2014年中国房地产市场形势与2015年发展展望

2014年中国房地产市场形势与2015年发展展望刘青 高聚辉 杨颖 赵阳2014年，全国房地产市场整体出现较为明显的调整和回落态势，部分指标出现负增长。

具体来看，房地产开发投资和资金来源增速明显回落，土地购置面积增速再次出现负增长，房价上涨幅度逐月回落，三季度末房价同比涨幅出现负增长，不同城市间分化趋势更加明显。

一、政策影响分析2014年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。

为抑制楼市持续下行，在“双向调控、分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。

第一阶段是，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第二阶段是5月起地方政府相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，“限购”政策也随之土崩瓦解；第三阶段是，9月底起，中央放松“限贷”，房地产市场出现企稳迹象，随后，为防止经济下滑，央行进一步在11月份宣布降息，房地产市场也随之受益。

在中央层面，中央政府更注重长效机构的建设，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设上来，《新型城镇化规划》发布，不动产统一登记工作平稳展开，户籍制度改革加速推进。

在货币层面，5月份央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务工作；9月份，央行又出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，大规模放松住房信贷政策；11月份，又再次祭起降息利器，力促经济平衡增长。

从地方层面来看，在“分类调控”原则的指引下，调控的权力和责任转移至各地方政府。

地方政府根据当地的实际情况，有针对性的出台调控政策。

一线城市的楼市政策仅有微调，以继续抑制投资投机性需求，满足自住型需求。

而那些库存量较高、供大于求的城市，地方政府积极出台利好政策，全力去库存。

从政策影响看，随着地方政府松绑限购、央行放松限贷以及降息等利好政策的引导下，全国房地产市场下滑的势头有所减缓，特别是四季度以来，房屋成交量有所回升，房价环比跌幅也逐渐收窄。

从未来政策走向看，预计2015年房地产政策将延续“分类调控”的思路，政策整体保持适度宽松，金融领域预计将继续实施降息和降准政策，房地产市场整体谨慎乐观。

二、2014年全国房地产市场运行情况1．房地产开发投资增速明显回落2014年1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，同比增长12.4%，与2013年全年相比增速回落7.4个百分点。

其中，商品住宅完成投资52464亿元，增长11.1%，同比回落8.3个百分点。

房地产投资增幅创住房制度改革以来最低值。

2．新开工面积再次出现负增长2014年1-10月，全国商品房新开工面积为14.77亿平方米，同比下降5.5%，这是继2012年后商品房新开工面积下降后再次出现负增长。

3.房屋销售再次出现负增长，但跌幅好于2008年2014年1-10月全国商品房累计销售面积8.85亿平方米，同比下跌7.8%，与2013年全年相比回落25.1个百分点。

这是住房制度改革以来房屋销售面积第二次出现下降，但降幅比2008年少6.9个点。

2004-2014年房地产开发投资完成额及增长情况28.112.419.816.233.216.123.430.222.129.620.9300006000090000120000200420062008201020122014年1-10月1020304016.940.613.57.516.410.4-5.513.5-7.3200420062008201020122014年1-10月2004-2014年商品房销售面积及增长情况25.113.445.1-14.743.6-7.817.31.84.411.510.6200420062008201020122014年1-10月(平方米)标杆房企房屋销售好于行业平均水平。

2014年1-10月，22家标杆房企实现房屋销售面积10330万平方米，同比增长9.9%，销售额实现11146亿元，增长10.6%，增速明显好于行业平均水平。

从标杆企业房屋平均销售价格来看，涨幅明显放缓，前10个月平均房价与上年同期相比仅上涨0.6%。

4. 房地产开发资金来源增速明显回落随着房地产市场销售形势的下滑，2014年房地产开发资金来源增速出现明显回落。

2014年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为100241亿元，同比增长3.1%，增速比2013年全年回落23.4个百分点，资金来源增速创住房制度改革以来新低。

房地产贷款余额增速回落，个人住房贷款增速平稳回落。

2014年前三季度末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额16.7 万亿元，同比增长18.2%，增速比2013年末低0.9个百分点。

房地产贷款余额占各项贷款余额的21%，与2013年末持平。

其中，个人住房贷款余额10.2万亿元，同比增长17.6%，增速比6月末低0.9 个百分点；住房开发贷款余额3.2万亿元，同比增长24.5%，增速比6月末低2.4个百分点；地产开发贷款余额1.2万亿元，同比增长12.7%，比6月末高3个百分点。

前三季度，新增房地产贷款21127 亿元，占各项贷款新增额的27.5%，比上半年高0.7个百分点。

5. 土地购置面积保持低速增长2014年1-10月，全国房地产企业土地购置面积为26972万平方米，增长1.2%，与上年全年相比增幅回落7.4个百分点。

前10个月，土地成交价款为7747亿元，同比增长20.4%，增幅与上年全年相比回落13.5个百分点。

从房地产企业土地平均购置价格来看，2014年前10个月房企土地购置价格为2872元/平方米，同比上涨12.4%，涨幅较上年全年回落10.6个百分点。

6．房价同比上涨的城市个数快速回落，同比整体出现下跌10月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市个数明显回落，由此前6月份的69个迅速下降到3个，下跌城市的个数由1个快速上升到67个。

从房价同比指数的整体走势情况来看，呈现出持续回落的态势。

2014年10月，70个大2004-2014年房地产企业土地购置面积及增长情况10.9-3.811.5-4.410.0-2.2-18.925.2-19.58.81.213000260003900052000200420062008201020122014年1-10月-40-202040中城市商品住宅价格同比指数的加权平均值为97.3，比2013年12月回落13.4个百分点；算术平均值为97.4，比2013年12月份回落12.3个百分点。

下图是近期70个大中城市商品住宅价格同比上涨情况的走势图，从图中可以明显看出，2012年全年，房价指数整体呈现出低位运行的态势，2013年起，房价指数迅速上升，至年底达到最高点，2014年房价则出现持续回落，9月份起整体出现下跌。

2011年1月2011年10月2012年7月2013年4月2014年1月2014年上涨城市个数平均涨幅(加权平均)从具体城市分布来看，全国70个大中城市仅余厦门、合肥、郑州等3个城市房价同比仍保持上涨，但涨幅已明显回落，最高涨幅为3.8%，其余67个城市房价同比出现下跌，其中杭州、温州、韶关等城市跌幅较大。

房价环比全线止涨，下跌城市个数持续高位，但跌幅出现企稳收窄迹象。

自2014年5月份起，环比下跌的城市个数就开始超过上涨城市的个数。

10月份，70个大中城市中新建商品住宅价格环比全线止涨，除郑州房价与上月持平外，其余城市均出现下跌，下跌城市个数持续高位。

从环比下跌幅度来看，各城市跌幅较上月有所缩小。

从房价环比指数的整体走势情况来看，10月份降幅继续收窄，房价环比出现企稳迹象。

2014年10月，70个大中城市商品住宅价格环比指数的加权平均值为99.2，比8月份回升0.3个百分点。

从10月份70个大中城市的最小值、第1四分位数、第3四分位数来看，均较9月份出现回升，表明市场的整体跌幅在缩小。

下图是近两年70个大中城市商品住宅价格环比上涨情况的走势图，从图中可以明显看出，近期房价仍保持上涨的城市个数出现快速回落，连续5个月上涨城市个数低于10个，与此同时，房价环比价格整体也由涨转跌，但从9月份起，房价环比跌幅连续两个月收窄。

2014年10月价格环比指数(加权平均值)从具体城市来看，10月份商品住宅价格环比指数只有厦门1个城市持平，其余69个城市均出现下跌。

在下跌的城市中，泸州、蚌埠、桂林、重庆、福州等城市降幅较大。

7．不同城市间分化趋势不断加强从重点城市的运行数据来看，2014年前10个月，40个重点城市房地产开发投资完成41254亿元，同比增长12.5%，增速比全国略高0.1个百分点，实现商品房销售面积3.42亿平方米，下降8.1%。

跌幅较全国大0.3个百分点。

从具体城市的情况来看，城市间的分化趋势仍在延续。

从投资来看，40个重点城市中有6个城市出现下跌，其中除南昌和呼和浩特外，其余4个城市均属于东北地区省会城市和计划单列市。

其余34个城市仍保持增长，但增速有所回落。

具体来看，乌鲁木齐、厦门、杭州、南宁、郑州、兰州等城市增长较快。

从房屋销售面积来看，有28个城市出现下降，其余12个城市保持增长，但增速多数出现回落。

从房屋销售面积保持增长的城市来看，兰州销售增长最快，增长108.9%，其次是西宁、银川等西部省会城市。

从房屋销售出现下跌的城市来看，三亚、大连、北京、贵阳、福州、深圳、长沙、海口、上海、沈阳、哈尔滨等11个城市下滑较为显著，降幅超过20%。

综合40个大中城市投资增速和销售增速的数据，投资和销售双降的城市个数有6个，投资保持增长、但销售下降的城市个数有22个，投资销售均保持增长的城市个数有12个。

其中，北上广深等一线城市均呈现出投资增长但销售下降的特征。

从土地购置面积来看，城市间分化显著。

有21个城市房地产企业土地购置面积出现下降，其中贵阳、昆明、沈阳、太原、南昌等城市跌幅超过50%，另外19个城市土地购置面积保持增长，其中南宁、西宁、兰州、温州、海口、济南等6城市增速超过100%。

三、重点区域和城市运行分析（一）环渤海地区：供给稳中有降，住宅需求出现回落从供给方面来看，2014年1-10月，环渤海地区房地产开发投资额为9961.3亿元，同比增长6.6%，其中住宅投资6309.9亿元，增长4.6%；土地购置面积为1811.7万平方米，同比下降19.4%。

商品住宅新开工面积7319.8万平方米，同比下降8.5%；商品住宅竣工面积为3471.9万平方米，同比下降4.1%。

供给稳中有降。

从需求方面来看，2014年1-10月，环渤海地区商品住宅销售面积为5421.4万平方米，同比下降4.1%；商品住宅销售额为4863.1亿元，同比下降17.8%。