房地产必备基础知识
最全的房地产基础知识
第一节基本概念一．与土地有关的概念房地产一级市场：土地市场。
是国家垄断经营的市场。
国家将土地使用权出让给房地产经营者，可以使生地，也可以是经过开发达到“三通一平”的熟地房地产二级市场：房地产开发市场。
包括土地二级市场（即开发商可以转让土地）房地产三级市场：房地产二手房市场。
单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。
（即存量市场）三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。
“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。
“一平”是土地平整。
生地：指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。
熟地：指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。
毛地：指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。
国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围土地使用权年限：居住用地70年；科技、教育、文化、体育、卫生用地50年；商业、旅游、娱乐用地均为40年；综合用地或其他用地为50年。
商住两用住宅：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。
它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
一般为50年商住公寓。
国家只界定了“居住与非居住”用地，所谓“商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。
如果开发商说楼房是商住两用的，则很可能是：同一幢楼，部分是商业的（比较多的是裙房和下面的楼层），部分是住宅的。
房地产专业基础知识(全)
房地产专业基础知识(全)房地产专业基础知识1.房地产房地产又称不动产,是房产和地产的总称.房产总是和地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性.房产：是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋.地产：是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包括含地面与其上下空间,地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系.2.房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以与维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业.3.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动.4.地产开发是将"生地"开发成可供使用的土地〔"熟地"〕.5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权.详细内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利.6.土地类型——居住用地70年；——工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；——商业、旅游、娱乐用地40年；——综合或别的用地50年；——另外,加油站、加气站用地为20年；7.三通一平是指地皮在开展基础上的水通、电通、路通,场地平整.8.七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整.9.土地使用权出让的形式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让的土地,必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后,才能让渡.有偿出让的地块可所以生地也可所以熟地,还可所以连同地上建筑物与附属设施一并出让的土地.·生地：待开辟的土地·熟地：完成市政设施的土地10.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场.一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场.二级市场是指土地使用权出让后,由房地产谋划者投资开辟后,从事房屋出售、出租、土地让渡、抵押等房地产生意业务.三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易.11.商品房是指开辟商以市场地价获得土地使用权举行开辟建设并颠末国土局核准在市场上畅通流畅的房地产,它是可领独立房地产证并可让渡、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产.12.福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或吻合条件的职工,带有福利性质的房屋.13.微利商品房与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企业职工室庐困难户,代价由政府确定,实行优惠代价政策.14.经济合用房经济合用房是面向中低收入家庭的通俗室庐.15.自建房〔集资房〕是指各单位自筹资金或合资兴建房屋.产权由投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通〔按规定已补交地价的除外〕.16.房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一,是房地产权属的法律凭证.17."五证"房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续.其中"五证"、"两书"是最为重要的条件.《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证.《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证.〔通过"招、拍、挂"在出让前已经通过城市规划的标准.〕《建设工程规划许可证》：是有关建设工程吻合城市规划要求的法律凭证.《建设工程施工许可证》〔《建设工程开工证》〕：是有关建设工程符合项目开工的条件,可以进入施工阶段的凭证.《商品房销售〔预售〕许可证》：是商品房进入市场的凭证.18."两书"·《室庐质量保证书》·《室庐使用申明书》19.商品房预售制度商品房预售制度是指开辟商在建设中的房地产项目举行市场销售,由国土局制订的一项提前销售制度.只有获得了《预售许可证》才能销售.20.申请预售须备以下文件：·《房地产开发企业资质证书》副本与复印件·《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明〔《国有土地使用证》〕·《建设用地规划许可证》·《建设工程规划许可证》·《建设工程施工许可证》21.商品房预售必须符合那些条件·交付土地使用权出让金·有建设工程施工许可证·按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期.·向县级以上群众政府房产管理部门办理预售登记,获得商品房预售许可证实.22.房地产买卖合同是由##省建设厅、##省工商管理局统一监制,用以明确买卖双方权利和义务的协议,所有的商品房销售都须签订此合同.内销的房地产合同可免做公证,外销的房地产合同必须做公证.23.房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同.24.银行按揭是指购房者采办楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期了偿银行的贷款与利息,这种方式称为银行按揭.按揭是英语"Mortgage"一词的粤语音译,在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为"个人住房抵押贷款",指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物,作为偿还贷款的保证,按月偿还贷款本息的一种贷款方式.分为个人住房商业性贷款〔简称商业贷款〕与个人住房公积金贷款〔简称公积金贷款〕.25.房地产证公证公证机关对房地产买卖、让渡、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证26.楼花抵押登记是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续.抵押人将贷款与利息还清后,须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押.27.建筑面积房屋实用面积与分摊公共面积之和.28.公摊面积属于公共部分的面积.29.实用面积建筑面积与公摊面积的差.30.实用率房屋实用面积与建筑面积之比.31.预售楼花将未建好的楼房提前出售,称为预售楼花.32.复式上、下两层标准层合二为一,结构与标准房结构有区别.33.房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为.按现时有关规定,预售与现售的房地产均可转让,但必须到国土局办理转让手续,房地产公司不得给预购房者更改##.34.基底面积是指建筑物首层的建筑面积.35.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积.36.总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和.37.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比.38.建筑密度〔覆盖率〕建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比.39.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比.40.均价均价是指将各单位的销售代价相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价.41.基价基价也称为基础价,是指颠末核算而确定的每平方米商品房基本代价.商品房的销售价通俗以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出.42.起价起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低代价,即起价.43.弹性隔间指可移动隔间墙之室内空间,通常用于写字楼与商场.44.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广,如餐厅、厨房或客厅.45.骑楼：有雨遮的一楼直道部分.46.阳台：指有雨遮有脚踏之面,没有挡风墙的凸起建筑体外部分.47.外飘窗：突出于墙体的窗户,飘出去的尺寸在40—60CM左右.48.露台：指没有雨遮的,有脚踏的部分.49.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间.它的主要功能是让人在进门之后稍做停留,有个换鞋、放雨伞的中央,同时也可以借助玄关对客厅的情形略做遮挡.50.外墙：指建筑物体表面.51.内墙：指建筑物内竖面.52.剪力墙：承受房屋重力的墙,不可以任意敲打.53.砖墙：用砖砌成的墙.54.石膏板：用石膏制成,用以装饰天花板的板块.55.卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶.56.厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机.57.格局：单元内分割情况.58.动线：行走习惯路线.59.销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比.60.空置比：指某一段时间剩余的房屋数百分比.61.诉求客源：主要针对的客户层.62.市场区隔：指产品不同类型以回避市场供给量的排挤.63.议价空间：讨价还价的价格差异.64.平面价差：平面方位不同,代价的差异.65.垂直价差〔楼层价差〕：不同楼层价格差异.66.市调阐发法：通过市场调查与其他项目标比较方法.67.DM：邮寄用的广告用品〔印刷品〕68.CF：电视广告.69.NP：报纸广告.70.POP：户外广告媒体.71.MG：杂志广告.72.SP：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作.一般的传力体系荷载板梁柱基础地基建筑结构形式⑴筑物主要承重构件所使用的材料分类序号结构类型名称识别特征主要承重构件所1木结构使用的材料为木材承重材料为砖2混合结构石,楼板、屋顶为钢筋混凝土主要承重构件所3使用的材料为钢钢筋混凝土结构筋混凝土4钢与混凝土组合主要承重构件材结构料国型钢和混凝超高层建筑适用范围单层建筑单层或多层建筑多层、高层、超高层建筑土重型厂房、受动力作用的5钢结构主要承重构件所厂房、可移动或可拆卸的使用的材料为型建筑、超高层建筑或高耸钢建筑⑵按结构平面布置情况分类厂房或20层以下多、高层建筑高强度结构体系,2全剪力樯结构常用于高层、超高层建筑3框架——剪力墙结构1框架结构高层建筑高层或超高层建筑超高层建筑钢结构超高层建筑4框——筒结构5筒体结构〔单筒或多筒〕6框——支结构7无梁楼盖结构大空间、大柱网的多层楼房⑵体的类型与其划分墙体名称外墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙三七墙、二四墙、一八墙、一二墙围护墙、隔墙、女儿墙、围墙承重墙、非承重墙砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙⑷依照层数分别一般情况下,1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为小高层；10层以上为高层,当高度超过100M时为超高层.⒐建筑面积的计较规则⑴计算建筑面积的范围a、单层建筑物无论其高度如何,均按建筑物勒脚以下外墙外围水平面积计算.单层建筑物内如果带有部分楼层者,亦应计算建筑面积.高低联跨需分别计算建筑面积时,按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线.b、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计较,每层建划分方法按墙所处的位置分别按墙的厚度划分按墙的功能划分按受力情况划分按所用材料划分筑面积按建筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算.c、建筑物外墙为预制挂〔壁〕板的,按挂〔壁〕板外墙主墙面间的水平面积计算.d、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等与附属建筑物外墙有出入口的〔沉降缝为界〕建筑物,按其上口外墙〔不包括采光进、防潮层与其保护墙〕外转水平面积计算.人防通道端头出口部分为楼梯踏步时,按楼梯上口外墙外围水平面积计算.e、用深基础做地下架空层,有围护结构者,按其围护结构外围水平面积计算建筑面积.f、坡地建筑物利用吊脚做架空层,有围护结构者,按其围护结构外围水平面积计较建筑面积.g、建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何,均按一层计算建筑面积,门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积.h、图书馆的书库,有书架层的按书架层计算建筑面积,无书架层的按自然层计算建筑面积.i、电梯井、提物井、渣滓道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计较建筑面积.j、舞台灯光控制室,按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积.k、建筑物内的技术层、层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积.技术层层高虽不超过 2.2米,但从中分隔出来作为办公室、仓库等,应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积.l、有柱雨罩,按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积.m、有柱车棚、货棚、站台等,按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积.n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积.o、凸起墙面的门斗,远望间,按围护结构外围水平面积计较建筑面积.p、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积.挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积.凹阳台按其阳台净空面积〔包括栏板〕的一半计算面积.q、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊,按柱的外边线水平面积计算建筑面积,无柱的走廊、檐廊,按其投影面积的一半计算建筑面积.r、两个建筑物间有围护结构的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊,按其投影面积的一半计算面积.s、建筑物内无楼梯,高室外楼梯〔包括疏梯〕的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯〔包括疏梯〕的,其室外楼梯按每层水平设投影面积的半计算建筑面积.t、各种变形缝、沉降缝、宽在30厘米以内的抗震缝,均分层计算建筑面积,高低联跨时,其建筑面积并入低跨建筑面积内.⑵不计算建筑面积的范围a、凸起墙面的构件、艺术装饰以与挂〔壁〕板凸起的艺术装饰线,如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等.b、修消防等用的室外爬梯、宽度在60厘米以内的钢梯.c、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台〔不包括挑平台〕、层高在2.2米以内的设备层.d、深基础架空层仅预留门窗洞口,不做地面与装饰的.e、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台与后台悬布、布景的天桥、挑台.f、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层空间.g、地下人防干、支线,人防通道,人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口.h、宽在30厘米以上的抗震缝,有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱,构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油〔水〕池、贮仓、圆库等.i、建筑物内外的操作平台、上料与利用建筑物的窨安置箱、罐的平台.⒑别的建筑知识⑴基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积.⑵建筑面积：指建筑物各层外墙〔或外柱〕外围以内水平投影面积的之和.每户〔或单位〕拥有的建筑面积叫分户建筑面积.建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分：a、使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以与壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层〔夹层〕、2.2米以上<指建筑层高,含2.2米,以下同>的阁〔暗〕楼等的面积.在计算分户建筑面积时,如墙体属两户共有〔即共墙〕,其所属面积由两户平均分摊.b、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积,包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯与机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机房等.公共面积分为应分摊公共面积和不克不及分摊公共面积两部分.a、应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中凸起屋面结构的楼梯间等.b、不克不及分摊的公共面积是前款所列之外,建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不举行分摊的公共面积,扬机动车库、非要动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等.⑶每户〔或单位〕应分摊的公共面积按如下原则进行计算：a、有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议举行分摊计较.b、如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊.即：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和×该户使用面积对有多种不同功能的房屋〔如综合楼、商住楼等〕,公共面积应参照其服务功能进行分摊,即报务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊,否则按其所报务的建筑功能分别进行分摊.住宅平面以外,公服务于住宅的公共面积〔电梯间、楼梯间除外〕应计入住宅部分进行分摊；住宅平面以外的电梯间和楼梯间,仅服务于住宅部分,但其通过其他建筑功能的楼层,则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住宅部分面积和其它建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积.⑷每户的建筑面积=每户的使用面积+每户应分摊的公共面积.分摊共用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整栋建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积⑸公共面积〔包括应分摊的和不应分摊的〕应由房屋物业物理部门统一管理,其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租〔售〕.⑹户型是指一套住宅中由多少卧厅、厨房、卫生间.俗称：一室一厅、两室一厅、四室一厅等⑺面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的总数中各自所占的比例的·基础：建筑物与土层接触的部分称为基础·地基：支撑建筑物重量的土层叫地基基础是建筑物的构成部分,它承受着建筑物的全部荷载,并将其传给低级.而地基则不是建筑物的构成部分,它只是承受建筑物荷载的土壤层.其中,具有一定的地耐力,直接支承基础,需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层.地基土层在荷载作用下产生的变形,随着土层深度的增加而减少,到了一定的深度则可以忽略不计.基础的分类：⑴按材料与受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础.用刚性材料做的基础称为刚性基础.刚性材料通俗指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料.常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料.非刚性基础〔柔性基础〕.用钢筋混凝土建造基础,基础宽度加大不受刚性角的限制,称为非刚性基础与柔性基础.为了节约材料,钢筋混凝土基础常常做成锥形,但最薄处不应小于200mm,如果做成阶梯形,每步高300mm-500mm.⑵按构造型式分类基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小与地基土壤性质的变化而不同.一般情况下,上部结构形式直接影响基础的型式,当上部荷载大,地基承受能力有变化时,基础型式也随之变化.基础按构造特点分可分为六种基本类型.·条形基础当建筑物的上部结构采用墙承重的时候,基础沿墙身设置,多做成长条形,这类基础称为条形基础.·独立基础当建筑物上部结构接纳框架或者单层排架结构承重时,基础接纳方形或矩形的单独基础,这类基础称为独立基础或柱式基础·片筏基础当建筑物上部荷载大,而地基又软弱,这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要,通常墙下或者柱下基础连成一片,使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础·桩基础当建筑物上部的荷载较大,而且地基的软弱土层较厚,地基承载力不能满足要求,做成人工地基又不具备条件或不经济时候,则可采用桩基础.使基础上的荷载经过桩再传给地基土层,以保证建筑物的均匀沉降或安全使用.⒉墙体墙体的类型：⑴墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙.外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙,它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热,起围护作用内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙,它主要起分隔的作用.横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙,外横墙位于房屋的两端也叫山墙.纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙,又有内纵墙与外纵墙之分.⑵墙体按受力状况分类墙体依照受力情形分为两种：承重墙与非承重墙.承重墙：直接承受上部结构传来的荷载非承重：不承受外来荷载.非承重墙又可分为自承重墙和隔墙.自承重墙：不承受外来荷载,只承受自身重量并将其传至基础.隔墙：起到分割房间的作用,不承受外来荷载,并把自身重量传给梁、楼板.框架填充墙就是隔墙的一种.悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙,包括玻璃幕墙与金属幕墙.⑶墙体按照材料分类依照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙.⑷墙体的细部构造·防潮层在墙身中设置防潮层的目标是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮.防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部,通俗用防水沙浆抹20mm厚.·勒脚外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚,其高度通俗指室内地坪与室外地面之间的高差部分,也有将底层窗台至室外。
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03
房地产估价
估价方法
市场比较法
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估 房地产价值。
成本法
通过估算房地产重置成本并扣减折旧来评估 房地产价值。
收益法
预测房地产的未来收益，并折现到评估时点， 以此评估房地产价值。
假设开发法
预测未完成的房地产项目的未来价值，并折 现到评估时点。
交易价格
02
03
交易税费
房地产交易价格需符合相关法律 法规和ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ策规定，不得违法哄抬 房价。
房地产交易涉及的税费包括契税、 个人所得税、土地增值税等，需 按照国家规定缴纳。
05
房地产金融
房地产贷款
一手房按揭贷款
用于购买新房的贷款。
二手房按揭贷款
用于购买二手房的贷款。
房地产贷款
商业贷款
适用于企业或个体户的房地产投资或 经营贷款。
房屋所有权
02
01
03
房屋所有权分类
房屋所有权可分为商品房、房改房、经济适用房等。
房屋所有权登记
房屋所有权需进行登记，领取房屋所有权证书。
房屋所有权限制
房屋所有权受到法律法规和政策的限制，如限购、限 贷等。
房地产交易规则
01
交易流程
房地产交易流程包括签订买卖合 同、办理过户手续、交付房款等 环节。
不同城市、不同区域的市 场趋势存在差异，需具体 分析。
市场供需分析
供给方面
受到土地供应、开发商投资意愿、建设周期等因素影 响。
需求方面
受到人口增长、家庭规模、收入水平、购房政策等因 素影响。
供需平衡
市场供需平衡是影响房价的重要因素，供需失衡可能 导致房价上涨或下跌。
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第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。
其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。
在经济学上也叫不动产。
二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。
l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。
l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。
l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。
l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。
l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。
包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。
l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。
这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。
l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。
l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。
l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。
l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。
三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。
国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
房地产基础知识
1. 房地产基础知识4.1常用专业术语解释1、房地产：指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。
2、使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。
3、容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。
4、三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。
5、七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
6、住宅：供家庭居住使用的建筑物。
住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。
7、公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。
公寓具有以下规定：（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（2）根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。
所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。
8、裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。
9、用地性质：规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。
10、人口密度（毛）：建筑物人口与建筑物用地面积比例%。
11、人口密度（净）：建筑物人口与建筑物总用地面积比例%。
12、建筑密度（毛）：全部建筑物基地面积与全部建筑物总用地面积比例%。
13、建筑密度（净）：某建筑物基地面积与该建筑物用地面积比例%。
14、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。
楼梯间、电梯塔、装饰塔、层顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。
建筑为坡度大于30。
的坡层顶建筑时，按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。
15、建筑平面外轮廓线：指建筑外墙面水平投影的外轮廊线。
房地产基本知识200条
房地产基本知识200条1、房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3、房地产是房产和地产的总称。
是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
4、房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。
其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。
但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。
因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
8、集体土地是指农村集体所有的土地。
9、征用土地指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
10、土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
另外，加油站、加气站用地为二十年。
11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。
最全房地产基础知识
最全房地产基础知识房地产的知识有哪些?房地产市场的基本知识有哪些?下面店铺为大家整理了相关最全房地产基础知识，希望大家喜欢。
房地产基础知识常用词语的解释1、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。
具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。
2、土地类型：土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。
3、三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
4、七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
5、土地使用权年限：是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。
居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年;综合或者其他用地50年。
基本参数复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高);错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅;进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适);层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。
用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。
合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
最全房地产基础知识
房地产基础知识１、房产:房屋产权的简称。
２、地产:是指土地财产。
３、房地产：是房产和地产的总称。
４、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、房地产开发:是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地:是指农村集体所有的土地。
８、征用土地：指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
1０、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
1１、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
１2、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
1３、生地:不具备开发条件的土地。
14、熟地：指已完成三通一平或七通一平,具备开发条件的土地。
15、宗地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。
16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图：即房地产后面的附图,主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、业主委员会:是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。
是代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权:是指对房屋全面支配的权利。
房地产基础知识重点
《房地产基础知识》（1）房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
（2）三通一平：指水通、电通、路通和场地平整。
（3）七通一平：给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件（4）绿地率=各类绿地面积总和/用地面积（5）绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。
（6）楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地面积*单价/土地面积*容积率=单价/容积率（7）项目规划图重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规划线、经济技术指标（8）容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积（9）住宅小区容积率<1.0的，为非普通住宅。
多层住宅的容积率不应超过1.5高层住宅的容积率不应超过4（10）容积率过高对居住的影响：内部规划差，路窄绿地少；人口密度大；安防难度大（11）按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑（12）按建筑结构分类：砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑（框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等）（13）建筑单体分类：板楼、塔楼（14）住宅一般要求在冬日至少有（1小时）的日照。
（15）我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。
进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。
（16）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积（地毯面积）+套内墙体面积+阳台建筑面积公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和各套房的公用分摊面积=分摊系数*各套内建筑面积（17）得房率=套内建筑面积/销售面积=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（18）别墅公摊系数为：0%-5%底层洋房公摊系数为：7%-13%带电梯的小高层公摊系数：15%-20%高层住宅：20%-25%（19）常见楼层数：1-6层：不需要电梯7-11层：一部电梯，一部疏散楼梯12-18层：两部电梯，一部疏散楼梯，封闭楼梯间19-30层：两部电梯，两部疏散楼梯，带防烟前室的楼梯间(20)好户型的基本要求户型方正、通风采光、动静分区、面积分配合理、动线合理。
房地产的基本知识
房地产的基本知识第一节土地的概念及其特性一、土地的概念土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。
二、土地的特性1、自然特性2、经济特性第二节城市土地经济及房地产经济一、城市土地经济1、含义：城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地，这两类土地是城市土地管理的主要对象。
2、城市土地的特性1）城市土地的位置具有相当的重要性2）城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性3）与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征3、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
另外，加油站、加气站用地为二十年二、城市房地产经济1、房地产的概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。
包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地产物权房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业属于第二产业。
房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。
从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。
狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。
房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
房地产基础知识大全
房地产基础知识大全房地产业是指;是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
下面店铺为大家整理了相关房地产基础知识，希望大家喜欢。
房地产基础知识1、房地产市场一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2、国土局代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
3、商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。
它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4、开发商专门从事房地产开发和经营的企业。
5、代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。
6、土地类型按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
7、土地使用年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用)，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。
现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
8、土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。
9、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。
房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
房地产行业必备知识
房地产行业必备知识
1. 房地产市场：房地产市场是指由房地产开发商、房地产代理商、房地产投资者、购房者和其他有关方面组成的一个市场，他们在这个市场上进行买卖、交易、投资等活动。
2. 房地产开发：房地产开发是指房地产开发商通过开发、建设和出售房地产项目来获取收益的过程。
3. 房地产投资：房地产投资是指投资者通过购买房地产资产以获取收益的行为。
4. 房地产经纪：房地产经纪是指专门从事房地产买卖、租赁等活动的中介机构。
5. 房地产法律：房地产法律是指国家对房地产活动的法律规定，包括购买、出售、租赁、开发等方面的法律规定。
房地产基础知识大全(建议收藏)
房地产投资通常能提供稳定的租金收入，尤其是 在经济波动时，房地产市场往往能保持稳定。
长期增值潜力
长期来看，房地产通常能抵御通货膨胀并实现资 产增值。
房地产投资优势及风险识别
• 利用财务杠杆：通过贷款购房，投资者只需支付部分房款，却能获得全额的房产增值和租金 收益。
房地产投资优势及风险识别
制定合理财务规划
根据自身财务状况和投资目标，制定 合理的财务规划，确保投资行为符合
自身风险承受能力。
谨慎选择投资项目
进行充分的市场调研和项目分析，选 择具有增值潜力和良好租售前景的项 目。
定期评估投资组合
定期对投资组合进行评估和调整，确 保投资策略与市场环境和自身需求保 持一致。
07
总结回顾与拓展学习资源推
包括经济增长、通货膨胀、利 率等。经济增长和通货膨胀通 常会导致房价上涨，而利率的 提高则会增加购房成本，对房 价产生抑制作用。
政府的房地产政策对房价波动 具有重要影响。例如，限购、 限贷政策可以抑制投资投机炒 房，降低房价上涨速度。
包括人口结构、教育水平、城 市化进程等。人口结构的变化 、教育水平的提高以及城市化 进程的加速都会对房价产生影 响。
荐
Байду номын сангаас
关键知识点总结回顾
房地产基本概念
包括房地产的定义、分类 、特点等基础概念。
房地产市场分析
了解市场供需关系、价格 形成机制、市场趋势等。
房地产投资与融资
掌握房地产投资策略、风 险评估、融资方式等。
房地产法律法规
熟悉土地管理、房屋交易 、物业管理等相关法律法 规。
房地产估价与评估
学习房地产估价方法、评 估程序、评估报告编写等 。
房地产专业基础知识完整版
房地产专业基础知识完整版和使用权土地所有制是指土地归谁所有的问题，而土地使用权是指土地可以用来干什么的问题。
在中国，土地所有制属于国有制，即土地归国家所有。
而土地使用权可以由国家、集体或个人拥有。
国家和集体可以将土地使用权出让给开发商或个人，以便进行房地产开发或建设。
个人也可以通过购买房屋获得该房屋所占用土地的使用权。
土地使用权的期限根据土地类型不同而有所不同，一般为40-70年。
土地使用权期限届满后，土地将归国家所有，但业主可以继续使用该土地，前提是继续交纳土地出让金或使用费。
8.房地产市场房地产市场是指房地产交易的市场。
房地产市场的主要参与者包括开发商、中介机构、购房者、投资者等。
房地产市场的价格受到多种因素的影响，如供求关系、政策法规、经济形势等。
房地产市场的繁荣与萧条对整个经济都有着重要的影响，因为房地产是一个重要的经济支柱。
9.房地产税房地产税是指对房地产所有者征收的税费。
房地产税的征收主要包括房产税和土地使用税。
房产税是指对房屋的所有权征收的税费，而土地使用税是指对土地使用权征收的税费。
房地产税的征收可以有效地调节房地产市场，促进市场健康发展。
指房地产开发商在开发房地产项目时，先向购房者销售尚未建成的房屋，购房者需要提前支付部分房款，开发商在完成房屋建设后再交付给购房者。
期房的价格通常比现房便宜，但也存在一定的风险，如开发商无法按期交付房屋或房屋质量不符合要求等问题。
当前土地的所有权分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式，其中城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地法律规定属于集体所有。
只有国有土地才能进行市场交易和开发。
同一宗房地产的土地与地上建筑物的所有权往往不一致。
三通一平是指地皮在发展基础上的水通、XXX、路通和场地平整，而七通一平则包括上下水通、XXX、路通、排污通、通讯通、煤气通和热力通。
土地使用权可以通过协议出让、招标出让、拍卖出让和行政划拨等形式进行出让，但必须是国有土地。
房地产基础知识【史上最全、图文并茂】
认识房地产
朱镕基 1993
海南楼市最高点 7500元/㎡
认识房地产
中国房地产发展概述
第一阶段 萌芽阶段
第二阶段 爆发期与平稳期
第三阶段 活跃期
第四阶段 调控期
（1991年之前） （1991—1997年） （1998—2002年） （2003年-至今）
认识房地产
1998年
认识房地产
中国房地产发展概述
2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)要求把解决房地产 投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要 任务。
2006年5月24日，国六条出台，提出了促进房地产健康发展的六项措施； 7月 26日，108号文件全国范围内强制征收二手房转让个人所得税。
2009年10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼。
占地面积VS基底面积VS建筑面积
占地面积：宗地的建设用地面积/宗地土地总面积； 基底面积：指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积； 建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和。
地产相关知识
常见用地指标
容积率VS建筑密度
容 积 率：是总建筑面积与占地面积（建设用地面积）的比； 建筑密度：即建筑物的覆盖率，指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与占地面积之比（%）。
房地产基础知识
2020/7/8
目录
1. 认识房地产 2. 地产相关知识 3. 房产相关知识 4. 房地产市场相关知识
➢ 认识房地产 ➢ 认识房地产市场
认识房地产
说文解字
什么是“房地产”？
土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益
认识房地产
建国后，中国房地产已经经历了四个阶段，当前处于第四阶段初期：
房地产基础知识
房地产基础知识一、与土地有关的概念：1、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通、和场地平整。
2、七通一平：七通：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、燃气通、热力通，一平：施工现场的土地平整。
3、国有土地使用权证：指土地经使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
（该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和四至范围）。
二、与住宅有关的概念1、花园式住宅：西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度极低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水电暖供给一应俱全。
户外道路通讯购物绿化也有较高的标准，购买者一般为高收入人群。
2、经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性。
3、多层住宅：四至六层楼房住宅称为多层住宅。
4、小高层：7-10层的住宅。
5、高层：10层以上的楼房。
6、跃层：它是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
是一套住宅占有上下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层，一般首层有客厅、厨房、餐厅、卫生间、最多有一间卧室，二层主要有卧室、书房、卫生间及大露台。
其优点是：每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增加采光面来弥补，通风好户内居住面积和辅助面积较大，布局功能明确，相互干扰小。
7、错层：户内高度不一致，错开之处有楼梯连接，没有完全分为两个楼层，适合大面积住宅。
8、复式：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建了一个1.2米的夹层，两层合计层高大大低于跃层住宅。
其层高一般为3.3米，跃层一般为5.6米。
做复式的目的主要是提高住宅使用率，上层供休息和储藏用。
9、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
三、与规划有关的概念：1、进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
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房地产基础知识大全
A、住房二级市场包括哪些方面？
答：住房二级市场包括：商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房使用权、以及居民个人之间不同产权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。
B、什么是二手房？
答：二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。
包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。
包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。
C、什么是已购公有住房？
答：指职工按住房制度改革政策所购得的住房。
D、么是解困房？
答：是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。
E、什么是房改房？
答：经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。
F、什么是房屋拆迁？
答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。
G、什么是商品房？
答：应具备以下条件：
a、向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案；
b、已交清购房款（持有全额购房发票）；
c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。
H、已购公房上市需要什么条件？
答：需要条件是：
a、取得《土地房屋权证》；
b、开具家庭住房情况证明；
c、已按规定补清超标面积房屋价款。
I、买卖二手房应缴交哪些税、费？
答：买卖二手房应缴交的税费有：契税、印花税、交易手续费、个人所得税、土地房屋变更登记费及工本费等。
似乎这些税看起来名目很多，但是也存在减免的可能，这要根据房管局最近的规定数据为准。
J、普通商品房的契税是多少？
答：普通商品房的契税为成交总价（或评估价）的1.5%。
K、公有住房的契税是多少？
答：公有住房的契税为成交总价（或评估价）的1.5%。
L、高档住宅的契税是多少？
答：高档住宅的契税是成交总价（或评估价）的3%。
M、贷款程序是什么？
答：银行工作人员收妥您的借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在规定的工作日内给您回复意见。
如同意您的借款申请，银行工作人员会通知您在规定的时间、地
点办理或由银行代您办理保险、公证、抵押登记等手续。
双方签订《借款合同》、《抵押合同》、等法律文件。
N、申请贷款的额度、期限和利率是多少？
答：银行发放的个人住房贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的70%（以二者低者为准）；住房公积金贷款的数额最高可相当于您家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。
贷款期限最长可达20年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。
O、还款方式有哪些？
答：借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。
偿还本息的方式有以下两种：
a、贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。
b、贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法，递减还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
待您还清银行个人住房贷款金部本息后，银行工作人员将协助您到有关部门办理贷款抵押的有关抵押、质押的所有权权属证明文件和质押品，退由您保管。
P、什么是房地产交易？具体有哪几种类型？
房地产交易是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。
具体有如下几种：
1. 产权转让型的交易。
包括房地产买卖、房地产交换和房地产赠与。
2. 产权维护型的交易。
如房屋租赁等。
3. 产权不确定型的交易。
包括房地产抵押和房屋典当等。
Q、哪些房地产不得转让？
1. 以出让方式取得的土地使用权，不符合《城市房地产管理法》第38条规定的条件的；
2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权的；
3. 依法收回土地使用权的；
4. 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5. 权属有争议的；
6. 未依法的登记领取权属证书的；
7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他形式的。
W、房地产转让合同应包括哪些内容？
1. 标的；
2. 价款；
3. 用途；
4. 使用年限；
5. 转让方式；
6. 履行期限、地点；
7. 支付方式；
8. 违约责任。
T、什么是房地产抵押？
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。
U、哪些房地产不能抵押？
1. 产权有争议的房地产；
2. 用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产；
3. 列入文物保护的建筑物和有关重要纪念意义的其他建筑物；
4. 已依法公告列入拆迁范围的房地产；
5. 被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
6. 依法不得抵押的其他房地产。
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