商业项目不同运营阶段经营管理要点
智地商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期四阶段运营管理
智地商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期四阶段运营管理商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期四阶段运营管理本文由智地网，房地产培训网，房地产营销策划方案网提供【课程前言】商业地产的发展浪潮依然澎湃。
在这波浪潮里，商业地产如何因时、因地制宜？如何在新形势下融入更多现代元素，并根据项目特点选定适合的开发模式并成功地运营？12月14-15日厦门，业界专业操盘手——现任银泰商业（集团）副总裁、原万达招商中心常务副总王老师推出《商业地产项目筹备期、培育期、成长期、成熟期的运营管理》。
本期导师站位中国商业地产的前沿阵地，结合银泰城、万达广场、迪拜mall、五国购物中心、香港IFC等多个国内外知名商业地产项目进行剖析讲解。
为您拨开迷雾、解决实际问题，深度交流商业地产的经验与教训，引领未来商业地产的新一轮洗牌。
【讲师介绍】王老师：现任银泰商业（集团）有限公司副总裁，原万达招商中心常务副总经理。
历任北京华联集团、深圳佳兆业房地产商业管理有限公司、万达商业地产股份有限公司、银泰置地集团高层管理。
从事了13年百货行业和8年商业地产行业的工作。
负责操盘的百货和商业地产项目近60个，积累了多年的商业管理工作经验。
熟悉国内百货和商业地产行业的现状和不同商业业态的发展和需求。
具有丰富的一线实操工作经验和较高的理论水平。
【课程内容】模块一：经营管理与运营管理◆经营管理的概念◆经营管理的服务对象◆经营管理工作的6大特点◆购物中心经营管理与运营管理的关系◆经营管理的实现价值与提升价值◆经营管理的联系纽带◆经营管理的能力◆购物中心运营管理公司的组织架构◆地方商管公司各部门的工作职责模块二：开发阶段的营运管理◆开业前营运管理文件的编制及报批◆招商营运部：《筹备期营运工作倒计时计划表》、《工作销项清单》、《物料准备清单》《装修守册》、《统一经营管理守册》、《租户手册》、《营业员手册》、《营运管理工作操作指引》◆营运管理资料的档案建立◆商户进场装修及现场管控：初审商户装修资料、工程对接、手续办理、制定手则，租户进场现场管控及验收◆建立营运服务窗口：建立总服务台、确定标准流程、物料采购与调试、收费项目的对接工作◆团队组建与培训：招商人员岗位转调的设定、招商转营运人员安排、人员培训◆开业前的准备工作：开业前的检查和整改工作、服务管控（营业服务管理、投诉、各种表单）正常营运演练、开业庆典活动、其它注意事项案例：银泰城开业前检查事项模块三：培育阶段的营运管理◆开业评估及品质管理：总结和评估、经营数据、客流分析、商户配合、企划活动等◆营运信息管理：营运基础信息、营运状况信息、品牌资源信息、各类营运信息数据报表◆市场调研管理：同行业竞争对手调研、消费者调研、商户调研◆业态调整及品牌调整管理：分析与评估、关注商户经营状况、控制空铺率、经营过程中品牌调整◆经营规范及环境管理：巡场管理与制度、营运标准与规范的管理、环境管理◆商户营业员的管理：录用、培训规定模块四：成熟期阶段的营运管理◆信息化管理完善◆重大营运事件管理◆商户资质管理◆建立标准收费流程◆实行预警管理◆经营期业态调整及品牌调整◆运营数据的分析◆租赁管理及调整◆完善客户关系及客诉管理◆品牌危机管理◆多种经营管理◆团队综合素质的培训与培养模块五：运营管理重点工作剖析1、项目整体推广策略◆品牌形象的建设◆推广手雄与媒体组合◆产品网站建设与管理◆视觉美陈设计与VI视觉系统◆宣传资料与道具、美陈管理◆广告位系统◆年度营销费用预算与计划◆活动策划2、多种经营管理◆经营概念与理念、范围◆点位规划、编号、要求◆合同签订、审批流程3、会员发展与管理◆会员战略◆会员体系建设◆会员管理及分析系统4、安全与突发事件管理◆消防设备设施与方案◆项目安全防范措施◆人员/门禁系统/车辆管理【课程对象】房地产企业总裁、分管项目招商运营副总;房地产企业发展部、招商部、策划部、运营部中高层管理人员；全过程咨询行业、代理行业管理层及管理人员。
商业综合体项目各阶段策划
商业综合体项目各阶段策划第一阶段：市场调研和可行性研究在商业综合体项目筹备阶段，需要进行市场调研和可行性研究。
策划人员要通过市场调研了解项目所在地区的商务环境、消费市场、竞争对手等情况，并评估项目是否能够满足市场需求以及是否有盈利能力。
这个阶段的策划重点包括：1.定义项目目标和定位：明确项目的核心业态和目标消费群体，确定项目的发展方向。
2.市场调研：了解项目所在地区的商业发展现状、市场规模、竞争对手、消费者需求等情况。
3.可行性研究：对项目进行财务、技术和社会可行性的评估，确定项目投资回报率、风险等指标。
4.市场定位和品牌策略：确定项目的市场定位和品牌策略，为后续阶段的策划提供依据。
第二阶段：项目规划和设计在市场调研和可行性研究的基础上，进行项目规划和设计。
这个阶段的策划重点包括：1.地址选址和用地规划：根据市场调研的结果和可行性研究的报告，选择合适的地址和用地，并进行用地规划和建筑设计。
2.商业业态和租赁策略：根据项目定位和市场需求，确定商业业态和租赁策略，吸引入驻品牌和租户，确保项目的商业运营效益。
3.建设和运营成本估算：对项目的建设和运营成本进行估算和规划，包括土地购置、建筑工程、设备采购、人力成本等。
4.环保和安全设计：根据法律法规和市场要求，进行项目的环保和安全设计，保障顾客和员工的健康和安全。
第三阶段：项目筹备和资金筹措在项目规划和设计阶段完成后，需要进行项目筹备和资金筹措。
这个阶段的策划重点包括：1.资金筹措方案：确定项目的资金筹措方案，包括银行贷款、政府资金支持、地方合作等方式。
2.合作伙伴招募和谈判：寻找合适的合作伙伴，与之进行谈判和合作协议签订。
3.监管审批和许可证申请：向相关部门申请项目建设所需要的许可证和审批文件。
4.项目运营机构选聘：选择合适的项目运营机构，进行合同签订和人员招聘。
第四阶段：项目实施和运营在项目筹备和资金筹措完成后，进入项目实施和运营阶段。
这个阶段的策划重点包括：1.建设和装修：根据项目规划和设计，进行建设和装修工程，确保项目按时完工，并符合相关标准和要求。
商业项目筹备开业前后整体运营工作节点计划
商业项目筹备开业前后整体运营工作节点计划1.市场调研和商业计划编制在项目筹备阶段，进行市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。
根据市场调研的结果，编制商业计划，包括目标市场定位、产品定位、定价策略、市场推广及销售策略等。
2.品牌设计和宣传推广品牌设计是商业项目成功运作的基础。
通过与专业设计团队合作，设计出符合项目定位和目标市场的品牌形象，包括商标、企业形象VI设计等。
在品牌设计的基础上，进行宣传推广工作，包括制作宣传册、广告海报、建立官方网站和社交媒体等。
3.人员招聘和培训在项目开业前，需要招聘和培训适合项目需求的员工团队。
通过招聘渠道发布招聘信息，面试并选择合适的候选人。
招聘完成后，进行新员工的培训工作，包括项目的目标、规范操作流程、团队合作等培训内容。
4.供应链建设和采购策略在项目开业前，需要建立供应链系统，与合适的供应商建立合作关系，并确定采购策略。
通过与供应商进行谈判，达成采购合同，确保项目所需商品的供应和质量。
5.场地租赁和装修找到适合项目需要的场地，并与房东进行租赁谈判，签订租赁合同。
然后进行场地的装修工作，根据项目定位和品牌形象进行装修设计，并与装修公司合作完成装修工作。
6.系统搭建和软件开发根据项目需求，通过专业的信息技术团队进行系统搭建和软件开发。
包括前台和后台管理系统的搭建，以及与供应商和客户的信息对接，保证项目的正常运作。
7.店面设备采购和安装根据项目需求，确定购买店面所需的设备，包括收银系统、厨房设备、家具、灯具等。
购买完毕后，进行设备的安装和调试，确保设备的正常运行。
8.人员岗位安排和职责划分在项目开业前，确定员工的岗位安排和职责划分，确保每个岗位都有明确的职责和工作流程，并建立好沟通和协作的机制。
9.测试运营和员工培训在项目开业前，进行测试运营，以便发现和解决问题。
同时对员工进行最后的培训，使其熟悉工作流程和项目目标。
10.开业活动策划和执行在项目开业当天或之前，进行开业活动的策划和执行，吸引目标客户参与，提升品牌知名度和销售额。
商业地产须掌握的知识点
第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、熟知商业地产的基本概念与分类1、商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、了解商业地产开发九种业态形式1、百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模4、第四步：项目土地取得及政府许可5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计7、第七步：设计方案的市场化8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可10、第十步：项目招投标11、第十一步：项目的财务核算12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案14、第十四步：实施项目融资15、第十五步：开展市场策划16、第十六步：招商17、第十七步：制订价格策略18、第十八步：制订租金策略19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商1、商业地产建筑首先要做好承载商业的功能二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。
三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、问题四商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。
商业项目不同运营阶段经营管理要点
商业项目不同运营阶段经营管理要点商业项目的不同运营阶段包括筹备阶段、启动阶段、发展阶段、成熟阶段和衰退阶段。
在每个阶段，经营管理的重点和要点也会有所不同。
以下是每个阶段的经营管理要点：1.筹备阶段：-制定商业计划：明确项目的目标、市场定位、竞争策略、财务预算等。
-筹集资金：寻找投资者、银行贷款或其他融资方式，确保项目的启动资金。
-寻找合作伙伴：寻找能够提供资源、技术或市场支持的合作伙伴，共同推动项目发展。
-建立管理团队：招聘有经验的管理人员，确保项目在启动阶段有稳定的管理和运营。
2.启动阶段：-市场推广：进行市场调研，确定目标客户群体，制定营销计划并进行推广活动。
-建立供应链：与供应商建立合作关系，建立稳定的供应链体系，确保产品或服务能够稳定供应给客户。
-建立运营体系：建立运营流程和规范，确保项目的各项运营工作能够有序进行。
3.发展阶段：-拓展市场：寻找新的市场机会，开拓新客户，扩大市场份额。
-产品创新：不断提升产品或服务的质量和性能，满足客户需求，与竞争对手保持差异化。
-提升运营效率：优化内部流程，提高生产效率，降低成本，提高利润率。
-人才培养：培养和引进优秀的人才，建立完善的人才发展计划，确保管理团队的稳定和发展。
4.成熟阶段：-品牌建设：通过广告、公关活动等方式，提升品牌知名度和影响力，增加品牌价值。
-建立客户忠诚度：加强与现有客户的关系管理，提供个性化的服务，提高客户忠诚度。
-持续创新：不断推出新产品或服务，适应市场变化，保持竞争优势。
-资本运作：寻找融资或并购机会，增加公司规模和市场份额。
5.衰退阶段：-结束项目：根据市场反馈和经济状况，做出决策，可能是停止运营、转型或出售项目。
-减少成本：降低成本，延缓现金流的流失，尽可能保留利润。
-客户交流：与客户保持积极沟通，了解他们的需求和意见，为调整或转型提供依据。
-团队管理：与员工进行沟通和交流，提高员工士气，保持团队的稳定性。
总结起来，不同阶段的经营管理要点有所不同，但都需要关注市场和客户需求、建立良好的管理团队、降低成本、提高效率以及不断创新。
商业经营管理方案
商业经营管理方案概要商业经营管理方案是一份详细的计划，旨在指导企业进行经营管理，并实现商业目标。
该方案涵盖了各个方面的商业活动，包括市场营销、财务管理、人力资源管理等。
本文将介绍商业经营管理方案的重要性，并提供一些关键要素和实施步骤。
重要性商业经营管理方案对企业的成功至关重要。
它提供了一个框架，帮助企业确定其目标，并制定相应的策略来实现这些目标。
以下是商业经营管理方案的几个重要性：1.明确目标：商业经营管理方案将企业的目标具体化，并确保整个组织都能理解和追求这些目标。
这有助于提高企业内部协作和团队士气。
2.提供指导：该方案为企业提供了一个行动计划，指导企业在运营过程中的各个方面。
它确保企业在战略、营销、财务等方面保持一致性，并提供执行的具体指南。
3.风险管理：商业经营管理方案帮助企业识别潜在的风险和挑战，并制定相应的措施来应对这些风险。
它有助于降低经营风险，并提前准备好面对外部环境的变化。
4.资源分配：该方案帮助企业有效地管理资源，并确保资源的最优分配。
它提供了一个结构化的方法，使企业能够确定哪些项目和部门优先级较高，并为它们分配适当的资源。
关键要素商业经营管理方案包含多个关键要素，每个要素都有助于实现企业的商业目标。
以下是几个重要的要素：1. 市场营销市场营销是企业成功的关键。
商业经营管理方案应该包含市场调研、目标市场分析、品牌定位、市场推广等方面的策略。
这些策略有助于企业吸引客户、提高销售额，并与竞争对手保持竞争优势。
2. 财务管理财务管理是保持企业可持续成长的关键。
商业经营管理方案应该涵盖财务计划、预算控制、现金流管理等方面的策略。
这些策略有助于企业确保良好的财务状况，并合理利用资金。
3. 运营管理运营管理是确保企业高效运作的关键。
商业经营管理方案应该包含供应链管理、生产效率提升、成本控制等方面的策略。
这些策略有助于提高企业的生产效率，降低成本，并为客户提供更好的产品和服务。
4. 人力资源管理人力资源是企业最宝贵的资产。
万达招商运营管理资料 万达广场开业招商工作各阶段关注的要点
管公司招商、企划人员进行招商统一说辞的培训。培训内 容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、步 行街业态表述、万达广场特色介绍。
项目定位研讨
1、新项目总体规划设计完毕后，集团商管公司招商 部参与新项目总体定位和规划格局的研讨并提出 建议。
2、集团商管公司招商部负责确定步行街商业业态规 划和招商定位。
团队组建
1、在新项目开业前12个月，集团商管公司招商部负责编写 新项目招商、营运人员编制及到岗时间后报集团商管公司 人力资源部。与当地商管公司共同编制招商、营运人员岗 位职责，开展人员招聘和团队组建。
4、招商部文员需熟练使用CAD及图片处理软件。
品牌落位
步行街正式对外招商前，当地商管公司根据市 场调研分析结果，以及确定的新项目总体定位和 各业态功能组合情况，确定步行街招商目标品牌 并进行落位，品牌落位图报集团商管公司审批。 每个商铺要求有1个主选品牌和两个备选品牌。
合同准备
在招商工作启动前1个月，当地商管公司制定 新项目的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管 合同、补充协议、广告位使用合同等，报集团商 管公司和集团法务部审批。
七、开业准备阶段
• 营运工作 • 内外美陈 • 开业宣传 • 企划活动
市场调研的内容
1 、项目所在城市总体概况：
城市经济发展水平，各项经济指标数据，人口总量及分布，城市未来发展规 划等。 2、城市零售业发展状况： 各主要商圈情况，不同业态在各商圈的分布情况、业态定位及 组合、规模、 数量、面积比例、经营状况，各商圈的形成和发展历程，未来发展 规划等； 3 、同类竞争对手分析： 基本情况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开 业时间，历史经营状况，消费环境，消费结构（客层定位），租金价格或合作条 件，相关费用（物业管理费），人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车 位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等； 4 、项目周边环境调研： 项目所在地理位置、项目规模、周边环境，交通状况，3-5公里 半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、 小区数量、入住人 口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、 物业状况（规划部提 供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况），工程进度时间等； 5、对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳 方式、前期的优惠政策等进行收集分析。
写字楼商铺运营管理细则
写字楼商铺运营管理细则1. 导言写字楼商铺是一个专门用于办公、商务活动的商业场所，运营管理的良好与否直接影响到商铺的效益和租户满意度。
本文档旨在提供一套详细的写字楼商铺运营管理细则，以帮助业主和管理者更好地管理商铺，提高商铺的运营效益。
2. 商铺租赁管理2.1 租赁政策 - 在租赁政策中，明确商铺的租赁面积、租金水平、租期长短等细则，以便吸引合适的租户。
- 商铺租赁合同中应明确租户的权利和义务，如责任范围、修缮义务、违约责任等。
2.2 租户筛选 - 通过租户筛选，选择经营业态合理、信誉良好、经营能力强的租户，提高商铺整体的品牌形象。
- 在租户筛选过程中，应仔细审查租户的经营计划和财务状况，确保租户能够按时支付租金，并经营良好。
2.3 租金管理 - 设立合理的租金体系，根据商铺的地理位置、规模、设施等因素确定租金水平，维持租金的市场竞争力。
- 定期评估租金水平，根据市场情况进行相应的调整，避免租金过高或过低导致租户流失或租金收入下降。
3. 商铺运营管理3.1 设施维护 - 定期检查商铺的各项设施，确保设施的正常运行和安全性，如空调、电梯、消防设施等。
- 及时维修和更换损坏的设施，提供一个良好的办公环境，提高租户的满意度。
3.2 环境整治 - 定期清洁商铺内、外部环境，包括大厅、走道、公共区域等，保持整洁、舒适的工作环境。
- 做好垃圾分类和垃圾收集工作，加强对商铺周边环境的管理，保持环境整洁有序。
3.3 安全管理 - 拟定安全管理制度，明确安全责任和安全流程，确保商铺内的人身和财产安全。
- 加强对商铺的安全巡查，及时发现并处理安全隐患，保护租户的人身和财产安全。
3.4 物业服务 - 提供优质的物业服务，为租户提供快速响应和有效的解决方案，解决商铺运营中的问题和困扰。
- 定期召开物业会议，与租户沟通交流，收集意见和建议，并及时跟进解决问题。
4. 租户关系管理4.1 沟通协调 - 建立积极的租户关系沟通渠道，定期与租户进行沟通，了解租户的需求和问题，并及时解决。
商业综合体(购物中心)商业运营管理内容及管理手册
商业综合体（购物中心）商业运营管理内容及管理手册商业运营管理服务内容一、商业运营管理服务内容1、维护良好的整体形象和秩序2、确保消费者满意3、使物业保值增值4、为业主创造最大赢利机会二、经营管理方面1、商业项目形象管理对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。
1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等；2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。
2、商业卖场现场管理对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
1) 店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。
2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。
3) 商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。
4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。
3、市场营销推广1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。
2) 宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。
3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。
4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。
5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。
6) 资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。
4、商业价格管理1) 实施统一明码叫价。
2) 禁止价格欺诈行为。
3) 不得随意降价促销。
5、商品质量管理1) 进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。
对商业经营管理的理解
对商业经营管理的理解按照通常概念，购物中心管理大概分为几个范畴，招商、运营、市场、物业、工程、行政、人事等方面的管理。
核心是以购物中心经营为核心建立一套运营管理体系。
一、购物中心是交易平台，更是服务平台，核心是以服务链接B端和C端。
所以，我个人理解的购物中心管理，核心要素构成大概有：1、2B管理2B管理，就是对商户管理，是商业管理的核心内容之一。
商户为商场购物中心提供两个核心支撑：一是租金，二是品牌。
这两项目都是购物中心最重要的，前者是收入，是企业生命线；后者是内容，决定对消费客群吸引力。
当前在2B管理之下，招商管理、品牌落位、租金管理、合同管理、商户营销管理、商户服务等方面涉猎范围很广。
2、2C管理2C管理，就是指消费者管理，也是商业管理的核心内容之一。
消费客群是商场购物中心的衣食父母，为商场提供品牌消费买单，贡献销售。
是品牌销售的来源，也是商场销售支撑。
消费者管理，包括会员管理、社区营销、线上营销、消费需求调研、消费满意度调研等。
3、场景管理现在消费者，尤其是年青一代消费者，不仅关注消费内容、消费结构，而且更加关注消费过程体验，所以对消费场景提出更高的要求。
消费者希望在满足消费需求时，希望消费环境更加舒适健康、创新吸睛，在消费时获得社交、休闲、娱乐、品牌等全方位的感官体验。
4、经营系统管理商场本身就是一个比较复杂的经营系统。
从营运层面来说，商场的整体客流和销售，商铺合同的租金、物业费及递增率，商户的销售、坪效与租售比，商场的主次力店、品牌组合及动态调整与进化，商场的全口径指标等等；从市场层面来说，商场的客群画像，全年营销框架与节假日营销活动，商场平日客流销售与周末客流销售，主次力店及各业态客流与销售，会员新增、活跃度及线上销售，品牌联动、异业联动等；从资管角度来说，比较关注租金、物业费、租金递增率、出租率、租金收缴率等经营性指标，也关注成本、利润、资产回报率、投资回报周期等资产经营指标。
总而言之，商业经营系统大致分为商业运营和资产经营两个层面，一个关注实际经营，一个关注资产回报。
最新整理商场运营管理方案
最新整理商场运营管理方案商场的运营管理方案及要点商场的后期运营管理的主要目标是实现整体的统一性，要求管理公司和入驻商家精诚合作，在同一个概念指导下开展同步的经营管理工作。
统一运营管理一般包括以下几个方面的内容：统一招商管理、统一营销策划、统一物业服务、统一运营管理和统一物管。
其中，"统一招商管理"是后期的基础，这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业项目运营能力的强弱，以及能否长期经营最终达到长远利益和最大化利益。
因此，在综合性商业物业设施的后期运营管理中，要把握好以下要点：1.关注环境：打造统一的购物环境和整体经营氛围。
遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理。
因为单个商户的经营管理情况只反映出个体的情况，只有经营公司以统一为目标，为主线进行管理，在运营中不断调整才能使商场保持新鲜年轻，同时提升整体的竞争力。
前期招商要把控业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，合理匹配多种服务集合、多种功能复合、多种业态组合，树立商场的整体经营品牌环境和形象。
2.关注租户：商场的核心竞争能力是高品质、协调一致的服务质量。
由此租户可独立运做，自我经营，可以增加灵活性和多样化的个体发展，但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质；租户管理是商场的核心工作之一，租户的品质是核心中的核心。
租金收取方式要多样灵活，适应租户自身的业务需求特点。
租户考核结果与管理措施的完善是商场日常重要的工作细节，也决定了租户对商场的忠诚度和经营积极性。
实施专业化、人性化的物业管理和租户服务，提供统一营销策划服务，运营上要避免物业管理与租户的商业运营脱节，需要量化的考核管理，行为纠正，确保租户与商品的经营品质。
3.关注顾客：关注顾客消费服务环境的提升、消费热点的引导，为顾客购物和消费提供高品质、高质量、安全、舒适、整洁的购物环境，是物业管理和商业管理部门的义务和责任。
商业运营管理中几个关键环节
商业运营管理中几个关键环节一、物业管理是商业项目顺利渡过“培育期”的基础保障物业管理是商业项目开业后能否顺畅运营的重要保证。
实践证明:忽视商业项目的物业管理，即使项目前期销售或租赁情况很好，但维持不了多久也会出现人去楼空、经营惨淡的局面。
因为前期的商业项目开发和定位只是一种市场预期，能否获得成功，需要通过市场的检验。
只有踏踏实实地做好商业项目后期的物业管理与运营管理，才能使商业项目逐渐步入持续稳定从而得到市场的认可。
而在这个过程中，能够保障商业项目顺畅营运的，恰恰是物业管理、运营管理以及与之相匹配的一支专业、敬业的团队。
良好而稳定的基础物业管理工作，是商业跨区域经营和管理取得成功的重要保证之一。
实践中，笔者所在公司对跨区域经营的物业管理进行了许多有益的探索。
一是统一品牌、统一管理模式，引导公司从“形似”到“神似”;二是科学的管理机制。
为了从宏观上把握和控制各地公司的经营管理工作，建立和推行了有效的年度目标管理责任制，以目标为导向，引导各方面的物业管理基础工作达到管理指标的要求;三是有效保障管理品质。
集团所属各地商业管理公司全面推行了包含质量、环境和职业健康安全为核心的“三标一体化”管理体系，使各公司的设施设备管理、安全保证、环境维护、客户关系协调等基础物业管理工作得到全面的提高，为培育万达商业管理品牌奠定了良好的基础;四是建立充满活力的学习型组织。
在商业的管理实践中，注重培训、注重研讨，通过组织设备管理、节能降耗等现场交流和研讨会，充分实现了管理思想与管理经验的共享，促进各地公司物业管理工作标准的逐步趋近并保持稳定。
二、营运管理是商业项目持续发展的内在动力从笔者所在公司商业项目营运的综合状况来看，业绩较好持续上升的商户约占60—70%;稳步经营和业绩一般的约占30—40%。
通常情况下，大型商业地产项目需经历二到五年的培育期，才能逐步转入利润回笼阶段。
由于受不同城市的商业环境和经济等因素的影响，各个项目在运营业绩等方面也不尽相同，相当一部分商业项目在开业一年后，不仅顺利地度过了艰难的“培育期”，而且发展势头良好，在当地形成了较高的社会影响。
商业运营管理服务全部内容
商业运营管理服务内容一、商业运营管理服务内容1、维护良好的整体形象和秩序2、确保消费者满意3、使物业保值增值4、为业主创造最大赢利机会二、经营管理方面1、商业项目形象管理对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。
1)理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等；2)行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；3)视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。
2、商业卖场现场管理对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。
2)货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。
3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。
4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；5)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。
3、市场营销推广1)营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。
2)宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。
3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。
4)发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。
5)实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。
6)资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。
4、商业价格管理1)实施统一明码叫价。
2)禁止价格欺诈行为。
3)不得随意降价促销。
5、商品质量管理1)进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。
2)进店商品以中高档为主以确保商品质量。
3)严禁假冒伪劣产品，假一罚十。
购物中心如何保持经营活力？7个阶段工作要点分析
成都万象城：2012年开业后，门前市政路建设，造成 培养期长达两年，招商部制定一系列政策，对于业绩 不佳的品牌，先稳住安抚，保证其出租率稳定在90% 以上，确保购物中心基本氛围，不因空置率氛围差造 成进一步客流流失。
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拐点期
拐点期处于购物中心开业后的6-12个 月，特点是基础顾客有效沉淀，消费 者初步形成消费黏性。客流回落，涅 槃转型，目标客群的完成初次筛选， 累积美誉度，雕琢商业生态，吸引消 费者提高到店频率，加强会员之间的 联动。
持续制造热点，提高顾客到店率，细分顾客，从地理、 场景身份角度分类全方位分析消费者行为，定向营销提 高到店回头率。租户调养结合，以养为主，打消观望者 顾虑，加强未实现目标品牌的招商，利用有限推广费， 专项专期开展，促进消费者多次到店，培养到店习惯， 建立圈子，拉关系，加强会员之间的沟通，产生归属感， 建立大数据平台，清晰顾客画像，定向精准营销，提升 客质。
感谢您的聆听
结
束
不是每一个购物中心都会经历所有的生命周期，不是每一个购物中心都会自然 经过一个周期，不是每一个购物中心的周期阶段时间都一样。如果说商场开业的火 爆是招商招出来的，那么开业后的持续精彩就是运营“赢”出来的。每一个购物中 心都是一部精彩的励志史，购物中心的在实际运营中遇到的困惑更多，但这些却是 关系到运营的关键，希望能给能给各实体商业同行带来启发和收获，通过提升运营 水平，让我们的“实体王国”更上一层楼。
招商方面，持续攻坚克难，紧跟热点趋势，确保热点品 牌进驻，将系列坪效低、定位与整场不符的品牌做淘汰， 保持商业新颖度。
营销推广方面，利用市场资源保持话题性，推广更讲究 创意形式精准投放，紧扣强化定位，把IP达成客群边界 靶向瞄准，快速壮大会员社群规模，已有会员裂变，通 过会员空间及定制服务，提升社群体验。
不同商业模式下的企业管控之道
不同商业模式下的企业管控之道企业管控，主要指企业总部对下属单位或组织的管理控制，包含管理控制哪些方面、管理控制到什么程度、如何进行管理控制等内涵。
企业总部对下属单位或组织实行管控的最终目的，是为了使企业整体能够获得最大的经济效益，然而，采用不同商业模式的企业，其获得经济效益的方式有着一定的差异，因此管控的模式和重点也存在着一定的差异。
不同商业模式的管控重点产品盈利模式。
主要包括施工总承包业务模式、专业分包业务模式等，这类模式主要依靠对承接项目的精耕细作，在每个项目的风险控制和成本控制方面精打细算，通过全过程、全范围的专业化管理使每个项目都争取带来预期的盈利。
对于采用产品盈利模式的施工企业，每一个项目都是企业需要用心对待的，总部主要实行运营管控的模式，既是战略规划中心、投资决策中心、风险管控中心，又是财务管控中心、人力资源管理中心、物资采购中心、施工管理中心。
总部设立齐全的职能管理部门，对下属单位同类管理领域进行组织协调以及指导、监督等控制性工作。
这类企业的总部基本都属于强势总部，下属单位主要行使执行的职能，按照总部的要求进行操作，有重大问题时直接反馈总部，由总部进行解决。
项目的组织设计、人员配置、资金管理、物资采购、成本控制、专项方案等，下属单位只有拟定权甚至建议权，审批决策权均由总部掌握，项目部完全按照总部的决定进行实施，并且需要定期汇报实施结果。
国内很多中小型的施工企业，大都采用产品盈利的商业模式，在管控方面也大都选择运营管控的模式，他们基本都能较正常地运营发展，并且有相当一部分企业还获得了不错的经济效益。
而笔者也亲见一些中小型的以产品盈利模式为主的施工企业，领导者本着无为而治的思想，对下属企业和项目实行较充分的放权管理，甚至有些采用财务管控的模式，其企业的整体竞争力和经济效益最终都表现得差强人意。
规模盈利模式。
主要包括项目总分包业务模式、项目联营业务模式等，这类模式主要依靠多项目的集成利润贡献。
商场运营管理手册
营运管理部（一） 序 言公司经营管理手册业务管理篇编写主要是为了让目前在营5个项目中层业务管理人员了解其岗位职责，知悉其主要的工作内容、业务制度和流程，统一业务部门的规范化作业，同时加强与其他部门的沟通。
在日常的经营业务管理工作中，相关人员必须遵守此手册的规定。
购物中心的后期营运管理主要包括四个方面：客户服务的优化管理、商场的整体经营管理、整体形象策划推广与促销推广活动、日常的物业服务管理。
营运管理的目的是通过统筹和整合各种营运资源，不断优化业态组合，提高租户质量，以有效最低的成本持续维护、改善商场的购物环境和建筑空间，从而保持购物中心的运营活力,提升项目整体商业价值。
(二) 营运部组织架构设置组织架构根据购物中心统一管理理念, 招商业务、市场推广、工程物业是购物中心营运管理中的核心业务部门。
营运部组织架构如下:(三) 主要岗位工作职责营运部主要岗位工作职责3.1.1 营运总监工作职责3.1.2营运经理职责3.1.3 市场推广经理3.1.4 工程经理工作职责3.1.5物业经理工作职责项目部主要工作职责3.2.1 项目经理工作职责3.2.2 项目业务经理岗位职责3.2.3项目工程经理工作职责3.2.4项目物业经理工作职责（四）工作标准项目工作检查标准4.1.1项目经理工作检查要点4.1.2 项目业务经理工作检查要点4.1.3项目工程经理工作检查要点（1）VI（导视）系统统一运用规范（另附）（2）卖场形象管理办法（附表1）（3）推广耗材采购市场价格标准（附表2）（4）推广方案审批流程（附表3）（5）推广费用报销流程（附表4）（6）广宣（标牌制作）验收单（附表5）（7）项目促销活动策划方案标准格式（附表6）（8）商场推广活动管理制度（附表7）（9）商场品牌形象管理制度（附表8）（10）媒体宣传管理制度（附表9）4.4.3商场卖场布置工作标准（1）商场卖场布置的含义：卖场布置可分为硬布置和软布置两种。
商业综合体筹建全程运营管理流程
商业综合体筹建全程运营管理流程一、确定项目定位和目标：商业综合体的筹建之初，需要明确项目的定位和目标。
这包括确定商业综合体的主题、目标顾客群体和经营理念等。
同时需要进行市场调研，了解目标顾客需求和竞争对手情况，以确定项目的可行性和竞争优势。
三、项目招商和合作：完成项目规划和设计后，需要进行商业招商和合作。
这包括与品牌商家进行洽谈和签约，确定商业综合体的主要经营品牌和业态。
同时需要与相关政府部门进行协商和办理相关手续，确保项目的合法合规运营。
四、建设和装修：在商业综合体招商和合作完成后，需要进行建设和装修工作。
这包括项目的土地平整、基础设施建设、建筑施工和室内装修等。
同时需要确保项目的施工质量和进度控制，保证项目能够按时投入运营。
五、运营准备和招聘培训：在建设和装修完成后，需要进行运营准备和招聘培训工作。
这包括购置设备、上线系统、招聘管理人员和员工，并进行相关培训，确保运营团队具备专业知识和技能，能够有效运营商业综合体。
六、试营业和调试阶段：运营准备和招聘培训完成后，需要进行试营业和调试阶段。
这包括对商业综合体的设施和运营流程进行测试和调整，以确保能够提供优质的服务和顾客体验。
七、正式运营和推广：在试营业和调试阶段结束后，商业综合体进入正式运营和推广阶段。
这包括进行市场推广和活动策划，吸引顾客到场消费；同时需要建立顾客管理系统，进行顾客满意度调查和数据分析，以不断改进运营管理。
总的来说，商业综合体的筹建全程运营管理流程包括确定项目定位和目标、项目规划和设计、项目招商和合作、建设和装修、运营准备和招聘培训、试营业和调试阶段以及正式运营和推广。
通过有效的管理流程，商业综合体可以实现良好的运营效果和经济效益。
商超运营管理制度
商超运营管理制度
商超运营管理制度是商超企业为规范和统一运营管理活动而制定的一系列规章制度和流程。
1. 人员管理制度：包括人员招聘、录用、培训、考核、晋升、福利等方面的规定，确保员工稳定和能力提升。
2. 业务流程制度：包括采购、库存管理、销售、促销、退换货等各个环节的操作规范和流程，确保业务的高效和质量。
3. 财务管理制度：包括财务报表编制、成本控制、资金管理、费用预算等方面的规定，确保财务的准确和合规。
4. 安全管理制度：包括食品安全、消防安全、仓储安全、交通安全等方面的规定，确保员工和顾客的安全。
5. 营销管理制度：包括市场调研、客户关系管理、品牌建设、广告宣传等方面的规定，确保营销活动能够有效实施。
6. 绩效考核制度：包括员工绩效考核、部门绩效考核、业绩考核等方面的规定，确保能够激励员工积极工作。
7. 知识产权管理制度：包括商标、专利、著作权等知识产权的保护和管理规定，确保企业的合法权益。
8. 环境保护制度：包括节能减排、废物处理、资源循环利用等环保方面的规定，确保企业的可持续发展。
商超运营管理制度是商超企业的基础，通过制度的规范和执行，可以提高管理效率，降低风险，促进企业的稳定发展。
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商业项目不同运营阶段经营管理要点!
1、项目开发期的运营管理要点：
（1）准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，对建筑物业开发的全面参数支持和标准接口落位；
（2）有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制；（3）健全、完善的企业经营管理模式，制度规范化、表单标准化及业务流程化；
（4）充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管理；
（5）这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、坪效和入驻租户的租金、费用收取是主要目标。
（6）建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是运营管理的重要基础。
2、项目开业培育期的运营管理要点：
（1）关注业态结构与业态布局的科学性；
（2）关注租户结构、租约及租金定义的合理性；
（3）关注商铺招商、商铺出租率及商铺经营状态与商铺的贡献度；
（4）关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性；
（5）关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性；
（6）关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；（7）关注中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善；
（8）关注顾客消费服务环境、消费热点及商品与租户的品质、质量；
（9）关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等；
（10）这一阶段强调广场、租户的双赢，需要导入专业摩尔管理软件系统，信息能多种方式导入，数据有效共享，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导广场的经营策划，通过追踪顾客消费信息了解顾客需求、指导租户经营。
3、项目规范提升期的运营管理要点：
（1）多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；
（2）以商铺为主要经营对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的经营目标；
（3）规范的商铺招商与质量管理体系、注重生态效应，追求客流最大化；
（4）租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；
（5）提供多种主题、多种方式的购物中心整体宣传促销活动；
（6）进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量；
（7）提供多种销售收款方式，注重多种方式共存、互补，强调信息服务、数据积累和分析；（8）严格法制教育和财经纪律，创建企业诚信品牌与良好公众形象。
4、商业地产项目全程信息化管理的要点：
（1）为商业地产的经营管理及租户的管理提供一体化解决方案；
（2）提供租户综合的IT技术和银行联网服务，降低租户投资，增加多方收益；
（3）以实际数据为依据进行租约的洽谈；
（4）以实际数据指导广场长期规划，调整经营布局；
（5）以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈；
（6）完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是商业地产的最佳租户，发展会员、培养忠诚消费群体；
（7）完善的卡券管理和中央顾客关系管理，支持e-MALL理念的一卡通及会员服务、短信促销、银商联盟、商商联盟等，了解每一次广告和促销活动的实际效果，发挥统一营销的作用，帮助租户和供应商管理商品组合和新品引进，推动商户安全存货及补货管理；（8）提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能；
（9）监控客单价、客户群组及顾客流向。
商业地产的永续经营，需要严格统一规范管理，由于一个大型购物中心里常有上百个所有权独立的独立经营主体和众多承租商户，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。
商业地产的统一的运营管理将最终使商户彼此之间相互促进和协同，将极大地刺激人们的消费需求。
从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥，商业地产的管理对象在形式上是租户，但实际上关注和关心的是顾客，只有共同面对顾客才能找到开发商、业主、运营商和租户之间的共同利益点。
每一个新的商业地产项目都需要阶段性的市场培育期，尤其是对于市场尚未成熟的消费区域，市场培育期会更长，前期的招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。
商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关，一方面要摒弃急功近利的思想，在市场培育期内尽可能减轻商家经营成本，一个良好的商业中心要有一个良好的地理位置，当然我们还要有良好的团队执行业务计划，要忠于业务计划。
同时你要有一个良好的管理团队，还需要在商户以及租户、业主之间建立相辅相成的关系，因此我们要在业主之间建立一种共识，就是我们要成为合作伙伴，而不是竞争对手，这样才会给我们商业中心带来繁荣。