深圳在售商务公寓市场

深圳37.74万栋占据深圳住房总量一半今年15个商务公寓要卖6000套，打折、特价、低首付都有了去年被深圳房地产业内人士称作“商务公寓元年”，无论刚需客户还是顶级豪宅买家，都见识了商务公寓这种独具“不限购、不限贷”优势，且拥有更好配套条件的产品魅力。

今年，更多的商务公寓新品待售，包括如深圳湾1号、深圳中心等顶级豪宅产品，也包括如朗钜创公馆、理想城等定位刚需市场的产品。

美联物业统计，今年将入市或加推的、以商务公寓为主的新盘有15个，总供应量将在6000套左右。

而近日，定位高端的代表性商务公寓项目之一东海国际公寓曝出“降价”消息，令人猜测，在今年商务公寓“井喷”的压力下，这一降价会否成普遍行为？今年15个商务公寓要卖6000套，打折、特价、低首付都有了地处市中心、定位高端的东海国际公寓推特价房，加重了大家对房价走势的争议。

南都记者胡可摄量今年有15个、6000套商务公寓要卖去年开始，商务公寓火了！2013年，因大量商务公寓的井喷入市，被业内称作商务公寓元年。

并且，这一供应热潮在今年很有可能还将延续。

南都记者从美联物业全国研究中心拿到的数据显示，今年将入市以及持续加推的商务公寓项目，可预测的就有15个，比去年总的入市的有商务公寓的楼盘14个还多了1个，总的供应量与去年大约持平在6000套左右，且大部分新项目位于福田、盐田两个区域。

根据深圳中原研究中心的监测，深圳当前可售商务公寓总量已经达到73 .09万平方米，约为去年同期的3倍，约五成左右可售公寓面积集中在福田区。

在深业上城、东海国际等一批高端公寓的推动下，该区库存由去年的20万平方米增加至当前的36万平方米。

未来一年还将增加幸福万象大厦、朗钜创公馆、深圳中心·天元、理想城4个新项目。

龙岗区因为有远洋新干线这个大盘，目前的库存排名位居第二，该区商务公寓更注重的是居住功能，面积小，库存量也由去年同期的5万平方米左右上升至当前的17.85万平方米，未来一年还将有大族河山项目、汇峰轩、智富特区、坪山首座等项目入市或持续加推，但体量均不大。

事实上，商务公寓的“逆袭”并不是神来之笔，是自深圳住宅限购之后就开始出现。

数据显示，2010年，深圳仅6个商务公寓入市，占整个办公楼供应市场的13%，成交占比也仅为17%。

而次年，商务公寓供应、成交占比分别达到49%、48%，供应达到2010年的3倍。

在排名前十的办公楼中，商务公寓占了6席。

到2012年，商务公寓继续称雄，全年成交占总量的一半以上，14个项目入市销售。

限购之下，商务公寓成为了更多资金的投资出口，近两年来深圳土地供应结构商业性质的土地偏多也为其供应量井喷提供了现实基础，而商业地产的风险较高，大部分开发商会改为商务公寓回流资金。

价个盘最高均价刷新至超10万元/平方米与前两年不同的是，自去年以来，大量高端公寓的集中入市，骤然提高了全市商务公寓的均价。

据中原地产统计，目前全市均价4万元/平方米以上公寓库存共43.55万平方米，占比约六成，主要集中在福田和盐田区。

此类产品类似但又有别于传统的高端住宅，两者相同的地方在于价格较高、都是身份地位的象征。

尤其是福田、盐田两区的商务公寓，均价都超4万元/平方米，如嘉葆润金座(2期)、新天世纪商务中心、嘉洲公馆、京基滨河时代广场等，像深业上城、东海国际公寓这类高端的商务公寓均价已刷新到7万元/平方米，顶层更是备案价分别达到了25万元/平方米、29万元/平方米的稀有过亿总价单位。

不过这一纪录极有可能被即将入市的C B D产品深圳中心·天元超越。

目前，该项目体验中心开放，首批将推240-320平方米大平层公寓，开发商还设置了门槛，需要500万的验资才能看房。

据内部消息人士透露，该盘的开盘均价极有可能在8万-10万元/平方米区间。

而去年开盘的深圳湾1号，最新一批产品均价已卖到10万元/平方米以上，为当前深圳商务公寓最高价。

不过也有一些中低端商务公寓。

从2013年刚崛起的龙岗商务公寓市场表现可见，在限购、限贷以及对住宅市场调控极不明朗的大背景下，兼具投资和居住属性、总价较低的商务公寓产品受市场欢迎。

未来，更多此类产品将会在宝安中心以西，坂田、龙岗中心城等城市副中心区域陆续出现。

像K PR佳兆业广场、中信龙盛广场、远洋新干线，均价都还在2万元/平方米以下。

宝安、南山的几个项目目前均价也达到了3万-4万元/平方米，如南园枫叶国际广场、栖游记、广兴源圣拿威等。

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被曝光特价房降价后，开发方还成功地利用事件进行营销，回到了市场的视觉中心。

其他高端住宅并没有出现价格波动的苗头，而这种营销出现在东海国际公寓而非其他项目，更多是因为该盘的体量相对较大，位置处于城市核心但已经少有热门事件，片区的活跃度相对较弱，所以需要更多的营销亮点来赢得关注。

不过，高端商务公寓与普通住宅相比，对市场的敏感度更高，它们的动作往往是市场风向标。

开发商通过营销策略来刺激销售，也是应对近期整个市场低迷的氛围。

———何倩茹美联物业全国研究中心高级主任即使在去年市场表现良好的时候，东海国际公寓也曾推出过一批特价房，价格比今年的还要低。

同类产品大规模出现降价的可能性也几乎没有，因为这类客户群对价格并不敏感，更在意产品本身。

现在在售的商务公寓基本都是在限购政策实施之后拿地开发的，因此推盘的时间相近，竞争激烈。

另外，住宅市场火爆时，部分需求会溢出到公寓市场，但整体市场萎靡时，购买商务公寓的消费会更加理性，销售压力也会相应增加。

因此，去年市场普遍较为乐观，今年开发商在推盘定价时会更实在。

如果限购彻底放开，商务公寓这类受政策推动的小众产品优势不再，后期的升值和转手都会受到影响。

———肖小平中联地产二手研究院总经理在商务公寓市场分为两种类型，走高端产品路线的项目，购买者往往是将其当做稀有资源收藏，作为自己资产配置的一种手段；而普通产品则满足了投资客规避限购的需求，以及刚需客总价相对较低的过渡性需求。

过去几年，被限购所压抑的部分投资需求，在商务公寓市场得到了释放。

整体来说，商务公寓对于深圳客户还是比较新鲜的产品，市场对价格的认知还处在摸索阶段，价格体系还需要慢慢建立，这与已经基本成熟的纯正住宅市场形成了较大的分离。

而同类产品增多带来竞争压力的同时，也促进了市场对此类产品的认知不断加深。

因此，市场对公寓高价的接受度会逐渐提高，降价不会成为其普遍选择。

———玉家雄中原地产二级市场部总经理东海的此次动作并不是市场会普遍出现的降价行为，而是个盘有新品将面市时采取的吸引市场关注的策略。

以深圳而言，首次置业为主的细分市场公寓产品不占优势，无论是价格还银行信贷方面门槛都比普通住宅要高。

而面对改善型需求时，商务公寓不限购的好处则更为明显，甚至会成为此类需求释放的重要出口。

———张晓端戴德梁行华南华西研究主管营销动向1个别项目推特价房、打9 .2折“暴跌2万”是今年深圳楼市最激动人心的消息，这一情况出现在高端公寓代表东海国际公寓，可惜开发商随即就出面辟谣，称折扣促销的少量单位本就是项目内的低价产品，比均价低1万多元/平方米，而成交价格只是比备案价低5000-6000元。

“暴跌”是一场误会，却给项目成交带来了明显帮助。

开发商透露，特价单位两天内已销售完毕，且带动了其他楼层不带额外折扣的单位销售，成交超过10套，价格6万-7.7万元/平方米，销售额超2亿元。

“客户或许最初是冲着低价产品来的，但通过比较最终选择更贵的单位也很常见。

”东海集团营销负责人黎京京表示，能接受5万单价的购房者资金是充裕的，并不真正在乎价格，“他们更在乎产品品质，我们特价的策略可以吸引他们上门，再将产品好好向他们展示，成交也容易得多。

”另一个出现暗降的项目则出现在远洋新干线。

3月份该盘为在售的31-65平方米平层及复式产品提供团购9.2折优惠，折后均价约1.5万元/平方米。

这相比于该盘去年11月开盘时均价2万元/平方米，下降了约5000元/平方米。

而在今年1月份前后，该盘曾打出新春大礼包购房享9.4折优惠。

开发方也曾回应说，价格暗降是误读，出现波动是因为产品不同，但团购优惠折扣却是不争的事实。

根据近期中原地产发布的数据，深圳当前可售商务公寓总量为73.09万平方米，约为去年同期的3倍，库存消化期也由去年同期的16个月上升至当前的24个月，库存压力可见一斑。

在激烈的同类产品竞争中“降价促销”显然成为开发商欲迎还拒、购房者喜闻乐见的营销策略。

2开发商帮忙“低首付”“减月供”最近广州、深圳等城市的住宅市场刮起了“零首付”、“低首付”的旋风。

实际上，在深圳商务公寓市场，也有“低首付”了。

日前，南都记者从位于福田梅林的理想城获悉，该项目公寓产品就可以首付四成五成，贷款10年。

并且，前9年可以享受贷款20年的月供，但最后1年必须一次性付清所有贷款。

该项目预计月底发售，产品为46-72平方米的公寓产品。

理想城销售人员表示，这种贷款方式，是开发商和银行合作，买家直接从银行贷款，不是一般常见的开发商垫付形式。

肖小平认为，商用物业贷款对于最低首付标准并没有严格规定，各银行标准在五成左右略有浮动，实际贷款年限也未超过10年，因此该做法应该属于允许范围内。

在她看来，这种贷款方式，对一些卡在高月供上的人，前9年采取还20年月供的方式，也会有吸引力，但10年的还款压力太大。

因此，这种贷款方式，更多还是会吸引一些投资客，首付比例少了，前几年月供会比较低，相当于成本投入少了。

南都记者随后咨询了多家市面上的其他公寓项目，并未有类似的贷款方式，普遍都是五成首付，贷款10年。

玉家雄认为，这种贷款方式，应该是开发商主动和银行谈的合作模式，客户肯定是受惠的。

至于房贷的风险如何平衡，银行与开发商之间应该会有协商。

不过，他认为，单凭这一招并不能起到太明显的作用。

“购房者选择主要还是考虑项目本身品质、未来成长空间等，贷款真正起作用的，是只想买又刚好缺点儿实力的少部分人群。

”3“验资500万”才能进门看“验资500万才能看样板房。

”“呃……”“必须提前1-2天预约，否则到营销中心门口也不让进。

”“呃……”即将5月份开放样板房的深圳中心·天元，也即将启用验资看房的营销招数了。

作为福田中心区最值得期待的豪宅，深圳中心·天元是由6栋住宅与公寓组成，其中公寓户型从240-320平方米不等，已经开放营销中心。

据项目销售人员介绍，样板房开放后，开发商将设置门槛，需要500万的验资才能看房。