２ １ 第 ５期 ００年 总 第 １１ ９ 期
黑 龙 江对 外 经 贸
Ｈ Ｆ ｒ ｉ ｃ ｎ ｍｉ ｅａｉｎ ｏｅｇ Ｅ ｏ ｏ ｃ Ｒ ｌｔ ｓ＆ Ｔ ａ ｅ ｎ ｏ ｒｄ
Ｎ ． ２ １ ｏ ５。 Ｏ ０ Ｓ ｒ ｌ ．９ ｅｉ ａ Ｎｏ １ １
［ 区域经济 ］
陕 西省各城市房地产 投资环境评价研究
得 出： 陕西省政府要从 资金转移 、 工程进度、 市政设施、 园林绿化及居 民的 日常生活水平 、 口增长和流 通方 人
面着手 ， 改善房地产 的投 资环境 ； 大对排名 靠后 城 市的扶 持 力度 ， 加 避免 两极 分化 ， 实现各 个城 市的共 同发
展。
［ 关键词 ］房地产投 资； 环境评价 ； 陕西省
［ 中图分类号 ］Ｆ９ ３ ２３
关于房地产开发建设项目环境影响评价的技术探讨
文章编号： １ ０ ０ ５ — ６ ０ ３ ３ （ ２ ０ １ ３ ） ０ １ — ０ １ ４ ４ － ０ ３
Ｓ Ｃ Ｉ — Ｔ Ｅ Ｃ Ｈ Ｉ Ｎபைடு நூலகம்Ｆ Ｏ Ｒ Ｍ Ａ Ｔ Ｉ Ｏ Ｎ Ｄ Ｅ Ｖ Ｅ Ｌ Ｏ Ｐ Ｍ Ｅ Ｎ Ｔ＆Ｅ Ｃ Ｏ Ｎ Ｏ Ｍ Ｙ
２ ０ １ ３ 年
一
气等污染 物 ， 但 对环境 的影 响还是有 的 ， 如建设 期的施工 噪声 、 扬尘 ， 项目 建 成后 的生 活废水 、 油烟 、 恶臭 、 噪声等环境 问题都 是
不容忽视的。特别是 随着社会经济的发展 ， 人们 对于其所居住环 境适宜性的要求也在 １ ３ 益提高 。因此 ， 重视房地产开发建设项 目 的环境管理 ，做好环境影 响评价工作 ，对促进 房地产业健康发 展， 实现环境 、 经济和人居健康协调发展 ， 具有积极的现实意义 。
就环境影响而言房地产开发建设项 目 具有双重性 ：一方面
在 建设 过程 （ 施工期 ） 和建 成使用后 （ 营运期 ） ， 房地产项 目会产
生 废水 、 固体废物 等各种污染物 ， 对外 界环境产 生负面影 响 ， 属
１ ４ ４
于环境 污染 源 ； 另一方面 ， 房地 产项 目 是要建设 居住 、 休闲、 工作
的场所 ， 而这样 的场所需要一个 安静 、 舒适 的环境 ， 属 于敏感 保 护 目标 ［ ２ ］ 。所以 ， 在实际工作 中应从上述两个不 同的角度对项 目 的建设分别进行环境影响评价。
１ － ３ 施工期与运营期的环境影响评价并重
中图分类号 ： Ｘ ８ ２ ２ 文献标识码 ： Ａ
近年来 ，房地产业作为 国民经济 的基础性产 业已成为了新 的经济增长 点。同时 ，房地产 开发作 为我国城市发展的重要产 业， 其环境影 响问题也越来越引起人们 的重视 。相 比工业 型或其 他污染型项 目， 房地产开发建设项 目虽没有产生大 量的废水 、 废
房地产开发建设项目环境影响评价方法研究
房地产开发建设项目环境影响评价方法研究【摘要】在房地产开发对环境的破坏日益严重的情况下，做好房地产开发建设项目的环境影响评价工作，对促进房地产业健康发展具有重要意义。
本文指出了房地产开发建设项目环境影响评价的特点，并研究了环境影响评价工作的方法，供参考。
【关键词】房地产开发建设项目；环境影响评价；特点；项目选址；方法随着我国经济快速发展，人民生活水平普遍得到提高，人民群众对改善居住条件要求迫切。
在这样的背景下，房地产行业得到了迅速发展，其发展势头在相当长的时间内仍将有增无减。
房地产开发建设项目不可避免产生影响，主要有：水污染、大气污染、噪声污染、固体废物污染、光污染、城市景观破坏、生态影响、对特殊用地区的破坏等。
只有科学评价房地产开发建设项目对环境的影响，采取有效的防治措施，将房地产开发项目的建设、管理与保护环境密切结合起来，才能使房地产行业实现可持续协调发展。
1、房地产开发建设项目环境影响评价的特点房地产开发建设项目的环境影响评价是指对房屋建设过程（施工期）及房屋建设后居住、使用过程（运行期）对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康及福利可能造成的影响进行系统分析和评估，并提出减少这些影响的对策措施。
在房地产开发建设项目的环境影响评价工作中，除按常规建设项目的评价内容、方法展开工作外，该类型项目还有其自身的特点是需要在评价中予以关注的。
1.1建设内容的多样化房地产类开发项目的建设内容可以是以居民住宅楼为主的住宅小区，也可以是集生活、商贸、休闲、文教、医疗于一体的大型综合性区域。
对于建设内容较为丰富多样的综合性房地产项目，需对其所涵盖的不同性质、不同使用功能的所有建设内容分别评价，不可只重视住宅楼而忽视了其他配套性建筑物。
1.2项目的双重性就环境影响而言房地产开发建设项目具有双重性：一方面在建设过程（施工期）和建成使用后（营运期），房地产项目会产生废水、固体废物等各种污染物，对外界环境产生负面影响，属于环境污染源；另一方面，房地产项目是要建设居住、休闲、工作的场所，而这样的场所需要一个安静、舒适的环境，属于敏感保护目标。
房地产开发项目环境影响评价分析
ＮＯ． ２０１ ２， ０
Ｍ ｏ ｅｎＢ ｓ ｅ ｒｄ ｎ ｕｔ ｄ ｒ ｕｉ ｓ Ｔ ａｅＩｄ ｓ ｙ ｎｓ ｒ
２１ ０ ０年 第ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ２ 期
房 地 产 开 发 项 目环 境 影 响 评 价 分 析
王 艳 妮 杨 杰
（ ． 州 省 环 境 科 学研 究 设 计 院 ， 州 贵 阳 ５ ０ ０ ；． １贵 贵 ５ ０ ２ ２ 中国 水 电顾 问 集 团 贵 阳勘 测 设 计 研 究 院 ， 州 贵 阳 ５０ ０ ） 贵 ５ ０ ２ 摘 要 ： 据 房 地 产 开发 项 目的特 点 ， 根 阐述 分 析 房 地 产 开 发 项 目开发 与 运 营 阶 段 的 环 境 影 响 因 素 ， 出减 少这 些 影 响 提
的对策和措施 。 关键 词 ： 地 产 ； 境 影 响 ； 工 期 ； 营 期 房 环 施 运 中图分类号 ： ８０３ Ｘ ２ ． 文 献标 识 码 ： Ａ 文章 编 号 ： ６ ２３ ９ （ ０ ０ ０ — １ ３ ０ １７ —１ ８ ２ １ ） ２０ ３—１
１ 引 言
近年 来 ， 随着 城 市 化 进 程 的 快 速 发 展 ， 市 规 模 不 断 扩 城 大 ， 口不 断增 加 ， 地 产业 也 在 蓬 勃 发 展 并 呈 现 出 相 当 的 人 房 上升趋势 ， 已经 形 成 了崭 新 的 大 经 济 发 展 门类 ， 动 了 建 材 带 业 和 其 他 相 关 行 业 的 发 展 。然 而 与 此 同 时 ， 也 给 城 市 和 这 城市周 围 的环境 产 生 了 很 大 影 响 ， 之 面 临严 峻 的挑 战 。 使 随 着 人 民 环 境 意 识 的 提 高 ， 区 居 民 因 对 周 围 环 境 质 量 特 小
关于房地产项目环境影响评价实践探讨
（ 苏圣泰 环境科 技 股份有 限公 司 ，江 苏 南京 ２ ０ ０ ） 江 １０ ７
摘 要 ： 中介 绍 了 房地 产项 目施 工 期 和 运 营 期 的 工 艺 流 程 ， 结 了 施 工 期 和 运 营 期 的 主 要 污 染 物 和 污 染 防 治 措 施 。 文 总
并 提 出 了 此 类 项 目的 生 态 影 响 防 治 措 施 ， 以 后 进 行 此 类 项 目的 环 境 影 响 评 价 提 供 了参 考 。 为
建 设项 目主体工 程 主要 为 钻孔灌 注 ， 现浇钢 筋
砼 柱 、 ， 墙 砌 筑 。建设 项 目利用 钻 孔设 备 进 行 梁 砖
钻 孔后 ， 用钢筋 混凝 土浇 灌 。浇灌 时注入 预先 拌 采
制 均匀 的混 凝 土 ， 随灌 随振 ， 振捣 均匀 防止混凝 土
房 地产 开发 项 目环 境 影 响评 价 是 指 在房 屋 建
设过 程 （ 工 期 ） 房屋 建设 后 居 住 、 施 及 使用 过 程 （ 运 行期 ） ， 环 境 产 生 的 物 理 性 、 学 性 或 生 物 性 中 对 化 的作 用及 其造 成 的环 境 变 化 和对 人类 健 康 及 福 利 可能 造成 的影 响进 行 系统 的分析 和评估 ， 提 出减 并 少这 些影 响 的对策 措施 。
Ｌ ｌ ｉ ＩＨａ —ｊ ｅ
（ ｉｎ ｓ ｈｎ ｔｉ ｎｉ ｎ ｅｔｌＴｃ ｎｌ ｙＣ ． ，ｔ． Ｎ ｎ Ｊ ｎｓ ０ ７ Ｃ ｉａ Ｊａ ｇｕＳ ｅｇａ Ｅ ｖ ｏ ｍ ｎａ ｅ ｏ ｇ ｏ Ｌｄ ， ａ ｇ， ｉ ｇｕ２ ０ ， ｈｎ ） ｒ ｈ ｏ ａ １ ０
Ａｂ ｔａ ｔＴ ｅｐｏ ｅｓ ｓｏ ｏ ｓｒｃｉｎｐ ｒｏ ｎ ｐ ｒｔ ｎ ｐ ｒ ｄ ｏ ｅｌｅ ｔｔ ｒｊｃ ｒ ｎｒｄ ｃｄ，ｔｅｍａｏ ｏｌｔｎｓ ｓｒ ｃ ： ｈ ｒｃ ｓｅ ｆｃ ｎｔ ｔ ｅｉｄａ ｄ ｏ ｅａｉ ｅｉ ｆｒａ ｓａｅ ｐｏｅ ｔａｅｉｔ ｕ ｅ ｕ ｏ ｏ ｏ ｏ ｈ ｊｒｐ ｌ ａ ｔ ｕ
基于主成分分析的区域房地产投资环境评价研究——以武汉城市圈为例
现 政 府 短期 的激 励 政 策 对 外 资 进 行 区位 选 择 的
影 响 非 常有 限 ，而 通 过 提 升 本 国的投 资 环 境 、 不 断 扩 大 国 内市场 才 是 吸 引外 国投 资 的 关 键 ； Ｄ ｅ ｎ ｇ等 （ １ ９ ９ ７ ）对 区 域投 资模 型进 行 了研 究 ， 提 出一 种 系统 化 的方 法 并 对 中 国的 投 资 环 境进 行 了 实 证 分 析 ；Ｓ ｉ ｒ ｍ ａ ｎ ｓ ，Ｗ ｏ ｒ ｚ ａ ｌ ａ（ ２ ０ ０ ３ ）对 国 际房 地 产投 资 组合 和 房 地 产 投 资 风 险 等 有 关 房 地 产 投 资 问题 的研 究成 果 进 行 了系 统 梳 理 ； Ｇ ｉ ｎ ｅ ｖ ｉ ￣ ｉ ｕ ｓ ，Ｚ ｕ ｂ ｒ ｅ ｃ ｏ ｖ ａ ｓ（ ２ ０ ０ ９ ） 提 出 了 一 种
汉 城 市 圈 ９个 城 市 的 房地 产 投 资 环境 进 行 评 价
当前 ，一 线 城 市 的 房 地产 业 目趋 成 熟 ，投 资 者
将 更 多 的 目光 转 向 了二 三 线城 市 。武 汉 城 市 圈
是长 江 中游 最 大 的城 市 圈 ， 既是 湖 北经 济 发展 的核心 区域 ，也是 中部 崛起 的重要 经济 杠杆 （ 陈 蓉、 石 国进 ， ２ ０ １ ２ ） ， 其房地 产 业 的健 康 持续发 展 ， 对 推 动 城 市 圈 区域 经 济 一 体化 、城 乡统 筹 发 展 和 “ 两 型社 会 ”的 构 建 具有 重 要 的战 略 意 义 。
发 展 潜 力 进 行 评 价 ，并 在 此 基 础 上 ，利 用 聚 类 分析 ，将 研 究城 市分 为 ５个层 级 。
从城 市 房 地 产 投 资 环境 研 究 的 空 问视 角 来 看 ，现 有 的研 究 多是 从 宏 观 层 面 （ 国 家 ）和 微 观层面 （ 具 体城 市 ） 的研 究 ，而 从 区域 视 角 出 发 的 中观 层 面 ，尤 其 是 以城 市 群 为 对象 的 区域 房 地 产 投 资 环 境 研 究 则 不 多见 ，对 武 汉城 市 圈 房 地 产 投 资 环 境 的评 价 还 没有 学 者 进 行 研 究 。
房地产投资环境评价理论
房地产投资环境的评价理论中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)04-030-01摘要房地产业在我国国民经济中占有非常重要的地位和作用,“成也房地产,败也房地产”。
一方面,房地产业是我国的支柱产业,房地产在国民经济中所占比重较大,房地产具有很高的产业关联度,能有效带动相关联的上游与下游产业群的发展,在长时期内持续稳定健康发展的房地产业,对国民经济的带动作用非常重要。
另一方面,房地产业自身的粗放发展,又有可能对社会经济带来严重的危害。
可持续发展与房地产业的可持续发展在当今的各个产业发展过程中,如何实现自身的可持续发展也成为业界讨论的焦点。
而房地产投资环境的研究对房地产可持续发展有很大的影响,研究房地产投资环境评价理论既是对投资环境理论的拓展,又是对房地产业的投资决策提供新的论证途径。
关键词房地产投资环境投资环境评价一、房地产投资环境及评价理论的分析(一)房地产投资环境相关概念房地产投资是一种将资金或资源投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中,以期获得未来最大限度利润的经济行为。
投资作为一种普遍的社会经济行为,笼统的讲,房地产投资包括房地产开发投资和置业投资。
任何一项投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生着各种互动关系。
因此,我们将在一定时空领域内影响投资者投资活动的各类外部条件的总和成为投资环境。
那么,房地产投资环境即是指某特定时空领域内影响房地产投资者投资行为与投资效益的一切条件之综合。
它是影响制约房地产投资效益的自然社会、文化经济、政策法规、基础设施等各类外界因素相互作用的矛盾统一体。
(二)房地产投资环境的特点1.房地产投资受经济环境的影响纵深而重大。
所谓纵深影响,即指从宏观、到中观、再到微观经济坏境都会对房地产投资带来影响,而非仅在其中某个层次产生作用。
与其它商品相比,房地产具有高昂资格,成为人们财富的象征和一生追求的选择,当人们有了一定经济实力后,总会不断改善自己的居住和生存条件,从小房到大房、从多层到高层、从普通住宅到高级别墅,个人的经济实力成为房地产商品购买力最主要的制约力量,成为影响房地产投资微观环境的直接因素。
房地产投资环境评价与研究
（） ３ 投资环境 的层 次分 类 目前主要有 ４种 ， 分别为： 第一种是 将 投资环境 分为国家 、 区 、 地 行业 ３ 层次 ； 第二种是将投资环境分 为宏观 、 中观和微观 ３ 次； 层 第三种是从投 资者心理需求考 虑 ， 将 投资环境分 成安全 、 适和盈利 ３层次 ； 四种 是将投资 环境分 舒 第 成无法控制因素 、 局部可控 因素和完全可控因素等 ３层次 。
房 地 产 开 发 商 在 向 外 埠 城 市 拓 展 时 ，首 先 要 考 虑 选 择 哪 个 城市进行房地产开发 ， 中国的大中小城市有 几百个 ， 由于各 城市 的 区位 、 模 、 史 、 化 和生 活 习 惯 的不 同 ， 规 历 文 以及 各 自面 临 的 经 济 、 会 问 题 千 差 万 别 ， 而导 致 了各 城 市 投 资 环境 的差 异 。 社 从
１３ 投 资 环 境 的 特 征 ．
投资环境 的基本特征表 现在 ３ 方面 ： 个 系统性 、 动态 性和地
区 差异 性 。
２ 房地 产投 资 环境 相关 概念
２１ 房 地 产 投 资 环 境 相 关 概 念 ．
Ｃｌｎｉｉ ｎ ｗｏ ｋ ｈ ｐｐ ａ ｔｗｉｈ ｔ ｅｃ ｒ ｅａ ｉ ｎ ａ ａ ｙ ｉ ｉ ｃａ ｒ ｓｔ ｅｈａ ｙ ｈｅ ｒ ｔ ｈ ｏ ｒ ｌ ｔｏ ｎ ｌ ｓｓｗｈｉｈ ｃ
科 之 学 友
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房 地 产 投 资 环 境 评 价 与研 究
马 俊
临汾 ０ １０ ） ４ ０ ０ （ 中铁十二局集 团第一Ｔ程有限公司 ，山西
摘 要 ：文 章从 投 资人 角 度 出发 ， 以房 地 产 投 资环 境 为研 究对 象 ， 其 进 行 系统地 分析 与 对 评 价 。将 房 地 产投 资环 境 的相 关概 念 以及 投 资 环 境评 价研 究 的 理 论 和 方 法进 行 了界 定 和 简单介 绍， 并从房地产 自身特点 出发 ， 分析房地产投资环境 评价研究 的必要性 。在 此基 础 上 。 行 了 中 国房 地 产 投 资环 境 评 价 的 定 性 分 析 ， 对 中国 房 地 产 投 资 环 境 的影 响 要 素进 进 即 行 分析 ； 接着介绍 了投资环境评价 的具体方 法。 最后 ， 以太原 市为例 ， 进行房地产投 资环境 分 析 ， 上 述 评 价 方 法 的 使 用 作 了更 详 细 的 诊 释 区。 对 关 键 词 ：房 地 产 ； 资环 境 评 价 投 中图分类号 ：Ｆ ９ 文献标识码 ：Ａ ２３ 文章编号 ：０ ０ ８ ３ （０ ９０ — １ ５ ０ １０ — １ ６ ０ ）３ ０３ — ３ ２
房地产开发项目环境影响评价要点探讨
２３ 生 态 环 境 与 景 观 影 响 及 防治 措 施 ．
２ 房地 产开 发项 目环境 影 响评价 内容及重 点
２１ 施 工期 主 要 环境 影 响及 防治 措 施 ． 房 地 产 开 发项 目施 工 期 环 境 影 响 主要 包 括 施 工 扬 尘 、施 工 废 水 、施
参 考文 献 ［］ 烈 勇 ． 地 产 开 发 项 目环 境 影 响 评 价 有 关 问 题探 讨 … ． 境科 学 与管 １桂 房 环
理 ．０ ６６ ２ ０ ．
【］ 春， 湛周 超平 ， ２罗 蒋 马立实 ， 颖杰 ， 关 于房地 产 开发项 目环 境影 响评 价的 王 等． 初步探讨 Ｉ】 目管理者联盟 ． ０外环境 因素 的影 响及 防治措 施 ． 外环境因素主要包括交通噪声 ，微波发射塔 、高压线 、变电站等电 磁污染 ，周围工业污染等 。评价中要作 出具体的环境影响分析 ，并提出 污染 防治措箍。若周边污染源未能达标排放应根据 “ 谁污染 、谁治理” 的原 则 ，提 出有效 治理措施 ，并要 求当地环保 行政主管部 门予 以监督 执行 ；对于无 法治理达标的污染源及存在安全隐患的危险源 ，须提出搬 迁要求 ；对一些实在不能避开的环境污染源或危险源，在项 目规划设计 和环评时应考虑采取有效的处理措施 ，并 设置一定的安全和卫生防护距 离。
对于生态环境 影响分析 ，一般按照 《 非污染生 态环境影响评 价导 则 》进 行 ，重点从植被 覆盖率 、生物量 和生物多样性 的变化 ，水土流 失 ，移民搬迁 问题等方面进行评价 。项 目在建设前 ， 明确建 设过程中 应 破坏绿地 、农 田及砍伐树木等情况 ，提 出生态补偿 措施 ；水土流失应根 据项 目规模 和所在地区的具 体情况进行评价 ，大项 目 或特别敏感项 目 要 根据气象 和地理条件定量 预测 ，提 出水 土保持措施 。对 于景观影响分 析 ，重点从建筑景观的可接受性 、阳光照射的适度性 、生态环境 的适宜 性等方 面进 行评价 。建筑 景观的可接受 性 ，主要从设计 风格 、建筑造 型、色调搭配等方面分析与周边建筑的协调性 ；阳光照射的适度性 ，主 要考虑 附近建筑物玻璃幕墙 和广告灯 、霓红灯等夜 间照明设备产生 的光 污染 ；生态环境的适宜性分析 ，需要建立一个综合指标体系进行评价 ， 般选择舒适性 、方便性、环保健康 、高效 节能 、景观和谐等方 面的评
房地产投资环境多方案评价研究
Ｍ ｕ ｔ— ｖ ｌ ａ ｉ ｎ ｏ ａ ｓａ ｅｉ ｖ ｓｍ ｅ ｔ ｎ ｉｏ ｍ ｅ ｔ ｌ ｅ ａｕ ｔ ｆｒ ｌ ｔｔ ｅ ｔ ｎ ｖ ｒ ｎ ｎ ｉ ｏ ｅ ｅ ｎ ｅ
并 将各 指标最 佳 的情形 加 以列表整 理 ，作 为评价 其他投 资 环境 的标 准 。 引 （ 评 语等级 的 划分 。对 投资 环境 各指标 评价 可划 分为 ５个 等级 ：很 好 、好 、一 般 、较差 、差【。 ２） ４ 】
ａ ｃ ｄ ｎ ｏ ｅ ｃ ｒ ｃｅ ｉｔｃｓｏｆｉ ｅｓｍ ｅ ｎｖｉｏｎ ｅ ．Ｔｈｅ ｆ ｚ ｙ ｃ ｍ ｐｒ ｈ ｎｓｖ ｖａｕａｉ ｎ ｏ ｌｗａ ｏ ｔｕ ｔ ｄ ｃ ｏｒ ｉ ｇ ｔ ｔ ｈａ ａ ｔｒｓｉ ｎｖ ｔ ｎｔｅ ｒ ｍ ｎｔ ｈ ｕ ｚ ｏ ｅ ｅ ｉ ｅ ｅ ｌ ｔｏ ｍ ｄｅ ｓ ｃ ｎｓｒ ｃ ｅ ． Ｔｈ ｅ ｍｕｌ ｐｌ ａ ｓｗ ｅｅ ｒ ｎ ｄ ｆ ｎ ｎｇｔ ｐｔｍ ａ ． ｉ ｔ ｅｐｌ ｒ ａ ｋｅ ｏｒｆ ｄｉ ｎ ｉ ｈｅ ｏ ｉ １
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房地产开发项目施工阶段环境影响评价研究
、
Ａｓ ｅ ｓ ｎ ， 简 称 ＥＡ ）是 指 对 拟 议 中 的 开 ｓ ｓ ｍｅ ｔ Ｊ 发 建 设 活 动 可 能 对 环 境 产 生 的 物 理 性 、 化 学
顶 日建 单托提 设
擞准的建设 项目建议 帖
固 体 废 物 主 要 为 房 屋 拆 迁 垃 圾 、 建 筑 垃 圾 及
【 词】 境影响 预测 与ｉ 价 环 傈措施 关键 环 平
作 者筒介 ：李颖 ，中国海洋 大学研究 生 ，工 程硕士 ，在读 ，研究方 向 项 且管理 。
如 何 更 好 地 保 护 周 边 环 境 ， 如 何 做 好 拆 学 评 价 法 等 。 迁 、 改 建 等 个 阶 段 的 环 境 污 染 控 制 ，如 何 创 （二 ）环 境 影 响 评 价 的 程 序
一
图 １ 建 设项 目环 境 影 响 评 价 程 序 图
环 境 影 响 评 价 还 可 以 协 调 开 发 活 动 参 与 者 及 三 、环 都 商 贸城 项 目概况 及 施 工 期污 染 场 地 宽 阔 ， 扩 散 条 件 较 好 对 周 边 环 境 空 气 质 有 关 人 员 的 意 见 ， 使 拟 议 建 设 项 目更 环 保 、 源 分析 量 影 响 范 围 及 程 度 较 小 更 经 济 ｊ通 过 公 众 参 与 提 高 全 社 会 的 环 保 意 （一 ）环 都 商 贸 城 项 目概 况 （ ）施 工 期 水 环 境 影 响 预 测 与 评 价 二 识 ： 通 过 污 染 者 付 费 措 施 使 环 境 破 坏 的 代 价 环 都 商 贸 城 属 于 新 建 项 目 ， 规 划 总 用 地 施 工 期 废 水 主 要 为 旋 工 人 员 的 生 活 废 水 内部化等 等。 面 积 ４５ ０ ｍ 总 建 筑 面 积 ５ ２ ０ ， 项 和 建 筑 旋 工 废 水 ， 施 工 高 峰 期 约 有 １ ０ 人 同 １ ０ ， Ｏ １ Ｏ ｍ ６ ００ 目 总 投 资 １ ５ ３ 万 元 ， 其 中 环 保 投 资 约 时 作 业 ， 其 主 要 污 染 因 子 Ｃ ０９ ０ ＯＤ浓 度 为 １ ８ 万 元 ， 占 总 投 资 的１６％。 项 目 建 设 内 容 ３ ０ｍｇ Ｌ ０ ６ ． ６ ／ 、ＮＨ３ Ｎ浓度 为２ ｍｇ Ｌ 经过计 算 一 ５ ／。
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房地产投资环境评价研究
【摘要】改革开放30年来，我国国民经济持续增长，房地产业得到迅速发展，成为国民经济支柱产业之一。
由于区域经济发展极不均衡，我国房地产市场在各个地区和城市的发展程度不尽相同，沿海和一线城市房地产市场相对发达，内陆地区的房地产市场比较落后。
在不同条件下房地产投资环境评估成为投资者获利的先决和关键因素。
【关键词】房地产投资环境投资分析
一、研究意义
1、有助于降低房地产投资风险
根据完全性、非兼容性、简洁性、客观性等原则，可以将房地产投资风险归纳为系统风险和非系统风险两大类型。
其中系统风险包括政策风险、经济风险、社会风险和自然风险，非系统性风险包括经营风险和技术风险等。
投资者选择某城市房产进行投资，一般首先要对该城市的房地产市场作出判断。
投资环境对房地产投资成败起着决定性作用。
决定投资效果的关键是投资区位选择，投资于不同地区会产生完全不同的投资效益，加强投资环境研究是避免投资空间区位决策失误的重要途径与方法。
对房地产投资环境进行评价和研究，可以为投资者判断投资地投资环境、了解投资地的经济发展水平和房地产市场供需状况提供依据，从而帮助投资者作出正确的投资判断有效规避投资风险。
2、有助于政府优化投资环境
房地产业的发展，对于改善居住条件、拉动经济增长、扩大就业、加快城市建设、改善城市投资环境、提升城市形象有重要作用。
良好的投资环境能吸引国内外资金，使改善本地经济结构、消灭贫困、发展区域经济形成良性循环。
对房地产投资环境进行评价和研究，从中发现影响房地产投资的利弊因素，能够为政府优化投资环境指出努力方向。
对不同区域的房地产投资环境进行调查分析，可以了解国内不同地区的房地产市场发展情况，有助于地区政府制定房地产业发展政策，、优化投资环境、评价并改善房地产所需的投资环境、改善城市利用空间结构将有明显的促进作用。
3、有助于建设节约型社会
近年来我国房地产业发展不均衡，局部薄膜现象日渐严重，实际上是社会资源的浪费。
而这些情况的出现，在一定程度上与房地产业投资环境选择失误有关。
房地产建设资源消耗大，尤其是钢筋、混凝土的消耗。
在投资前对投资环境进行评价，是投资项目尽可能完善，提高房地产售出率，降低房屋空置率，减少资源的浪费，有利于国家长远发展。
二、房地产投资环境的特征
1、不确定性风险多
房地产投资额度大、周期长，随着时间的推移和环境的变化，各类风险出现的几率和影响将会倍增，放低产投资除了存在个别风险外，还面临系统风险。
房地产投资者深入分析评价投资地的经济环
境、、社会需求、市场容量和财政法规是有效规避风险的重要前提。
2、区位条件影响大
位置固定是房地产资产的最重要特征之一，区位条件对房地产投资影响巨大。
任何房地产项目都需要落实到具体的区域，区位价值充分体现在对开发商、置业投资者和租客吸引力。
良好的区位条件，能使开发商通过开发投资或取高额开发利润，使置业投资者获取稳定的经常性收益，使租客方便开展其经营等活动。
3、与经济环境密切相关
我国区域经济发展极不平衡，这样的经济格局反映到房地产投资上表现为东部发达城市房地产投资超前，而西部落后地区房地产投资严重滞后。
此外，个人经济实力是影响房地产投资环境的重要因素，成为房地产商品购买力量最主要的制约力量。
4、受城市规划之约
房地产价值与其周边物业、城市基础设施、市政公用设施和环境变化紧密相关。
这种影响包括两个方面：一方面受到城市规划的制约，例如城市土地的转让、利用就必须符合城市土地利用规划，并非完全市场调节；另一方面，随着城市发展战略的实施，政府在道路、公园、博物馆等公共设施等方面的投资，就能显著提高附近房地产的价值。
三、房地产投资环境评价
1、房地产市场参与者的素质分析
房地产市场的参与者主要包括土地所有者或者当前的使用者、开
发商、建筑承包商、专业顾问、金融机构以及消费者等。
知识、智慧、经验和决策能力是开发商成功的根本。
由一个著名的建筑师设计的，由一个著名的建筑承包商建造的房地产，往往可以提升其本身的价值。
我国政府部门对房地产市场参与者实行资质管理，资质的评定既是对房地产市场参与者素质的评价，有时为房地产投资者寻找合适的房地产开发合作对象等提供方便。
2、房地产建设的场地条件分析
（1）分析房地产项目拟建地段的自然地理特征，避免将房地产建筑建造在断裂、流沙层、岩溶层和黄土失陷性显著等不利的地基基础上，并尽量使建筑物获得良好的光照、通风条件，尽量减少房地产项目建设施工的工作量。
（2）对房地产项目拟建地段土地利用和城市规划条件进行研究，使其在符合规划要求的同时，最大限度的提高土地利用的集约化水平。
（3）了解当前土地使用者对拟建设项目的态度。
（4）了解房地产项目拟建地段的地价形态。
3、房地产项目实施建设的原材料、辅助材料和燃料供应条件分析
（1）分析房地产投资项目建设需要的原材料的品名、数量和质量要求，原材料供应能否满足房地产项目建设的需要。
（2）按照工程施工进度而适时提供原材料的供应。
（3）对房地产项目建设需要原材料的价格合理性进行分析。
（4）对于原材料供应的采购组织情况分析。
4、房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施配套条件分析
（1）调查房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套情况。
弄清其对房地产项目建设和区域城市功能发挥的作用和影响，重点分析目前水、电、煤气、交通、排污等基础设施的网络是否合理，教育、科技、文化、商业和其他服务业等公共服务设施的规模和布局是否能够满足区域城市经济发展和居民生活需要。
（2）了解房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套建设的规划标准。
房地产投资者应当缴纳的基础设施配套建设费、公共设施配套建设费的收费标准，区域有关公共管理机构收费后，应当为房地产项目提供的基础设施和公共服务设施的配套条件。
（3）认清新增基础设施和公共服务设施的配套建设进度。
一般来说，基础设施和公共服务设施的配套建设，要有一定的超前性，但是也要避免配套设施长期不用、土地闲置等问题。
四、优化房地产投资环境的对策建议
（1）加快城市经济建设，促进区域协调发展。
城市经济的发展，预示着城市投资、生产活动活跃，对住房、各种公共基础设施和服务业设施等的需求随之增加。
地区经济协调发展是优化区内资源配置、提高房地产市场竞争力的基础。
（2）加强基础设施建设，完善城市综合功能、基础设施的好坏
直接反映了城市经济发展水平和房地产投资环境的优劣。
基础设施环境落后的城市应加大道路建设投资，大力发展公共交通，改善公共交通条件，加强高速公路和铁路等的建设。
（3）改善城市居住环境，提升城市整体形象。
有经验的房地产投资者往往会选择居住环境良好的城市进行房地产项目开发。
五、小结
房地产投资者要想在激烈的房地产市场竞争中取得较好收益，出考虑经济成本等因素外，在投资前对房地产投资环境进行科学合理的综合评价，选定良好的投资环境至关重要。
参考文献
[1] 陈鑫房地产投资环境评价研究[d].西安西安建筑科技大学，2008
[2] 彭俊，刘卫东房地产投资分析[m].上海同济大学出版社，2004
[3] 牛建高不动产投资分析[m].北京北京师范大学出版社，2008
[4] 施金亮房地产投融资[m].上海上海大学出版社，2004。