重庆龙洲湾二期25、26地块规划构思和经济评价

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从宏观角度考虑——龙洲湾商圈远期营业面积 需求应当在50万平方米以内
按照巴南区政府的规 划，龙洲湾的整体规划商 业面积为60万平方米； 而从远期的商业面积 的需求看，可辐射人口达 110万人左右，估计整体商 业需求面积将可以以以下 口径来估计： •远期规划人口的总需求面 积减去市级商业和社区商 业面积分流掉的部分，约 60万平方米以内； •对比区域级商业中心，龙 洲湾商业的辐射能力在南 坪和杨家坪商圈以下，总 商业体量将在很长一段时 间内维持在50万平方米以 下。
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2
物业形态 定位
。测算
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10
商业的变现分为两类：集中商业靠“养”，而 街铺在龙洲湾具备良好的变现能力
商业可能的途径——持有型集中商业和街铺 M25、26地块临街面共长—— 可以看到的是，运营集中商业的难度并不大，但集中商业带来短 期盈利的能力是很小的； 街铺变现能力较高，售价和利润水平可观，街铺的可售面积是提 升短期利润的关键。 参考典雅龙领国 际的销售状况，新区 的街铺价格尚未彰显， 靠卖商业的未来预期 可能在两年内将1.9万 的步行街销售完毕； 结合本项目的状 况，街铺价值比龙领 国际相对较弱，我们 对其销售速度和价格 的估计相对保守。
重庆跨越龙洲湾项目M25、 M26地块定位及规划构思
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报告框架
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从龙洲湾的未来说起
商业定位
住宅定位产品 规划构思 形象演绎 商业营销
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2
1
从龙洲湾的 未来说起
。前景
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3
南北轴向为重庆发展战略重心，继北部新区开 发后，大南部发展将提速。
“跨两江” 到“跨两山”的外迁即将提 速——
2008年“三北一南”成交比重占整体的58%，同 比去年下降了11个百分点，时至今日开发规模有限； 由于新区建设的提速，九龙坡区、巴南区、沙坪 坝区所占的市场份额同比纷纷上涨5个百分点；
北 碚 北部新区 沙 坪 江北
渝 北
南北轴向为重庆战略发展的重要轴线， 继北部新区如火如荼地快速发展后，大南部 发展也在提速——
道
地块中间的公园
龙海 大 道
项目 地块
正式对外开放；
泰国某大型集团欲在滨江休闲
带开发游艇项目，目前正与区政府 洽谈过程中；
区域商业正在龙领国际的带领
中 心 商 圈
下，加速催熟。 滨江休闲带
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鱼 洞
A区 B区 5.74万平方公里 5.14万 平方公里
龙洲湾的发展已经进入第三阶段，商业面积的 需求将激增，为项目带来更大的机遇
街铺：高利润的稀缺产品
对我们项目来说，街铺具有良 好的变现能力和利润空间（超 过1万元/㎡）；但由于规划限 制，体量有限。
集中商业：需要培 养的潜力股
集中商业短期变现能力最差， 但其成功运营后的变现价值和 对整体楼盘的支撑是很大的。
酒店：远期持续现金流
酒店的运营每年可以带来稳定 的现金流，未来收入巨大；变 现能力稍好于集中商业，但整 体投入的成本最大。
在大南部的版图上，只有龙洲湾为正在开发的新 区，有大量可供开发土地和承接主城外扩的规划， 有后发优势； 龙洲湾区域中心正在规划成形中；
渝中 南岸
坝
九龙坡
大 渡 口 巴 南
作为大南部发展的主力军，我们见证了巴 南的飞速发展——
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拥有独特而丰厚的各大资源的巴南正凤凰涅槃 成为工业强区，更迎来发展的黄金时代。
地面上部分（占用容积率指标） 客房数量 客房平均面积 总客房面积 大堂 会议功能 300 40㎡ 1.2万㎡ 2000㎡ 2000㎡ 餐饮 4000㎡（考虑和外部商业 结合），不占用指标 地下部分和其它（不占容积率指标） 休闲娱乐 员工配套 2000㎡ 3000㎡
酒店运营成本 酒店运营项目成本
酒店固定成本 酒店能源成本
住宅、街铺 短期回现主体 争取短期高利润 集中商业、酒店 长期利润来源 争取不担负资金风险 之下尽可能多持有
测算1：集中商业？ 测算2：酒店？ 在不出现酒店的情况 如果采取酒店＋街铺 下分配商业指标，多 的形式来安排商业指 大的集中商业和多大 标，现金流状况如何 量的商铺对我们最优？
测算3：再突破突破商 业指标？ 如果商业指标突破到5 万平方米，全部建设商 业？用部分指标建设酒 店？对现金流是否有利？
各项数据都表明了昔日的
农业大县巴南，如今已经成 为了的工业强区；
为落实重庆市历史文化名
渝南新城——巴南区
巴南是重庆统筹城乡发展和建设一小时经济圈的主战场之一，
将承接新增主城人口约10%，人口将达到80万以上，是重庆东部 和南部主城扩张、人口聚集的重要地区。
城名镇名村的保护规划，重 庆市规划局将对鱼洞老街历 史风貌进行整体规划保护。 信息单位：重庆市规划局；
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测算的基本成本假设——
序号 内容 土地费用 前期工程费 计费标准 单位成本(元/㎡) 总额（万元）
对土地费用的假设按照 贵司提供的资料，可建设 指标楼面地价800元/㎡；
以养代售
引入主力商家，出租后变现
星级酒店远期盈利能力强，但近期带来的资金 沉淀很大，若建设应当择2万平方米左右为佳
酒店的基本定位和盈 利主体——
为节省成本和字表在许 多酒店综合体中，往往对 酒店的客房功能保留，将 大型配套压缩； 对酒店进行“瘦身”后， 酒店的基本信息和运营成 本如右表所示； 酒店的建安成本、装修 和内饰按照7000元/㎡计 算； 酒店客房租金按10年价 格基数450元/间计算，年 增长5%； 从测算成果我们看到， 建设2万平方米的五星级 酒店，回收期将长达10年 以上，带来短期资金沉淀 达到2个亿以上。 酒店基本信息
针对商业的基本假设
项目 建筑形式 总面积 建安成本 售价预期 销售速度预期 建议租售方式
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集中商业 建议独立占地的小型集中商业 至少1.5万－2万㎡ 2500元/㎡ ——万/㎡ 持有
街铺 两层街铺或买一层送一层 划铺方式灵活 2000元/㎡ 两层街铺平均售价1.5万元/㎡ 买一层送一层的街铺2.5万元/㎡ 正常速度一年消化一万平米 直接出售或带租约出售
物业类型 建安成本（元/㎡） 容积率 电梯洋房 1300 1.4 高层 1500 2.4
2010年价格预期（元/㎡）
年价格增长
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4500
5%
3800
5%
通过初步测算，我们发现不同产品的盈利能力 和市场实现度如下——
住宅：较低利润的现金流
住宅每年走量压力大，初期 利润水平在1000元/平方米以 内，但体量大、市场接受度 高。
新区建设仍未大起步，基础设施滞后， 区域面貌混乱，郊区认知 新区开发依托政府推动力，具有不确 定性风险 区域已有大量项目开发，竞争激烈
基础设施建设初步 完善，政府实现搬 迁，区域面貌得到 改善，区域认知得 到提升 产业引进，就业拉 动真实自住需求
未来城市副中心地位 确定，真正成为巴南 新的政治、经济、产 业、商业中心 实现产业要素和产业 人口聚集，形成区域 辐射力和吸纳力
巴南将建现代版《清明上
各项指标
地区生产总值 地方预算内财政收入 全社会固定资产投资 社会消费品零售总额 城镇居民人均可支配收入 农民人均纯收入 旅游综合收入 批发零售贸易业销售总额
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总值
175.6亿元 12亿元 205.3亿元 60.4亿元 15696元 5208元 15亿元 120.3亿元
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经济测算的核心问题——住宅和街铺变现短期 利润，持有物业带来长期利益，两者如何平衡
假设商业的指标是可以突破的； 假设出售的住宅、商业在4年的销售期内以平均速度消化。 那么，如果以3万平方米为商业面积的测算基点来判断，我们不同的商业指标分配方案将获 得怎样的现金流效果？ ຫໍສະໝຸດ Baidu世联将结合现金流模拟来提供决策依据——
龙洲湾的站位及规划——
龙洲湾新区规划为巴南政务、商
业和居住核心区，规划人口80万；
龙洲湾新区以渝南大道为界划分
为A、B两个区，A区现已在兴建 中，B区土地收储正在进行中；
区政府示意图
龙洲湾正在提速发展中——
政府大楼已修建完成，区级党
龙 洲 大 区政府
政机关正陆续迁入龙洲湾；
项目中间的市政公园5月1日已
住宅 基础设施 无人气 投资客、中低收入者 商务人士、中高收 入者以及投资客 城市中高收入者
时 间
从账面上来看，更多的 商业开发将带来更好的收 益； 从政府的角度考虑，为 打造巴南的核心商圈而希 望看到更多的商业面积； 考虑到商业的实现度， 我们将从第一方面：商业 面积需求来探讨——
人口 特征
——老商圈鱼洞 卖预期 对于龙洲湾新区 来说，取代鱼洞成为 巴南的商业中心不能 一蹴而就，短期之内 来自鱼洞的商业竞争 仍然是龙洲湾商业面 临的巨大威胁； 本项目进行适量 的商业开发是可行且 对现金流有利的，但 对商业的定量还是需 要结合企业的现金流 分析来进行—— ——巴南新兴商圈龙洲湾
•协信铜锣湾逾5万平方米； •典雅龙领国际商业面积4万平 方米，其中集中商业2万平方 米； •世纪金源世纪城未来将有大 量商业； •参考龙领国际，本项目开发 进程中按照市场正常接纳度 每年可消化1万平方米内。 •华夏8街5.9万平方米； •大江广场7.4万平方米； •鱼洞整体商业面积初步估 计在30万平方米左右，虽 然整体经营状况不佳，但 老商圈的人气仍然使得鱼 洞具有一定优势。
第一个口径：重庆人均商业面积
重庆人均商业面积0.7平方米，虽然远低于上海1.2 平方米的水平，但重庆的商业空臵率高居全国第一； 按照这个口径，龙洲湾＋鱼洞远期规划人口110万 人，商业需求面积在80万平方米左右。
第二个口径：远期上限，全市级商圈面积盘点
从上限来看，辐射全市的商圈有两个： 解放碑商圈08年商业营业面积120万平方米（解放 碑中心商圈的集中商业＋街铺）； 08年观音桥商圈营业面积70万平米，计划在三年后 达到150万平方米并超过解放碑； 凭这两个商圈的吸纳能力，将消耗部分巴南客户。
占酒店收入比例
12—15% 10—15%
各项运营成本包括内容
客房经常性支出成本 水电气等能源成本
酒店维护费用
5 星级酒店管理公司费用 （直接管理模式） 市场推广费用 行政费用 税费 合计
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3—6%
12—16% 5% 5% 6-7% 50%
设备、装修的日常维护费用
酒店管理之管理费、分成佣金
第三个口径：区域级核心商圈横向比较
从横向来看，重庆的区域级商圈商业面积提议提供 参考： 杨家坪商圈目前商业营业面积50万平方米，远期规 划75万平方米； 南坪目前商业营业面积60万平方米。
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从竞争角度考虑——新区在商业销售中受到老 区竞争，年正常销售速度在1万平方米内
卖租金
营业税、所得税预征和其它 无大型酒店配套，按照低限计算
在现行容积率下，建议住宅方采取到电梯洋房 ＋高层，做到现金流的优化避免产品扁平化
对住宅的物业类型判断——电梯洋房＋高层 M26地块由于容积率较低，又可以大量出现商业物业，所以建议 以电梯洋房和高层出现； 在M26的规划条件下，若8层电梯洋房的容积率可以达到1.4的前 提下，电梯洋房的建筑面积可以达到6万平方米左右； 在成本方面，17层高层的成本大于电梯洋房200元/平方米； 我们对电梯洋房和高层的价格预期偏保守，对于龙洲湾未来的加 速发展，在5-6年的建设和销售期中，实际价格增长极可能大于每年 5%的水平。 住宅物业的成本和价格预期
增长率
17.4% 41.7% 25.5% 38.1%（增幅全市第一） 14.7% 18.8% —— 60.4% （增幅全市第一）
河图》长约7公里，该项目将 形成产业拉动的复合性生态 农业观光休闲区域，与环樵 坪经济区配套，成为重庆乡 村旅游胜地；
工业三产双重驱动， 重庆
巴南倾力打造渝南新城。
城市生活、休闲娱乐配套和城市公共设施的建 设正提速，龙洲湾在此带动下加速催熟。
通过以上的这些我们 可以坚定地看到，新城的 发展和不断加速，龙洲湾 已经进入政务新区发展的 第三阶段； 政府打造核心商圈的 决心，商务、商业项目陆 续进驻将导致项目在销售 期可以开发的方向和可见 的利润更加可观起来。
阶段
快速发展期 建设期 启动期 稳定繁荣期
大型综合体 大型的MALL 写字楼、商业
建设 项目