北京市写字楼市场月度报告

北京市写字楼市场月度报告

（2006年6月）

截止到2006年6月1日国六条出台之前，全国房地产市场主要存在的问题为：（1）市场产品供应结构不合理，高档住房、大户型产品供应量严重过剩；（2）市场投机型投资严重，空置物业面积巨大；（3）房价上涨过快，超出了居民的实际购买能力；（4）土地一级市场供应结构不合理，土地市场供应能力不足；（5）商业、商务物业供应量太大。（5）市场交易不够透明、公开，部分开发商故意囤积房源，发布虚假信息，违规销售情况严重；（6）三级市场流通成本较高，存量物业流通渠道不畅。

针对以上现阶段房地产市场上存在的问题，2006年5月29日，建设部、发改委、监察部等九部委下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。此意见从6月1日正式开始实施。《意见》通过量化住房结构、提高按揭成数、打击“囤地”、延长房屋持有时间和信息披露透明管理及相关细则有望全面地解决现在市场上存在的问题。

本次国家的调控主要面向的是住宅市场，对真正的商务、商业地产市场并未产生影响。其影响主要涉及到的是商住公寓，此次的调控对户型面积的硬性规定使得商住公寓设计很难在适应商务办公的要求，同时建筑成本的增加削弱了开发的效益。

一、市场回顾及本月写字楼市场总体概况

本月北京写字楼市场运行相对平稳。目前为止，市场上尚无大单成交的消息传出。在经历了一段旺盛的大型交易时期后，预计北京写字楼市场将重新进入一个市场酝酿期。

与二级市场的平静相比，反倒是在开发方面传出大的交易信息，北京本土开发企业首创置业，击败SOHO中国、华远等三家企业，以17.61亿人民币获得了已经停工两年的摩根中心的继续开发权。该用地性质为写字楼、公寓和酒店，出让土地面积为46991平方米，规划建筑面积27.28万平方米，其中地上规划建筑面积为15.5万平方米，四座楼中，现有的3栋建筑都以结构封顶。粗略计算该项目每平米的建设费用已经达到了10000元/平方米以上。已经大大的超过了奥北写字楼的正常开发成本。

本月全市写字楼的平均空置率为17.6%左右，与上月相比有1%的下降。甲级写字楼加权平均租金为21.8元/平方米/月（含物业管理费），平均租金有所上升；乙级写字楼的加权租金也随之小幅上扬达到了14.9美元/建筑平方米/月（含物业管理费）。本月全市写字楼加权平均售价为2035美金/平方米，升14.9个百分点。

二、2006年4月北京各主要商务区域写字楼市场概况

CBD区域：

CBD区域本月有东方梅地亚中心、万通中心入伙，提供25万多平方米的市场放量。加之上月中环世贸中心、通用国际中心提供的12万平方米的市场有效供应，使得CBD区域写字楼的空置率继续上升，甲级写字楼的空置率达到了

8.4%。东方梅地亚中心是目前北京市CBD核心区域内唯一一个专门为传媒行业打造的高端写字楼项目，其本身的专业化的客群经营模式为高档写字楼的市场定位做出了突破性的尝试，最大限度的利用了央视、北京电视台东迁形成的市场资源。

区域空置率的增长，并未影响到租金的走势，这主要是市场投资信心的拉动作用，本月CBD核心区域甲级写字楼租金仍然保持在30美金/平方米/月左右，市场稳定变化不大。CBD区域写字楼的售价继续上扬，本月平均销售价格达到了2120美金/平方米。

CBD租金走势图：

金融街

区域市场继续受长安兴融中心、英蓝国际中心两个项目的影响，空置率保持在20%以上的一个较高的水平。从目前入驻金融街的企业分析，金融街写字楼市场的主要客户以内资企业为主，所占比例为65%，外资企业占35％

左右。写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT 通讯高科技及顾问咨询业，三者在金融街地区写字楼客户中所占总比例之和为75%，

入住企业特征、区域市场的功能特征及行业的发展特征一直在有力地支撑着金融街的租金水准，本月区域甲级写字楼的租金有小幅度的上扬，平均租金报价有0.8%的增幅，达到了28美金/平方米/月.

金融街租金走势图:

中关村区域：

本月中关村没有新增项目供给。这显示出中关村写字楼在经过前段时间强势盘整期后，后继空置率逐渐趋向平稳，但租金整体水平仍处于京城各大商圈的最低位。本月区域整体市场的空置率首次降到了30%以下，达到了29.8%。同时区域的租金报价继前几月之后，继续上扬，但预计区域整体租金上调空间不大，上扬阻力依旧巨大。本月区域甲级写字楼的平均租金报价为19.8美金/平方米/月

左右，为一年多时间内首次接近20美金/平方米/月的水平线大关。租金涨幅为近期增长最大的一个月。

中关村租金走势图：

西部区域：

外文大厦所在的西部商务区因与中关村的地缘关系、产业关系十分亲近，致使本区域写字楼市场受中关村区域市场的辐射影响很大。外文大厦所在的西部商务区以中低档写字楼为主。形成了中关村区域写字楼产品结构的一个有效补充。商住公寓在外文大厦所在的西部商务区所占得比例较大，如世纪经贸大厦、柏豪等。柏豪因前期定位的因素，三级市场经营一直不善，较长时间内一直在寻求市场有效的调整，但效果不明显。

本月外文大厦所在的西部商务区受中关村市场的上扬拉动，租金有小幅的上涨，区域的空置率也随之下降，整体空置率降到了8%以下。

本月外文大厦所在的西部商务区的平均租金报价13美元/月/平米之间。甲级写字楼的平均租金报为20.5美元/月/平米（含物业管理费），实际成交价格为16.6美元/月/平米（含物业管理费）上涨7%。次甲级类写字楼租金平均报价在16美元/月/左右（含物业管理费），实际成交价格为14.2美元/月/平米（含物业管理费）乙级以下类写字楼及商住公寓的租金报价在11.8美元/月/平米以下。

其他区域：

长安街、燕莎、亚运村等商务区因受整体市场走势的影响，域写字楼空置率,租金水平变化不明显，个别区域如：长安街、燕莎商务区有小幅上扬，亚运村整体租金则有所下降。

由于燕莎商务区的写字楼入住率极高，市场供给出现断档，现在燕莎商务区只有第三置业和佳程广场两个项目有较大面积提供，而第三置业整体物业水平较低，在高端市场缺乏竞争力，使得佳程广场成为大型企业、外资企业入住国门区域的首选。如新进入住的：美国艾威基金；纽约州立大学；韩国最大的发电设备制造商——斗山重工集团等。佳程广场的热租，也带动了南银、鹏润等竞争物业租金价格的上涨，从而拉动了整个区域租金上浮的走势。

长安街写字楼市场本月价格的上浮主要是因为凯晨、长安金融中心等一批高档写字楼前期有力的市场消化，物业品质和产品的供应结构的提升，是拉动区域写字楼租金上涨的主要因素。

本月亚运村区域受奥运施工影响，区域写字楼租金价格继续下降。