2011年上半年房地产信托情况研究简报

2011年上半年房地产信托情况简报
2011年年初以来，为进一步抗击通胀和抑制资产泡沫，政府加大了房地产调控和信贷紧缩力度。

随着年内的六次上调，商业银行存款准备金率已达到21.5%的历史高位，信贷资源不断萎缩。

银行监管部门收紧了对房地产开发商的银行信贷融资，令房地产市场的整体流动性趋紧。

央行报告显示，截至今年5月底，我国房地产开发贷款增幅已连续5个月呈下降趋势。

而此前证监会暂缓受理房地产开发企业重组并购申请，房地产企业从股市融资的能力也受到极大限制。

房企企业资金面状况不容乐观，正在大力拓展信托、委托贷款、境外融资、民间资金、地产基金等多种融资渠道，在此情况下，房企资金压力步步趋紧，融资成本快速上涨。

一、主要房地产融资渠道的成本比较
在目前的市场环境和监管环境下，房地产企业从境内证券市场直接融资已经非常困难。

融资具有优势的境外上市房企，还可能通过境外债和信贷融资，而内资中小房企，更可行的融资方式是信托和房地产基金。

根据今年1-4月份的数据统计，几种融资方式的成本情况如下：
银行信贷：在银行贷款全面吃紧的情况下，房地产企业银行信贷也变得越来越困难，房地产开发贷款利率更是不断攀升。

今年的房地产开发贷款利率一般执行基准利率上浮35%的政策，高达约8.2%，个别小房企还上浮50%。

而往年，开发贷款利率只要上浮10%。

债券融资：从年内房企发债情况看，当前境外债券的利率约为5-14%，多集中在10%-12%，具体视开发商的信用情况及资金实力而有所区别。

委托贷款：今年已公布贷款利率的14笔委托贷款的平均贷款利率达到15.8%，相比一年期贷款基准利率上浮了150%，其中，最高一笔委托贷款利率达到21.6%。

民间资金：以浙江为例，在义乌，市场上月息11%被普遍认为还在“可接受”范围之内；温州短期借贷月息则为4%-8%，最高甚至达到15%的月息；在台州，6%的月息已是最低。

同样，广东地区民间借贷月息在6%-15%之间，深圳数家典当行以房产红本作抵押的贷款的月息已达到4%左右；而经济并不如沿海发达的郑州、石家庄，民间投资机构报出的借款月息也达6%至8%。

信托融资：2010年初，房地产信托融资成本约在7%-10%左右，到2010年底，信托融资成本已上升到12%-13%左右，而目前信托融资成本已经上升到15%以上。

二、房地产信托融资的快速发展
在市场流动性的状态宽松的背景下，房地产信托产品以其高收益率而闻名资本市场，信托行业也便加速与房企合作达成共赢的格局，近年来发展势头迅猛。

国内信托研究机构数据显示，今年前5个月信托产品投向房地产领域的资金规模继续攀升，集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。

其中5月份当月投向房地产的信托资金规模为256亿元，高于4月份的248亿元和3月份的194亿元。

5月份房地产信托产品的平均预期年收益率为9.85%，收益率在各信托投资领域中为最高。

反映出紧缩政策环境下，信托作为房地产企业的融资手段之一，重要性越发明显。

三、房地产信托融资的成本分析
房企通过信托渠道的融资成本主要有四大部分：一是给予投资人的产品预期收益，据用益信托工作室统计，2010年平均预期收益率为8.9%；二是给予信托公司的发行费用；三是2%左右的打包渠道费用（2011年6月已经上升至3%），支付给提供融资渠道的银行；四是支付给资金中介的介绍费、第三方资产尽职调查费用等。

根据统计，2010年房地产信托业务报酬率在3.4%左右，按此计算，2010年房地产企业信托融资的总成本约为15%。

进入2011年后，在准备金率上调及楼市调控深入的背景下，房企市场化融资利率大幅上升，信托融资成本也进一步攀升。

目前房企信托融资的综合成本在15%-20%之间，极个别房企融资成本甚至达25%－30%。

大型开发商的信托融资成本尚能维持在15%左右，但条件日益苛刻，而小型开发商一般在18%左右，有的甚至高达20%以上。

为了反映近期房企信托融资成本情况，对部分近期发行设立的房地产信托产品（股权投资和组合投资类）整理统计，见附表。

近期部分房地产信托产品主要情况
名称信托公司投资
方式成立日期规模（万
元）
期限预期年
收益率
房企年融
资成本率
金科地产龙头寺项目投资集
合信托计划
中诚信托组合2011-4-20 54930 12至24月9.5% 14.5%
俊发地产股权投资集合资金
信托计划四川信托股权2011-05-06 140700 18至24月12.5-1
4%
17.5-19%
银泰零售业发展投资基金1
期项目集合资金信托计划
华润信托股权2011-05-06 160000 24月14% 18%
稳盛III号股权投资集合资
金信托计划
西藏信托股权2011-5-13 15000 24月12% 16%
荣腾商业地产投资基金信托
计划
五矿信托组合2011-6-07 21200 18至24月13.5% 18.5%
普惠16号（大连湾山置业股
权投资）集合信托计划
华能信托股权2011-6-10 39130 30月10.5% 15.5% 郑州清华大溪地置业股权投百瑞信托股权2011-6-13 75000 12至24月13.5% 18.5%
资集合资金信托计划
英合地产项目股权投资集合
资金信托计划
中融信托股权2011-6-16 20000 24月12% 17%
泰发上元基金（常州馨河郦
舍项目）集合资金信托计划
四川信托组合募集中25000 24月12% 17%
中信阳光•汇泰股权投资集
合信托计划中信信托股权募集中100000 18+18月11.5-1
2.5%
16.5-17.5
%
融创北京昌平项目股权投资
集合信托计划
大业信托股权募集中60000 17+12月17-23% 20-26%
重庆江北区观音桥项目股权
投资集合信托计划
中信信托股权募集中123900 36-60月12% 17% 四、下半年房地产信托发展趋势
5月初银监会下发《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》，要求信托公司从当月起，每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息，银监会要求掌握的数据的详细程度前所未有。

银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。

《通知》内容上的显著变化已足够证明，在宏观调控与社会融资总量的涵盖下，监管层已开始关注地产信托的资金流向。

近日，20多家信托公司陆续接到来自监管层相关部门的“窗口指导”电话，要求严控房地产信托业务风险。

与此同时，市场上的房地产信托产品发行规模开始出现明显下降。

从目前看，房地产信托发展已处于高位运行甚至“过热”状态，随着政策面趋紧，下半年房地产信托发行增速和规模将出现下滑，迫使一些房企继续寻求除借贷、信托外的其他替代性融资渠道，这将给房地产PE的发展带来机会。

李业明
2011年6月。