北京市写字楼市场整体状况.doc

2003 年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容

第一章北京市目前写字楼市场状况分析

(九力研究部，策划部联合编制）

2001 年，北京申奥成功、中国加入WTO 、 APEC 会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计，2002 年北京拟、在建写字楼面积达到 1200 万平方米以上，其中市场新增供给量为280 万平方米，是 2001 年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98 万平米。

图截至到 2002年底北京市写字楼存量(单位 :万平米 )

图－ 2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米）

数据来源：北京市写字楼信息网

预计 2003 年北京市将有300 万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争

程度还会进一步的加深。

1.区域竞争：中关村略逊一筹

目前，北京市写字楼主要分布于CBD （商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三

大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租

金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。

CBD 区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003 年该区域会有四栋写字楼入市，共22 万

平米。

图－ 2003 CBD区域新上市的楼盘

数据来源：北京市写字楼信息网

另外，在建项目世纪财富中心（15 万平米）和北京财富中心（的写字楼供应量，2003 年该地区能提供给市场的面积至少也在40 内该区域的市场总供给量将达到70 万平米。

70 万平米）今年也会有少量万平方米以上，而且未来三年

随着 CBD 规划的出台，该区域的需求也日趋放大。根据九力公司去年对CBD 区域部分甲级写字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一

家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600 平方米的使用面积；一汽大众、中

国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500 和 1600 平方米的面积；外资银行尽管在2002 年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照（目前已有 19 家），因此 2003 年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。

表－ CBD 区域现有写字楼的主要客户群体

写字楼名称套间面积入住时间开间状况客户数量和需求面积描述主要的客户类

型

航华科贸中心110 －2000 现房大开间不祥，没有统计过。外企

有 80 ％左右的客户需求在201 － 500

国贸写字楼 2

平米之间，他们消化了30％的写字楼主要是世界 500

64－ 1133 现房自由组合面积；另外 20％的客户需求在2001 强的跨国公司座

－ 5000 平米之间，消化了写字楼70 ％和外企。

左右的面积。

建外 SOHO 70－ 250 2004 自由组合有大部分客户需求在201 － 500 平米

私营企业之间。

东方银座100 － 1000 2003 自由组合各种面积客户比例比较均衡。外资

有 10％的客户需求在200 平米以下，

合资，外资和国赢嘉大厦133 － 1366 现房大开间50 ％在 501－ 800 平米， 20 － 30％在

有

801－ 1000 平米。

京汇大厦100 － 1800 现房大开间70% 客户需求在2000 平米以下，其中

外企中等面积需求占了50％。

数码 01 大厦90－ 542 现房自由组合20 － 30％的客户需求在2000 平米以

外企，国有股份

制公司

下，其他的比较均衡。

金融街作为全国最主要的金融中心，长期以来是国内外大型金融企业的盘踞之地，对写字

楼的需求也比较旺盛，甚至导致了2002 上半年整个区域处于无房可卖的断档期。但随着下半年

到 2003 年北京国际金融大厦，富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的正式开始，也使金融街写字楼市场的断档现象逐步得到缓解。

表－ 2002 －2003金融街区域新增写字楼

项目名称总建筑面积现已入驻客户

富凯大厦11 万中国保险公司，华夏银行，

中证大厦15 万

金融国际大厦11 万中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司总计37 万以中资的金融企业为主

但由于北京国际金融大厦一栋已被中国保险公司买下，另一栋的大部分也卖给了华夏银行，

而富凯大厦的大部分也卖给了中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司这样的国内金融机构，因此这两栋新入伙的写字楼在2003 年实际上已剩不了很多空置面积，加上中证

大厦 15 万平米，新增供应量在20 万平米左右。但金融街地区不像CBD 及中关村地区公司那样多，需求那样旺盛，所以预计2003 年该地区写字楼市场也不会出现很大波动，发展较为平稳。

图－金融街目前在租在售项目

与以上两个区域相比，今年中关村写字楼市场的竞争将呈现进一步加剧的态势。一来是该

地区写字楼新增供应量过大有关，预计今年中关村地区将有80 万平方米的写字楼供应，主要集

中在中关村西区、中关村科学城、北大科学园、清华科技园。二是产品同质化日趋严重，供需错

位突出。在中关村目前开发的写字楼项目中，面对跨国企业，定位于国际型5A 级写字楼的项目

居多，一般开间大，价格高，而忽视了目前对写字楼需求最为强烈的成长型中小企业的需求，市场供需结构日益畸形。

所以从以上三个区域的比较来看，2003 年的热点区域还将是CBD 区域，区域内供需两旺，越来越多的外资企业将扎根CBD ，特别是世界500 强企业，商务氛围浓厚，商业配套齐全，交

通设施发达的 CBD 将是他们的首选；金融街区域由于供需都比较平缓，预计今年的发展态势将

十分平稳；竞争最为激烈而残酷当属中关村区域，过多的政府行为，无序的开发，一窝蜂的上项

目，对中小企业的视而不见，都将把区域内众多的写字楼项目推上绝路。

2. 需求结构：中小企业和投资型买家渐成主体

2000 年以前，北京市写字楼大单购买的成交量比例达到了70%以上，每年都要消耗 30 万平米以上的写字楼面积，而1996 － 2000 年五年之间消化的面积更是在150 万平米以上；而从2001 年以来写字楼市场的成交情况看，大单购买的面积比例已经大幅下降，2001 年除了金融街的国

企大厦，金融大厦有较大面积的成交之外，其他区域的成交量都比较小，乐观估计2001 年全年的大单成交量也就在40 万平米左右，2002 年估计不到 25 万平米。随着市场经济的发展，中小

型企业，特别是国内的新兴创业型企业数量越来越多，他们对购买写字楼的需求也越来越大，中小企业的小面积购买肯定将成为市场的主流。不过，由于大部分纯写字楼要么成交面积过大，价格过高；要么就是软硬件服务不过关，加之银行按揭手续繁杂，难于办理，适于这些中小规模企

业的纯写字楼可选范围并不多，使大部分企业转向购买商务公寓或商住两用型物业。不过，商务公寓毕竟还是公寓，用于办公无论是在建筑形式上，还是在后期管理上都存在一些难以克服的问

题，市场更需要为中小企业精心打造的高档写字楼。

表－商住公寓和写字楼的规划比较

物业类型使用年限按揭政策出让金（每平方米）使用规范

商住两用楼70 年8成 20 年650 － 800 元按公寓（低标准）

商务楼70 年8成 20 年650 － 800 元按公寓（高标准）