04第一章第二节对房地产估价的各种需要(二)(2012版)
房地产估价---知识点
房地产估价---知识点第七章地价评估1、地价体系是一定区域范围内，由若干相互联、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥其不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。
2、路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，设此平均价格为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。
3、路线价法的计算步骤①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制定价格修正率表；⑥计算临街土地的价值；4、路线价法适用的对象和条件①路线价法主要适用于城市土地的估价，尤其是城市商业街两侧土地的估价②前提条件：A、城市规划较完整，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐；B、评估区域有较多的交易实例，土地交易发展规范；C、必须保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度（因为路线价确定以后，各幅土地的价格主要取决于该土地的价格修正体系）5、高层建筑地价分摊解决方法①各部分占有的土地份额②各部分享有的土地面积③各部分享有的低价数额第六章假设开发法1、假设开发法的概念是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、假设开发法的理论依据预期原理3、假设开发法适用的对象和条件适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体有：①由生地建造房屋然后租售②由毛地建造房屋然后租售③由熟地建造房屋然后租售④由生地开发成为熟地然后租售⑤由毛地开发为熟地然后租售⑥由旧房装修改造成为新房然后租售⑦在建工程4、假设开发法求取房地产价格的步骤①调查待开发房地产的基本情况（区位，实物，权益，市场）②选择最佳的开发利用方式③估计开发经营期④预测开发完成后的房地产价值⑤估算各项成本费用⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值5、假设开发法的基本公式⑴计假设开发法最基本的公式①计息方法：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费折现方法：②待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费⑵根据估价对象调整的公式①求生地价值的公式：A、适用于在升地上进行的房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费B、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费②求毛地价值的共公式：A、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费B、适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费③求熟地价值的公式：熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费④求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费⑤求旧房价值的公式旧房公式=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费⑶根据经营方式调整的公式①适用于开发完成后出售的公式待开发房地产的价值=用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值Vp-开发成本C②适用于开发完成后出租、营业的公式待开发房地产的价值=用收益法测算的开发完成后的房地产价值Vr-开发成本C第五章收益法1、收益法的概念又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，在土地经济理论和土地估价中又称为地租资本化法。
房地产估价师《理论与方法》考试大纲
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
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第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
房地产估价(第1章)
二、市场交易价格与评
估价格
三、房地产评估的特点
《房地产评估》
一、房地产评估的概念
房地产价格评估，又称为房地产估价，英文名称为Real Estate Appraisal或Real Property Valuation。所谓房地 产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某 一特定时点上的价值进行估计。 “如果给房地产估价下一个精要的定义，则它是指为特定目 的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。”（柴强， 房地产估价（修订第四版），北京，首都经济贸易大学出版社， 2003年。）
4． 按房地产价格表示单位可划分为总 价格、单位价格、楼面地价等 楼面地价＝土地总价格/建筑总面积 楼面地价＝土地单价/容积率 5． 其它价格类型
《房地产评估》
三、房地产价格的作用
1．调节供求关系 2．引导与公告作用 3．促进技术进步
4．优化资源配置的作用
《房地产评估》
第三节 房地产评估的概念与特点
土地的供给分为土地的自然供给和经济供 给两个方面。
《房地产评估》
二、土地与土地使用权
土地的特性分为土地的自然特性和经济 特性两个方面。
（二）土地的经济特性 1．供给的稀缺性。 2．可垄断性。 3．土地利用多方向性。
（一）土地的自然特性 1．位置的固定性。
2．质量的差异性。
3．不可再生性。 4．效用永续性。
《房地产评估》
一、房地产
按照用途来划分，可以分为： 1．商业房地产。 2．办公房地产。 3．居住房地产。 4．工业和仓储房地产。 5．农业房地产。 6．特殊房地产。 7．综合房地产。 土地分为农用地、建设用地和未利用土地。
学习进度表0000
1.分析、测算和判断:
⑴分析即价值分析。主要是对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析。对估价对象所在地同类房地产市场状况的分析；
⑵测算即价值测算，主要是指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象的价值进行计算。
六、国有建设用地使用权出让是指国家以上土地所有权的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
七、房地产分割的需要一般采取折价或者拍卖变卖价款分割。
八、房地产损害赔偿的需要。
(二)估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。一个估价项目通常只有一个估价目的。
估价目的将影响估价对象的范围，估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果。
(三)估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。
本周阅读掌握、习题练习情况
第一章已学习完，达到了解程度，应继续深层次的学习，达到掌握的程度。
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（五）价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。
同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。
按价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值。
房地产估价师《理论与方法》章节知识点：对房地产估价的各种需要
一、房地产抵押的需要：房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。
上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。
二、房地产征收征用的需要：房地产特别是土地，是各种生产、生活活动都不可缺少的要素，又不可移动，有时为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收和征用既有共同之处，又有不同之处。
共同之处在于，都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。
不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”;征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说是“强租”。
三、房地产税收的需要：自古以来，房地产是一个良好的税源，与房地产有关的税种较多，名称也不尽一致，如房产税(房屋税)、地产税(土地税、地价税)、房地产税(不动产税、财产税、物业税)、契税(不动产取得税、不动产移转税)、土地增值税等。
在现代市场经济下，这些税种的计税依据一般是房地产的成交价格、价值、租金或者以它们为基础的房地产价格差额、增值额等。
为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值(或租金)为参考核定计税依据。
纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。
四、房地产保险的需要：房地产是最重要的财产之一，特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。
房地产估价02
房地产估价021. 引言随着城市的发展和经济的繁荣，房地产市场成为了一个重要的投资领域。
房地产估价是评估房地产价值的过程，它对于房地产市场的参与者来说至关重要。
本文将介绍房地产估价的基本概念、方法和挑战，并讨论其在房地产投资中的重要性。
2. 基本概念2.1 房地产估价的定义房地产估价是指对房地产的价值进行估计和评估的过程。
它可以用于购买、出售、租赁或抵押房地产，以确定房地产的市场价值。
2.2 房地产估价的目的房地产估价的主要目的是确定房地产的市场价值。
市场价值是指在特定时间点上，购房者愿意出于自愿和清晰的意愿以特定货币价格购买房地产的程度。
2.3 房地产估价的因素房地产估价的结果受到多个因素的影响，包括但不限于以下几个：•地理位置：地理位置是影响房地产价值的重要因素之一。
地段优越的房地产通常具有更高的价值。
•建筑质量：房屋的建筑质量和状况对其价值有明显影响。
经过翻新和维护的建筑通常更有价值。
•市场需求：市场需求是决定房地产价值的关键因素之一。
当需求大于供应时，房地产价值往往会上涨。
3. 房地产估价方法3.1 市场比较法市场比较法是最常用的房地产估价方法之一。
该方法通过比较类似房地产的交易记录和成交价格，来确定目标房地产的市场价值。
在市场比较法中，估价师首先收集和分析类似房地产的销售数据，然后根据这些数据进行调整，以反映目标房地产的特点和条件。
最后，通过比较调整后的数据，确定目标房地产的市场价值。
3.2 收益法收益法是用于估计投资型房地产价值的一种方法。
该方法基于投资房地产所产生的收入，通过将预期租金与相应的资本化率相结合，计算出房地产的价值。
收益法通常用于评估商业房地产，如办公楼、零售物业和公寓楼等。
它将房地产的价值与收益相关联，帮助投资者确定投资回报率和风险。
4. 房地产估价的挑战房地产估价是一个复杂而具有挑战性的过程。
以下是一些常见的挑战和困难：•数据不足：估价师在进行房地产估价时需要大量的数据支持。
房地产估价理论与方法(1—2)
（1）使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值 减损的； （2）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益 造成损失的； （3）因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、 日照、视野等，造成相邻房地产价值减损的； （4）因施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地 产价值减损的；
5.既是一门科学又是一门艺术
房地产估价师对行业规律的把握，对估价理 论的掌握以及其实务操作能力的综合体现 。
三、房地产估价的必要性 （熟悉）
（一）专业估价存在的前提：独一无二、价值 量大
（二）房地产需要专业估价
房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍 房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人 容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场 信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常 化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。
第一章
1 2 3 4 5
房地产估价概论
对房地产估价的基本认识 对房地产估价的各种需要 房地产估价的要素 房地产估价的职业道德 中国房地产估价行业发展
第一节
对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义（熟悉）
（一）专业房地产估价与非专业房地产估价的区别
由专业人员完成——取得相关执业资格
企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、 合资、合并、分立、清算等经济行为
十一、房地产行政管理的需要（了解） 十二、其他方面的需要（了解）
第三节
房地产估价的要素
一、估价当事人（熟悉）
（一）房地产估价机构 （二）房地产估价师 （三）估价委托人
（一）房地产估价机构
依法设立并取得房地产估价机构资 质，从事房地产股价活动的专业机构； 法定代表人或执行合伙事务的合伙 人是注册后从事房地产估价工作3年以上 的房地产估价师 资质等级：暂定期内的三级资质、 三级资质、 二级资质、一级资质 承揽业务不受地域限制
《房地产估价》课件
房地产估价对未来的影响
探索房地产估价如何塑造未来的 城市规划和投资决策。
房地产估价的未来挑战和 机遇
分析房地产估价面临的挑战ຫໍສະໝຸດ 并 提出可行的解决方案和潜在的商 机。
结束语
1 总结
回顾本课程涵盖的关键概念和技巧，强调房地产估价的重要性。
2 展望房地产估价的未来发展
探讨房地产估价领域可能面临的机遇和挑战，激发学习者对该领域的兴趣。
1
房地产估价案例解析
通过具体案例分析，展示如何应用估价方法进行实际房地产估价。
2
房地产估价实战技巧
分享一些在房地产估价实践中的技巧和策略，帮助你做出更准确的估价。
3
房地产估价实践中的注意事项
提供一些建议，以避免常见的房地产估价实践中可能遇到的问题。
第四部分：房地产估价的未来
房地产估价的发展趋势
展望房地产估价领域的未来，探 讨技术和市场趋势的影响。
第二部分：房地产估价基础知识
房地产估价法律法规
讨论与房地产估价相关的法律 和法规，如土地法、房产法和 估价师行业规范。
房地产估价的要素
探讨影响房地产估价的关键要 素，如土地价值、建筑物状况 和市场需求。
房地产估价的方法
介绍不同的房地产估价方法， 如比较市场法、收益法和成本 法。
第三部分：房地产估价实战
《房地产估价》PPT课件
# 房地产估价 房地产估价是一个重要的领域，通过评估房地产属性的价值，帮助我们做出 明智的决策。
第一部分：介绍
房地产估价概述
了解房地产估价的定义、目的和应用范围。
房地产估价的流程
介绍从数据收集到估价报告的详细步骤。
房地产估价的重要性
解释为什么对于买家、卖家和金融机构来说，准确的房地产估价至关重要。
2012最新房地产估价规范条文说明2
2012最新房地产估价规范条文说明22 术语2.0.1 本条强调了房地产包括房地产的物质实体和依托于物质实体上的房地产权益。
房地产是物质实体与权益的结合，依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。
物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。
同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。
本条所称土地是指地球的表面及其上下的一定空间。
本条所称建筑物包括房屋和构筑物。
房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。
构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，例如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
本条所称其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。
2.0.2 本条所称专业估价人员是指经房地产估价人员执业资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员，目前有注册房地产估价师和房地产估价员两种。
2.0.3 在实际估价中，估价对象的物质实体可能既有土地也有建筑物，也可能只是它们中的某一部分，例如是土地、房屋、构筑物、附属设施、在建工程等各种房地产物质实体的某一部分;但估价对象同时必须包括依托于该物质实体上的具体权益。
2.0.4 估价结果的期望用途，也即估价是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。
各种涉及房地产的经济活动或政府、民事行为的需要主要包括：土地使用权出让，房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐，企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，住房制度改革、商品房预售和估价结论复核等。
【理论与方法】第一章 房地产估价概论
【理论与⽅法】第⼀章 房地产估价概论第⼀章 房地产估价概论 教材精讲班学习要求 初步浏览⼀遍教材，对照考试⼤纲，在教材上把属于理解和应⽤层次考核要求的知识点划出来。
对课程内容有基本的了解，再开始听课，⾃⼰读书的时候，以理解为原则，对于理解有困难和障碍的内容，在教材上做记号。
听课的时候，对照⽼师的讲解，和⾃⼰的理解做印证，看⾃⼰的理解有⽆偏差；对于做了记号不理解的内容，重点听⽼师的讲解，听后要能够理解。
教材精讲班不做知识点记忆的要求，在习题强化之后，重点记忆未理解和掌握的知识点。
考试⽬的 测查应试⼈员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价职业道德，中国房地产估价⾏业发展状况的了解、熟悉和掌握程度。
第⼀节 对房地产估价的认识 ⼀、房地产估价的含义（熟悉） 1.专业房地产估价与⾮专业房地产估价的区别 专业/⾮专业五⼤不同（重要考点）： ①专业机构和专业⼈员——专业机构指具有⼀定数量的估价专业⼈员等条件，专门从事有关估价活动的单位（估价机构）。
专业⼈员指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个⼈（估价师和估价员）。
②专业意见——最终的估价结论，不是⽤直觉或仅凭经验得出，⽽是按严谨的程序，根据有关资料数据，采⽤科学的⽅法，经过审慎的分析、测算和判断得出，较客观合理。
③公信⼒——专业机构和专业⼈员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效⼒，能使⼈们（社会公众）信服、认可或接受。
④有偿服务——接受委托⼈的委托，有偿服务，向委托⼈收取费⽤。
⑤法律责任——疏忽或过失造成委托⼈或其他第三⽅损失，承担的法律责任：责令限期改正、⾏政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。
【例题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的⼀套多层住房，该估价师根据⾃⼰对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运⽤适当⽅法对该套住房进⾏了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
房地产估价第二版复习资料
房地产估价第二版复习资料房地产估价第二版复习资料房地产估价是一个重要的领域，它涉及到房地产市场的价值评估和定价。
在这个领域中，估价师需要掌握一系列的知识和技能，以便能够准确地评估房地产的价值。
本文将为大家介绍房地产估价的一些基本概念和方法，并提供一些复习资料，帮助读者更好地准备房地产估价的考试。
一、房地产估价的基本概念1. 房地产市场：房地产市场是指买卖房地产的市场，它是一个复杂的市场，受到多种因素的影响，如供需关系、经济环境、政策法规等。
2. 估价对象：估价对象是指需要进行估价的房地产，可以是住宅、商业地产、工业地产等。
3. 估价目的：估价目的是指进行估价的目的和用途，如购买、出售、抵押、租赁等。
4. 估价方法：估价方法是指估价师用来评估房地产价值的具体方法，常见的方法包括比较法、收益法和成本法。
二、房地产估价的方法1. 比较法：比较法是一种常用的估价方法，它通过比较估价对象与类似房地产的市场价格，来确定估价对象的价值。
这种方法适用于市场上有大量可比较的房地产的情况。
2. 收益法：收益法是一种基于房地产未来收益的估价方法，它通过预测估价对象未来的租金收入或利润，并将其折现到现值，来确定估价对象的价值。
这种方法适用于商业地产和投资物业的估价。
3. 成本法：成本法是一种基于房地产建筑成本的估价方法，它通过估算重建或替代估价对象所需的成本，并考虑折旧和磨损等因素，来确定估价对象的价值。
这种方法适用于新建房地产和特殊用途的估价。
三、房地产估价的复习资料1. 基本概念：复习时需要掌握房地产估价的基本概念，包括房地产市场、估价对象、估价目的和估价方法等。
可以通过阅读相关教材和参考书籍来加深理解。
2. 实例分析：复习时可以通过分析实际的房地产估价案例，来加深对估价方法的理解和运用能力。
可以选择一些典型的案例进行分析，并结合具体的市场情况和数据，进行综合评估。
3. 模拟考试：模拟考试是复习的重要环节，通过模拟考试可以检验自己对房地产估价知识的掌握程度和应用能力。
房地产估价规范最新2012版
（最新修改稿）1 总则他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
的价值。
用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；5 重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提进行估价；6上述情形的某种组合。
2.0.7 对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。
有关部门没有认定的，对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。
房地产估价师讲义
第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
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六、国有建设用地使用权出让的需要（2009年考点）国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。
目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）确定各种出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）提供参考依据。
例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。
在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）。
在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。
在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。
此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。
【2009年试题】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括（）。
A．拟买卖的房地产市场价值B．买方愿意支付的最低价C．买方可承受的最高价D．卖方可接受的最低价E．卖方愿意接受的最高价答案：ACD解析：B选项，最低价一般是出让人可接受的最低价；E选项，竞买人需要确定自己的最高报价。
七、房地产分割的需要房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。
但房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。
因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
例如夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中一方获得该住房，获得住房的一方再按照该住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。
在这种情况下，双方通常都会委托房地产估价机构对该住房进行估价。
有时即使可以采取实物分割的方法，但由于房地产是不均质的，分割后通常还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。
以应平均分割为例，土地一是在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，二是先按照面积平均分割，再根据分割后各部分的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。
房屋一般既难以在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，也难以按照面积平均分割，通常是先按照自然间进行实物分割，再根据它们的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。
这些都需要房地产估价提供价值参考依据。
八、房地产损害赔偿的需要（2009、2011年考点）《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日中华人民共和国主席令第37号，以下简称《民法通则》）第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
”房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：（1）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。
《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
”（2）因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的。
《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
”（3）因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。
例如，房地产受到噪声、辐射污染，房地产中的土壤、水、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。
（4）因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。
（5）因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。
例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题（如墙体开裂，层高、室内空气质量等不符合国家标准）。
（6）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。
（7）因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。
（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。
《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
”（9）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。
《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。
（10）其他房地产损害赔偿。
例如，《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
”上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。
［例1－1］某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。
该住宅楼总建筑面积5500㎡，共60套住房，有60户居民。
经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/㎡，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外，临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置过渡费每户每月2000元（史记：缺此已知条件）；该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。
请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；②修复所能带来的价值增加额；③修复的各项必要费用；④该损害在经济上是否可修复；⑤该损害造成的相关经济损失额；⑥该损害造成的总损失额；⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。
［解］（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（6000－5200）×5500＝440．00（万元）（2）修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：（6000×（1－3%）－5200）×5500＝341．00（万元）（3）修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180＋0．1×2×60＋0．2×6×60＝264．00（万元）（4）该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。
如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。
因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带来的价值增加额341万元，所以该损害在经济上是可修复的。
（5）该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0．1×2×60＋0．2×6×60＝84．00（万元）（6）该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：264＋0．6×3%×5500＝363．00（万元）（7）如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：0．1×2＋0．2×6＋0．6×3%×5500÷60＝3．05（万元）或者（363－180）÷60＝3．05（万元）【公式总结】（1）不修复情况下的价值减损额＝未受损状况下市场价格－受损状况下的市场价格（2）修复带来的价值增加额＝修复后的市场价格－修复前的市场价格（3）修复的必要费用=修复工程费＋搬迁费和临时安置费等（4）损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。
如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。
（5）损害造成的相关经济损失额=搬迁费＋临时安置费（6）总损失额＝修复的必要费用＋修复后的价值减损额九、房地产争议调处和司法鉴定的需要在房地产征收、强制拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供依据的估价结果或估价报告有异议的情况。
例如，在房屋征收中，通常出现某一方特别是被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。
在人民法院拍卖房地产中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供依据的评估价或估价报告有异议，认为评估价过低导致其财产被低价拍卖，从而也要求对估价结果或估价报告进行复核或者鉴定。
此外，对各种涉及房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量（如面积），而且考虑涉案房地产的价值量。
例如，对领导干部涉嫌利用职权和职务影响，在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置而谋取不正当利益的，所购置的商品房价格是否明显低于市场价格。
对国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”，收受房地产的价值是定罪量刑的重要依据。
对涉嫌犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，是否存在低价出让；对犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，其低价的程度。
以上这些均需要权威、公正的房地产估价，为争议各方当事人协商、有关单位调解、仲裁机构仲裁、行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案、人民法院判决，以及司法机关和公民、组织进行诉讼等提供相关参考依据。
十、企业有关经济行为的需要企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策等提供参考依据。