海南绿海房地产开发有限公司与杜某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

海南绿海房地产开发有限公司与杜某房屋买卖合同纠纷二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】海南省第一中级人民法院
【审理法院】海南省第一中级人民法院
【审结日期】2020.05.15
【案件字号】(2020)琼96民终1000号
【审理程序】二审
【审理法官】王东史吴罗南林芝静
【审理法官】王东史吴罗南林芝静
【文书类型】判决书
【当事人】海南绿海房地产开发有限公司;杜某
【当事人】海南绿海房地产开发有限公司杜某
【当事人-个人】杜某
【当事人-公司】海南绿海房地产开发有限公司
【代理律师/律所】韦某海南盈科（海口）律师事务所
【代理律师/律所】韦某海南盈科（海口）律师事务所
【代理律师】韦某
【代理律所】海南盈科（海口）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】海南绿海房地产开发有限公司
【权责关键词】无效撤销违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则第三人新证据质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行
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【本院认为】本院认为，根据双方二审诉辩主张，本案二审需解决的争议问题为：一、绿海公司以政府不作为等原因主张免除逾期交房责任的理由是否成立？二、一审对逾期交房违约天数均按照已付房价款的万分之二计算是否符合合同约定？关于争议问题一。

双方签订的《合同》对导致出卖人逾期交房的免责事由作出如下约定：一是如因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；二是遇国家法律、法规、政策变化，出卖人在发生之日起15日内告知买受人。

从该约定来看，要免除绿海公司逾期交房的违约责任，必须满足发生了合同约定的免责事由和在约定期限内告知买受人两个条件。

本案中，绿海公司主张免责，但却未能举证证明在免责事由发生后，履行了在合同约定的时间内向买受人告知免责事由发生的义务。

因此，绿海公司主张免责的事由不符合合同约定，其提出的抗辩理由不能成立，不予采纳。

关于争议问题二。

对出卖人逾期交房违约责任的承担，《合同》第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不做累加)：1.逾期在180日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，出卖人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。

"诉讼中，双方对该合同条款的理解适用存在争议，即逾期交房时间超过180日后的违约金计算，是分两段按照万分之一和万分之二标准分别计算相加，还是全部逾期天数均按万分之二标准计算。

《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、
合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

"经审查，双方在《合同》第六条中，对买受人超过60日未支付购房款的违约责任，作出如下内容的约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，不作累加：逾期在60日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行。

逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之二支付违约金……，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金"。

从《合同》第六条约定来看，买受人超过60日未支付购房款的，买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意的，买受人承担的逾期付款违约金均按照万分之二标准计算。

因此，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务"规定，结合《合同》中的先、后条款约定内容，一审对出卖人逾期交房违约天数均按照已付房价款的万分之二计算，更符合合同约定的真实意思。

绿海公司对此提出的抗辩理由不能成立，不予采纳。

综上，绿海公司的上诉主张和请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费647.3元，由上诉人海南绿海房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 05:06:10
【一审法院查明】二、原审判决认定上诉人承担的违约金数额计算错误且过分高于实际损失，应予减少。

上诉人认为，涉案房屋延期交房系因政府原因、自然灾害等造成工期延误所导致的，与上诉人无关。

《合同》约定上诉人有权延期交房，且无需承担任何违约责任。

此外，即便上诉人需承担违约责任，原审判决认定违约金数额也存在计算错误及过高情形，应予调整。

(一)原审判决认定的逾期交房违约金计算方式错误，应予以纠正。

《合同》第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下
列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1.逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按己付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行。

2.逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。

"按照约定，即便依据合同标准计算逾期交房违约金，也应根据逾期时间的不同而采用不同的计算标准。

对逾期180日以内的，应按已付房价款的万分之一计算违约金，原审判决并未未对逾期时间分别处理，均按照已付房价款的万分之二计算违约金，计算方式明显错误。

(二)原审判决认定的违约金数额过分高于实际损失，应予减少。

合同法第一百一十四条规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

"第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

"违约金在合同法中强调的是弥补因违约造成的非违约方的损失，上诉人认为被上诉人购买涉案房产的目的在于居住或者出租。

本案中，因延期交付涉案商品房造成的损失，可计算的仅仅是租金支出或租金收益，实际损失的计算应该立足于同片区、同街道附近相类似商品房的租金价格。

关于该损失的主张，被上诉人也应提供证据予以证明其实际产生的损失情况及数额。

原审在被上诉人未提供任何证据证明其诉请的基础上，就擅断违约金的赔付标准，明显不妥。

被上诉人诉求违约金为总房款的日万分之二，远远超过其实际损失，请求二审法院予以调整。

请求二审法院查明事实，依法予以改判或发回重审。

一审法院认定事实：2018年4月25日，原告杜某与被告绿海公司签订《商品房买卖合同》，约定：绿海公司将其开发建设的××园房出卖给杜某，房屋建筑面积54.82平方米，单价每平方米7590元，房款总额416083元；付款方式约定为签订合同时一次性付款。

合同“交付期限"部分约定，绿海公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的房屋交付杜某使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿海公司可以据实予以延期：(1)以不可抗力且绿海公司在事实发生之日起三十
日内告知杜某的；(2)遇国家或者省市法律法规、规章或者政策变化，出卖人在发生之日起十五日内告知杜某。

合同逾期交房违约责任部分约定：除交付期限约定的特殊情形外，绿海公司未能按约交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不做累加)：(1)逾期在180日内，每逾期一天，杜某有权要求绿海公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，杜某有权单方面解除合同，杜某要求继续履行合同的，合同继续履行，绿海公司按逾期日数每日向杜某支付已付房价款万分之二的违约金。

【一审法院认为】一审法院认为，原告杜某与被告绿海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不存在其他合同无效情形，为有效合同，受法律保护。

双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。

本案争议焦点是：1.绿海公司提出的不可抗力、政府原因免责事由能否成立；2.逾期交房的违约金如何计算。

【二审上诉人诉称】绿海公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判或发回重审。

事实与理由：一、根据双方签订的《定安县商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条约定，涉案项目施工期间遇不可抗力，上诉人可据实予以延期交付房屋。

涉案商品房逾期交付，系因以下各方面原因所造成的，符合涉案《合同》第八条约定的据实延期交付的条件，具体包括：(一)自2014年起，上诉人开发的绿海小区一直不具备施工条件，即政府未完成“三通一平"的配套工程义务，上诉人为此一直与定安县政府住建、发改和国土有关部门多次沟通请示，但一直未得到处理。

直至2019年3月26日，定安县政府才作出“关于修建绿海花园小区附近规划道路市政的意见"。

为此，上诉人自筹资金完成配套的市政道路铺设与给排水管网建设，直至2019年4月20日才完工。

因此，自合同约定交房时间至2019年4月20日期间，政府才完成“三通一平"的配套建设，期间应认定上诉人延期交房免责事由成立，该时间段应不应认定为逾期交房时间。

因此，原审判决认定逾期交付天数与客观事实不符，与合同约定相悖，二审应予纠正。

(二）上诉人提交的证据、即海南省气象服务中心关于定安降水、高温热带气旋监测情况表，证实自2018年1月1日至2019年6月30日，平均月降水量
达165.3MM，根据《混凝土结构工程施工规范》GB50666标准有关条文明确：除采用防护措施外，小雨、中雨天气不宜进行混凝土露天浇筑，而小雨和中雨的标准为24小时降雨量达
10MM为小雨，10-24.9MM为中雨，而月平均降水量达165.3MM，折成小雨为16.5天，9天中雨。

根据上诉人提交的降水量报告已明确显示：月平均降水日数14.2天，最高日数在2018年7月达26天，2018年一年内有47天是属于无法施工的天气(小雨以上)，其中达到大雨量为33天(日降雨量在25MM-49.9MM)，暴雨天气为7天(日降雨量大于50MM)。

原审法院以未出现重大自然灾害，作为不予认定不可抗力的标准明显是错误的。

即使上诉人预见到海南地区会存在降雨、高温等影响施工进度的因素，但无法预见降雨量及高温天的时长，因此仍属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，在认定施工期时应扣除高温降雨的天数。

(三)上诉人主张博鳌亚洲论坛会议期间、高考、高中基础会考、定安县初中学业水平考试期间停工属于不可抗力，原审法院只对上诉人关于高考的主张认定为可预见，对博鳌论坛、高考会考、初中学业水平考试期间停工均未作认定。

上诉人认为，博鳌论坛、高考会考、初中学业水平考试均非上诉人可以预见、也无法避免并不能克服的停工因素。

博鳌亚洲论坛是众所周知的一个国际会议，但博鳌论坛并非设立在定安县，定安县政府因亚洲博鳌会议而要求上诉人停止施工，已超出上诉人可预见范围。

同理，高考会考、初中学业水平考试通常情况下不需要施工企业停工的，而定安县政府专门要求上诉人等施工企业停工，已超出了上诉人可预见范围。

海南绿海房地产开发有限公司与杜某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
海南省第一中级人民法院
民事判决书
(2020)琼96民终1000号
当事人上诉人（原审被告）：海南绿海房地产开发有限公司,住所地海南省定安县见龙大道春阳花园某某。

法定代表人：臧某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：韦某，海南盈科（海口）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杜某。

委托诉讼代理人：段某。

审理经过上诉人海南绿海房地产开发有限公司（以下简称绿海公司）因与被上诉人杜某房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2019）琼9021民初1357号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。

本院2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称绿海公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判或发回重审。

事实与理由：一、根据双方签订的《定安县商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条约定，涉案项目施工期间遇不可抗力，上诉人可据实予以延期交付房屋。

涉案商品房逾期交付，系因以下各方面原因所造成的，符合涉案《合同》第八条约定的据实延期交付的条件，具体包括：(一)自2014年起，上诉人开发的绿海小区一直不具备施工条件，即政府未完成“三通一平"的配套工程义务，上诉人为此一直与定安县政府住建、发改和国土有关部门多次沟通请示，但一直未得到处理。

直至2019年3月26日，定安县政府才作出“关于修建绿海花园小区附近规划道路市政的意见"。

为此，上诉人自筹资金完成配套的市政道路铺设与给排水管网建设，直至2019年4月20日才完工。

因此，自合同约定交房时间至2019年4月20日期间，政府才完成“三通一平"的配套建设，期间应认定上诉人延期交房免责事由成立，该时间段应不应认定为逾期交房时间。

因此，原审判决认定逾期交付天数与客观事实不符，与合同约定相悖，二审应予纠正。

(二）上诉人提交的证据、即海南省气象服务中心关于定安降水、高温热带气旋监测情况
表，证实自2018年1月1日至2019年6月30日，平均月降水量达165.3MM，根据《混凝土结构工程施工规范》GB50666标准有关条文明确：除采用防护措施外，小雨、中雨天气不宜进行混凝土露天浇筑，而小雨和中雨的标准为24小时降雨量达10MM为小雨，10-24.9MM为中雨，而月平均降水量达165.3MM，折成小雨为16.5天，9天中雨。

根据上诉人提交的降水量报告已明确显示：月平均降水日数14.2天，最高日数在2018年7月达26天，2018年一年内有47天是属于无法施工的天气(小雨以上)，其中达到大雨量为33天(日降雨量在25MM-49.9MM)，暴雨天气为7天(日降雨量大于50MM)。

原审法院以未出现重大自然灾害，作为不予认定不可抗力的标准明显是错误的。

即使上诉人预见到海南地区会存在降雨、高温等影响施工进度的因素，但无法预见降雨量及高温天的时长，因此仍属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，在认定施工期时应扣除高温降雨的天数。

(三)上诉人主张博鳌亚洲论坛会议期间、高考、高中基础会考、定安县初中学业水平考试期间停工属于不可抗力，原审法院只对上诉人关于高考的主张认定为可预见，对博鳌论坛、高考会考、初中学业水平考试期间停工均未作认定。

上诉人认为，博鳌论坛、高考会考、初中学业水平考试均非上诉人可以预见、也无法避免并不能克服的停工因素。

博鳌亚洲论坛是众所周知的一个国际会议，但博鳌论坛并非设立在定安县，定安县政府因亚洲博鳌会议而要求上诉人停止施工，已超出上诉人可预见范围。

同理，高考会考、初中学业水平考试通常情况下不需要施工企业停工的，而定安县政府专门要求上诉人等施工企业停工，已超出了上诉人可预见范围。

一审法院查明二、原审判决认定上诉人承担的违约金数额计算错误且过分高于实际损失，应予减少。

上诉人认为，涉案房屋延期交房系因政府原因、自然灾害等造成工期延误所导致的，与上诉人无关。

《合同》约定上诉人有权延期交房，且无需承担任何违约责任。

此外，即便上诉人需承担违约责任，原审判决认定违约金数额也存在计算错误及过高情形，应予调整。

(一)原审判决认定的逾期交房违约金计算方式错误，应予以
纠正。

《合同》第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1.逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按己付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行。

2.逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。

"按照约定，即便依据合同标准计算逾期交房违约金，也应根据逾期时间的不同而采用不同的计算标准。

对逾期180日以内的，应按已付房价款的万分之一计算违约金，原审判决并未未对逾期时间分别处理，均按照已付房价款的万分之二计算违约金，计算方式明显错误。

(二)原审判决认定的违约金数额过分高于实际损失，应予减少。

合同法第一百一十四条规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

"第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

"违约金在合同法中强调的是弥补因违约造成的非违约方的损失，上诉人认为被上诉人购买涉案房产的目的在于居住或者出租。

本案中，因延期交付涉案商品房造成的损失，可计算的仅仅是租金支出或租金收益，实际损失的计算应该立足于同片区、同街道附近相类似商品房的租金价格。

关于该损失的主张，被上诉人也应提供证据予以证明其实际产生的损失情况及数额。

原审在被上诉人未提供任何证据证明其诉请的基础上，就擅断违约金的赔付标准，明显不妥。

被上诉人诉求违约金为总房款的日万分之二，远远超过其实际损失，请求二审法院予以调整。

请求二审法院查明事实，依法予以改判或发回重审。

杜某辩称：一、一审认定影响绿海公司逾期交房的因素非突发特殊因素，且绿海公司应当预见，不应扣除逾期天数。

绿海公司作为专业性的房地产开发企业，对案涉工
程在施工过程中可能会受到的影响因素应充分预估，其中包括“三通一平"等基础设施建设对整体工程的影响，并在此基础上根据工期定额评估合理的交房期限，与买受人订立可预期的买卖合同。

根据绿海公司的陈述，政府未完成“三通一平"配套工程义务，是影响绿海公司延期交房的主要因素，该问题自2014年起一直存在，绿海公司也多次与政府及相关部门沟通请示。

这充分表明，在双方于2018年4月25日签订《合同》时，该影响因素已存在并非不可预见的突发特殊因素。

自双方签订《合同》至约定交房时间仅2个月零5天。

绿海公司如对该问题的解决无充分把控，断不会约定如此短暂的交房期限，让自身很快陷入违约境地。

二、一审就逾期交房180日时违约金计算方式理解正确，应自违约之日起全部按万分之二计算违约金。

《合同》第十一条关于逾期交房的违约处理方式规定了“逾期在180日之内"和“逾期超过180日"两种情形。

根据约定，逾期超过180日后，买受人如主张继续履行合同的，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之二违约金，根据文义解释，这里的逾期起算时间应自违约之日，“逾期天数"应为违约状态的持续时间，并不存在绿海公司所称的分段处理的意思表示。

一审认定事实清楚，绿海公司上诉理由于法无据。

恳请驳回上诉，维持原判。

原告诉称原告杜某向一审法院起诉请求：1.绿海公司向原告支付逾期交房违约金30539元；2.绿海公司向原告支付违约金利息(以违约金30539元为基数自2019年10月1日起按每日0.06％计算至违约金付清之日止，暂计至2020年3月31日为3353元)。

一审法院认定事实：2018年4月25日，原告杜某与被告绿海公司签订《商品房买卖合同》，约定：绿海公司将其开发建设的××园房出卖给杜某，房屋建筑面积54.82平方米，单价每平方米7590元，房款总额416083元；付款方式约定为签订合同时一次性付款。

合同“交付期限"部分约定，绿海公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的房屋交付杜某使用，但如遇下列特
殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿海公司可以据实予以延期：(1)以不可抗力且绿海公司在事实发生之日起三十日内告知杜某的；(2)遇国家或者省市法律法规、规章或者政策变化，出卖人在发生之日起十五日内告知杜某。

合同逾期交房违约责任部分约定：除交付期限约定的特殊情形外，绿海公司未能按约交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不做累加)：(1)逾期在180日内，每逾期一天，杜某有权要求绿海公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，杜某有权单方面解除合同，杜某要求继续履行合同的，合同继续履行，绿海公司按逾期日数每日向杜某支付已付房价款万分之二的违约金。

2018年4月11日，杜某已将涉案房屋购房款全部付清，绿海公司于当日向杜某出具加盖有公司财务专用章的收款收据。

此后，绿海公司未按约如期交房。

2019年9月20日，绿海公司向杜某发送《交房通知书》，通知杜某收到通知后于2019年9月30日前办理相关交房手续。

杜某于10月15日完成房屋交接手续。

另查明，涉案房屋所在小区自2014年1月至2019年3月期间，道路及排水管网未建设完成。

绿海公司于2019年上半年将相应工程委托案外人进行施工。

自涉案买卖合同签订之日起至2018年6月30日期间，曾出现过高温、降雨等气象情况，未曾发生过热带气旋现象，住建部门曾于2018年5月28日发送《关于2018年高考会考期间建筑工地停止施工的通知》。

又查明，2019年4月1日，绿海公司向住建部门申请竣工验收。

2019年8月，绿海公司连同项目勘察单位(海口钻井勘探基础工程公司)、设计单位(核工业第五研究设计院海南分院)、施工单位(海南丰杰建筑工程有限公司)、监理单位(海南科创建设项目管理有限公司)共同向定安县建设工程质量安全监督站出具《单位工程竣工验收通知表》，通知于2019年8月14日组织竣工验收，建设单位、施工单位、监理单位在检查。