XX住宅小区前期物业管理项目投标文件

沈铁·建东佳园住宅小区前期物业管理项目投标文件（正本）沈阳祥瑞丰懋物业管理有限公司二○○七年十月二十一日第一部分商务投标文件一、营业执照副本复印件二、资质等级证书副本复印件三、法定代表人资格证明书法定代表人资格证明书单位名称：XXX地址：XX姓名：XX 性别：女年龄：50民族：汉族身份证号码：XX职务：执行董事陈秀英系沈阳祥瑞丰懋物业管理有限公司的法定代表人，负责签署本投文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。

特此证明。

投标单位：沈阳祥瑞丰懋物业管理有限公司（盖章）二○○七年十月二十一日四、授权委托书授权委托书本授权委托书声明：我陈秀英系沈阳祥瑞丰懋物业管理有限公司的法定代表人，现委派陈祥春参加贵方组织的“建东佳园”住宅小区前期物业管理投标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。

代理人无转委托权，特此委托。

附授权代表情况：姓名：XX 年龄： 36 性别：男身份证号：XX 职务：经理电话：XX本授权书有效期：2007年10月21日至2007年10月27日单位名称：沈阳祥瑞丰懋物业管理有限公司（盖章）法人代表：（签字）二○○七年十月二十一日五、投标函沈阳新锦源行物业招投标有限公司：根据贵公司关于“建东佳园”住宅小区前期物业管理的招投标项目的邀请，我公司正式投标，并提交下述文件正本一份，副本五份。

据此函，签字代表宣布同意如下：1.在所附投标报价中规定提供相应的物业管理服务的基础上，物业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积元。

2.我公司已详细阅读了招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面有不明及误解的权利。

3.如果在规定的开标日期内投标文件撤回，保证金将不要求我方退回。

4.同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。

5.如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。

6.我公司严格按照《投标须知》履行应尽的义务和权利，遵守招投标过程的纪律。

7.未尽事宜依照《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》及《沈阳市前期物业管理招标、投标管理规定》等相关法规执行。

8.与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：地址：沈阳市铁西区南十一路29号邮编：110023电话：XX收件人：XX投标人：沈阳祥瑞丰懋物业管理有限公司（盖章）二○○七年十月二十一日第二部分技术投标文件一、企业简介沈阳祥瑞丰懋物业管理有限公司于二○○四年八月经行政主管部门批准成立。

本公司是依照现代企业管理制度，遵循市场原则规范运营的物业管理企业。

现有管理人员8人，全部具有大专以上学历和相应专业职称证书。

公司实行经理负责制，下设综合管理部、财务部、工程部、保安部、绿化保洁部。

公司自二○○五年十一月份接管铁西区“云峰花园”住宅小区以来，坚持“业主至上，服务第一”的宗旨，认真实施规范化、智能化、人性化的科学管理方式，为业主提供了全方位的完善服务，赢得了较高的满意率。

二、拟派管理项目经理自然情况及主要经历三、拟派管理项目经理管理职业资格证书（附后）四、近三年财务状况表单位：(元)五、目前所管项目一览表第三部分物业管理方案及管理指标第一章确定物业管理目标(一)管理目标针对物业管理各方面的因素，分析小区的各项工作，公司对于今后的管理工作有了新的理念和要求，对中层以上员工要求知识化、专业化、爱岗敬业、经常开展派出去、请进来等业务培训，不断提高服务标准来满足业主的需要。

我们要树立服务至上，客户第一的思想，我们要从管理中求发展，运用新的管理理念，以业主为主，以贴身管家的形式用诚心和理解共同构筑健康和谐的社区家庭!想业主之所想，急用户之所急，为业主创造良好的居住空间。

具体管理目标如下：①争创示范小区，从接管“建东佳园”小区起，在完成各项指标的基础上及广大业主的支持与配合下，我们力争在三年内使小区成为市级物业管理示范小区和业主满意小区。

②公共秩序维护管理上，强调“人防、物防、技防”相结合，确保安全系统统一管理，快速调度，确保公共秩序维护防范万无一失。

③装修管理上情理手段、经济手段、行政手段、法律手段等四种手段并用。

④精心养护小区园林绿化，加强小区环境文化建设和环保建设。

针对“建东佳园"住宅小区布局和环保要求，全面加强小区环境文化和环保建设，并在此基础上做好各项工作：第一，维护已有的园林绿化，实施地面向空中延展立体式绿化工程。

第二，加强对社区内环保意识的灌输，使每个业主都自觉热爱小区内的环境。

第三，开展环境社区的文化建设，维护小区的各种自然景观和人文景观，通过科学的管理，使“建东佳园”住宅小区成为一个绿色的环保小区。

⑤根据小区的道路情况，对机动车车辆实施严格的人车分流，创造小区良好的交通秩序。

⑥充分借鉴成功经验，开展体现小区特点和满足业主需求的社区文化活动。

我们将环境文化、行业文化、制度文化、精神文化等方面全方位展开，通过循序渐进、潜移默化、寓教于乐的社区文化建设，培养社区精神，发挥社区文化的凝聚功能、激励功能和约束功能。

⑦我们将结合业主的服务需求推出一些特约服务项目。

满足业主各项服务的需求，我们将规范服务行为，超前挖掘业主潜在需求，满足业主深层次的物质和精神需要。

具体管理指标如下：(一)时间承诺将通过对员工的有效培训和教育，并严格执行各项制度。

郑重承诺：1.保安部在接到的求助或报警信号后，无论在园区内的任何一点，我们的公共秩序维护人员立即赶到现场进行处理；2.在接到住户有关维修求助或要求后，对紧急情况维修人员立即赶到现场，一般情况当日处理。

(二)房屋维修及时管理处设有专业的维修人员，接到报修后立即作出正确判断，尽快到达现场进行维修，保证一般维修不过夜，在保修期内，积极与开发商联系沟通，保证维修及时，提高房屋完好率。

(三)保证维修工程质量合格管理处对于自己承担的维修工程，以及需要委托给其他承包商作业的工程，都必须通过内部质检人员和用户的联合检查验收，全力保证维修工程质量合格。

(四)保证绿化完好管理处将配备充足的人力资源和先进的绿化设备，执照《绿化工作手册》的要求，开展环境绿化工作。

(五)保证园区清洁管理处将组织服务意识强、业务素质高的保洁员，严格执行《保洁部工作手册》，并注意作业时间的安排，不影响居民正常生活秩序。

发挥“互动式物业管理"的优势，通过严格管理、社区文化和宣传教育使全体业主能自觉维护小区的清洁环境。

(六)保证道路完好配备小区交通标识，确保道路畅通，停车有序。

保安员负责交通管理，维修人员负责道路维修工作，保证道路完好率达到规定要求。

(七)保证化粪池、污水井完好管理处工程部在日常巡查的基础上，制定每年一次疏通计划，保证上述设施完好。

(八)避免可控制性责任火灾事故发生管理处经常组织业主培训，将消防安全工作作为重要内容详细向业主说明，在业主装修时严格把关，杜绝消防隐患的产生，并通过日常的巡查及宣传工作，强化业主的消防安全意识，加强重点部位的监督管理，杜绝火灾事故的发生。

(九)业主有效投诉率l％以下，投诉处理率100％管理处启用“互动式物业管理”模式，加强与业主的沟通合作，加上管理处全方位、细致周到的物业管理服务，制度化、规范化的管理措施，可以确保有效投诉率l%以下，投诉处理率100%。

(十)维修服务回访率100％管理处将建立制度，加强维修服务的回访工作，以此来促进维修水平和服务态度的提高，确保维修服务质量。

(十一)业主满意率96％管理处通过“互动式物业管理”的运作，通过对上述各项承诺的达标，使业主对物业管理的满意率达到或超过96％。

(十二)根据“建东佳园”住宅小区规模进行人员配置，坚持少而精，一专多能的原则。

(十三)人员培训物业管理处将充分利用公司与社会的培训资源，对员工进行全方位、多层次物业管理能力与素质培训。

部门培训：根据“建东佳园”住宅小区物业管理的特点，确定培训目标和实施计划，由部门经理，主管或专业人员对员工进行物业管理基础理论与实务培训。

公司培训：通过公司和其他部门优秀的师资资源，开展一系列专业与管理类培训，并通过部门交流、轮岗见习等形式让员工实地学习公司及各部门的先进管理模式与经验。

社会培训：物业管理处将本着“送出去，请进来”的办法，一方面从社会邀请优秀的相关专业的讲师对员工进行集体培训，另一方面，将选拔优秀员工赴各部培训机构学习、提升管理能力与业务素质。

保证所有人员每季度接受培训的时间不少于10小时，并考核上岗。

(十四)物业管理服务内容l.日常管理熟悉小区物业详细情况，了解各种物业管理法规，文件及规定内容。

巡视检查公众区域清洁、设施、公共秩序维护情况，督导保洁、公共秩序维护员按操作规程及工作标准做好本职工作。

对公众区域内发生重大事故及时向经理报告，组织安排维修事宜，记录备案。

建立健全住户出入证、车辆证的登记工作，保证各种住户信息资料、档案准确、规范、完整。

处理住户投诉，落实跟进住户每一投诉应及时有效，直到问题得到圆满解决，重大问题上报经理并记录在案。

定期走访住户，发现问题及时安排维修。

对于报修方面我们有专人负责，分两方面进行：一方面，由管理人员填写报修单并派发到维修人员手中，正常情况下，接到报修我们将在30分钟之内到达报修地点，如迪特殊情况，我们与业主沟通，确定维修时间，维修完毕后由业主确认维修内容及评定维修结果。

维修人员将派工单存档，总结维修过程。

另一方面，土建、塑窗、进户门等工程队遗留问题有专人填写返修单，并与施工队联系维修时间后通知业主,做好详细记录。

维修完毕后跟踪回访，与用户保持良好的沟通。

2．建筑物的管理(1)建立楼房档案。

档案包括：竣工图纸交接资料和以后进行大、中修的资料。

(2)制定建筑物管理规定。

规定包括：“不准在窗外加装防盗网”、“不准封阳台”、“不准乱搭建和占用公用通道"、“不准损坏建筑物机构和建筑物外观”等条款。

(3)大力宣传住宅管理法规和规章制度。

(4)发动业主共同管理楼房。

管理员每天至少巡视检查一次各楼情况，特别注意检查正在装修的住户，防止损坏建筑物结构和外观，发现问题及时坚决制止和恢复原状。

3．装修管理(1)管理员和保安员负责实施装修管理，如遇严重情况向公司领导汇报处理。

(2)小区内业主装修前必须向物业公司提出装修方案，保证不私自拆改门窗，承重墙及烟道、通风道等公共设施；安装空调及窗外护栏需经物业公司批准并指定位置。

(3)小区内房屋给排水系统、供暖系统、电力系统严禁业主私自改造。

(4)装修公司及装修人员进场后必须到物业公司登记，并出示有效证件，方可实施装修施工，以免隐患。

(5)管理员及公共秩序维护员每日对装修现场必须巡查两次以上，监督装修现场消防情况及是否违章施工；如有消防隐患或违章施工，将立即纠正。

(6)业主房屋装修中若出现严重违章情况，管理员及公共秩序维护员处理不了的，报经理处理；经理处理不了的，及时向上级主管部门报告。