物业管理纠纷的处理(ppt 31页)

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• (3)房屋共用部位和共用设施设备的维修、 更新费用，由整幢房屋本体业主按照各自拥有 的建筑面积比例共同承担，1989年11月1日建设 部第5号令《城市异产毗连房屋管理规定》 第9 条，比较详细地规定了凡异产毗连房屋发生自 然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)， 所需修缮费用的处理原则。深圳市的规定突出 了住宅维修基金，由业主按规定分摊 ，分期缴
中国的诉讼制度主要包括起诉、受理立案、 (被告)答辩、开庭审判(包括法院调查、辩论调 解、制作调解书或一审判决书，行政诉讼不适 用调解等)、上诉二审、二审终审不得上 诉、生 效的一审判决、二审判决的执行等制度。
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12.2.3物业管理纠纷处理注意事项
• 1）物业管理纠纷的管辖问题 • 2）物业管理的合同的法律效力问题
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12.2 物业管理纠纷处理方式和处理程序
• 12.2.1 物业管理纠纷的处理原则 • 12.2.2 物业管理纠纷处理方式 • 12.2.3物业管理纠纷处理注意事项
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12.2.1 物业管理纠纷的处理原则
对物业管理纠纷，无论是人民调解组织、物业管理行政主管机 关、仲裁机关、人民法院 处理时，还是当事人之间协商解决时， 都应遵守下列原则：
害的程度，自觉承担相应的责任，以便及时地 自行解决物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。
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• 2）调解
调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时， 由国家规定的有管辖权的第三人来主持引导 当
事人进行协商活动，坚持自愿原则和合法原则， 运用对当事人进行利害分析、说服教育的方法， 促使当事人双方相互谅解，自愿达成协议，平 息纠纷争端的一种方式。调解按调解主持人的 身份不同可分为民间调解、行政调解和司法调 解三种。
相邻关系法理及规定，因物业维修、装修造成 相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏 或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或 赔偿。
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• 4）物业的使用纠纷
物业的使用纠纷是因涉及公共秩序、公共环 境卫生、公共利益的利用物业行为违法或不正 当所引发的纠纷。处理这类纠纷应适用社会公 益优先保障原则、维护相关行政管理秩序原则 和尊重物业所有权属原则。
• 1）协商 • 2）调解 • 3）物业管理民事纠纷的仲裁 • 4）物业管理纠纷的司法诉讼
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• 1）协商
协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本 着实事求是的精神，依据有关法规业主公约 和
所订合同中规定，直接进行磋商，通过摆事实、 讲道理的办法来查明事实、分清是非，在自愿 互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致 意见，按照各自过错的有无、大小和对方 受损
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• 1)物业管理企业的辞退纠纷
按不少地方现行物业管理法规规定，只有物 业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管 理企业提供的管理服务未能达到政府部门(深圳 规定)和委托合同规定的管理服务效果标准或者 有其他违约行为的，业主委员会或委托方才可 以决定终止委托合同(江苏省规定)。
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• 2）业主人身或财产受到损害，造成的物业纠纷
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12.1.1物业管理纠纷现状
物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行 政管理部门相互之间在物 业管理的民事、经济、行政活动中，因 对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有 关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生 的具有财产性质的争执。
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• 3)物业维修、更新费用纠纷
• (1)属于业主独有(房屋室内)部分的自用部 位和自用设备的维修、更新费用由业主负责。
• (2)房屋使用人承租的，依中国《合同法》 第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修 义务，但当事人另有约定的除外。”其第221条 规定：“承租人在租赁物需要维修时可以 要求 出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修 义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出 租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的， 应当相应减少租金或者延长租期。
纳，房屋共用部位、共用设施设备由物业管理
公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修 基金中支出。
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• (4)物业管理区域内的水、电、气、通信、 有线电视等管线及其他属公用事业部门专项管 理的设施，也可以委托物业管理企业管理维护， 并承担相应费用。
• (5)属人为损坏的，由该行为人负责承担维 修、更新费用或者给予赔偿。
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• 3）物业管理民事纠纷的仲裁
可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争 议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。 依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公 民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其 他财产权益纠纷，可以仲裁。”
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• 4）物业管理纠纷的司法诉讼、
当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是 较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲 裁明显不同，人发法院对已提交诉讼的当事人 管辖是强制性的。
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• (1)严格执行法规和政策的原则 • (2)维护合法的业主团体自治规约效力的原
则 • (3)确认和保护合法产权、债权的原则 • (4)坚持权利与义务相一致的原则 • (5)保障社会公益优先实现和社会安定的原
则 • (6)严守法律政策与实事求是相结合的原则
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12.2.2 物业管理纠纷处理方式
第12章 物业管理纠纷的处理
12.1 物业管理纠纷概述 12.2 物业管理纠纷处理方式和处理程序 12.3 物业管理常见纠纷类型及处理
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12.1 物业管理纠纷概述
• 12.1.1物业管理纠纷现状 • 12.1.2 物业管理纠纷分类 • 12.1.3 物业管理纠纷的特点 • 12.1.4 物业管理纠纷产生的原因
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• 物业管理纠纷 • 协商 • 调解 • 仲裁 • 住宅工程初装饰 • 物业的使用纠纷
关键概念
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复习思考题
• 1.发展中国的物业管理纠纷处理方式？ • 2.物业管理纠纷现状如何？发展趋势怎样？ • 3.前期物业管理阶段常见物业管理纠纷有哪些？除了书上提到的，
你还知道有那些情形？ • 4.物业管理纠纷的处理原则怎样？ • 5.物业管理纠纷的特点有哪些？ • 6.物业管理纠纷有哪些分类？ • 7.业管理纠纷的管辖问题怎么样来确定？
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12.1.3 物业管理纠纷的特点
• (1)物业管理纠纷酿成不仅基于违法或违背社会公共利益行为，而 且基本违反业主团体自治规约的行为
• (2)物业管理纠纷法律关系非常复杂 • (3)物业管理纠纷具有易发性
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12.1.4 物业管理纠纷产生的原因
• (1)物业管理专业优质服务供不应求 • (2)对新生事物的法律规范不健全和行政管理工作欠得力 • (3)纠纷当事人缺乏民主自治和法律常识或民主法制观念淡薄
• (6)物业出现严重损坏而影响业主、使用人 权益和公共安全时，区、县房地产行政主管机 关应当督促限期维修；必要时，房地产行政主 管部门可以采取排险解危的强制措施，排险 解 危的费用由当事人承担。
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• (7)房屋的共用部位、共用设施设备维修时， 相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、 使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损 失的，责任人应当负责赔偿。反之，依 不动产
• 2）物业管理企业利用前期物业管理的特殊性侵 犯业主的合法权益
• 3)房屋装饰装修期纠纷
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12.3.2业主委员会自治主持下的物业管理阶段
• 1)物业管理企业的辞退纠纷 • 2）业主人身或财产受到损害，造成的物业纠纷 • 3)物业维修、更新费用纠纷 • 4）物业的使用纠纷
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公司概述 发展历程 产业结构 分支机构 团队介绍 业务介绍
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12.3 物业管理常见纠纷类型及处理
• 12.3.1前期物业管理阶段 • 12.3.2业主委员会自治主持下的物业管理阶段
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12.3.1前期物业管理阶段
在前期物业管理阶段，物业管理的纠纷一般集中在以下三个方 面：
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• 1） 业主以其未签订前期物业管理合同为由而 拒绝履行合同
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• (1)按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差 异，可以将物业管理纠纷划分四大类：
• ①民事纠纷 • ②经济纠纷 • ③行政纠纷 • ④刑事纠纷
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• 2)按纠纷中的基本权利性质和特点不同，可以 将物业管理纠纷划分为四大类：
• ①物业管理产权类纠纷 • ②物业管理债权类纠纷 • ③物业管理行政权类纠纷 • ④物业管理自治权类纠纷
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• 1）物业管理纠纷案件逐年上升 • 2）物业管理纠纷的案件形式多种多样，且多是
• 3）物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，
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12.1.2 物业管理纠纷分类
为了能够更详细地了解物业管理纠纷可以依不同的划分标准分 出多种类型。按法律关系性质差异与基本权利性质和特点不同两 个方面分类进行介绍。