地产融资“三级跳”

之 路 有 短 有 长 。 如 果 一 味 的 追 求 土
地 储 备 择 机 上 市 ， 在 市 场 环 境 、 经 济 形 势 不 够 明 朗 ， 或 者 自身 实 力 不 足 的 情 况 下 ， 房 地 产 企 业 “ 步 登 一
上 市 不 是 唯 ｉ 出路
２ ０ 年 ， 房 地 产 待 业 宏 观 调 控 ０ ８
球 金 融 行 业 银 根 紧 缩 ， 同 时 国 内 房
地 产 宏 观 调 控 环 境 下 银 行 信 贷 继 续 收 紧 ， 海 外 上 市 计 划 又 遇 搁 浅 ， 房 地 产 企 业 走 入 了 融 资 困 境 。 但 我 们 认 为 ， 海 外 上 市 如 同 “一 步 登
海 外 资 本 进 行 对 接 的 同 时 ， 自 身 实 力 得 到 充 分 提 高 ， 为 海 外 上 市 提 供 了有 力 的 保 证 。
不 仅 可 以解 决 房 地 产 企业 对项 目
开 发 资金 的渴 求 ，防 止 资金 链 的 断 裂 ， 而 且 能 够 使 企 业 逐 步 接 受 并 适 应 海 外 资 本 的 运 作 模 式 ， 表 面 上 的 让 利 行 为 实 际 上 对 上 市 有 巨大 的帮 助 作 用 。
格 走 势 回落 ，土地 政 策变 化 等 因
素 ， 给 原 本 在 高 房 价 背 景 下 获 得 超
额 利 润 的 房 地 产 开 发 企 业 带 来 重 大
Hale Waihona Puke 市 ， 但 在 企 业 管 制 、 国 际 品 牌 、 人 才 培 养 、 财 务 风 险 管 理 、 企 业 策 略
等 诸 多 方 面 仍 未 达 到 海 外 市 场 要 求
地 产 融 资 ‘一 ‘— ■ ｉ — ■ ● ■ 一
文／ 陈咏东
等 间 接 融 资 模 式 受 到 严 峻 挑 战 。 与
此 同 时 ， ２ ０ 年 碧 桂 园 、 远 洋 地 产 ０７
和 Ｓ０ＨＯ中 国 的 成 功 上 市 共 募 集 资 金 达 ３ ７ 元 ， 这 犹 如 一 剂 强 心 针 ７亿 使 众 多 房 地 产 企 业 纷 纷 将 目 光 投 向 海 外 资 本 市 场 。 但３ 底 恒 大 地 产 在 月 香 港 上 市 搁 浅 的 消 息 传 出 后 ， 对 于 后 续 ４ 多 家 运 作 海 外 上 市 计 划 的 房 ０
地 产 企 业 来 说 ， 无 疑 是 一 个 不 小 的
打 击。
面 对 目前 的 融 资 困 境 ， 上 市 是 否 是 房 地 产 企 业 寻 求 资 金 渠 道 的 独
木 桥 ？ 我 们 认 为 ， 海 外 上 市 犹 如
“
一
步 登 天 ” ， 不 一 定 是 房 地 产 企
业 融 资 的 唯 一 途 径 ， 我 们 更 倡 导 稳
跳 ” 式 的 融 资 模 式 ， 即 从 项 目层 面
的 合 作 开 发 、 企 业 层 面 的 私 募 融 资
到 最 终 的 海 外 上 市 。 分 阶 段 多 元 化
影 响 ， 尤 其 在 资 金 层 面 ， 银 行 贷 款
的 真 正 标 准 。 在 股 票 市 场 波 动 时
期 ，它们 的 股 价 下滑 更 为 明显 。 与 其 冒 着 巨 大 风 险 逆 市 而 动 ． 跳 不 高 不 如 不 跳 ， 可 以 先 从 多 渠 道 解 决 融 资 问 题 ， 苦 练 内 功 以 备 上 市之需。 “三 级 跳 ” 是 指 房 地 产 企 业 可 以 首 先 在 项 目 层 面 与 海 外 基 金 或 投 资银 行 合作 进 行 地 产 运 作 ， 以 此 为 基 础 在 企 业 层 面 引 入 战 略
下 的 银 行 信 贷 继 续 收 紧 ，房 地 产 价
天 ” 式 的 海 外 上 市 计 划 很 有 可 能 不
被市场 充 分认可 ，甚至胎 死腹 中。
尽 管 有 些 房 地 产 企 业 已 经 上
天 ” ， 并 不 是 房 地 产 企 业 融 资 的 唯
一
途 径 ， 我 们 更 倡 导 稳 健 的 “ 级 三
均水 平。
“ 级 跳 ＂ 助 力 上 市 三
以 基 强 联 行 的 实 际 运 作 经 验 来 看 ， “ 级 跳 ” 式 的 融 资 模 式 无 疑 三 为 国 内 房 地 产 企 业 解 决 目前 的 融 资 困境 带来 新 的曙 光。 第 一 跳 ， 项 目合 作 开 发 ， 指 基 于 项 目 层 面 的 融 资 模 式 。 房 地 产 企 业 以 其 已取 得 开 发 权 的 地 块 作 为 合 作 对 象 ， 引 入 海 外 基 金 或 投 资 银 行 的 资 金 以 新 增 、 扩 股 或 转 股 的 方 式 成 立 中 外 合 资／ 作 的 项 目 公 司 ， 合 完 成 目标 地 块 的 开 发 运 作 。 海 外 基 金 在 项 目 公 司 中 持 有 一 定 比 例 的 股 份 ， 不 仅 作 为 财 务 投 资 人 身 份 出 现 ， 而 且 还 建 立 企 业 董 事 局 层 面 的 管 理 机 制 ，帮 助 企 业 改制 与优 化 ；
健的 “ 级跳 ”融 资模式。 三
房 地 产 业 是 资 金 密 集 型 产业 ，
是 否 获 得 足 够 的 资 金 支 持 ， 已 成 为
企 业 发 展 的 关 键 。 海 外 上 市 为 房 地
受 美 国 次 级 债 风 波 的 影 响 ， 全 的 融 资 模 式 ， 使 房 地 产 企 业 逐 步 与 产 企 业 所 处 的 发 展 阶 段 不 同 ， 上 市
房 地 产 企 业 仍 然 负 责 项 目开 发 的 具
合 作 伙 伴 （私 募 基 金 ） ， 最 后 以
海 外 知 名 投 资 银 行 的 鼎 力 支 持 择 机 海 外 上 市 ， 开 拓 企 业 更 为 国 际 化 的融 资 平 台 。 “ 级 跳 ” 式 的 融 资 模 式 ， 三