上海港汇恒隆广场城市综合体项目市调报告_93p_2012年_调查研究分析

营业分析
1.商场一楼开始新一轮品牌升级： Dunhill专营店和Dior化妆品已开幕；Vivienne Westwood中国首家店将于八月开幕 国际奢侈品牌Chloé已在9月份进驻 国际饰品品牌BLISS和施华洛世奇迁铺装修 国际顶级一线品牌ESCADA、Loewe将进场装修
2.二、三、四楼的品牌也正在陆续更新首次入驻徐家汇 澳大利亚知名品牌UGG入驻二楼 入驻港汇多年的DKNY、agnes b.、Miss Sixty重新开门 迎客 汇聚了国际知名鞋履品牌的Spige、意大利知名男装 David Mayer、女装ILARIA装修后已全新亮相
港汇经营业态分析
目录 业态占比与经营模式
客源分析 品牌定位 经营分析 涉外内街
业态占比与经营模式
业态占比
由图可见：购物：餐饮：娱乐 67:22:11
商场处于高端繁华区，整体消费水平较高，所
以商厦以高端品牌为主，其他为辅进行操作.这
购物 种以购物为主的模式通过实践来证明是很正确
餐饮 娱乐
的.
经营模式：租赁形式为主，过道品牌少数采用 联营 在市中心租金很高，办公楼租金均价10元/平方， 物业费：31.50元/平方米·月，所以主要利润 为租金，广告，与公共场区的促销扣点
特色区域
• 商场各楼层都规划了特色区域：
1.地下一楼设有联华超级生活馆、名店运动城
2.一楼168米长“L”的欧亚式露天步行街——“兰桂坊”为商场增添了异 国情调，其中汇聚了十余家东西方餐馆、咖啡吧、水果吧、点心店、 茶坊等；
3.五楼设有“新华书店”；五楼、六楼的“美食世界”，精彩呈现各式 风味特色餐饮的饮食文化；
现场人员管理缺点
商场纪律
优势：
劣势：
– 国际品牌营业员的妆容 整齐大方
– 部分店铺的服务顾客很 到位
– 很强的专业知识
– 很强的引导性消费
– 商场迎宾曲响起时，营 业员没有进行迎宾
– 在迎宾时有营业员在商 场化妆
– 迎宾结束有顾客进店， 营业员没有三声服务且 保洁在里面打扫卫生
– 聚众聊天，玩手机现象 也时有发生
2.随着未来徐家汇中心的建成，甲级办公楼的落地将引入更多白领消费 群，加上港汇恒隆广场本身的写字楼，白领消费将为徐家汇西北角提 出更高层次的需求，因此，港汇片区的高端路线受到业内肯定
港汇不足之处
1.目前华山路的修路对该项目的外部交通带来了一些负面影 响，而徐家汇转盘的车流拥堵同样为驱车前来的消费者带 来诸多不便
4.六楼专辟的“金数码城” 汇聚了时尚、先进的数码产品和尖端的通讯 产品；六楼的五星级“永华电影城”
5.港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业种为一 体，以宽敞宏大的空间和休闲自在的氛围，让顾客体验一站式全享贴 心服务
定位总结
1.百货业本身“大而全”的定位令其缺乏个性产品，因而敌不过有业态 组合优势的商业综合体。而相对而言，美罗城的体量较小，因而其商 场内部的通透性并不明显，港汇恒隆则以其大体量的优势，进行交通 内部循环梳理，与周边商业项目拉开了距离
受 众 年 龄 层 分 析
客流方向：
1.港汇恒隆广场将通往地铁站的通道刻意做出拓宽设计，是引入消费人群的 重要方式
2.对外的两个小侧门和扶手电梯入口是对外注入人流的主要通道，但根据商
场的定位设计上来看，并不起主导作用，可以说平时人流很少，只看见出门 的，与商场的定位有关。
3.商场和双塔写字楼楼层有上下电梯直通，更加方便的引入消费阶层为购物 提供了便利
三、鬼冼10月份销售额为366710人民币，其店铺面积仅为80㎡，平效为4583元/ 平方，其商品定位为年轻的非主流风，从这里看出，港汇的营业额是远远超出正 常的商品销售
四、港汇在商铺的设置上以“上带中、中带下、下配合上”的布局，避免一线品 牌的直接竞争，或忽略三线品牌知名度缺陷
商场现场管理
重点内容提示
2. 购物定位的提高，商场内的餐饮定位也应相应作出调整， 以满足商务宴请的需求。而该项目由于层数较高，如何将 人群吸引至高处是一个问题
3. 电子商务的发展，人们逛商场的动力正在减小，因此， 如何增加体验式消费因此建议商场内可引进电玩、互动式 零售等体验式内容。当然，随着消费需求的不断变化，商 场对个别店铺的调整也是需要经营者实时关注的部分
– 保安不作为现象
– 部分商铺在商场开店后 才开始开早会
商品管理
中岛衣服整齐陈列，吸引顾客眼 球，给人舒适的感觉，增加来
店客流。
商品管理
利用货架展示裤子 方便顾客查看商品质量
和款式
告知顾客 商品保养 知识与方
法。
注意事项
• 不同的商品有不 一样的陈列方法， 在做陈列之前要 考虑能突出商品 陈列效果的陈列 方法
受众覆盖区域
客源分析
左图客源多为3公里左右住宅区、 办公室白领、金领阶层人员 0公里多为外来人口从火车站 坐地铁人员.
港汇广场结合多种业态于一体， 顾客在选择上多为购物和休闲娱 乐为主，餐饮为辅，与双塔商务 写字楼互利互惠
受众行为特征
受众性别分析
客源分析
商场定位高档，故而购物人员多为成功男士与 有资男女及多金家庭
3. 9:30分钟所有营业 人员在各自工作岗 位做营业前的准备 工作。
4. 10:00播放迎宾曲， 保安打开大门。
• 仪容仪表 – 没有统一工作服装 – 头发没有盘起来 – 没有化淡妆 – 没有佩戴工作牌
仪容仪表缺点
• 串岗、扎堆聊天以及蹲 在货架下（两人或三人） 进行聊天现象。
• 通过营业员串岗、蹲在 柜组内进行聊天反映出 这片区域管理比较混乱， 给顾客留下不好的印象。
服务员形象礼仪、销售技巧和管理层管理流程和特色等软件条件
D. 陈列： 商品各主要陈列方式汇总及解析
了解营业员陈列方式的动机并谈谈如何达到销售与陈列互利互惠的
项目名称：港汇恒隆广场
港汇恒隆广场简介
商业类别：城市综合体
商 圈：徐家汇
体 量：总面积40余万平方米
开 发 商：香港恒隆地产有限公司
设 计：美国凯里森设计事务所
• 顾客弄乱的商品 要及时整理，不
POP管理
优点
• 走道上空POP悬挂 高度统一
POP管理
缺点：
• POP摆放在橱窗不符 合要求且POP把橱窗的 陈列效果挡在后面。
元素性调查：
A:经营分析：经营模式和占比
商场业态占比 主导品项占比（衣服、鞋子、化妆品、家电） 分析“2.8”盈利方向和销售主导
B.广宣手段：电话、网络、店内外广告等手段，并分析主打广宣的优劣性
店内促销方式，分析如何达到了盈利目的
举例,选择该商品和促销方式的原因
C. 现场： 卫生 人流疏散 现场氛围等硬件条件
人流量：300人/时
成交率：8%
主价格带：童装300-900
童鞋200-800 童裤300-700
优势商品：Moda Only 优衣库 JACKJONES
品项占比：男女装30% 男女鞋5% 内衣15% 床上用品25% 其他（饰品、珠宝、护肤品）25%
人流量：200人/时
成交率：6%
主价格带：女装700-1600 男装800-1800
优势商品：Levis 马克华菲 淑女屋
5F
港汇购物中心—5F/6F
6F
品项占比：餐饮娱乐52% 、配饰（珠宝、眼镜、皮包）27%、文化用品9% 、美容美发9%、 其他（服饰、化妆品等）3% . 人流量：130人/时 主价格带：餐饮150-300
配饰1500—3000 优势商品：肯德基、必胜客、凡蒂尼等 5F/6F主要为餐饮娱乐，定位于为顾客提供休闲娱乐的地方，整体档次尚可。以餐饮娱乐带 动其他品牌销售，做到附加销售，从而带来利润。生意尚可，成交率11%.
人流量：800人/时
成交率：2%
主价格带：时装5000-9000 化妆品700-2000
优势商品：Hugo boss Cerruti188 A Sot CHANG
港汇购物中心—2F
2F
品项占比：男服10% 女服33% 男鞋9% 女鞋27% 护肤品10% 餐饮4% 其他7% 人流量：600人/时 成交率：5% 主价格带：衬衫（低价带）700-2000 （高价带）5000
外套 (低价带) 5000-8000 (高价带) 10000-30000 皮衣 10000-50000 优势商品：DKNY JORYA
劣势商品: David Mayernaman Toemix
港汇购物中心—3F/4F
3F
4F
品项占比：男女装35% 童装20% 玩具20% 其他（餐饮、饰品、鞋子）25%
• 克服仅凭主观意志 和经验来进行管理 的做法。
商场管理内容
主要有：
1. 商场日常事务管理 2. 保洁卫生管理 3. 安全保卫管理 4. 商品管理 5. 客户服务管理 6. 物业维修管理等
• 营业前的准备工作：
1. 9:00所有营业人员 通过员工通道进入 商场。
2. 9:15各专柜由店长 开晨会
3商场五楼两个知名餐饮也是颇受瞩目 六月底，享誉世界的台湾小笼包专卖店——鼎泰丰进驻 商场五楼 而彼邻的知名餐饮品牌——苏浙汇，预计不久即将开幕
营业分析
一、高端的地段，伴随高端的商场。在上流社会有很好的品牌效应，提到 高端市场，第一反应为港汇广场.
二、市区人员与双塔式建筑内多为世界500强企业。消费能力与习惯，有很 大部分的市场需求
港汇购物中心—-1F/1F
-1F
1F:
品项占比：手表53% 服饰14% 餐饮10% 其他（超市、化妆品、配饰）23%
人流量：1200人/时
成交率：5%
主价格带：手表2800-3000 服装600-1000 饰品2000-4000
优势商品：ZARA FILA BOSS DOXA