高房价背景下的土地招拍挂制度分析
土地招拍挂制度与高房价相互关系的反思
土地招拍挂制度与高房价相互关系的反思【摘要】土地招拍挂制度：是指国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，该方式是目前我国经营性用地出让的指定方式。
土地是国家和社会最大的资源和财富，是生产要素中价值最高的资产。
国有土地使用招标、拍卖、挂牌出让制度（简称招拍挂）充分地体现了公开、公平、公正的市场经济原则，但我国土地招拍挂出让制度实施还存在若干问题，制度完善的紧迫性日益凸现。
【关键词】土地招拍挂制度高房价改善1 国土地招拍挂制度的由来及演变招拍挂制度最初起源于欧美，后来在新加坡、香港广泛推广使用。
我国目前土地的招拍挂的制度，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。
经过近三十年的改革，我国逐步形成了土地出让政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的城市土地出让制度。
2 土地招拍挂制度的利与弊2.1 土地招拍挂制度的优点（1）实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。
土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。
（2）实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象。
实行土地招拍挂制度，正是建立土地市场的竞争机制方式，完善土地出让制度，真正的引入竞争机制。
通过市场竞争，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政府官员出现的腐败寻租等现象。
（3）实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。
2.2 目前中国土地市场招拍挂出让中存在的问题（1）土地招拍挂令地方政府依赖土地财政现象日益严重。
房产市场土地招拍挂以来，土地变成了地方政府的摇钱树，根据国土资源部公布的官方数据显示，2001至2003年，全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%。
从我国地价房价比看“招拍挂”制度改革
间（ 囤地 因素 ）而 １年后 的土地 已经 大 幅升值 ， ， 房价 也 会大幅增值 。因此 ， 上 一期 的地 价 比上 当期 已上 升 拿
、
（ ） 常规 ” 一 “ 地价 房价 比 的概念及 相 关数据 地价房价 比是从商 品房成本 的角度计算 的土地 获取 时 的楼 面地 价水 平 与 房屋 开 盘 销 售 时 的房 价 比 值 。我 国地 价房 价 比于 ２ ０ ０９年 ６月 由国土 资源部 首 度公 布 ： 价 占房 价 比最低 为 ５３ ， 地 ． 最高 为 ５． ， ８６ 平均 为 ２． ， 中 ， ３２ 其 东部 地 区平 均 为 ２ ， 于 其 ７ 高 他 区域 。 而 继 ２０ ① ０９年 之后 ， 国土 资 源 部 再 度公 布 了 ２１ ００年 同 时 点 地 价 房 价 比， 值 为 ３． ９ ， 其 １ ２ 与 ２０ 年相 比， ０９ 地价房价 比略有上升 ， 但基本处于正常 市场 区间 内。 ②
如常 规地价 房价 比概念 所述 ， 地价 房价 比是从商
品房成 本 的角度 将 土地 获取 时 的楼 面地 价 水 平 与房 屋开盘 销售 时 的房价 比 。为 了避免 以上所 述 的“ 时问
手 。但是上述公 布 的地价房价 比依 旧存 有两个关 键 问 题， 否则得 出的相关结论并不 能说 明什么 问题 。首先 ， 地价与房 价具 有“ 间差 ”地 价房 价 比“ ” 时 ， 被 缩小 。国
安 徽广播 电视 大学 学报 ２ １ ０ １年第 ２期
从我 国地 价房 价 比看 “ 拍 挂 ’ 度改 革 招 ’ 制
陆岷峰 ， 高 攀
２０ ４ ） １ ０ ６ （ 南京 财经 大 学 金 融学 院 ， 南京
摘
要： 地价与房价有着密切的联系 ， 地价 是形成 房价 的重要要 素之一 ， 地价与房 价 的变 动存在极 大的相关 性 。研究从地 价房 价比出发 ， 对地价房 价 比的数 据和线 图分别进行 了分析 ， 简要 阐述 了我 国房价过 快上涨的地价原因 ， 而后进一步理滑“ 招拍 挂” 制度促进 地价上 升 的不合 理 因素 ， 明控制 房价要从 说 改革 “ 招拍挂” 的土地 出让方式做起 ， 并提出 了相关 的政策建议 。
高房价下的土地招标制度
高房价下的土地招标制度摘要当今房价的疯狂上升，使得住房这个民生问题再次面临严峻挑战。
两会后北京一个接一个“地王”诞生，一次又一次被刷新的高地价，带来了一系列高房价以及地产企业严重两极分化等问题。
从经济学角度思考，房价高的主要原因是需求大于供给，但是不可否认地价也是高房价的主要因素之一，当前的土地招标制度是出价高者得到土地。
土地价格的升高，必将导致房价的上升。
关键词房价；地价；土地招标一、当今房价状况以及当今高房价的原因2009年全国房地产开发投资比前一年增长16.1％，商品房销售面积增加42.1％，商品房销售额增加75.5％，房地产开发企业资金来源增加44.2％，房地产开发企业房屋新开工面积增加12.5％。
国家保八目标出台的一系列促进房地产业健康发展的政策、措施取得了积极成效。
在税收、土地等调控政策作用下，适度宽松的货币政策使信贷规模加大，为房地产开发和商品房购买提供了比较充裕的资金，房地产市场供求大增，带动了整体回升。
房价的一路飙升，让买房与普通老百姓脱钩，也产生了一些社会不安定因素。
虽然政府对此表明了很大的决心，但效果都不尽令人满意。
如果总揽中国经济全局就可以发现，推动中国经济高速增长的一是投资，二是消费，三是出口，可以说这是并驾齐驱的“三驾马车。
”而我国的实际国情却是“重投资、重出口、轻消费。
消费是生产力，没有消费就没有生产力，这是+浅显的经济学常识。
然而，房子问题没解决，大家不敢去消费；一旦买了房子，又没钱去消费。
如此恶性循环，直接导致了中国产能的全面过剩，内需消费的严重不足，实体经济的全面萧条，罪魁祸首全在高房价。
致使我国“房奴”，贫富差距，人才的流失，腐败等一系列问题的进一步严峻。
中国房价一部分是由市场和土地推高：一、整个房产市场的需求大于供给；二、现阶段的人工、材料、机械价格不断攀升；三、土地证的办理变得越来越困难，开发商想拿到土地付出的代价是越来越高。
高房价的另一个原因是银行集团、城市政府集团、房地产集团三家为谋局部和集团利益，而故意使用超高价按揭贷款政策人为抬高。
从土地招拍挂利弊分析如何抑制房价——以广州为例
从 土 地 招 拍 挂 利 弊 分 析 如 何 抑 制 房 价— — 以 广 州 为例
范铭锋
（ 东工 业 大学 管理 学
广 州房价也随着２ ０ 年６ ０ ０ ９ 月１ 日广州城建集 团竞得广州珠江 新城Ｄ － 地 ，楼面均价每平 方米 高达 １３ ３ ，成为该区域的新 ８２ ５２ 元 地王 。２ ０ 年 １ 月２ 日被誉为 “ ０９ ２ ２ 中国第一拍 ”的广州 亚运城 以 ２５ ５ 亿元的天价拍下 。广州地价与房价再次被拍卖推 向另一个疯 狂 高度 。无数远近 的事实表 明拍卖 与挂牌是把广州楼价推 向疯 狂 一 个 极 为 重 要 的 因素 。 三、由土地招 ，拍 ，挂利弊 分析出发探讨抑制广州房价 的 措 施 １ 作为资金雄厚 的广州政府更 应该承担起公共责任 ，不能 ． 为追求Ｇ Ｐ Ｄ 增长而成为赤裸裸的利益追逐者 。应尽量减少拍卖 ， 挂牌的土地出让方 式，加大土地招标出让方式 。 ２ 广州政府应该把土地拍卖 ，挂牌 制度进行改革 ，把其与 ． 民生挂钩 。比如推出 限地价 ，竞地价 的做法 ，并且把廉租房建 设与土地拍卖挂 钩，要求各区政府每拍卖 一定面积的土地 ，就 拿 出一定 比例 的土地用于廉租房建设 。另外还应 该对落实保障 性住房进行立法 ，对 每年 的保障性住房建设 进行 监督与 问责， 保障此类 民生类住房工程得到切 实执行 。 ３ 土地 拍卖 的首要 目的是使土地价值真 实反映市场的供需 ． 状况 。而我 国土地 是国家垄断 的，土地信 息的不透明，导致土 地在拍卖 中往往 不是被 “ 发现 ”而是被人 为的成 倍放大。因此 广州政府应该效仿香 港钩地 出卖土地方式 中的土 地信 息透 明制 度 。每年 的最后一个 季度 ，把次年需要 出让 的土地 总面积 ，具 体地块 的位置 ，面积 与用途公告于市 。降低 开发 商由于信 息的 不对称盲 目争相竞价哄抬出地王 。 ４ 广州政府应 改革政府政绩 中的评分系 统，单独把地 价等 ． 紧系民生的项 目作为 一个权 重因素 ，不把卖地所创造 的收入 作 为硬性指标 。而是视所卖地 块所产生的综合社会效益去评 定政 绩。例如倘若亚运城 的天价造 成四周乃至整个广州 的房价 继续 疯狂 ，造成 民怨四起，则应该把此项创收在政绩中取缔 。 ５ 广州政府可 以在拍卖 与挂牌 出让过程 中引进一个类似与 ． 招标底 价的基价区 间，基价 的选取是经过专家多方论证 的。通 过把 报价过高与报价过低 的商 家淘汰，可达到保证土地价值没 被人 为降低和起到抑制土地天 价出现的双重 目的，而且让 实力 般 的公司也有机会拿到好地 ，减 少 由于价高者得而最终形成 少数大开发商垄断土地排挤 中小开发商的局面 。
浅谈现行土地“招拍挂”运作机制的弊端及完善举措
浅谈现行土地“招拍挂”运作机制的弊端及完善举措我国的土地“招拍挂”制度是在2004年8月31日开始正式实施，到现在已经有六七年的时间了，和以前的土地划拨制相比，“招拍挂”制度更为简单、公开和透明，在一定程度上有效遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等一系列人为的干扰市场行为，净化了土地市场，推进中国土地市场化进程，较好地维护了公共利益；同时，由于土地施行“招拍挂”制度，所得资金很多都用于拆迁安置，这也能在一定程度加速城市改造的速度，但是经过几年的实践，也暴露出一些负面的效应，需要调整和完善。
土地“招拍挂”虽然减少了土地出让中的一些不透明和腐败问题，但在土地规划，土地价格和交易的公平等方面，存在着诸多的问题，特别是，在地方政府垄断土地供应的情况下，仍然避免不了“招拍挂”中的腐败问题。
特别是，由于土地“招拍挂”奉行价高者得的准则，一方面，土地财政绑架了地方政府，地方政府在高地价带来的财政收入的诱惑下，通过人为调控土地供应，追求地价最大化，地方政府土地出让收益年年创新高，2005年为5505亿元；2006年为7677亿元；2007年高达1.2万亿元。
2008年房地产市场不景气，但仍收获9600亿元，2009年达到1.59万亿元，“招拍挂”不仅使地方政府获得不菲的土地收益，也强化了政府与企业利益同盟；另一方面，开发商在高价拿到土地之后，为了保证自己的利润，必然推高房价。
同时，在高地价的诱惑下，地方政府在土地供应的时候，必然大幅度压缩经济适用房、廉租房等保障性住房的供地比例，也会人为减少低价商品房的土地供应。
以2009年的官方数字为例：2009年，全国土地出让总价款达1.59万亿元人民币，同比猛增六成有余。
其中，住宅用地供应7.6万公顷，同比增加38.8%。
在住宅用地中，普通商品住宅用地供应6.4万公顷，同比增加36.9%。
这意味着，保障性住房的用地占全部住宅用地的比例不到可怜的10%。
而这正是土地“招拍挂”制度下，一方面是全国房地产的一团红火，另一方面却是保障性住房门前冷落的主要原因。
房价高与“招拍挂”通行“价高者得”准则相关——与《房价高不是“招拍挂”惹的祸》一文商榷
向严格土地管理的政策和经营性土地招拍挂制度 。” 笔者认 为该 文这 些观 点值得 商榷 。
首先 ， 何 评 价成 本 和供 求 关 系 在商 品 （ 括服 如 包 务） 价格 形成 中的作用 。 在市场 经济 条件 下 ，商 品价 格确 实 由市场 决定 ， 但 不等 于 由供 求 关系 决定 。 果 是供求 关 系决定 商 品 如
低 ， 地 甚 至 可 以无 偿 使 用 ， 房 成 本 主要 是 建 筑 成 土 建 本， 房价 当然 也低 。现 在 土地 拍卖 中普 通地 块 楼面 地 价 已涨 到数 干 元 ， 房价 怎 能不 上去 ？当然 ， 实施“ 拍 招 挂 ” 策 的用 意 主 要是 整 顿 土地 市 场 秩 序 ， 是 开 发 政 但 商 之 间的 竞争 显现 了土地 的真 实价值 ， 由此 改 变 了商 品房 的成本 结 构 ， 由此 推动 房 价持 续上 涨 也是 不争 的 事 实 。“ 拍挂 ”带 来地 价上 升推 动 房价 上涨有 个 过 招 程， 买房 者 从地 价 上 升 中预 感 到房 价上 涨 ， 引发“ 买 迟 不 如早 买 ”“ 、 买小 不 如买大 ”购房 中投 资和投机 比重 ， 随之增 加 ， 放大 了原有 购房 需 求 ， 使 房价 急剧 上 升 。 促 可 见在 这 一过 程 中 ， 土地成 本 的上 升是 导致 房 价 上升
再问： 同样 的供 求 关 系 ， 为什 么不 同商 品 的价 格 有 百 倍 乃至 万倍 的差 距 ？可 见 ， 离开 生产 商 品所 必须 耗 费 的平均 社会 成本 ，就 无 法说 明它 们 之 间价格 的 差别 。
市场经济的规律首先是价值规律 ， 即价值决定价格的 规律。 受供 求 关系影 响， 品价格 围绕 价值 上下 波动 ， 商
探讨招拍挂制度在土地使用权供应中的应用及完善
探讨招拍挂制度在土地使用权供应中的应用及完善摘要在土地的转让中，招拍挂制度是常用的一种方式，具有透明、公平的特点。
但是在房价飙升的今天，越来越多的人将土地转让作为了第二职业而获得暴利，从而招拍挂制度遭受了质疑。
没有一项制度能尽善尽美，面面俱到，本文浅议在土地适用权供应中招拍挂制度应该如何应用和完善。
关键词招拍挂制度土地使用权应用完善中图分类号：d922 文献标识码：a所谓的土地的招拍挂制度，其含义就是对土地进行“招标、拍卖、挂牌”的制度，是出让和转让土地的主要的政策和规定。
国家通过这样的方式对土地进行转让，使交易过程更加的透明化，也被称为“阳光政策”。
但是近几年这种方式的弊端也逐渐的呈现出来了，透明性也逐渐的下降了。
这种方式让土地的转让正式成立了市场，采取了竞争的方式转让出去，能有效的抬高土地的价值，对土地市场进行了规范，同时尽最大的努力避免在土地市场滋生贪污腐败的毒苗。
招拍挂制度采用的是优胜劣汰的方法，推动了土地市场的发展。
一、招拍挂制度在我国的实行招标、挂牌和拍卖三种方式之所以能作为国家的政策实行，具有一定的优点。
通过正当的市场竞争的方式去争得土地，表面上很透明，但是这种“价高者得”的方式有很多弊端。
通过这三种方式可以根据土地出让的要求和条件，让感兴趣的公司对土地先进行全面的了解，评估土地的用途和价值，这样就可以科学、公平、公正转让土地。
首先，这种模式是一种综合指标，让投标者提前对土地有一定的了解，其中包括土地的各方面因素、资质或者说是银行的信用等等，了解有关土地的事项。
其次，这种方式能让消费者明白自己的所需所求，通过这样的制度去监管，能解决主观性强、出让流程不透明等弊端。
二、招拍挂制度对于土地使用权供应的优缺点（一）招拍挂制度的优点。
最大的优点就是其透明性，在交易过程中能尽量避免以权谋私的现象出现。
招拍挂制度让整个流程更加的明朗，而用协议的方法转让土地的形式，公开性得不到保障，用这种方式出卖土地的时候，有些贪图私利的政府人员利用工作之便就会在私底下购买土地，或者帮助其他人购买土地，这样就让国家的土地大量的流失，让市场经济的发展不不再协调，同时，也大大损失了政府的信誉。
招拍挂的概念及优缺点
招拍挂的概念
《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。
其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。
统称为招拍挂制度。
招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。
我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。
优点：
一、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。
二、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的健康发展。
三、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于土地使用权“招拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。
四、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公平竞争。
五、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综合实力提高。
六、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的体现土地使用价值。
缺点：
一、评价标准过于单一。
二、评价过程和标准模糊，致使招投标流程不动。
三、为了使土地供应过程更为公开、公正、公平，
政府还需要进一步完善和优化土地招投标流
程，指定严格的评标程序和标准，防止人为因
素干扰；招标拍卖挂牌后仍然存在政府暗箱操
作，市场房地产不公平交易问题没有解决。
四、市场的政策透明度不够。
五、信息宣传不够。
六、银行金融支持力度存在不足。
七、中介服务配套跟不上。
八、规范政府竞争制度不足。
九、高房价的罪魁祸首就是招拍挂；招拍挂无形中
成为高房价的间接祸首。
从高房价看现行土地制度
摘 要 ： 们 普 遍 认 为 房 价 一 路 飙 升 、 高 不 下 很 多 原 因就 是 政 府 招 拍 挂 制度 ， 步 由市 场机制 取代 行政划 拨方式 。应 当说 ， 一改革是成 功 的， 人 居 逐 这 土地 成 本 所 致 ， 成 本成 为 房 价 的压 力主 因。 然 而 并 非 可 以 笼统 地 说 地 价 成绩 是辉煌 的。但是 ， 土地 现行土地 制度也存 在诸 多缺 陷。主要 表现在 ： 是推 高 房 地 产 的 主 要 因素 ， 是 有 一 定 的推 动 作 用 。 正 要遏 制 高 房 价 ， 只 真 我们 ２１供 地结 构 失衡 价值 取 向失偏 的必然 结 果 ， 供地 结 构 失衡。 ． 是 要 从 制度 方面 入 手 ， 找 现 行 供 地 制度 确 实 存 在 的 不 足 ， 强 和 改 善土 地 宏 虽 然 ， 世纪 ８ 寻 加 上 ０年 代 末 ， 务院 就 明确 了城 市住 房 主 要职 能 是居 住 ， 国 观调 控 ， 眼 长远 ， 新理 念 ， 快 构 建 保 障 和 促 进 科 学 发 展 新 机 制 ， 加 有 着 创 加 更
效 地服 务 经 济 社 会 发 展 大局 。 关 键 词 地 房 价 宏 观 调 控 土
普 通 商 品房 是城 市 房 地 产 业主 要开 发 方 向 ， 世纪 初 ， 本 明确 了构建 保 障性 住 房体 系的责任 在 政府 。 是 现如今 ， 但 虽然别 墅 、 大户 型住宅 商 品 房已叫停或严重 限制开发比例 ，而保障性住房建设工作进展缓慢 ， 市 ０ 引言 民享受面过小， 供地结构 明显偏 向商品房用地。原 因在于保障性住房 土地 是 人 类 赖 以生 存 和 发 展 的基 本 载 体 。 受我 国基 本 国 情和 发 用地 土 地 出让 几乎 无政 府 纯 收益 ， 政府 收 益部 分是 要 返还 给开 发 建设 展 阶段 的影 响 ， 地 承 载 功 能 日趋 多 元 化 ， 土 土地 管理 和 服 务 在 经济 社 单位 ， 以降低土地成本 ， 从而降低保障性住房销售价格 ， 方政府不愿 地 会 发展 中 的作 用 日益 凸显 。 什 么 导 致 了如 今 的 高房 价 ， 是 是否 就 如 人 意 损 失掉 眼 前经 济利 益 。 有数 据 显示 ， １ ９ 从 ９ ０年至 ２ ０ ０ ６年 ， 住 城市 们 普 片认 为 的土 地成 本是 房 价 的压 力主 因 ，如何 利 用 宏 观 调 控 手 段 房 用 地 普 遍 占 出让 用 地 总 量 的 ５ ％ 以上 ，而低 价 位 用地 比例 不足 Ｏ 使 房价 回归 真 实 的市 场 ， 这里 我 们 将 深入 讨 论 。 在 １ ％ ， 别地 方比例 甚至 更／ ， 障 个 ５ ｊ 保 陛住房 几 乎缺 失。 、 １地 价 与房 价 的 关 系 房 价 的构 成 因 素 不仅 仅 是 土地 ，可 以说 房 价 的构 成 因素 在 我 国 但 一 。 政 招 ， 是 比较 复 杂 的 一 个 问题 ， 如果 单 纯 从 理 论上 讲 ， 房价 的构 成 因素 里 土 置 疑 的， 不 能搞 “ 刀切 ” 如 ， 府部 门普 遍喜欢 搞一 次性 “ 拍挂 ” 而 不看 好年 租 ， 结果 ， 考 虑 到 当届 政 府 的 方便 ， 只 几十 年 的地价 一 次性 地 是一 方面 ， 建筑 成 本 又 是一 方面 ， 加 上 管理 以及 房 地 产 开 发 商 的 再 也与可持续发展的理念相违背。 又如， 不论土地使用方向， 仅采用 利 润 。所 以不 能 笼统 的说 地价 所 占住 房 销 售价 格 的 比重 大 就 一定 会 支付 ， “ 高者 得 ” 价 的游 戏 规则 ， 买价 格 成 为确 定后 土地 成 功 交 易的唯 一标 竞 是 促成 房 价 高 的 因素 。 隹， 地价 首 先房 价 是 由市 场 方 面决 定 的 ， 市场 是 由需 求 决定 ， 求 是 由 资 ； 结果 在土地 日趋 短缺 的情况 下 ， 上跃 。土地 出让 过 于强调 招牌 需 挂 的 方式 ， 果对最 近 几年 的地价 飞 涨推波 助澜 ， 结 与制度 设计 初 衷相违 本决 定 的。 背， 不仅 没有 起到调 控市 场 的作 用 ， 反而 引起 了市场 的不稳定 。 这 几 年 市 场 的需 求 ， 善 需 求 、 迁 需 求 和 投 资 需 求 ， 正推 高 改 拆 真 ２３将 “ ． 土地 资源价 值最 大化 ” 片面理解 为 “ 经济 效益最 大化 ” “ 土 房 价 的投 资 形 态 占到 ５ ％ 以 上 。 地 产 市场 上 投 资 为 什 么 占到 这 么 ０ 房 地 资 源价 值 最 大 化 ” 学 含 义应 是 社 会 、 济 、 科 经 生态 效 益 最 大 化 ， 或者 大 的 比重 ？ 因为在 目前 主 要 的 经 济领 域 中 ， 许 多 从 事制 造 业 的 资 本 有 综 。 许 以很快 的速度流入到房地 产投 资市场主体 当中， 换句话说 ， 客观上我 说是 “ 合效 益 最 大化 ”从 以上 两 点也 不 难 看 出 ， 多地 方政 府执 政 的 重 点全 部 放在 了 当届政 府 的 财政 上 ，将 土地 视 作 为城 市 生 财 的主 们 国家 的 基 本 制造 业 的 营 商环 境 不 是 特 别 好 ， 它肯 定 是 先 通 过 制造 出让 多少 土地 ， 收取 多 少 出让 金 和 税收 成 为 一 些政 府 部 门工 业 、 务 业 、 五 金 等 等 这 些来 的 ， 服 小 当发 现 从 事 制造 业 方面 盈 利 不如 要 源泉 ， 也成 为评 判 一届 政 府 业绩 的 标准 。 是 ， 于 出现 了 “ 地 土 炒 房 或 者投 资其 他 市 场 盈 利 大 的话 ，他 们 会很 快 的 把 资 金 转 向 这 个 作旋 转 的轴 心 ，
土地招拍挂的问题与对策
土地招拍挂的问题与对策•土地“招拍挂”中的问题与对策•目土地协议出让被叫停，“招、拍、挂”成为土地供应的主渠道。
然而，部分业内人士开始担忧，疯狂的竞价形成土地价格与价值的严重背离会不会带来土地市场的泡沫，进而抬高房价？笔者认为，当前的土地“招、拍、挂”确实存在着一些问题，必须对我国现行的土地“招、拍、挂”制度进行必要的调整，一个可行的做法就是根据不同的地块实行分类实施的政策，同时调整“价高者得”的评标标准，实行差别评标的方法，进一步完善我国土地“招、拍、挂’，相关的配套政策法规。
••一、土地“招、拍、挂”中存在的问题••1、价格问题：通过“招、拍、挂”方式获得土地的交易价格是不是土地的真实价•••2、规划问题：土地在“招、拍、挂”时，是对应于一定规划条件下的“价值几何”。
当这宗土地的规划条件发生变化时，其土地使用权价格也就相应地会发生变化。
然而，地方政府在土地的招标文件中，一般是处于“规划意见书”的阶段，只是对规划的规模、用途提出了一个笼统的限制条件，这样一来，开发商在不惜一切代价拿到土地后，想方设法改变规划条件，成为开发商和政府博弈的最重要手段，改变用途、提高容积率成为开发商降低土地成本，控制项目风险的最常见和最有效的手段。
一方面，政府部门在招标文件中主观设定的限制条件，客观上与市场的需求产生偏差，另一方面也会与开发商对市场的判断、市场定位和经营的理念出现偏差，加上我国当前规划审批体制从根本上存在约束不强的事实，在复杂的程序和土地、计划、规划、交通、绿化等等多个部门的审批和工作的衔接过程中，改变当初标书中各种控制条件的现象屡见不鲜。
••3、公平问题：在当前“价高者得”的标准下，中标价与底价之间的巨大的差额、天价的价格、极严格的付款进度，开发商在交纳保证金，取得中标通知书后的履约情况如何?另一个问题是，“招、拍、挂”真的就那么公平吗?据业内人士透露，一些“有背景”的开发商只要在挂牌前跟地方政府充分“沟通”好，摘牌的可能性极大。
地价与房价关系的经济学解析
地价与房价关系的经济学解析地价与房价是密切关联的，它们之间存在着经济学上的一些解析。
本文将通过地价与房价的供需关系、产权制度、市场竞争等方面，对这一关系进行经济学解析。
供需关系是地价与房价关系的重要因素之一。
地价与房价的供需关系可以互相影响。
房价的上涨会导致土地投资回报率上升，从而拉高了地价。
而地价的上涨也会推动房价的上涨，因为土地成本的增加会转嫁到房价上。
土地供给的限制也是地价与房价上升的原因之一。
如果土地供给受到限制，而需求仍然存在，那么土地价格就会上升，从而推动房价上涨。
产权制度对地价与房价关系的影响也很重要。
产权制度的不完善或者不稳定会对地价与房价产生负面影响。
如果产权制度不明确，土地产权得不到保护，那么土地的价值就无法得到充分体现，从而抑制地价与房价的上涨。
产权制度的稳定也能够促进房地产市场的健康发展，从而推动地价与房价的上升。
市场竞争也会对地价与房价关系产生影响。
市场竞争的程度越高，房地产市场就越活跃，地价与房价的波动也就越大。
在竞争激烈的市场环境下，开发商为了争取购房者，往往会提供更加优惠的价格，从而推动房价下降。
而地价也会随着房价的下降而适度下降。
宏观经济因素也会对地价与房价产生影响。
货币政策的宽松或者紧缩会直接影响到房地产市场。
当货币政策收紧时，购房者的购买能力减弱，推动房价下降。
地价也会随之下降。
而当货币政策宽松时，购房者的购买能力增强，房价与地价也会相应上涨。
地价与房价是相互影响的，供需关系、产权制度、市场竞争、宏观经济因素等都会对它们之间的关系产生影响。
了解和分析这些因素对地价与房价的影响，可以帮助决策者制定合理的政策，促进房地产市场的稳定发展。
土地招拍挂制度特点
经营性房地产用地招标拍卖挂牌三种出土地招拍挂的共同特点是采用市场竞争机制显化土地的真实价格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游戏规则。
然而，社会各界人士对土地拍出的“天价”颇有异议。
那么，如何才能使土地招拍挂制度发挥最佳效果呢？在当前形势下，招标出让是回归理性的较为有效的手段，毕竟最高的土地价格不是土地供应的唯一目的。
挂牌出让的优缺点。
挂牌出让的最大优点是如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，具有很强的灵活性和操作性。
缺点是容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响，往往会出现不公开、不公平、不规范竞争的情况，给土地市场秩序带来负面影响。
挂牌出让的缺点是较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。
拍卖出让的优缺点。
土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。
“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。
土地拍卖出让的缺憾是过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。
招标出让的优缺点。
在招标的评估过程中，地价作为确定中标与否的一个因素，但不是主要因素，外界环境设计、配套设施建设等综合指标才是衡量投标方案优劣的更重要的因素。
而且，评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，更能体现中标的合理性和科学性。
因此，招标出让不但能真正体现土地的价值，而且能更好地发挥政府配置土地资源的职能，有效地防止市场机制与政府职能的割裂。
招标方式的不足是容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。
经营性房地产用地招标出让是实现市场功能和政府职能的最佳结合点土地资源要物尽其用，除了按市场的要求进行配置外，还要求政府实施有效的干预。
实行经营性房地产用地招标出让，是在当前房价高企、固定资产投资过热的形势下，健全土地市场竞争机制、完善政府社会公共管理职能的最佳选择。
严格限定商品房销售价格。
从房地产福利属性探讨土地“招拍挂”制度
管理 思路应该是 ： 在确保充分竞争 的市场 那些有实力 、 有竞 争力的企业能够更加合 大 ， 这些使得房地产市场逐渐成为投机气 配置 资源 的前提下 ， 由政府对房地产市场 理地获取 土地 ， 到更好的发展 ， 以此 氛十分浓厚的市场。 得 并 进行有针对性 的调控 ， 以此 来实现房地产 促进 整个房地产行业之 间的企业进行 并 业 的福利 属性 。
其 次，促 成 了房地 产市 场的土地投
敏感 ， 国民经济 的发展中往往有牵 一发 土地价格。协议转让时 ， 在 对于土地价格 的 影 响 民众 的居 住 需 求 。 而动全身的效果 。最后， 房地产 由于其增 评 估 往 往 是 在 非充 分 竞 争 的环 境 下 进 行 值功 能显示 出其资产属性， 以说房地产 的，不容易反映出土地真实的市场价值。 机。从经济特性上讲 ， 可 土地作为一种有限 投 资 已经成 为人们理财 投资的一个 新的 实行土地招拍挂制度 ， 其稀 缺性决定 了 正是建立土地市场 的不可再生的 自然资源 ， 选择 。 只是由于房地产市场提供的商 品具 的竞争机制 方式 ，土地招拍挂 出让制度 ， 其供给弹性小于其他要素 ， 其价格上涨 的 有昂贵性 的特 点， 所以其直接变现 的手段 真正的在土地出让中引入 了竞争机制。 通 幅度就快 。事实上， 许多房地产投机 的实 和过程 比起一般商 品要复杂得多。 过市场 竞争，使土地 的真 实价格得 到体 质是土地投机。 一方面许 多房地产企业竞 （ ） 利属性 。 二 福 衣食住行可 以说是人 现 ， 从源头上有效的遏制 以往采取行政手 拍到土地 以后不予开发，坐等土地升值 ， 们 的 基本 需 求 ，作 为人 们 基 本 需 求 的 段配 置土地资源 中政府 官员 出现 的腐 败 完成其暴利 ： 另一方面也有许 多房地产 企 “ ” 即说 明房地产商品具有投资品和必 寻租等现象。 住 ， 业通过增发 、 配股 、 公司债 ， 资本 市场上 在
地价推动房价,“招拍挂”只是表因
深入探讨 。发展住房合作社是 民办公助
的好 形 式 。需 要 指 出 的是 ，不 能 把 住 房
件灵活 的事情 ，却强调 “ 一律 ” ，束
缚 了 自 己的 思 想 和 手 脚 。这 里 涉 及 的理
置 ，对搞活经济 的重要性 ，由此 可见一 斑 。如何进一步保护 、培育 、发展 土地 二级市场 ，应 当成为 土地 管理 的重点工
元 。土 地 二 级 市 场 反 映 了 如 下 情 况 ：一 是 市 场 经 济 的活 跃 程 度 。 例 如 转让 土地
建议推行 ‘ 性房合作 ’
从 任何 一个 国家的情况来看 ，中等
收 入 人 群 都 应 是 国 民的 中坚 阶 层 ，理 应 是 受 关 注 最 多 的 部 分 ，从 我 国 目前 的 情
的主要原 因。这种 说法在笔者看来不能
说完全没有道 理 ，但住 房问题 ，招牌挂
却绝对 不是 根本 性 的原 因 。
住房难 根在住制度
可以这么说 ，地价推高房价 ，与一 律招 、拍 、挂是有直接关 系的。但这只 是事物表面的联系 ，深层 的经济关 系要 复杂得多 ，站在不 同的角度 ，会有 不同 的看法 。探讨这个 问题 的出发点 ，是怎
作。
合作社简单地理解为合作建房。
两者 的 区别 在 哪 呢 ？ 合 作 建 房 是 更
论问题 ，是政府在市场经济 中的角色定 位 ，到底是经济社会事务 的管理者 ，还
是 市 场 主 体 ？ 作 为 管 理 者 ，招 、 拍 、
为笼统 、宽泛的概念 ，事实上住房合作 社应该是被包含在 “ 合作建房”这个概 念之中的 ，只不过住房合作社是以法人 的形式存在 ，有着规范的章程 、架构和 管理办法 ，即相 比于宽泛而松散的合作 建房更具制度化 、规 范化 ，也 更容 易从
2023年土地拍卖行业市场分析现状
2023年土地拍卖行业市场分析现状土地拍卖行业是中国的重要市场领域之一，也是房地产市场的重要组成部分。
土地拍卖行业的发展对于国家的经济增长和房地产市场的稳定有着重要的意义。
下面将分别从市场规模、政策支持和市场竞争等方面对土地拍卖行业的现状进行分析。
一、市场规模近年来，随着中国房地产市场的不断发展，土地拍卖行业市场规模也不断增长。
据统计，2019年全国土地出让金总额达到2.2万亿元人民币，同比增长了32.4%。
其中，住宅用地成交金额达到1.4万亿元，同比增长了39%。
这说明土地拍卖行业市场规模呈现出不断扩大的趋势。
二、政策支持土地拍卖行业是中国房地产市场的重要组成部分，也是国家经济增长的重要拉动力。
因此，政府对于土地拍卖行业的支持力度也在不断加大。
2019年，国家出台了多项政策支持土地拍卖行业的发展，例如，《土地管理法》修订草案将土地拍卖等市场化配置方式纳入法律范畴，更好地促进土地利用集约化、优化空间结构等。
同时，在土地出让过程中，政府也加大了对于土地出让手续和过程监管的力度，提高了市场公平竞争的程度，增强了市场信心。
三、市场竞争随着土地拍卖行业市场规模的不断扩大和政府政策的不断优化，市场竞争也日益增强。
为了获得更多的土地，企业之间的竞争也越来越激烈。
在这种情况下，企业需要注意管理领域的提高、融资方案的优化、规模的扩大等方面的提高，为土地竞拍提供足够的实力支持。
同时，企业也需要注重品牌形象的塑造，提高市场竞争力。
总体来看，土地拍卖行业市场规模不断扩大，政府也加大了对于土地拍卖行业的政策支持力度。
但是，市场竞争也日益激烈，企业需要提高自身实力和品牌形象，才能在土地竞拍中取胜。
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６１ 盏 ４ 哪
。 。 ．
视为投资 品的情况下， 这种需求更是 被无 限放 大。当房屋 由生活必需 品逐步 演变成富裕 阶层的投资品时， 格泡沫 价 不可避 免地产 生了。 是 ， 格 的快速 上涨不但使 开发 企 于 价
监管等方面入手， 出了遏 制部分城市房价 过快上涨 的系 提 统方案 。 尤其是 “ 立考核 问责机 制” 实行更为严格 的 建 、“
在土地资源配置 中逐步发挥基础性作用， 阳光 操作成 为可能， 公平竞争得以实现， 资产价 值
得 以体现 ， 国家财产得 以保护。回顾我国城镇
挂 制 度 的 呼声 不 绝 于耳 。然而 ， 认 为 ， 地 我 土
招拍挂 制度作 为一 项高 效的资源配置 方式 ，
与高房价并无必然联系， 随着主管部门对 它的
热点聚焦
Ｉ ｌｌ ｛ ｌ ｌ Ｊ Ｈｏ ｐ ｔ ｃ ｓ ｔ ｏ ｕ Ｓ Ｆｏ
■ 文 ／ 晓 君 刘
自此 ， 除在军事 工程、 保障 房、 共基础设 施 公
等特 殊项 目中仍在 沿用行政 划拔 的土地供 应
自高房 价成 为社会 热点 问题 以来 ， 对土
高房价青景下的土 地 招 相 桂 制
不断完善， 它将继续在我国的城镇国有土地 出 让中扮演重要角色。
土地使用权出让的变革历程， 招拍挂制度的确 立， 无疑 是一种历史的进步。
土地招 拍挂 制度与高房 价无必 然 招 拍挂 制度 是一种 高效的资 源配 联系 置 方式
在 经济学 中， 导致市 场失灵 的一个重要
从行政 划拔 到协议 出让 ， 从协议 出让到 原因就 是存在着市 场力量。 谓市场力量， 所 简 而言之， 就是控制市场价格 的力量。在存在市 场力量的情况下 ， 供给 者可能使 用这种力量为 自己谋 求财 富， 而不是将经济向最优 的产出组 合推进。反观我 国的土地一级市场， 方政 府 地 （ 及其 国土管理部 门， 同 ） 表国家处于垄 下 代
宅用地 的经营 性用地必须通 过招拍挂方式 出
次 上升， 都将是 对开发企 业利润空间乃至生
存空间的致命 挤压。当开发企业 的利润率低于 社会 平均利润时， 开发企 业只得选择离场 ， 而
地 方 政 府 的 加 砝行 为 也 将 被 迫 终 止 。
ห้องสมุดไป่ตู้
让。２ ０ 年 ， ０ ４ 国土资源部 出台 《 关于继续开展
一
迁， 即招拍挂制度 的出台。 ９ ９ ， １ ９ 年 国土资源
部下发 《 关于进一步推行招标拍卖出让国有土
地使 用权 的通 知》 要求豪华住 宅等经营性 用 ，
地进行招标、 拍卖 出让 。 ０ ２ 月， ２ ０ 年５ 国土资源
部颁布 《 招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规 定》， 明确规 定包括商业、 游、 旅 娱乐、 商品住
产 开发特 有的长周期性 （ 个房地 产开发项 目从 购地 到卖 一 房， 需要 一年 以上 的时 间 ， 体量 大 的项 目甚至会 开发３ 年 以上 ） 和特定 的定价 方式 （ 开发企 业一 般不采 用成 本加成 的定价方 式 ， 而是采 用随行就 市的定价方 式 ， 并且 是根据 地价来调 整房价。如 ： 邻新地 块拍卖价 格 的上 扬 ， 相 会导 致周边楼 盘价格 的上涨 。 实质是将预 期提前兑现 ） 除 其 ，
方式外， 政府在土地一级市场出让经营性用地 时， 均采用招拍挂方式 。 招拍挂制度 的建 立，
顺应 了我国经济的市场化潮流 ， 市场机制由此 地招拍挂制度的诟病就从 未停止。“ 土地拍卖
制度推 高房价 ” 房价与地价 相互拉 升” 、“ 等 观点 大行其道 ， 完善、 改革乃至抛 弃土地招拍
混乱 ， 价格遭到扭 曲。这也直接导致了我国城 镇 国有土地 主导性 资源 配置方式 的第二次变
饿供 地” 策 （ 土地长期处于供不应求的状 政 使 态） “ 或 弹性供地 ” 策 （ 政 市场火爆 时多卖， 市
场冷 淡时少卖 ） 等等。 在与政 府的土地博 弈中， 作为 “ 价格接受 者” 的开发企业无疑是处于绝对弱势。如果房 价稳定， 那么这将是一场零和博弈 ： 地价 的每
招拍挂 ， 随着改革开放 向纵 深推 进和社 会 伴 主义市场经济的逐步确立， 我国城镇 国有土地
的主导性资源配置 方式 经历 了两次 变迁 。 第
一
次变迁是 以１ ８ 年第七届全 国人大第一次 ９８
会议通过 宪法修正案 ， 明确 “ 土地使 用权可以
依照法律 规定转让” 为标志。此前， 国实施 我 无偿、 无限期的土地行政 划拨使用制度， 土地
断地位 ， 由于土地资源的不可流动性和单个地 块 的独特性 ， 各地 方政府 也基 本上不构成 竞
争关 系， 对土地价格 具有很强 的控制能力。 另
一
价值无法体 现 ， 利用效 率十分低下， 资源配 置
无法体现真实需求。 而在此后的一段 时间里 ，
协 议 出让 渐 成 主 流 ， 在 政 府 垄 断 土 地 一 级 但
方面， 分税 制财政体 制下地方政 府财力与事
的资金 缺 口。 于是 ， 为弥补地方财 力的不足 ，
权 的极不 匹配 ， 使得地 方政府 长 期面临巨大 地 方政府 普遍 具有追求土地 出让收益最大化 的冲动。 具体做 法有： 抬高出让底价， 实施 “ 饥
市场供应的大背景下， 协议 出让 的弊端也逐渐 显露无遗 ，－Ｄ 箱操作严重 ， Ｐ ，￣ Ｈ 权力寻租空间巨 大， 贪腐 现象频发 ， 市场公平 受损 ， 土地市场
差别化住 房信贷政 策 ” 发挥税 收政 策对住 房消费和房 、“ 地产收益的调节作用” 加强对房地产开发企业购地和融 ，“
资的监管 ” 等措施 ， 若执 行到位 ， 对于过 火的房市和 土地 市场 ， 将会起到釜底抽薪的作 用。
业顺利消化了由于地价上 涨所增 加的成本 ， 而且 由于房地
经营性 土地使用权招标拍卖挂 牌出让情况执
然而 ， 问题在于， 随着城镇化进程的推进
法监察工作的通知 》 规定 ２ ０ 年 ８ ｌ 以 ， ０ ４ 月３号
和 人们 收入 水平 的提高 ， 人们对房屋 的需求 也不断增加。 在存在通胀预 期、 房屋被很 多 人
后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。