交易 资金 监管 模式 探讨：存量住房交易资余监管模式的选择——

实 践 中进 行 了探 索 ， 形 成 了不 同 的模 式 。 按 监 管 主体 的 不 同 ，可以分 为政 府 监管 模 式 、 银 行 监
管模 式 和社 会机 构 监管 模式 ， 其 中政 府 监管 模 式
按 是 否进行 强制 又 可分 为政 府强 制性 监管模 式 和
政府 柔 性监 管 模 式 。这些 模 式 各有 其 利 弊 ， 需 要
宣题 交易资金监管楗式搽ｉ 寸
最住 房 交 易 资余 监管 模 式 的选 择
政 府柔性监管模式探讨
口曾国安 裴兵 雷泽珩 刘博宇 武 汉大 学中国住房保障研究 中心 武汉 大学经济与管理学院
伴 随我 国存 量住 房 交易 规模 不 断扩 大 ， 存 量
住房 交 易资 金 的规模 也 相应 不 断增 长 ， 在一 些城
该 与市场 规 模 和市 场发 育 程度 相 匹配 ， 与市 场 主 体监 管服 务 供给 能 力和 意愿 相 契合 ， 还 要能 与 巾 介服 务市 场特 征相 耦合 。 从 前 述 种模 式 来 看 ， 在 当前 发 展 阶段 ， 合 适 的选择 还 是政 府 监管模 式 。 特 别是 当前存 量住
利 ，也＿ 『 以保 持 巾 ： 和公允 ， 从 这 个 角度 看 ， ‘
助 ｆ降低 监竹 成 小 ： 选 择 政府 臀 ¨然 足 要利川 政 府 的优 势 Ｉ ： 述 政 府 铃 的缺 陷是 可 以 免除 呢 ？完 个 免除 这 些缺 陷 是 不 口 ｆ 能的， 若能 存 政府 监管 Ｉ ｔ 合州 选 择政 府 监 管的 具体 模式 ，是 口 以最 大 度地 弱 化 这 缺 陷 的 ． 从 史对政 府 强 制性 峪 箭模 式 和
中资 源 和过 度监 管 。效率 低 以及 对政 府强 制 力 的
软约 束可 能 导致 为 了监 管 而投 入 过 多 的资 源 ， 可 能 为 了安 全性 而 进 行过 度 的管 制 。 第ｊ ， 政 府 承 担 的风 险 大 。 在政 府 进 行监 管 的条 件下 ， 一 旦制
度设 计 出 现 疏 漏 或 者 管 理 过 程 出现 疏 漏 而 造 成
得社 会信 任 。
第二 ， 具有信息优势。 相较于其他机构ห้องสมุดไป่ตู้， 能
更 快 更充 分 地获 取 房屋 产 权 等方 面 的信 息 ， 还能
凭借政府 的特殊性 质要求其他机构提供相关信
息， 因此 在 产 权转 移 和 登 记过 程 中 、 在 交 易 资金
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交易资 金监管模式探ｉ 司
易 资金 监管 制 度 ， 加 强 交易 资 金监 管 。 那 么 选择 何 种 监管模 式 能最有 效地 实施 监 管呢 ？许 多城市
从政 府 监 管 来 看 ， 有其缺陷 ， 也 有 其 优 势 从 缺 陷来 看 ， 主要 在 于 ： 第一 ， 效率低。 政 府 机构 的性 质 （ 垄断 、 非营利等 ） 以及 对安 全 性 的过 度 关注 决 定 了监 管 效 率 比较 低 。 第二 ， 可 能 过 多集
占管 和转 移 ｒ ｆ １ 能更 好地 维 护交 易 双方 的权 利 。
第 ， 渊 能 力强 政 府 叮以 通过 立法 规 定
从 现实 情况 来 看． 政 府 位 干 ¨ 下属 ｒ ｊ ； ＝ 、 ｆ 化 １ 一 作 人 员编 制 约 和财 政 支 …约 也他 选 择 强 制悱 临管 模式 不 仃 Ｉ ｆ 行 ．蚪 Ｉ 述政 府 ： ‰ 管模 式 的缺 陷 会 允分 露 …来 ｉ ｆ ， ｉ ｆ ＇ ， ： 选 择 莱 僻模 Ｊ － ｌ ＝ ．则 ， ｆ 以 舰避 、 弱 化政府 僻 帧 的 邴分 缺 陷 ．・ 叮以减 轻政 腑 竹 的 风险 ， 提 离政 府 １ ： 的效 率 、 …此米 行 ． 政 府 性 监毹： 使
脱 阶段
从 史 合 同签 约 、 登记 发证 干 ¨ 交易 资 金结 算 “ 一
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房交 易 资金 风 险 防范 的重 点 是 中介侵 占 、 挪 用客 户的 资金 和 卷款 行 为 ， 银 行 监管 和社 会机 构 监管
均 无 法解 决 这一 问题 ， 所 以可做 的选 择就 是政 府 监管。
市， 存 量 住房 交 易资 金规 模 已经 接 近甚 至超 过 商 品 住房 交易 资金 规模 ， 因此加 强 存量 住 房交 易 资 金监 管 ， 防范 交易 资 金被 侵 占 、 挪 用 的风 险 就 显 得 十分重 要 和迫切 ＿ ｒ 。２ ０ ｌ ６ 年， 住 房和 城 乡建设 部 等 部 门发 布 的 《 关 于加 强 房地 产 中介 管理 促进 行业 健 康发 展 的 意 见 》 再 次 明确要 求 ， 要 健 全 交
通 ｆ ｌ ： 的选择
相 关单 化进行 配 合 的 责任 和 义务 ，【 １ ｆ 以动川 强 制 力督 促 各卡 Ｈ 天 化 行职 责 ， 在 临管 协 蒯 厅 享 仃 趟越 他主 体 的能 力 第 四， 套 服 务能 力强 、政 府 几 丁 以通 过立 法 将 嗡管 权 力 延伸 至所需 要 的 各 个环 节 ， ｆ 以实 现
一
、
政 府柔性监管模式 是现 阶段存量住房
第一 ． 公 信 力最 高 。 政 府作 为公 共 权 力机 构 ， 享 有 制 定 法规 的权 利 ， 义有行 Ｆ 税权 ， 风 险救 济能 力强 ， 并 且 是 非 营利 机 构 ， 因 此 由其 监 管更 能取
交易资金监管模式的适宜选择
存 量 住 房 交 易 资 金 监 管 模 式 的选 择 不 仅 应
被 监 管 资 金被 侵 占 、 挪用 ， 就 会 造 成严 重 的 经济 损失 ， 并且 还 要承 担 信， ｝ 千 ｊ 风险 和政 治 风 险 。 但政 府 监管 也 有多 方 面 的优 势 ， 主要 体 现在
以下 几个 方 面 ：
根据 监管 目标要 求 和现实 环境进 行合 理 的选择 。