商业地产物业与销售
物业管理在商业地产中的重要性与作用
物业管理在商业地产中的重要性与作用在商业地产中，物业管理是一项至关重要的任务。
物业管理旨在确保商业物业的正常运营和良好维护，以提供一个安全、舒适和可持续发展的经营环境。
本文将以探讨物业管理的重要性和作用为主题，介绍物业管理的具体内容和职责，并分享一些成功的实践经验。
商业地产是指用于经商活动的各类房地产，包括购物中心、办公楼、酒店、餐饮场所等。
这些商业物业通常规模庞大，涉及众多租户和顾客。
物业管理在这样的环境中发挥着重要的角色，其主要目标是保护业主的利益，提高物业的价值和吸引力。
首先，物业管理在商业地产中的首要职责是维护和提升物业价值。
物业管理人员需要定期检查房屋结构、设备设施和安全系统的状况，及时发现并解决潜在问题，以确保物业的正常运营和减少维修成本。
此外，物业管理还可以通过定期的保养和更新工作，提高物业的外观和设施，增加吸引力并吸引更多租户和顾客。
其次，物业管理对于商业地产的安全与保障至关重要。
物业管理人员需要确保物业内的租户和顾客的人身安全，例如安排安保人员巡逻、安装摄像监控系统等。
此外，他们还需要制定和执行紧急情况预案，以应对火灾、地震等突发事件，保障人员的生命安全和财产安全。
物业管理还包括租赁和合同管理。
物业管理人员负责与租户进行合同谈判和签订，确保租赁条款的合法性和公平性。
他们需要及时收取租金，并解决租客的问题和投诉。
此外，物业管理还需与租户和业主保持良好的沟通和合作关系，以满足他们的需求，提供高质量的客户服务。
在商业地产中，物业管理的作用不仅仅限于维护和管理物业，还涉及市场营销和推广。
物业管理人员需要定期进行市场调研，了解当地商业环境和竞争对手的情况，以制定适应性的租赁策略和价格政策。
他们还可以协助租户进行品牌宣传和市场推广，提高租户的知名度和业绩。
在实践中，一些成功的物业管理案例值得借鉴。
例如，一家购物中心通过定期举办主题活动和促销活动，吸引顾客并提高销售额。
另外，一些商业楼宇通过引入绿色建筑和节能设备，降低能源消耗和环境影响，提高可持续发展水平。
商业地产物业管理内容及方式
商业地产物业管理内容及方式公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出本来商场的概念,是一种集商业、消遣、餐饮等各种功能为一体的经营场所。
因为其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店),所以本章主要以它作为阐述对象。
一、公共商业楼宇的管理内容1.普通性管理(1)对小业主或承租商的管理。
统一产权型的公共商用楼宇,其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为举行规范管理,也可以以商场经营管理公约的形式对他们举行管理引领。
对于簇拥产权型的公共商用楼宇,普通宜采纳管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证良好的经营秩序。
也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为举行约束,以保证良好的公共经营秩序。
(2)平安守卫管理。
公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大,简单发生平安问题。
因此,平安守卫要坚持24小时值班巡逻,并要支配便衣守卫人员在场内巡逻。
商场晚上关门时,要举行严格的清场。
同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场举行全方位的监控,为顾客购物提供平安、放心的环境,确保商场的货品不被偷盗。
(3)消防管理。
因为公共商业楼宇属于人流密集性场所,所以消防平安十分重要。
消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧张状况下的应急措施。
(4)设备管理。
管好机电设备,保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。
要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营, 造成不须要的损失。
(5)清洁卫生及车辆管理。
要有特地人员负责场内流淌保洁,将垃圾杂物准时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。
车辆管理要分离设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。
房地产行业商业模式
房地产行业商业模式房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节，实现收入和利润的方式和规划。
房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节，下面将对其进行详细的分析和介绍。
1.开发商的商业模式房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目，再进行施工和销售，从而实现利润的最大化。
开发商的商业模式通常包括以下几个环节：-土地收购：开发商通过与政府或土地所有者进行谈判，购买用于房地产开发的土地。
-项目规划与设计：开发商将购买的土地进行规划和设计，包括项目面积、建筑结构、设施配置等。
-施工与开发：开发商将规划和设计完成的项目进行施工，包括建筑施工、设备安装等。
-售楼与销售：开发商通过售楼处和经纪公司进行销售，吸引购房者购买他们开发的房地产项目。
-项目交付与售后：开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者，并提供必要的售后服务。
2.经纪公司的商业模式-市场推广：经纪公司通过广告、网络宣传等方式，帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。
-项目销售和代理：经纪公司与开发商合作，负责房地产项目的销售和代理，从中获取销售佣金。
-交易协调：经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色，协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。
-售后服务：经纪公司提供售后服务，帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。
3.物业管理公司的商业模式物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护，确保项目的良好运营和增值。
物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节：-外包合同：物业管理公司与开发商签订物业管理合同，负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。
-保洁和维护：物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作，包括公共区域的清洁、设备的维修等。
-费用管理：物业管理公司负责对住户收取物业管理费用，并管理物业费用的使用和支出。
浅谈商业地产招商及销售的关系
分享收藏字体:小中大招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
最近一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。
因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。
结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以可以将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。
不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。
“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。
“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。
”这是我在各种场合讲的对招商的理解。
下面是招商与销售过程中应把握的几个原则：一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。
为什么呢？因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。
在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以鉴定了！某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业！而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。
甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。
销售型物业与持有型物业
销售型物业与持有型物业定义从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。
如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。
从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。
从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。
商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。
采取融资性售后回租方式租赁固定资产，企业所得税方面如何处理？（国标）发布时间：2011年04月06信息来源：国家税务总局字体：【大中小】日访问次数： 3答：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。
租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
融资性售后回租业务中承租方出售资产行为的纳税处理与会计处理分析发布时间：2010年09月信息来源：中国税收筹划网字体：【大中小】29日访问次数：605一、纳税处理规定融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
房地产开发公司经营范围
房地产开发公司经营范围
房地产开发公司是一种专门从事房地产开发和销售的企业，其主要经营范围包括以下几个方面：
1. 土地开发与利用
房地产开发公司可以通过购买土地、租赁土地或参与土地开发项目，进行土地利用和开发。
这包括对土地的规划、设计、开发和建设，并最终形成房地产项目。
2. 房屋建设与销售
房地产开发公司可以承担房屋建设的任务，包括房屋设计、施工和装修等。
他们还负责房屋销售和分配，将建成的房屋出售给购房者，并提供相关的售后服务。
3. 商业地产开发与运营
房地产开发公司可以开发商业地产项目，如商业综合体、购物中心、写字楼等。
他们负责项目的规划、设计、建设和运营，包括租赁、物业管理和运营商的招商等。
4. 物业管理与维护
房地产开发公司还可以提供物业管理和维护服务。
他们负责管理和维护开发的房地产项目，包括安保、环境清洁、设施维护和维修等。
5. 房地产投资与融资
房地产开发公司可以进行房地产投资与融资活动。
他们可以通过向投资者、金融机构等筹集资金来支持项目的开发，也可以将自己的资金投资于其他房地产项目。
6. 房地产咨询与评估
房地产开发公司可以提供房地产咨询和评估服务。
他们可以为客户提供有关房地产市场状况、投资分析、项目可行性评估等方面的专业意见和报告。
，房地产开发公司的经营范围涉及土地开发与利用、房屋建设与销售、商业地产开发与运营、物业管理与维护、房地产投资与融资以及房地产咨询与评估等多个方面，他们在房地产行业中扮演着重要的角色。
商业地产运营、物业管理方案
■flUt产奔»»«和黄・ff点商业地产运营、物业管理服务项目TH1AW第一章前言第二章技术文件..............................一、拟采取的管理方式...................二、人员配置、工作职责、服务规范.......1、人员配置...........................2、工作职责...........................3、服务规范...........................三、日常物业服务方案...................1、维修方案............................2、保洁方案............................3、保安方案............................四、突发事件的处理预案.................五、管理规章制度.......................商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。
其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。
而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包扌2；银行.餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。
它的经营范围己远远超出原来商场的概念，是一种集商业.娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。
商铺是有计划的商业聚集，对商铺进行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。
商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
“统一的物业管理,，有助于建筑空间的维护和保养。
商铺的物业管理内容包®:养护建筑、维护设备.保证水电气热正常供应、公用而积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
物业管理助力销售方案
物业管理助力销售方案一、引言随着城市化进程的加快，房地产行业也迎来了快速发展的时代。
在这个充满竞争的市场中，如何通过物业管理来提升销售、增加租金收入，成为了房地产开发商和物业管理公司的重要课题。
本文将从物业管理的角度出发，探讨如何助力销售，为开发商和物业管理公司带来更多的收益。
二、物业管理对销售的重要性1. 增加房产价值良好的物业管理能够提供良好的房屋维护和管理服务，使房屋保持良好的状态，进而提高房产的价值。
例如，对于住宅小区来说，一旦小区内环境整洁、设施完备、绿化良好，将会吸引更多的购房者。
因此，物业管理对于房产的价值起到了至关重要的作用。
2. 提高购房者满意度购房者除了关注房产本身的品质外，也会关注物业管理服务的质量。
一个完善的物业管理服务能够为购房者提供良好的居住环境和舒适的生活体验，进而提高他们的满意度，促成更多的房产销售。
3. 增加租金收入在商业地产领域，优质的物业管理服务也能够吸引更多的商户入驻，提高租金收入。
例如，一个商业综合体的物业管理服务包括了安全保障、环境卫生、设施维护等，这些服务的质量将直接影响商户的生意状况，从而影响商业地产的租金收入。
通过以上分析，可以看出物业管理对于房地产销售的重要性。
因此，开发商和物业管理公司应当在销售过程中，充分发挥物业管理的作用，以提升房产的价值，增加购房者满意度，提高租金收入，实现协同发展。
三、物业管理助力销售的方式1. 提供多样化的增值服务在销售过程中，物业管理公司可以通过提供多样化的增值服务，来吸引购房者。
例如，在住宅小区中，可以开发出具有社区特色的便民服务，如开展社区活动、提供便民服务等；在商业综合体中，可以提供物业保洁、环境维护、安全保卫等服务，为商户提供更加舒适的经营环境。
2. 进行定制化的销售辅助物业管理公司可以定制化销售辅助服务，与开发商合作，为购房者提供更加全面的服务。
例如，可以提供房屋验收、入住服务、物业管理规划等服务，协助购房者更好地了解物业管理服务，提高他们对于物业管理的认可度，从而促进销售。
商业地产销售技巧
商业地产销售技巧
1.建立并维护有效的客户关系。
与客户建立信任和合作关系，了解他们的需求和目标，以便为他们提供适当的物业解决方案。
2.深入了解市场和竞争对手。
了解市场趋势、物业价格和竞争对手的优势和劣势，以便能够为客户提供准确的市场信息。
3.提供专业的建议和解决方案。
作为商业地产销售人员，你应该具备丰富的专业知识，并能够根据客户的需求提供专业的建议和解决方案。
4.做好市场营销。
利用各种渠道来推广你的物业，包括在线广告、社交媒体、传单等，以吸引更多的潜在客户。
5.提供优质的客户服务。
为客户提供快速、准确的回应和支持，确保客户的需求得到满足。
与客户保持良好的沟通，并随时提供更新的市场信息。
7.利用数据和技术来支持销售。
使用最新的数据分析和销售技术，提高对市场和客户的洞察力，并发现潜在的商业机会。
8.与其他专业人士建立合作关系。
与地产经纪人、建筑师、律师等专业人士建立良好的合作关系，以便能够为客户提供全面的服务。
9.发展自己的品牌。
树立良好的个人品牌形象，通过建立专业网站、发表文章、参与行业讨论等方式，提高自己在业内的知名度和信誉。
10.持续学习和提高自己的销售技巧。
商业地产行业在不断变化，你需要持续学习和提高自己的销售技巧，以适应不同的市场需求。
通过运用这些商业地产销售技巧，你可以提高销售业绩，赢得更多的客户，并建立良好的商业关系。
记住，成功的销售不仅取决于你的产品或物业的质量，还取决于你与客户的关系和能否满足他们的需求。
销售型物业与持有型物业
销售型物业与持有型物业定义从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。
如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。
从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。
从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。
商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。
采取融资性售后回租方式租赁固定资产，企业所得税方面如何处理？（国标）发布时间：2011年04月信息来源：国家税务总局字体：【大中小】06日访问次数： 3答：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。
租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
融资性售后回租业务中承租方出售资产行为的纳税处理与会计处理分析发布时间：2010年09月信息来源：中国税收筹划网字体：【大中小】29日访问次数：605一、纳税处理规定融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
商业地产运营的几种模式
商业地产运营的几种模式1.自主运营模式自主运营模式指商业地产所有者自主运营及管理物业。
这种模式下，商业地产所有者负责招商引资、租客管理、安全维护、设备设施维护等工作。
该模式的优势是商业地产所有者能够更好地掌握和控制商业地产的运营情况，提高运营效率；同时，商业地产所有者也能够直接享受运营所带来的收益。
然而，自主运营模式面临的挑战是需要商业地产所有者投入较多的时间和精力，并具备相关的管理能力。
2.物业管理公司托管模式物业管理公司托管模式是指商业地产所有者将商业地产的运营管理工作委托给专业的物业管理公司进行管理。
物业管理公司会负责商业地产的日常运营管理，包括租赁管理、维护保养、安全管理等工作。
商业地产所有者则提供物业管理费用给物业管理公司，作为其服务的报酬。
这种模式的优势在于商业地产所有者不需要亲自管理物业，可以将更多的时间和精力用于其他方面的工作；同时，物业管理公司的专业团队也可以提供更高水平的服务和管理。
但是，商业地产所有者需要与物业管理公司保持良好的沟通和合作，以确保物业的顺利运营。
3.物业管理公司联合托管模式物业管理公司联合托管模式是指商业地产所有者与物业管理公司共同管理商业地产。
商业地产所有者与物业管理公司共同组成一个运营团队，共同制定商业地产的运营策略和管理方案。
商业地产所有者负责招商引资、租赁管理等工作，物业管理公司负责物业维护、安全管理等工作。
该模式的优势是物业管理公司能够提供专业的物业管理服务，增强商业地产的运营能力；与此同时，商业地产所有者仍然具有决策权和收益权。
然而，商业地产所有者与物业管理公司之间需要建立良好的合作关系，共同制定运营策略，合作经营。
4.物业运营公司模式物业运营公司模式是指商业地产所有者成立自己的物业运营公司，负责商业地产的运营管理。
这种模式下，商业地产所有者能够全面掌控商业地产的运营和管理，可以更好地把握商业地产的发展方向。
同时，商业地产所有者可以将运营所带来的收益最大化。
物业管理助力销售发展方案
物业管理助力销售发展方案随着城市化进程的加快和房地产市场的持续繁荣，物业管理行业日益成为房地产业中不可或缺的一部分。
物业管理既能为业主提供全方位的服务，也能为开发商和房地产代理商提供专业的支持和合作机会。
因此，物业管理助力销售发展的重要性日益凸显。
一、物业管理助力销售发展的作用与意义1. 提高房地产项目的附加值通过物业管理的专业服务，房地产项目可以提供更高质量的居住环境和生活体验，进而提高项目的附加值，吸引更多购房者。
2. 提升业主满意度良好的物业管理服务能够有效提升业主的满意度，为项目建立良好的口碑和品牌形象，从而促进销售的稳步增长。
3. 拓展销售渠道物业管理可以帮助开发商和代理商在项目规划、推广、销售和售后服务等方面提供技术支持和合作机会，为销售渠道的拓展提供有力支持。
4. 为销售提供数据支持物业管理通过对项目居民群体进行细致的分析和挖掘，可以为销售提供准确、全面的目标人群和市场分析数据，为销售战略的制定提供科学的依据。
5. 提升项目整体管理水平物业管理的专业规范化管理能够提升项目的整体管理水平，为销售提供更稳定、可靠的后勤保障。
6. 带动周边商业发展物业管理可以通过开发项目内的商业资源和配套服务，带动周边商业的发展，提升社区综合服务水平，从而提高项目的吸引力和销售价值。
二、物业管理助力销售发展的具体策略1. 制定全面的服务标准物业管理公司应根据市场需求和项目特性，制定全面的服务标准，包括项目维护、保洁、安保、绿化、建筑设施维护等内容，确保服务的全面化和规范化。
2. 加强项目营销推广物业管理公司应积极参与项目的营销推广活动，与开发商和代理商合作，共同推动项目的市场推广和销售工作。
在项目开发和运营过程中，通过对产品和服务的不断改进和升级，提升项目的市场竞争力。
3. 提供专业的数据支持物业管理公司应建立完善的数据管理系统，通过对客户信息、生活习惯、消费行为等数据的收集和分析，为销售提供精准的目标客户数据和市场分析报告，帮助销售人员制定更有效的销售策略。
自持,还是出售——如何选择商业地产最佳经营模式
时至今日，多数商业地产开发依然选择出售物业。
如果中国的金融环境能够发展得比较成熟，持有物业才是商业地产经营最佳的选择。
那么，商业地产运营应该如何处理自持和出售的关系呢？商业项目分割出售是目前商业地产开发运营中常见的现象，然而分割出售后带来的经营管理权分散，则被业界普遍认为是造成商业项目经营种种问题的根源。
但是，由于商业地产开发耗资巨大，以目前金融环境的实际条件，出售部分物业将是不少企业在一段时间内无奈的选择。
因此，合理地评估自持和出售物业对整个项目开发运营的利害，找出自持与出售的合适比例，则是商业地产开发中比较现实的选择。
（小标题）经营模式的选择物业自持的主要收益是租金和资产升值与开发运营成本的差额。
出售的主要收益是销售收入与开发成本的差额。
前者通过出让使用权获取收益，但保留产权；后者通过出让使用权和产权获得收益。
正是由于这些差异，选择不同的经营模式对商业项目的影响也就大不相同，其区别在于：一、开发运营投入的资金规模不同。
如果选择将物业出售，企业几乎不必承担项目的经营管理和培育期的支出，而且可以在工程进行到一定阶段即可进行预售，回笼资金，因此，选择出售要比选择自持投入的资金规模要小的多。
二、经营周期不同。
如果选择将物业出售，物业销售完毕时，经营周期即结束，企业可选择将资金投入到下一个项目的运作。
而选择自持物业，其经营周期将延伸到开发后的运营中，只要没有出售项目的产权，其经营周期可以一直持续下去。
另外，在商业项目进入成熟期之后，可以有源源不断的资金供企业进行其它的投资。
三、经营风险不同。
选择出售物业面临的风险是能否完成销售，一旦项目售完，即使今后项目经营不善，对开发商也无实际影响。
而选择自持物业，其风险主要在于开业后的经营能否成功。
四、控制力不同。
选择出售的经营模式，在项目售出后，对项目几乎无实质的控制能力；即使小业主私自改变业态，或者不服从管理，以至于破坏了整个经营计划，开发商也无能为力。
而选择自持物业，由于实际拥有项目的所有权，因此开发商拥有强势的控制能力，可以保证对经营策略的执行。
物业管理在商业地产中的作用与实践
物业管理在商业地产中的作用与实践商业地产是现代城市发展中不可或缺的一部分，而物业管理在商业地产中扮演着重要的角色。
物业管理涉及到商业地产的运营、维护和服务，对于商业地产的价值提升和秩序维护起着至关重要的作用。
本文将探讨物业管理在商业地产中的作用与实践。
首先，物业管理在商业地产中的作用体现在对商业地产的运营管理上。
商业地产的运营包括租赁、销售、市场推广等方面。
物业管理公司通过专业的团队和系统化的管理流程，能够高效地进行商业地产的租赁工作，帮助业主寻找到合适的租户，提高商业地产的租金收益。
同时，物业管理公司还能通过市场调研和推广活动，提升商业地产的知名度和吸引力，吸引更多的消费者和租户。
其次，物业管理在商业地产中的作用还体现在对商业地产的维护与保养上。
商业地产作为一个公共空间，需要经常进行维护和保养，以保证其良好的使用环境和形象。
物业管理公司负责商业地产的日常维护工作，包括保洁、绿化、设备设施维修等，确保商业地产的设施设备正常运行，环境整洁有序。
同时，物业管理公司还需要定期进行设备设施的检查和维修，及时处理各类问题，确保商业地产的安全和可持续发展。
此外，物业管理在商业地产中的作用还表现在对商业地产的服务提升上。
商业地产的成功与否不仅仅取决于硬件设施和位置，还与服务水平密切相关。
物业管理公司通过提供优质的服务，能够提升商业地产的竞争力和吸引力。
例如，物业管理公司可以提供安全管理、停车管理、客户服务等一系列服务，为商业地产的居民、租户和访客提供便利和舒适的使用体验。
同时，物业管理公司还能够根据商业地产的特点和需求，定制化服务，满足不同客户的个性化需求。
物业管理在商业地产中的实践也是多样化的。
首先，物业管理公司需要建立健全的管理体系和流程，确保各项工作的顺利进行。
其次，物业管理公司需要与业主和租户保持良好的沟通与合作，了解他们的需求和意见，及时解决问题。
同时，物业管理公司还需要与相关部门和机构合作，共同推进商业地产的发展和提升。
商业运营和物业管理的区分
精品文档.商业运营和物业管理的区分商业地产的运营和物业管理是两个概念。
从大的范围来讲，物业管理属于运营的范畴。
但是如果把运营当成项目对待的话，那么和物业管理就有非常大的区别了。
站在广场的角度，，物业管理属于后勤服务（如：出租，清洁、卫生，安保等，个别项目因较小也会让物业管理部分负责招租招商），主要起到对内开展作用，而商业运营属于拓展（如项目推广，招商，业态调整，促销等），起到对外开展作用，并在项目运营过程中还将继续进行，不断调整广场业态，。
物业管理是保证广场的设备和实施，以最缓慢的速度在损耗，比如有一台设备五年要维修的，延长到八年的使用寿命这是物业管理保持商业地产硬件设施以最缓慢的损耗下降。
商业运营正好相反，是要不断提高租金，广场的项目价值体现在什么地方？就在于租金回报，即通过提升租金，比如开始广场总的租金是一个亿，通过商业运营的管理之后在将来达到了1.5个亿或者2亿，这时候它的价值就大大提升了，这是商业运营和物业管理的最根本的区别。
商业运营是往上走，物业管理是往下走。
那么商业运营和物业管理的主要不同工作之处在于：商业运营：1.负责围绕对租户的工作开展，例如客户联络、咨询服务、信息收集、资料维护、签约项目的跟踪落实、进退场相关运营事宜等2.租户销售业绩数据的收集、分析、反馈；帮助租户制定销售计划。
3.租户的租金管理与收取。
4.负责督导广场商业租户的现场服务质量、环境质量、商品质量和现场纪律的管理。
5.负责监督处理顾客投诉、监督退换货管理、物价管理、商品陈列等。
6.协助企划部组织、实施、推广企划方案的进行与落实，并反馈成效。
7. 对广场商业进行二次开发与维护，对广场商业运营的效果进行评估和改善建议提交，以供公司领导决策。
物业管理：1．广场租户物品的进出控制。
2．主动引进公安、消防等综合执法部门进行管理，确保广场的消防与防盗等安全问题。
3．督导绿城方的物业管理内容是否落实与服务水准是否符合广场要求。
商业房地产市场零售业物业市场
按照运作模式进行的分类
• 按照经营模式的不同，可以将零售业物业分为产权式零售业物业 和经营型零售业物业。
• 产权式零售业物业：按“（分割）出售--投资--经营”模式进行运 作的零售业物业。该模式的主要特征是：物业由开发商统一开发、 实行产权整体或拆零销售、申投资者自主或出租经营商品销售、 休闲、娱乐等活动、开发商以资金回笼或套现为主要投资回报。
• 便利店：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
• 专业店(specialty store, S. S)：经营某一大类商品为主，并且具 备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。
• 专卖店(exclusive shop,E. S)：专门经营或授权经营制造商品牌 和中间商品牌的零售业态。
• 百货店：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展 各自的进货、管理、运营的零售业态。
• 超级市场：采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾 客提供日常必需品为主要目的的零售业态。
• 大型综合商场：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主， 并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次 性购全的零售业态。
• （1）销售区域：专门用于陈列、服务和付款的场地，包括客流 的人口和出口；
• （2）仓储区域：在商品到达零售店而又没有摆放在销售区域时， 进行商品接收、储存和加工的场地；
• (3)管理办公室和商务区域：除付款台外，用于内部管理功能的 场所方面都不尽相同。
• (4)设施区域：为建筑物提供供热和废物处理等必需服务的场所； • (5)场地区域：建筑物的占地及用于提供辅助设施的户外场地，
零售商品与零售业物业供给分析
•
零售商品和服务的供给可以被视为具有价格弹性，即价格上的细微
上市物业公司收入分类
上市物业公司收入分类
上市物业公司的收入可以从多个角度进行分类。
首先，可以按
照收入来源进行分类，主要包括租金收入、物业管理费收入、销售
物业收入和其他收入。
租金收入是指公司通过出租物业获得的收入，包括商业物业、住宅物业等的租金收入；物业管理费收入是指公司
通过为客户提供物业管理服务而获得的收入，包括物业维护、保洁、安保等服务所产生的费用收入；销售物业收入是指公司通过出售物
业获得的收入，包括房地产开发项目的销售收入；其他收入包括广
告收入、停车费收入等非主营业务所产生的收入。
其次，可以按照业务类型进行分类，主要包括物业管理业务收入、房地产开发业务收入和其他业务收入。
物业管理业务收入是指
公司通过对外提供物业管理服务所获得的收入；房地产开发业务收
入是指公司通过房地产开发项目所获得的收入，包括房屋销售收入
和土地出让收入；其他业务收入包括公司其他相关业务所产生的收入，如物业投资收益等。
此外，还可以按照地域进行收入分类，比如国内收入和国际收入。
国内收入是指公司在国内市场所获得的收入，包括物业管理、
房地产开发等业务所产生的收入；国际收入是指公司在海外市场所
获得的收入，包括海外物业管理、房地产开发等业务所产生的收入。
综上所述，上市物业公司的收入可以从收入来源、业务类型和
地域等多个角度进行分类，这些分类有助于公司进行业务分析、财
务报告和经营决策。
商业地产销售方案
商业地产销售方案前言商业地产是指用于商业目的的地产，包括办公楼、商场、购物中心等。
商业地产销售方案是为满足市场需求，在商业地产开发与销售的过程中，制定与实施有效的销售计划。
市场分析商业地产的市场需求与经济形势息息相关。
在一个较好的经济环境下，人们追求更好的商业与工作环境，商业地产的需求会相应增长。
而在经济下行的背景下，商业地产需求量往往会下降。
因此，我们需要关注经济形势对商业地产市场的影响，及时制定相应的销售策略。
销售策略产品定位首先，需要对商业地产进行定位。
定位是产品销售的基础，需要根据目标市场的需求和市场竞争情况，定位出适宜的产品及其价格。
我们需要确保产品的设计、工艺、物流等方面都能够满足市场需求。
客户分析商业地产的客户群体不同于住宅市场，主要集中在企业、机构等组织单位，以及商家、商投。
因此，在制定销售策略时，需要针对不同的客户群体制定相应的销售计划。
对于企业客户，我们需要强调商业地产的商业价值，包括办公效率、地段优势等；对于商家客户，我们需要强调商业地产的商业优势，包括交通便利、商业氛围、人流量等。
宣传推广在商业地产销售过程中，需要有效的宣传推广手段。
可以通过多种渠道进行宣传，例如展会、网站、广告等。
同时，需要根据客户群体，针对不同渠道进行宣传推广。
如针对机构单位客户，可通过投放广告或组织专业展会等方式进行宣传；针对商家客户，可通过购物中心、商业街等多元化的形式进行推广。
销售流程渠道拓展在商业地产销售中，需要拓展多为渠道。
可以通过与经纪人、物业公司、商业中介公司等合作，共同推动销售。
另外，也可以通过合作、加盟等方式来吸引更多的客户。
客户服务商业地产销售不同于住宅市场，一般客户单笔交易金额较大，客户在购买过程中期望得到更多的服务与关注。
因此，在销售过程中需要完善客户服务体系，包括为客户提供细致的售后服务、个性化的服务等，以满足客户的需求。
售前咨询售前咨询也是商业地产销售过程中必不可少的环节。
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商业地产物业与销售房地产商业物业操作及销售一、开发与设计：1、口岸成为商业经营成功的相对因素而非绝对因素。
在目前各大城市的黄金口岸，已经很难找到适合MALL大型综合购物广场、商业步行街等新型商业物业形态的大型地块，往往在城郊结合部等新兴小区密集的地方反而成为MALL、商业步行街选址的首选，其人流量虽然略逊于市中心，但一般地块较大，形状方正，异型较少，周边新兴小区人群购买力旺盛，适合商业建筑的兴建。
更何况地价低廉，有效降低了投资风险。
譬如成都著名的伊藤洋华堂的第二个店址便位于二环路以外的双楠小区，覆盖了周边多个大型新兴中高档成熟社区。
2、注重竖向交通的易达性，市区内繁华地段所征得的黄金地块一般较为狭窄。
在这种地块限定的条件下，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、B1当做一楼修，引导上行、下行人流。
譬如利用B1直接连接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。
3、注意开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值。
大多数商场的3F以上往往租金低廉，甚至难以出租。
其实如果将临街设计为通透立面，在3F以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。
笔者原来参与策划的一个市中心购物广场，其5F-8F商铺原月租金定为50—70元/平方米根本无人问津，后来将可凭栏观街景（临街立面均为大幅透明落地玻璃）的每层300余平方米面积单独分隔，定位为餐饮娱乐景观区，月租金达100多元/平方米仍吸引了众多餐饮、咖啡、茶室经营者，充分发掘了景观价值。
4、不可为追求外立面的效果而影响室内空间的使用，注意商场规划布局所要求的边长、较小的长宽比，大柱距，合适的层高。
这一点可谓老生常谈，但至今在新建商场仍可见到仅为6米的柱距和压抑的装修后室内净高。
预应力技术在如今已经相当成熟，它能够实现10米以上柱距而仅仅600-700MM的梁高，极其有效地节约了层高。
当然，最终理想净高的实现还需要安装与装修工程设计、施工的紧密配合，尽量提高通风、水电管道的吊装高度，每个吊装环节都不浪费1个毫米，从而避免管道、风口、吊顶施工的粗糙使建筑、结构的精心设计前功尽弃。
二、销售与招商：1、在前期策划就应确定销售策略（至少以层为单位），一般有以下几种模式：A、整售：整售对很多开发商来讲都是可遇而不可求的，商业行业整体利润较低，注重资产的良好流动性，一般不会采取直接购买的方式取得经营权。
但对于总面积较小，总值相对较低而增值潜力较大的物业，仍可尝试接触部分资金实力雄厚的投资性公司，购买方式可以整体（部分）股权转让等形式进行以合理避税。
但一般来讲，对整售不可抱有太大希望，以免贻误商机。
B、不售、整租：这种方式不牵涉产权转让，将数层甚至项目整体租赁给商业经营商。
对于资金实力比较雄厚，看好物业的升值的开发商往往这样执行。
其优点在于：整租给一家具备成功经验的商业经营公司，便于经营定位和统一经营管理，商业经营易于成功，物业租金逐年递增，形成稳定的利润源泉，而且可将物业抵押融资，等待增值。
但经营方进行商业选址时选择面广，谈判实力强，压价狠，开发商租金菲薄，初期资金压力较大。
C、不售、零租：这种方式同样为资金实力比较雄厚的开发商所青睐，但要求开发商具备出色的招商能力和商业物业管理能力或者有优秀的专业公司作为长期合作伙伴。
广州天河城就是一个成功案例，数十万平方米寸土未售，其开发商每年坐收租金数亿，很多经营户求租无门。
并且天河城的商业经营成功带动了自身物业，周边土地、物业的迅速增殖，形成了良好的社会效益和经济效益。
D、零售、零租：是一般中小型开发商以及低层商业楼盘和商业步行街的作法，有利于资金的迅速回收，商铺产权分散到客户，滞销商铺则作为出租物业。
不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。
因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营火爆，二楼以上冷冷清清的局面。
如楼层不高则风险较低，特别适合于商业步行街。
成都的罗马假日广场便成功操作了这种模式，该项目为商业步行街+大型超市，依靠著名大型超市旗舰店吸聚人气，商业步行街仅为2-3层，全部分割成20-30平方米的单元商铺，总价较低，吸引了众多中小投资者，项目周期仅一年左右，赢得了丰厚回报。
E、零售、整租：这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
操作方法往往是：将每一层划分为10—50平方米的小产权进行销售回收大量资金，确保项目盈利。
然后通过返租的方法从购房者手中取得商业铺面的经营权，其返租利率一般定在6%——10%（高于银行贷款利率才有吸引力）。
其优点非常明显：a.短期内回收大量资金;b.实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间；c.通过将经营权以返租的形式从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家进行经营。
其风险在于：a.合同期不可能很长（如长达15年以上，大多数购房者取回商铺的经营权时已进入老年）。
一般10年为限，10年后业主进场自行经营或自行出租，会破坏商场统一经营格局，引发一系列问题。
b.大型封闭式商场的基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。
因此三楼以上销售难度大，客户风险高，一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。
c.6%—10%的返租率往往高于百货业行业平均利润率，入不敷出。
如何规避以上风险，可以从以下几个方面入手：a.保留部分主力商铺，临街商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人；b.返租方绝不可为开发商，最好为与开发商毫无关系的第三方，避免日后的法律纠纷；c.销售、租赁、合作自营多种方式进行，筹备各类人才商业经营和营运资金；d.找有知名度的经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛,成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功；e.返租利率不可定死，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利，因此返租利率应低开高走；f.不能指望商业租金收益可以冲抵返租收益，应迅速将回收资金投入新项目，形成资金的良性循环，培养返租资金的源泉。
总之，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。
而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租承诺无法兑现（投资者云集讨债）的大型购物广场：即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。
值此集团大举进攻商业地产领域的大好时机，相信公司同仁必能“胆大心细过三峡”，规避风险的同时获得其丰厚的投资收益。
关于零租零售与整租不售两种方式的混合模式分析产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业。
它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
本文将主要介绍零租零售与整租不售两种方式混合的万达模式。
一、案例情况在90年代，大连万达足球俱乐部多次夺得甲A之冠，赢得极广泛的知名度。
如今，大连万达集团已形成以住宅地产开发、商业地产开发、零售百货经营为三大支柱产业的大型企业集团，资产50亿元，年销售额约70亿元，在业界具有一定影响力，其万达购物广场首先提出了“商业订单房产”的概念，运作模式如下：首先确定合作的伙伴，与世界500强零售业连锁公司、著名餐饮公司、家居超市、电子产品连锁经营公司等签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达购物广场”，共同确定发展的目标城市、项目的位置、地段、面积等。
然后，根据经营者的需求确定是单纯租赁经营，合作经营或者营业收入抽成等经营方式。
各地的万达购物广场建筑面积通常在5万平方米左右，地下1层，地上4层，首层全部为单个面积在30-50平方米、甚至达到200平方米不等的黄金商铺，形成室内精品步行街，产权全部分零销售并足以抵偿项目总投资；二、三层为世界500强之首、全球零售业第一品牌—沃尔玛超市；四层为著名建材家居市场连锁公司—如红星美凯龙、德国欧倍德家具家居广场等；地下一层是可容纳数百个车位的停车场。
第一个万达购物广场项目于2002年诞生于长春并在一个月内完成首层商铺的全部销售，均价突破4万元／平方米。
目前在建的万达购物广场包括：长沙万达购物广场，总建筑面积4万多平方米，地下一层为拥有200个车位的停车场；济南万达商业广场，总建筑面积5万平方米，地下一层提供约200个车位；青岛万达购物广场，总面积4.5千平方米，配置了200个车位的停车场；南昌万达购物广场，建筑面积5万平方米；南京万达购物广场，建筑面积4万平方米。
二、三方利弊分析1、开发商能够与位于世界500强前列的美国“沃尔玛”超市和德国“欧倍德”建材家居超市，以及美国时代华纳影院、德国HOLA家居、美国百胜餐饮集团、台湾灿坤数码、大洋百货、新加坡大食代等各个零售、餐饮、娱乐行业的全球巨头形成战略联盟关系，并且根据主力商家的要求在城市中心获得合适的土地，这是中小型或区域型的开发商望尘莫及的，因此这种高起点的运作模式具有相当的垄断性，进入壁垒很高。
万达涉足商业地产领域是发展和创新的有机结合，是民营资本对商业地产的拉动，外国零售业大举进入中国之际应该是万达抢占商业阵地的大好时机，万达与世界知名的大企业进行“量身订做”式的捆绑式建设开发，目前在中国还是一种全新的模式，其机遇与挑战并存，但从目前的项目运作情况来看，“商业订单地产”模式的机遇大于挑战。
从国际上看，企业做到一定规模之后就要向多元化发展，到了这个阶段企业会涉足许多相关领域，中国的民营企业在发展到一定规模，民营资本积累到一定的水平，业态的扩张也是必然的趋势。
2、投资者万达购物广场全部位于城市中心的黄金商业口岸，又引进了沃尔玛等著名商家，人流量得到了保证，并且沃尔玛的品牌认知度、美誉度极高，与其为邻可以在较短的时间内有效地培植庞大的信息流、人流、物流和资金流，实现商铺的增值。
万达购物广场仅出售一层，其余各层供沃尔玛等国际大公司长期租用，这为投资者极大地降低了风险。
万达购物广场这种创新的经营模式每推广到一个城市，短时间内就可以对这个城市的商业结构产生巨大冲击，产生极大的“眼球效应”，能够基本避免一般商铺存在的初期经营风险。