某花园三房营销推广方案课件演示(50张)
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《xx花园推广策划》课件
消费者购买决策过程
研究消费者的购买决策过程，包括信息收集、比较选择、购买决策 等阶段，为制定营销策略提供依据。
消费者满意度
通过调查问卷、访谈等方式了解消费者对产品的满意度，找出产品 和服务中存在的问题，提升客户体验。
03
产品定位与推广策略
产品定位
目标客户群体
xx花园项目主要面向中高端购房 者，特别是首次购房者和改善型
目标客户群体对高品 质住宅的需求日益增 长。
项目目标
提高xx花园项目的市场知名度和品牌 形象。
提升客户对xx花园项目的满意度和忠 诚度。
吸引潜在客户的关注，增加销售量。
项目范围
市场调研
了解目标客户群体的需 求和偏好，分析竞争对
手的优劣势。
品牌策划
设计xx花园项目的品牌 形象，包括标志、视觉
识别系统等。
品牌传播
通过广告、公关、活动等 多种渠道，传播品牌理念 和形象，提升品牌知名度 和美誉度。
品牌形象维护
加强品牌形象的维护和管 理，确保品牌形象的一致 性和持久性。
推广渠道选择
线上推广
利用互联网平台，如官方网站、社交媒体等，进 行广告投放和内容营销，吸引目标客户。
线下推广
通过户外广告、房展会、社区活动等方式，直接 与潜在客户接触，提高项目知名度。
除了传统的销售渠道，计划利用线上平台和社交媒体吸引更多客户 ，促进销售。
预期品牌提升效果
1 2
品牌知名度提升
通过大规模的推广活动，使xx花园在目标市场中 知名度显著提高。
品牌形象优化
推广内容将强调xx花园的品质和特色，以树立品 牌的高端形象。
3
品牌口碑传播
期望客户在满意购买后，成为品牌的忠实拥趸， 并主动传播xx花园的正面口碑。
研究消费者的购买决策过程，包括信息收集、比较选择、购买决策 等阶段，为制定营销策略提供依据。
消费者满意度
通过调查问卷、访谈等方式了解消费者对产品的满意度，找出产品 和服务中存在的问题，提升客户体验。
03
产品定位与推广策略
产品定位
目标客户群体
xx花园项目主要面向中高端购房 者，特别是首次购房者和改善型
目标客户群体对高品 质住宅的需求日益增 长。
项目目标
提高xx花园项目的市场知名度和品牌 形象。
提升客户对xx花园项目的满意度和忠 诚度。
吸引潜在客户的关注，增加销售量。
项目范围
市场调研
了解目标客户群体的需 求和偏好，分析竞争对
手的优劣势。
品牌策划
设计xx花园项目的品牌 形象，包括标志、视觉
识别系统等。
品牌传播
通过广告、公关、活动等 多种渠道，传播品牌理念 和形象，提升品牌知名度 和美誉度。
品牌形象维护
加强品牌形象的维护和管 理，确保品牌形象的一致 性和持久性。
推广渠道选择
线上推广
利用互联网平台，如官方网站、社交媒体等，进 行广告投放和内容营销，吸引目标客户。
线下推广
通过户外广告、房展会、社区活动等方式，直接 与潜在客户接触，提高项目知名度。
除了传统的销售渠道，计划利用线上平台和社交媒体吸引更多客户 ，促进销售。
预期品牌提升效果
1 2
品牌知名度提升
通过大规模的推广活动，使xx花园在目标市场中 知名度显著提高。
品牌形象优化
推广内容将强调xx花园的品质和特色，以树立品 牌的高端形象。
3
品牌口碑传播
期望客户在满意购买后，成为品牌的忠实拥趸， 并主动传播xx花园的正面口碑。
【策划方案】某花园推广策划方案(PPT 53页)
新嘉浜路和初具规模的现代都市环境。 休闲的诉求和休闲的房型。 强势的市场推广，广告投入近大，主题 统一，持续连贯。
2020/4/26
15
竞争对手分析(略)
2020/4/26
16
目标消费对象
立足本区域，以长宁、普陀、静安（北） 为主，辐射全市。 主要客源：
私营企业主、商业掮客、归国人士。 外地来沪成功人员。 在本区域有亲缘关系的华侨。 外企高级职员、私人医生等。 新闻工做者、国企承包人等。
11
市场状况
本地块心理价值
资深销售人员（37岁，男性）
• 不看好高档产品开发 • 楼价难以突破6,000元/m2
成功人士（49岁，男性，私营者）
• 好地段，路面已拓宽，成熟 • 楼价超过7,000元/ m2 ，要慎重考虑
新闻干部（42岁，男性，住延平路四和花园）
• 肯定比三和好，可卖到7,500元/ m2
瑞金新苑 0.9 0.162 0.9 0.162 0.8 0.144 0.8 0.136 0.8 0.128 0.8 0.104 0.836 6688 6620
振安广场 0.9 0.162 1 0.18 0.9 0.162 0.8 0.136 0.9 0.144 0.8 0.104 0.888 7104 7650
占居四周优越位置，竣工后有独领风骚之势。
幽静的万航渡路和宽畅的武宁路形成良好的 视野。
2020/4/26
5
产品描述
交通
驱车出行方便，北面出武宁路连内环高架， 南面延安路高架年内竣工。
二号地铁线愚园路江苏路站步行五分钟，多 路公交车直达门前。
2020/4/26
6
产品描述
生活机能
市中心成熟的生活区，各种生活条件便利。
2020/4/26
15
竞争对手分析(略)
2020/4/26
16
目标消费对象
立足本区域，以长宁、普陀、静安（北） 为主，辐射全市。 主要客源：
私营企业主、商业掮客、归国人士。 外地来沪成功人员。 在本区域有亲缘关系的华侨。 外企高级职员、私人医生等。 新闻工做者、国企承包人等。
11
市场状况
本地块心理价值
资深销售人员（37岁，男性）
• 不看好高档产品开发 • 楼价难以突破6,000元/m2
成功人士（49岁，男性，私营者）
• 好地段，路面已拓宽，成熟 • 楼价超过7,000元/ m2 ，要慎重考虑
新闻干部（42岁，男性，住延平路四和花园）
• 肯定比三和好，可卖到7,500元/ m2
瑞金新苑 0.9 0.162 0.9 0.162 0.8 0.144 0.8 0.136 0.8 0.128 0.8 0.104 0.836 6688 6620
振安广场 0.9 0.162 1 0.18 0.9 0.162 0.8 0.136 0.9 0.144 0.8 0.104 0.888 7104 7650
占居四周优越位置，竣工后有独领风骚之势。
幽静的万航渡路和宽畅的武宁路形成良好的 视野。
2020/4/26
5
产品描述
交通
驱车出行方便，北面出武宁路连内环高架， 南面延安路高架年内竣工。
二号地铁线愚园路江苏路站步行五分钟，多 路公交车直达门前。
2020/4/26
6
产品描述
生活机能
市中心成熟的生活区，各种生活条件便利。
《xx花园广告推广》课件
故事性
通过讲述与项目相关的小 故事或生活场景，使广告 更具有趣味性和吸引力。
03
广告执行
制作阶段
目标设定
明确广告推广的目标， 如提高品牌知名度、促
进销售等。
创意构思
根据目标，构思吸引人 的广告创意，包括主题 、视觉元素和文案等。
内容制作
根据创意构思，制作广 告内容，包括图片、视
频、文字等素材。
视觉设计
收集广告投放的数据，如点击率、曝光量、 转化率等。
总结与反思
总结广告投放的经验和教训，反思不足之处 ，为下次投放提供改进方向。
效果分析
对收集的数据进行分析，评估广告投放的效 果。
优化建议
根据评估结果，提出优化建议，如调整投放 策略、改进创意等。
04
广告效果
效果评估标准
曝光量
衡量广告被多少人看到，是评估广告 效果的基础指标。
02
点击率
广告的平均点击率为xx%，表明 广告内容对用户具有较高的吸引
力。
04
ROI
根据广告投入和产出的数据，ROI 为xx，表明广告投放具有较高的
经济效益。
05
总结与展望
项目总结
项目背景分析
详细介绍了xx花园项目的背景，包括市场需求、地理位置、竞争 对手情况等，为项目的推广提供了基础。
广告策略制定
点击率
衡量广告被点击的次数，反映广告的 吸引力和转化率。
转化率
衡量广告引导用户采取行动（如购买 、注册等）的比例，是衡量广告效果 的关键指标。
ROI（投资回报率）
衡量广告投入与产出的比例，是评估 广告经济效益的重要指标。
效果评估方法
数据分析
A/B测试
XX花园销售力全攻略.pptx
“闽江花园”销售力全攻专家重案组目录■现状及趋势分析■竞争对手调查分析■项目SWOT分析■营销的战略选择■案名建议■消费市场研究■项目定位■项目改良建议■销售卖点整理一、福州地产现状及趋势分析（一）现状1.消费理性化2.管理规范化，熟悉管理方面3.区域广泛化：彻底突破“小福州”概念4.产品同质化5.竞争白热化：全方位竞争（地段、设计、智能、景观、质量、管理等等）总结：市场潜力依然很大，但升级版円竞争对开发、投资以及营销的要求提高。
（二）主要相关趋势1.江景住宅深入化，以西至东从北到南全面展开，处于发展中期大势之潮流。
2.豪宅借“江景”而升欲全面冲击市场，新一轮高级公寓激烈竞争迫在眉睫。
3.新崛起版块强势出击，深化版块竞争格归类介绍：■新生代：东江滨版块、南江滨版块、五四北版块；■成熟型：东区版块（大名城、日岀东方等）;■没落型：温泉版块（城市之光等）■深化：西二环版块（一）直接竞争对手二、竞争对手调查1.君临闽江2.元洪二期3.福船4.融侨二期高层5.太平洋广场余盘及闽江6.闽江世纪广场二期（一）直接竞争对手7.碧水芳洲（二）交叉竞争对手■温泉版块■五四北TOWNHOUSE■西二环■其它市区项目（如金钻世家、大名城等）（三）典型竞争楼盘定位剖析A、融桥锦江：理想城市生活B、碧水芳洲：江畔风情亲水社区，主打“亲水”概念C、凯旋花园：“首座境外人士高级花园公寓”D、实达皇冠：首席都市精英生活特区--纯居住概念E、元洪锦江二期：一种永远需要人们去仰视的生活F、大名城：从“让生活更精彩”改到“海洋主题”直到现在的“高品质社区高品位生活”三、项目现状SWOT分析（一）优势1.绝版地段2.风水：遇水而止（二）劣势■烂尾■品牌■周边人文环境及历史定位■成本（高）■规划设计（三）机会1.市场需求量也在增加2.江滨版块日益成熟3.台江商贸环境升级换代4.政府的政策及推广5.豪宅概念诞生（四）威胁■竞争激烈■同质产品供大于求四、项目营销开发的战略选择IIII(―)中档中价中定位按现有状况延续，不进行大的改造，则只能选择此方略。
某地产花园三期整合推广构想
某地产花园三期整合推广构想1. 背景介绍某地产花园三期，位于城市中心的黄金地段，拥有优越的地理位置和丰富的配套设施。
然而，在当前竞争激烈的房地产市场，如何提升该项目的知名度和吸引力，成为了一个亟待解决的问题。
本文将提出一种整合推广构想，旨在帮助某地产花园三期实现市场占有率的提升。
2. 目标群体分析在制定推广策略之前，首先需要对目标群体进行深入的分析。
通过市场调研和数据分析，我们发现某地产花园三期的目标群体主要包括以下几类人群：•年轻白领：这群人通常具有较高的学历和相对较高的收入水平，他们对居住环境要求较高，追求时尚、便捷和舒适的生活方式。
•退休人群：这是一个庞大的群体，他们通常注重居住环境的安宁和舒适性，同时也倾向于具备社区化的配套设施和便利交通。
•投资者：这些人群主要关注房地产的投资回报率，他们希望能够在购房过程中获得一定的增值。
3. 推广策略基于对目标群体的分析，我们可以制定以下推广策略：3.1 宣传材料的设计与制作针对不同的目标群体，我们可以设计专门的宣传材料，以凸显某地产花园三期的特色和优势。
宣传材料可以包括项目的概况、户型图、周边配套设施等内容，并采用简洁明了的设计风格，让潜在客户一目了然。
3.2 线上推广互联网是当前信息传播的主要渠道之一，通过线上推广可以快速有效地传达项目的信息。
我们可以借助社交媒体平台、房产网站等渠道，发布项目的宣传内容和实景照片，吸引潜在客户的兴趣。
同时，通过搜索引擎优化(SEO) 技术，提高某地产花园三期在搜索结果中的排名，让更多的潜在客户能够找到该项目。
3.3 举办推广活动举办推广活动是增加知名度、吸引客户的有效方式之一。
我们可以策划一系列有趣的活动，如开盘庆典、样板房参观、购房咨询会等，通过提供良好的购房体验和亲身感受，吸引更多的潜在客户前来参与活动，并进一步了解某地产花园三期的优势。
3.4 与相关合作伙伴合作推广与相关合作伙伴进行合作推广是扩大影响力的好办法。
花园洋房推广方案 PPT
综合性（地区价值、综合配套、风情街区生活）
适应性（优雅安静、精致含蓄、舒适实用的市场追求） 共同形成不可复制的整体优势！
客户区域定位
重庆市
各区县对大学城 向往的客户圈层
大学城
北碚区、璧山 区、沙坪坝等
主力目标客户群定位
政府部门/高 级金领
知识精英
二次置 业者
第二部分：推广主题
推广案名——
建于学府之上的花园洋房
本案观点
当城市变得越来越大，家变得越来越拥挤，我们该如何去找回 生活的意义？是在生活中寻求地位？还是从中寻找自我？ 答案从这一个选择开始。
目录
第一部分 项目定位 第二部分 推广主题 第三部分 推广策略
第一部分 项目定位
拥有良好的土地资源、市政配套 拥有优质品牌生活的广阔空间
2月 3月
4月
5月
6 、 7、 8月
9、10、11月
预 热 期 （市场培养）
认 筹 期
(接触市场)
开盘强销期
(占领市场）
销售持续期
（稳定市场）
阶段推广诉求策略
本阶段主要阐述在各营销阶段当中，媒体推广相对应 的诉求重点并以此为基础，以便建立在此基础上的其他 工作的顺利展开。
12月31日－2月31日
项目各卖点
（户型、电梯、配套、景观、园林、物业、规划等）
9月1日－11月31日
销售持续期
阶段营销主要手段：“五段式”营销 批发式销售,最大程度积聚势能,制造稀缺资源,紧张购买。 阶段推广主诉求：
项目附加值，项目增值趋势等
各营销阶段推广诉求图示
12月 1月 预 热 期 （市场培养） 2月 3月 4月 5月 6 、 7、 8月 开盘强销期 (占领市场） 9、10、11月 销售持续期 （稳定市场） 主打项目附加值 及增值趋势
某花园三期形象定位及推广策略教材(PPT 103页)
项目推广分期
结点 分期
面市
内部认购
开盘
园林开放
售罄（推 出二期)
形象期
蓄水期
强销期
持销期
阶段推广重点
形象期
诉
制造悬念
求 ＋项目品牌
蓄水期
强销期
项目品牌 ＋生活方式
生活情景 ＋实际卖点
持销期
实景战略 ＋促销
推广四步曲
当成都后花园不卖别墅…
第一乐章：８年成
成都后花园，非别墅。
推广重点：
以悬念导入品牌
现在我们不卖别墅了，我们不仅需要成功人士、 企业老总、公司高管、更需要公务员、教师、商 人、工人、农民、学生、我们需要所有的想买房 的，可以买房的人。他们当然在全国或者说全世 界，但以四川成都为主，其他市区为辅，成都市 内区域区分渐小。
因为我们有1800余套一线城市的别墅之后的高端 的大户型为主的房子。
ＬＯＧＯ释义
此ＬＯＧＯ的主体物为艺术化处理的８字，经过处理后的８带有 清晰的质感，视觉冲击力强烈。 主体物不仅代表８，立体的８代表着数学符号中的无穷大，代表 无限的想象空间和美好的生活憧憬。 整个色调红黄相间，形成清晰的纹路，既有中国传统的贵气与吉 利，有不乏简洁明朗的现代感。
推荐推广语
第二部分 潜在客群特质及购买心理
惯例来说，我们应该把客户分 析放在项目分析之后来说。 我们现在提前了，因为我们面 对的市场不是以前的市场了。
他他 们们 在是
哪谁 ？？
或许我们以前会说他们是成功人士、企业老总、公 司高管等等！我们会说他们在全国，甚至在世界各 地。
没错，因为那时候我们在卖别墅、卖身份、卖一种 身心俱需要的状态，而且数量有限。
从资金链条和拿地层面上控制房 产市场的门槛，但短时间内影响 有限。
结点 分期
面市
内部认购
开盘
园林开放
售罄（推 出二期)
形象期
蓄水期
强销期
持销期
阶段推广重点
形象期
诉
制造悬念
求 ＋项目品牌
蓄水期
强销期
项目品牌 ＋生活方式
生活情景 ＋实际卖点
持销期
实景战略 ＋促销
推广四步曲
当成都后花园不卖别墅…
第一乐章：８年成
成都后花园，非别墅。
推广重点：
以悬念导入品牌
现在我们不卖别墅了，我们不仅需要成功人士、 企业老总、公司高管、更需要公务员、教师、商 人、工人、农民、学生、我们需要所有的想买房 的，可以买房的人。他们当然在全国或者说全世 界，但以四川成都为主，其他市区为辅，成都市 内区域区分渐小。
因为我们有1800余套一线城市的别墅之后的高端 的大户型为主的房子。
ＬＯＧＯ释义
此ＬＯＧＯ的主体物为艺术化处理的８字，经过处理后的８带有 清晰的质感，视觉冲击力强烈。 主体物不仅代表８，立体的８代表着数学符号中的无穷大，代表 无限的想象空间和美好的生活憧憬。 整个色调红黄相间，形成清晰的纹路，既有中国传统的贵气与吉 利，有不乏简洁明朗的现代感。
推荐推广语
第二部分 潜在客群特质及购买心理
惯例来说，我们应该把客户分 析放在项目分析之后来说。 我们现在提前了，因为我们面 对的市场不是以前的市场了。
他他 们们 在是
哪谁 ？？
或许我们以前会说他们是成功人士、企业老总、公 司高管等等！我们会说他们在全国，甚至在世界各 地。
没错，因为那时候我们在卖别墅、卖身份、卖一种 身心俱需要的状态，而且数量有限。
从资金链条和拿地层面上控制房 产市场的门槛，但短时间内影响 有限。
某花园广告推广策划方案分析(ppt 43页)
九、“叠彩园”广告表现阶段策略
叠彩园的一期广告推广分两阶段： • 第一阶段——观念树立期（11月6日至11月15日）
• 广告主题：叠彩园——多姿彩的生活真意
• 品牌口号：生活因色彩而美丽
• 目的：闪亮登场，开宗明义全面诠释叠彩园多彩生活
九、“叠彩园”广告表现阶段策略
• 失去生活的色彩，一切奋斗都会显得苍白——叠彩园， 生活因色彩而美丽
似乎都对，但又缺乏准确性。
三、叠彩园的目标人群
“叠彩园”目标人群品性写真
“我们狂热工作，但不视工作为全部” “我们追逐金钱，但不视金钱为唯一” “我们珍惜每一分时间，无论工作或享受生活” “我们的生活应是丰满而多姿彩的” “我们追求成功，也渴望感受生活中的点滴精彩”
三、叠彩园的目标人群
“叠彩园”目标人群界定——
丽江花园——一方水土一方人，美善相随丽江人 现在外地的发展商到广州必不可少的一件事，
就是去丽江花园看看，感受一下那里的生活氛围。 丽江花园不仅是广州成功的房地产案例，也是在全 国有很高声誉的名牌社区。
四、“叠彩园”定位——思路
让所有到番禺看楼的人士都愿意在 叠彩园驻足！！！
那么，叠彩园该如何突破、超越丽江花园？
• 失去生活的色彩，一切奋斗都会显得苍白 • 解放自己，体悟阳光和自然的斑斓，参与人与人的
亲情互动，在充实和放松中，吸收生活的全部滋养 • 打破平淡和单调，走向充实与精彩，开朗、奔放、
快乐、成功在这里转化
四、“叠彩园”定位——说明
“生活因色彩而美丽”，生活从此不再平淡
• 居住感受不一样——社区更融洽，环境更美好，心情 更放松，活得更充实，孩子更天性
但是光大花园卖的是它的硬件——绿化环境。
奥林匹克花园——运动就在家门口 奥林匹克花园发展商通过强势的公关，给自己的楼
某地产花园三期整合推广构想
解决方案： 应该让消费者觉得： 在享受华侨城的配套方面， 选择锦绣花园和选择非华侨城地产的楼盘 有着天壤之别。
推广必须面对的问题点 / 3 配套优势的虚拟存在
华侨城的大配套是个优势吗？
二期业主投诉最多的就是配套
推广必须面对的问题点 / 3 配套优势的虚拟存在
先不说锦绣花园紧邻工厂区 不说它坐落于华侨城东区边缘地段，离中心较远
先看一看这些配套
何香凝美术馆/华夏艺术中心/锦绣食府/华侨城食街/侨海居大酒楼/保 龄球馆/体育中心/沃尔玛 愉康商场/深圳湾商场/华侨城交行/中行 建 行招行/发展行/农行/ 特区证券/中山证券/蔚深证券/深圳湾大酒店/威 尼斯/海景/邮电会议中心/华侨城邮电分局/华侨城东部市场/华侨城机 关幼儿园锦绣分园/国际幼教/华侨城小学/华侨城中学/锦绣中华/民俗 文化村/世界之窗/欢乐谷/燕含山郊野公园/雕塑公园/OCT生态广场
解决方案： 应该加大力度整合配套环境
1 华侨城板块优势的衰落 2 盗版楼盘的存在 3 配套优势的虚拟存在
以上三大问题点， 在三期推广中是无法回避的 也是我们策略中必须予以解决的
我们说什么
【推 广 概 念】
且慢，我们真的没有遗漏什么问题吗？
我们把重点落在了产品的推广上 而忽略了对华侨城大品牌的思考
单个楼盘的生命周期只有五年、十年 和母品牌华侨城地产的生命周期比起来又算得了什么呢？
锦绣三期的推广应该成为一个起点： [ 单个楼盘的推广既借用母品牌的营养，同时，又有目的塑造母品牌的个性 ]
华侨城居住的概念还不稳固的时候，锦绣花园就要面对全面的战争
华侨城居住的大概念，就象城堡 能化解敌人对锦绣花园的侵袭
他们中很多人是运营企业的老手，对一些浮华的广告伎俩基本不 感冒。他们很敏锐，能穿透包装，挑到市场中的最划算的产品。 他们很看重企业的实力。他们工作中有秘书，买房子时也有“参 谋” 。而且他们比较相信“参谋”的介绍，但，更相信自己的直 觉。 他们也有“不成熟”的一面，比如有精英分子意识。愿意用“与 何人为邻”证明自己是何种人。当然这不是证明给大众看的，更 多的是在证明给圈里人、甚至是证明给自己看的。他们自己就是 自己的名片，他们不需要用房子做自己的光环，甚至有时候他们 希 对望他把们自而己言隐，藏买起房来子。不是钱不钱的问题，他们中的一些人，可能 是华侨城几个项目的业主。所以，他们并不一定是斟酌来斟酌去 的人，因为他们可能并没有把这个房子当作自己最后的房子。
推广必须面对的问题点 / 3 配套优势的虚拟存在
华侨城的大配套是个优势吗？
二期业主投诉最多的就是配套
推广必须面对的问题点 / 3 配套优势的虚拟存在
先不说锦绣花园紧邻工厂区 不说它坐落于华侨城东区边缘地段，离中心较远
先看一看这些配套
何香凝美术馆/华夏艺术中心/锦绣食府/华侨城食街/侨海居大酒楼/保 龄球馆/体育中心/沃尔玛 愉康商场/深圳湾商场/华侨城交行/中行 建 行招行/发展行/农行/ 特区证券/中山证券/蔚深证券/深圳湾大酒店/威 尼斯/海景/邮电会议中心/华侨城邮电分局/华侨城东部市场/华侨城机 关幼儿园锦绣分园/国际幼教/华侨城小学/华侨城中学/锦绣中华/民俗 文化村/世界之窗/欢乐谷/燕含山郊野公园/雕塑公园/OCT生态广场
解决方案： 应该加大力度整合配套环境
1 华侨城板块优势的衰落 2 盗版楼盘的存在 3 配套优势的虚拟存在
以上三大问题点， 在三期推广中是无法回避的 也是我们策略中必须予以解决的
我们说什么
【推 广 概 念】
且慢，我们真的没有遗漏什么问题吗？
我们把重点落在了产品的推广上 而忽略了对华侨城大品牌的思考
单个楼盘的生命周期只有五年、十年 和母品牌华侨城地产的生命周期比起来又算得了什么呢？
锦绣三期的推广应该成为一个起点： [ 单个楼盘的推广既借用母品牌的营养，同时，又有目的塑造母品牌的个性 ]
华侨城居住的概念还不稳固的时候，锦绣花园就要面对全面的战争
华侨城居住的大概念，就象城堡 能化解敌人对锦绣花园的侵袭
他们中很多人是运营企业的老手，对一些浮华的广告伎俩基本不 感冒。他们很敏锐，能穿透包装，挑到市场中的最划算的产品。 他们很看重企业的实力。他们工作中有秘书，买房子时也有“参 谋” 。而且他们比较相信“参谋”的介绍，但，更相信自己的直 觉。 他们也有“不成熟”的一面，比如有精英分子意识。愿意用“与 何人为邻”证明自己是何种人。当然这不是证明给大众看的，更 多的是在证明给圈里人、甚至是证明给自己看的。他们自己就是 自己的名片，他们不需要用房子做自己的光环，甚至有时候他们 希 对望他把们自而己言隐，藏买起房来子。不是钱不钱的问题，他们中的一些人，可能 是华侨城几个项目的业主。所以，他们并不一定是斟酌来斟酌去 的人，因为他们可能并没有把这个房子当作自己最后的房子。
某花园洋房推广方案(PPT 50页)
网络条
33
3月1日－5月31日
认筹期
阶段媒体投放目的： 形象展示、立体多方向轰炸，引起目
标人群关注，提高人群购买欲望。
预计阶段媒体投放效果：
阶段媒体投放如下：
线上：
传播项目知名度：4星 传播项目美誉度：3星
呈现阳光小镇的生活方式，释放项目人文氛围、自由开放、休闲的气质。
方式：报纸、软文、网络以及适当的炒作。
阶段推广主诉求：
项目高端形象塑造，树立项目高档楼盘品质感
21
22
6月1日－8月31日
开盘强销期
阶段主要事件： 1、后期售楼中心（内装、外装）、项目主景观、样板间等工程完毕； 2、9月28日后期售楼中心投入使用，入场；10月6日风景洋房盛大开始；
阶段营销主要手段：轰动营销 重装出击全城覆盖,获得关注率和话语权。
以简洁直接的语言，引起受众对我们所倡导的生活的好奇，同时 也引导他们去思考自己所期望的生活与所拥有的生活，并将它们来进 行比较，引发对推广核心“私享”生活的深层次思考与追求。
16
第三部分：推广策略
17
阶段推广诉求策略 阶段营销活动策略
阶段传播策略 阶段营销费用预算
12月 1月 2月 3月 4月 5月 6、7、8月
阶段推广主诉求：
项目各卖点
（户型、电梯、配套、景观、园林、物业、规划等）
23
24
25
9月1日－11月31日
销售持续期
阶段营销主要手段：“五段式”营销 批发式销售,最大程度积聚势能,制造稀缺资源,紧张购买。
阶段推广主诉求：
项目附加值，项目增值趋势等
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各营销阶段推广诉求图示
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对户型的综合方面进行包 装，不同的房型Fra bibliotek相同的 品位。
1、推广主题定位
南七版图/绝版146席 花园House三房大宅
南七版图：引导全城三房客 户的购房趋向，竞争性策略。
绝版146席：指示特有的稀缺 性，三房户型珍藏版。
花园h0use：特指137平米空 中花园，提升产品品质。
三房大宅：寻找目标客户群 体，大户尊崇。
2、解决客户心理价位抗性 （1）重新定义三房“营销推广主题”。 （2）重新提炼三房居住价值，提升居住品位。 （3）销售策略控制，产生购买利益。 （4）针对三房的物料制作，提升品质形象。
三、三房客户群定位
——人群总述——
崇尚中心城区 大户生活的精英人群
——职业描述——
他们是成功人士，我们称为“城市中产阶层”； 他们是企业家，富有创业意识和财富； 他们是企业高管，具有敬业精神和丰富学识； 他们是私营业主，完全靠自身努力赢得成功； 他们是高级教师，拥有美好生活的理想和追求； 他们的年龄趋向成熟，30-40岁居多；
（5）针对高级医师
传播方式： 邮寄直投，联系医院领导寻求客户信息；
（6）针对机关公务员
传播方式：邮寄；
（7）针对已购业主的亲朋好友
传播方式：名家会积分奖励、“三房大户产品说 明会”、迎鑫苑进入安徽一周年购房回馈。
（8）针对已来访未购房客户
传播方式： “三房大户产品说明会”、电话回访、 致业主的一封信等。
结论——
1、我们的客户群体，对居住已经不仅仅是满足于 基本生活。作为一次终极者、或者二次置业甚至三 次置业者，对居住环境的要求，对生活品位的理解 已经达到新的层次。 2、通过对客户的调查，已购买业主十分注重邻居 的身份，十分重视和自己住在一起的是什么样的人。 由此说明，我们应该更注重大人群概念。 3、在产品的定位上，要提升目前的档次。
——他们来自哪里？——
他们来自合肥市的各个高级写字楼； 他们来自周边的各个大型企业； 他们来自附近的各个学校的高级教师； 他们来自附近的大型专业市场，如马鞍山路建 材市场、南七商户、百脑汇商户； 他们来自附近的各个医院高级医师； 他们是合肥市的政府机关公务员； 他们是已购业主的亲朋好友。 他们是已来访但未成交的客户
——对不同的人群采取不同的传播策略——
（1）针对高级写字楼客户
传播方式： 分众传媒、企业负责人邮寄直投、DM杂志；
（2）针对各个大型专业市场
主要针对这些商户进行派单，是最有效的传播手 段。
（3）针对各个学校的高级教师
传播方式：邮寄直投，教师生活区展位；
（4）针对各个大型企业客户
传播方式：厂区张贴海报、厂区广告位、上下班 派单、厂区领导邮寄；
同样的三房， 绝版才是终极最高礼遇
大社区最后珍藏版 17万平米高尚社区，1100位精英的共同选择。望江花园尊崇生活，最后150 套三房全面推出。好房子不容错过，一生幸福不留遗憾！
三房置业7大观点之五
同样的三房， 不是都能享受六星级服务
六心服务的生活关爱 17万平米高尚社区，1100位精英的共同选择。望江花园居住品质，六心服 务带来的遵崇生活体验，中心城区的便利生活资本，不可多得。
鑫苑/望江花园 三房营销推广方案
目录 一、三房问题总结 二、营销推广思路 三、三房客户群定位 四、三房营销推广定位 五、渠道策略建议 六、公关活动建议 七、销售策略建议 八、物料制作建议
一、三房问题总结
根据目前的三房销售情况，总结三房问题如下—— 1、剩余总量较大。至11月7日，共剩余三房165套，销 售目标重。主要集中在8#、9#楼。三房，主要面积集中 在137平米、126-139平面之间，目前已经成为主要的 销售重点。 2、三房总价高：随着望江花园价格的调整，目前的总价 都在60万左右，造成客户群面相对狭窄！
3、客户群体来访量需要进一步提高。针对三房客户的寻 找，是解决三房消化的关键。能够定位更加准确的客户 群，可以加速消化。
二、营销推广思路
怎样解决上述问题？
1、解决客户群体来访问题
（1）重新疏理客户群定位，分析客户分布、需求和心理。 （2）针对不同群体，做不同的营销推广。 （3）全城竞争性策略：针对上述情况，要想获得更多的 三房客户群体，本项目必须走“全城三房竞争策略”， 直接干扰全城客户的购房心理。
望江路上大户人家 望江路，南七商业近在咫尺，居住价值不可复制。已成稀缺的尊崇生活， 钻石地标不可复制。
三房置业7大观点之三
同样的三房， 牵手鑫苑才是荣耀中国
鑫苑在中国，缔造大户人家 10年鑫苑，3万业主的共同选择。品牌价值荣获TOP10地位，荣耀的理由很 简单，因为我们牵手鑫苑！
三房置业7大观点之四
四、三房营销推广定位
三房大户怎样推？
前期阶段
当前阶段
下一阶段？
买三房到鑫苑 137平米是首选
137平米三房 轻松变四房
主题重新定义 提升产品形象
主题重新定义/提升产品形象
推广主题定位 诉求价值引导 户型价值提炼
推广主题重新定位内容， 走竞争性策略，必须要有 主要指对产品基本诉求的 价值上的引导，通过价值 变化，寻找更准的客群 引导，才能打动客户。
三房置业7大观点之六
同样的三房， 不是都能流淌室内花香
空中花园家，花香醉人 137平米、139平米空中花园家，独创花园空间，让居家亲近更多自然！
三房置业7大观点之七
同样的三房， 不是都能赠送4.5平米花园房
一房多用，赠送4.5平米稀有空间 137平米、139平米三房，独创一房多用概念！形成儿童房、书房、健身房， 随您怎样想，都是这样满足您！
2、诉求价值引导
重新定义客户应该购买什么样的三房？ 为什么望江花园的三房是最值得购买的？
三房置业7大观点之一
同样的三房 住在中心城区才是一世尊崇
中心城区稀缺三房 中心城区百亿生活配套，居住价值不可复制。中心城三房已成稀缺，望江 花园尊崇生活，投资居住价值值得拥有
三房置业7大观点之二
同样的三房， 身居望江路才是钻石地位
3、户型价值提炼
户型演绎精彩生活
社会给予人类的终极生活,不过是一套大House而已.
The saloon-style lives patry party place The plan source ground in the parliament hall-