2011年世联_南京_建发善水湾花园竞标112312170

龙
东边龙淮路上的商业街
整体商业以零售、杂
货为主，档次较低
项目 本体
淮
路
项目交通——项目外部虽有地铁交通利好，但是区域内道路交 通现状较差，通达性与昭示性不佳，目前与油坊桥地铁站联通 主要依靠公共交通，车程在15分钟左右
北面现有住宅
西面及北面现有住宅
龙
东面龙淮路及福润雅居
淮
南面泰山北路及泰山公寓
路
项目整体规划信息 项目位臵 容积率 总占地面积(平方米 ) 板桥新城 2.0 绿化率 35%
129194平米
总建筑面积(平方米)
258000平米
产品类型
朗诗绿色街区的户型都以两房、三房为主，围绕莲花 湖公园会有部分4房以上豪华舒适大户型（60—250平 方米） 住宅建筑面积212000㎡，幼儿园建筑面积3000㎡， 商业配套建筑面积16100㎡，社区服务中心建筑面积 4000㎡ 朗诗二期即将发售，预计4、5月份推出，产品面积为 86、89㎡的精装两房，均价预计为13500元/㎡
配套设施 销售情况
核心竞争优势：朗诗品牌，科技精装产品 成交客户：朗诗品牌追随客户为主，约占客群总比例的60%，其 余为少量周边的改善客群，市区投资客 营销定位：朗诗系最便宜的科技住宅
生活配套——项目周边有基本的生活配套，以沿街商业为主，整体 档次较低，缺乏集中性商业
联华超市 西善桥店
梅岭小区沿街商业
项目周边商业以沿街
商业为主，其中东面
道路龙淮路初具商业 氛围，能满足基本的 生活需求
梅山小学
油坊工业园 正在搬迁改造
区域内商业零散，多
以小区配套商业
梅山中学 梅山 苏果超市 幼儿园 梅山店
河西 “奥体板块”
西善桥
两室两厅一卫
两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 顶层带阁楼 总计
60—80
80—90 100—120 120—130 130—144
101
266 207 209 783
12.9%
34% 26.4% 26.7% 100%
计划引入运动休闲会所
客户访谈：西善桥感觉比 较远，周边好像都是小产 权房，区域挺差的。
脏、乱、差，主城区的价值洼地 典型项目：中电颐和家园、左右阳光、名都汇 高层均价12000-18000元/㎡ 客户：一般的老南京人对城北有抗性，客户以外地 人和住本地人为主
城北
板桥
仙林
仙林
江北
金地朗诗联手炒热，区域远价格低 典型项目：金地自在城、朗诗绿色街区 高层均价9000-13000元/㎡ 客户：板桥区域内客户、城南、江宁外溢性 客户
销售情况
核心竞争优势：板桥新城规划、百万级大盘规划，自我配套完善； 金地品牌保证；莲花湖景观资源。 成交客户：一期客群以区域内改善、投资客户为主，后期主城中、 西、南部的刚需客户比例提升，约占60%
营销定位：奥南青年人品质生活城
朗诗绿色街区
科技地产领跑者，品牌追随客户支撑项目持续去化 科技住宅领跑者，品牌追随客户支持项目去化
项目节奏——工程进展较快，抢本年度第四季度入市，项目节奏较 快，需快速筹备，并强势蓄客。
工程 节点
•3、4号楼预计于2011年10月主体封顶
•其余6栋楼主体施工达到了16层
•售楼处预计于2011年9月底进驻 •预计首批房源的发售时间在2011年的四季度
为确保实现本年度
第四季度顺利入市， 一期 蓄客需提前开始， 在售楼处进驻之前， 临时接待处需提前
项目整体规划信息 项目位臵 容积率 总占地面积(平方米 ) 产品类型 配套设施 板桥新城 2.2 绿化率 36%
468049平米
总建筑面积(平方米)
1029708平米
高层（49栋）、小高层（3栋）、花园洋房（18栋） 、联排（34栋） 两所双语国际幼儿园共12班约6500平米及一所30班 的小学约12000平米，超五星会馆； 项目共8期，预计开发6年，由北向南共分八期开发。 项目三期主力户型为83、140㎡，均价9600，现已销 售完毕，四期开始接受诚意金，主力户型为88、110 、130，预计价格为10000元/㎡
地铁二号线、仙林大学城，仙林人文 资源丰厚 典型项目：东方天郡、诚品城 高层均价12000-16000元/㎡ 客户：大城东范围主城外溢客户为主
西善桥江宁 板桥
Βιβλιοθήκη Baidu
江宁
地铁一号线南延线、江宁大学城 典型项目：东方龙湖湾、融侨世家、中冶天城 高层均价9000-15000元/㎡ 客户：区域地缘客户、区域产业园客户和城南外 溢客户
从各主力刚需盘供应板块的客户情况来看，主城外溢的刚需客户存在全城臵业的趋势，
但是仍表现出较强的区域性，本项目的竞争参考板块为板桥及江宁。
板桥新城——开发起步阶段，以规模性大盘开发为主，金地及朗诗 的进驻炒热区域，目前仅有2个项目在售，预计2011年年底板桥新城 三期地块开发启动，将重点分流本项目的周边区域客户
谨呈：建发集团
南京·建发西善桥项目 竞标报告
2015-4-20
报告提纲：
项目认知 市场解读 客群分析 核心问题 解决策略
项 目 认 知
项目概况——主城陌生区域，小产权房集中区西善桥内，首个中 等规模的商品房住宅盘，自我配套有教育和商业配套，主力产品 以刚需和首改为主。
土地位臵: 雨花台区西善 桥街道 四 至: 秦淮新河以北，梅 兴路以东 建设面积: 13.2万㎡ 总建筑面积：38.95万 ㎡ 规划形态：26栋11层及 18+1层的高层 配套情况：配建36班小 学一座，配建2万平米商业， 户 型 面一期户型配比 积（㎡） 套 数 约占比例
启动。
市 场 解 读
市场分布——从本项目的区域属性来看，属主城外溢刚需客群的承接板块；本 项目的营销必须纳入全城刚需外溢板块市场的竞争之中，进行综合考虑。
城北
江北
热点供应，区域形象不佳，价格洼地 典型项目：天润城、旭日爱上城等 高层均价7000-10000元/㎡ 客户：主城外溢客户，主要为鼓楼区、下关区客 群
土地信息 NO.2007G36 NO.2009G53 板桥新城三期地块 三期 地块 开发商 金地 朗诗 --占地面积 468049 129194 105141 容积率 2.2 2.0 2.4 总建筑面积 1030000 258000 252338.4
金地自在城
朗诗
金地自在城
二期
一期 四期 三期
第一个进入板桥的知名品牌开发商，板桥新城的市场 领跑者