亳州1亳州房地产市场调查报告

题目
亳州房地产市场调查报告单位国家统计局亳州调查队编发日期2010年8月28日
编写背景
2010年4月，为了扼制房价过快上涨的势头，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍的“新规”。

4个多月过后，这一政策的执行效果如何，社会各方对这一政策有何评价，下一步的政策走向将如何确定，安徽调查总队根据国家统计局的统一部署，在全省部分市县开展房地产“新规”执行情况调查。

我队根据总队要求，迅速走访了数家房地产生产经营企业及有关管理部门，对我市房地产市场状况成因及民意作了详细调查走访，形成调查报告。

社会评价
近年来，房价问题一直是社会各界高度关注的热点民生问题，房价为什么一直在涨，政府调控为什么得不到明显的成效，亳州作为欠发达的三线城市，职工平均收入在全省最低，为什么近几年房价也会突然“跟风”上涨？本报告通过走访不同企业、政府管理部门、有关业内人士及城市居民，了解到形成亳州房地产市场目前状况的成因，基本摸清了亳州房地产市场的特点，不仅圆满完成了总队布置的调查任务，而且对亳州房地产市场的发展状况作了全景式扫瞄和透视，用调查去分析，用数据去说话，资料翔实，判断准确，报告权威，受到市委市政府及有关部门的高度重视。

副市长高俊文批示“此类资料很有
2010年度市县调查队优秀统计调查分析报告评选推荐表
亳州房地产市场调查报告
8月24至26日，我队按照总队布置，分别走访了市天润、古井、友阳房地产开发经营企业及市房产局、房地产交易中心、建设银行个贷中心等房地产管理及金融服务部门，参考价值”。

总队在内网全文刊发，同时编发省两办信息采用及上报国家统计局。

为国家10月份制定进一步加强房地产市场调控、严格执行调控“新规”政策的出台提供了倾听基层心声的第一手信息。

推荐评语 房地产既是地方经济发展的热点，也是关乎百姓利益的焦点，调
查队改革发展的前景，就是要服务好各级党委、政府及社会公众，提
供翔实的第一手资料，当好参谋，切实体现调查队的权威。

此文得到
了市几大班子及有关部门的广泛关注和好评，并被多家党政部门及媒
体采用。

他们建议今后要与我们密切合作，多做此方面的调研，确保
服务职能的最佳发挥。

签字：刘志桂
备注
接导致亳州新建房房源不足。

由于新建房投放量不足，二手房交易活跃，一些刚性需求的购房户不得不对二手房进行采购。

1-7月，我市住宅二手房同比价格指数分别为124.6、132.3、141.9、148.3、147.5、148.2、146.1，环比指数分别为104.4、106.2、101.6、104.2、100.9、101.5、101.1，总体是价格逐月上涨，同比涨幅增长了近50%。

二、亳州房地产市场的主要特点：
1、起步晚，基数低。

亳州自2000年划为地级市以来，距今刚好10年，而亳州真正意义上的房地产业发展始于2002年，距今也才8年时间。

在此之前虽然也有几家房地产经营企业，但零零碎碎，没有几家像样的楼盘。

2000年的时候，亳州的楼房每平米才600元左右，10年下来，涨到3000元，是新建市时的5倍。

由于基数较低，涨幅相对较高。

1至7月，我市房价同比指数为112.2，在全省位于第三位，仅次于马鞍山、黄山之后。

2、亳州的房地产发展经过建市十年的积累，目前正进入
一个崭新的阶段。

建市10年，亳州城市的发展目标逐渐明确，就是在加快城市化进程的大背景下，首先对区域中心城市加大投资建设力度，充分发挥区域中心城市对全市经济发展的带动作用。

为此，亳州市在2008年新辟了25平方公里的南部新区作为城市发展的新目标。

经过近二年的投资建设，目前各种路网电网等基础设施已经建好，一些大型建设项目如亳州师专、一中新校、市医院南院等也已经陆续完工启用，工业园区数十家工厂已经入驻，一个崭新的南部新城已经呼之欲出。

新城以其完善的基础设施、优惠的投资政策吸引了省内外一些大型房地产投资企业进驻。

如省内的国购集团，浙江鼎晟集团、鲁班公司等入驻亳州圈地开发。

这些知名企业投资开发的房地产项目，相对于以前亳州的房地产项目，品质高，观念新，布局合理，配套完善，其价格也必将高于以往。

3、政府对房地产市场的管理较以往更规范。

以前，亳州土地市场混乱，乱批地，乱建房现象较为严重，城市规划缺乏监管。

现在，政府加强了管理，严格控制土地供应，严格
禁止私搭乱建。

凡新批土地进入市场，必须经过“招、拍、挂”，因而土地价格也急剧上升。

去年同期每亩地价在160万元左右，今年每亩升至300万元以上。

今年魏武广场附近拍出的一块黄金地块每亩高达520万元，而去年同期比此位置还要“黄金”的沃尔玛商场地段还不到200万元。

土地价格飙升之快让人咋舌。

4、亳州房地产总体上以刚性需求为主。

亳州是一个城市发展刚刚起步的城市，全市有近600万人口，农业人口占90%以上，工业化、城市化任重道远。

在这个漫长过程中，大量农业人口将转化为非农业人口，大批农村土地将转化为城市用地。

因此，房地产业的发展将会是持久的，房地产发展前景广阔。

政府对房地产业的发展也是积极鼓励的。

现阶段，城市房地产需求以自住性需求和改善性需求为主，投资性需求和投机性需求为辅。

这种刚性需求决定了我市的房地产价格将会是稳定的。

上涨也将是逐步平稳上升。

据调查，我市的房地产买家80%为本地人。

三、房贷新政对我市房地产经营企业的影响
1、房贷新政的出台，影响了购房者的预期，进而使企业开发房地产项目的速度放缓。

据房地产企业负责人介绍，尽管我市房价走势一直上扬，但房贷新政出台后，购房的积极性明显受到影响，观望的多了，看房的人也较以前有所减少。

由于房贷新政后续政策出台与否不太明朗，多数企业推迟了项目开发的进度，一些成熟项目的开盘时机也一推再推。

2、企业项目贷款已经停止，多数企业进入资金紧张状态。

新政出台后，我市金融部门目前已经停止了企业项目贷款的运行，对于个人贷款购房，不仅提高了首付比例，而且延长了办理个贷的周期。

目前首付比例已经由房价款的20%提高到30%，办理周期由过去的最多一周到现在的最少三周。

由于项目资金借款的停止发放，企业新项目开发受到严重影响。

我市天润房地产开发公司由于前期有销售，资金回笼较好，目前运营状况尚能维持，但也至多到年底。

古井房地产开发公司目前状况较差，新开发的房地产项目瑞景家园由于项目资金贷款缺乏，目前停止运作，前期开发的项目天一阁也在推迟开盘。

据其负责人讲，如果没有集团的输血，房地
产开发公司可能已经关门歇业。

友阳房地产开发公司则销售尾盘，今年根本没有新项目开发。

据业内人士透露，如果项目资金年内不松动，大多数企业则难以为继，无法继续支撑下去。

3、今年下半年至明年上半年亳州将迎来楼盘投放密集期。

虽然房贷新政使房地产开发公司延迟开发或推迟开盘时间，但由于政策规定和企业自身资金回笼的需要，新建楼盘不可能无限期拖延，加上企业对国家房贷后续政策走向的逐渐明朗，企业将会在今年下半年和明年上半年集中释放房产库存。

据调查，届时将会有近100万平方米的楼盘投放量。

由于成本增大的原因，这些新释放的楼盘将会在价格上进一步上升，预计将达到4000元左右。

4、亳州房地产企业对行业发展前景不太乐观。

尽管未来房价将会稳步上升，但多数企业认为，推动房价上涨的主因还是成本增加，企业本身的利润未见得有多少增长，不仅如此，由于亳州市是很不发达的三线城市，居民的收入水平增长缓慢，公务员阳光津贴平均1.5万元在全省处于最低水平。

每平米3000元左右的房价按30%首付，100平方米左右的一套商品房首付近20万元，这对于亳州的居民是个不小的数目，也是一般自住性居民能够承受的极限。

由于我市房地产市场以自住性和改善性需求为主，因此，如果超过这个极限，销售就会非常困难。

但是，亳州的房价由于成本的推高，一般楼盘均价已经达到或超过3000元/平方米，有些未开盘在建的房产项目成本价每平方米均价已经达到3500元以上，如国购名城、天一阁等新开发的项目。

尽管这些企业的房屋销售公司正在购房者心目中输灌每平方米4000元均价的概念，但是，由于我市居民总体收入水平的限制，价格进一步推升的结果尚难预料，销售前景不太乐观。

5、房贷新政后续政策将左右房地产业生死。

今年4月，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

这些政策的制定如果认真落实，对于遏制一线城市投机性购房无疑是一剑封喉。

但大多
数业内人士认为，房贷新政在大多数城市并没有得到真正的落实，尤其是在对于二套房的认定上目前并没有统一标准，这给目前的房地产市场带来了不小的混乱，同时也使一些一线城市的高房价并没有真正降下来。

如果房贷新政能够认真落实下来，尤其是二套房认定上按照只要有房产登记就算是二套房，那么亳州房地产市场将会出现迅速萎缩。

四、亳州房地产价格走高的原因
1、土地价格的上涨。

如前所述，亳州土地进入市场目前已经全部纳入“招、拍、挂”程序，外地有实力的大型房地产公司进驻亳州圈地，使亳州地价从去年的每亩160万元上升到今年的300万元以上，房地产土地成本上涨了一倍左右。

2、房地产价格基数相对较低，为今后的进一步上涨提供了空间。

目前，亳州附近的周边地市，房地产价格比亳州要高，宿州、阜阳等地房地产均价已经进入每平方米4000元以上，连亳州下辖的蒙城县的房价也比亳州要高。

3、刚性需求强劲。

亳州老城城区面积狭小，随着城
市人口的增加，新开发的南部新区将满足城市居民对房地产的新需求。

无论是自住性或者是改善性需求、投资性需求，都将在基础设施较为完善的南部新区得到释放，这将为亳州房地产价格的上涨提供强力支撑。

4、越来越严格房地产新规推高了房地产生产成本。

亳州政府规定，新建的房地产项目，每100平方米建设要建有一个车位，过去是每300平方米才有一个，且70%建在地下。

折合到房价上每平方米要增加400~500元。

项目资本金按总造价的17.5%收取，每方米收900元，这些都比以往要高得多，无疑进一步加大了房产开发成本。

5、人力成本成本增加。

目前，水泥、沙石、钢材“三大件”价格基本稳定，土建成本变动不大，但人力成本上升较快。

在土建成本中，人力成本约占20%以上。

以前一般工人也就50元一天工钱，技术工人80元一天，现在则已分别涨至80元和130元。

6、外地大型知名房地产开发公司推高房价。

这些原在一线二线城市生存的大企业，现在由于大城市房地产竞争激
烈，产生溢出效应，来亳州寻找投资价值洼地。

他们开发的房地产项目，起点高，品位高，配套完善，成本当然也会进一步加大，普遍高于亳州现有房产价格。

五、结论：
按照目前的房地产形势，亳州的房地产市场刚刚进入起步阶段，各种房地产政策、制度、规定正在走向规范和完善，城市面积的扩大，城市品位的提升，城市功能的完善，城市人口的增加，也为亳州的房地产业发展提供了千载难逢的良机。

但是，与此同时，亳州的房地产价格也将会进一步上涨。

房价上涨的根本原因在于政府对房地产源头土地的控制。

亳州是落后的不发达小城市，起步晚，基础差，工业化、城市化发展滞后，财政收入位于全省末位，在现行财税体制下，对“土地财政”的焦渴和依赖在所难免。

但是，亳州居民的收入是有限的，水平是低下的，城市房地产价格的冲高将会离普通市民的需求越来越远。

这种深层次的矛盾远非亳州一市所有，同时也远非亳州市政府能够根本解决。

撰稿：张洪魁审核：张浩签发：刘志桂。