江苏张家港恒基未来城项目营销战略报告_142PPT
恒基销售方案
一、方案背景随着我国经济的持续发展，房地产行业逐渐成为国民经济的重要支柱产业。
恒基地产作为一家具有多年房地产开发经验的企业，为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，特制定本销售方案，以实现销售目标，提升品牌形象。
二、销售目标1. 实现年度销售目标，提高市场份额。
2. 提升客户满意度，树立良好口碑。
3. 增强品牌知名度，提升品牌影响力。
三、销售策略1. 产品策略（1）根据市场需求，优化产品结构，满足不同消费群体的需求。
（2）加大产品研发力度，提升产品品质，打造差异化竞争优势。
（3）加强产品宣传，提高产品知名度。
2. 价格策略（1）根据市场行情，制定合理的价格策略，确保项目盈利。
（2）实行阶梯定价，满足不同消费群体的支付能力。
（3）针对特定客户群体，提供优惠政策，提高成交率。
3. 推广策略（1）线上线下相结合，开展全方位、多渠道的宣传推广。
（2）利用社交媒体、短视频、直播等新兴媒体进行宣传，扩大品牌影响力。
（3）举办各类活动，提高客户参与度，增加项目曝光度。
4. 销售渠道策略（1）加强直销渠道建设，提高直销比例。
（2）与知名房产中介、分销商合作，拓宽销售渠道。
（3）建立线上线下销售平台，实现线上线下一体化销售。
四、销售执行1. 销售团队建设（1）选拔优秀销售人才，组建专业销售团队。
（2）定期进行培训，提高销售人员业务能力和服务水平。
（3）建立激励机制，激发团队活力。
2. 销售进度管理（1）制定详细的销售计划，明确各阶段目标。
（2）定期召开销售会议，总结经验，调整策略。
（3）加强项目进度监控，确保销售目标按时完成。
3. 客户关系管理（1）建立客户档案，详细记录客户信息。
（2）定期开展客户回访，了解客户需求，提高客户满意度。
（3）针对不同客户群体，制定个性化服务方案。
五、总结本销售方案旨在通过产品、价格、推广、渠道等多方面的策略，实现恒基地产的销售目标。
在实施过程中，我们将不断优化方案，调整策略，以适应市场变化，确保项目成功。
2014张家港国泰新天地项目营销报告112页
“总部经济（Headquarters Economy），核心是在“单一产业价值观引导下的人类高端智能的大规模极化与聚合”，比如中国北京金融街、美国好莱坞、美国硅谷、中国北京CBD等等。总部经济引领着世界潮流，给发达国家带来干净、绿色的GDP占到了世界财富的绝大部分。
长三角
珠三角
渤海湾
标
准
所以，他应该是标准的建立者！ 掌控,真正顶级商务标准话语权！
建立
标准 是如何建立的
港城划时代顶级商务的价值KPI
国泰新天地向港城提出—— “城市划时代顶级商务”6E标准
必须享有城市核心资源占有权：核心商务区
①
②
必须实现办公、商务、休闲多元化功能
③
超一流的硬件设施与服务
④
出众的客户
⑤
有品位的建筑，强烈的区域特色
吾悦广场
依托综合体商业配套建立高附加值的商务办公 走低价格，中端资源整合 低价路线，依托区域产业，为区域量身定做商务办公 依托地段价值，新型、绿色环保办公区，提供更多配套、系统性服务 响应政府号召，以产业为导向，建立行业聚拢型商务办公
“产品不可比, 资源无优势”
“入市较晚,本项目领航先机”
本项目
国泰新天地——新顶级商务区，领跑港城
统一管理，统一业权
Exception of sale
Extraordinary tenant
Excellent facility and service
Exact place for business
Essential business location
Elegant building
标准
必须享有城市核心资源占有权
人民路的“行政聚合定位” “北京的长安街”，都市级占位，长三角地区重要的生产性服务业中心，中国服务贸易重要基地。 写入国家十二五规划，总部经济建设已经上升到国家战略层面。 政府出台鼓励政策 政府设主管总部经济部门，补助最高可达6000万的鼓励政策。 给予注册登记、年检、进出口、出入境、知识产权保护、用地、住房、用工、人才引进、入户、子女入学等方面为总部企业的生产及其员工生活提供个性化、便捷化服务。 世界级企业进驻张家港 美国杜邦、陶氏、雪佛龙菲利普斯，韩国POSCO，日本伊藤忠、旭化成，德国博泽、南方毛业，法国罗地亚、霞日、波坦，英荷壳牌、三菱等等。 张家港5家企业上榜中企500强：沙钢、国泰、华芳、丰立和澳洋。
【优质课件】某地产项目企划推广及营销思路(PPT 67页)
策划思路： 必须跳脱常规营销套路，以形象力和营销力作为决胜关键。
形象力 —— 定位的差异化、表现的特殊化 营销力 —— 巧妙借势用力、悬念步步为营
2 Question 解决问题
物料使用原则
创意吸引眼球的效率原则
重点表现在日常派单上：起初入市时做和多数项目不同的派单物料，从香水卡、手机链、猫爪书签、 寄给未来的猫主题明信片等，派送物料上只需案名+电话，还有一些比较有趣的文字即可，比如： 我和Mini Mall有个约会等等。 其次表现在围墙上：做昆山首个异型发光围墙，以勾勒的动感时尚猫剪影作为围墙画面主体，从而 起到较好的广告效应。 其次表现在售楼处上：做昆山首个不明示售楼处的、不像售楼处的售楼处。
第二大要素——长期小型活动的亲切互动：
每月Mini Mall Party的随意自在、 日常亲切的微信营销体验等
大型公关活动的超越期待
花桥中心区体验售楼处的公开
内部——不像售楼处的售楼处，而像一个精致的书吧、电影吧、咖啡吧， 猫女郎人手一份IPad Mini，还有触摸屏便于客户自己查找项 目信息还有“寄给未来”的系列猫主题画面的特色明信片等互 动小型活动免费提供电影主题潮流乐曲点播、书籍、时尚杂志 的借阅翻看。英姿飒爽的女保安，服务生打扮成猫女郎的摸样。
2013.9.18的入市
全面开花 从高速出口、到花桥镇中心、到项目地围墙、到项目售楼处、到派单人员手上收到
的特殊派发物料、到手机上的短信、到网站、到论坛、到QQ、到高消费场合的 Mini mall Club定投、到微信公众平台、到花桥镇各个密集人口区域的派单猫女
张家港某商住小区项目广告计划书
****广告计划书一、前言****是由张家港***房地产开发公司投资兴建的商住两用型现代化小区，楼盘将于2002年9月初破土动工，预计到2003年底完工并交付使用。
鉴于张家港房地产市场竞争的日趋激烈以及楼盘销售的复杂性，***房地产开发公司决定借助外脑参与本案的全程策划，并与**广告公司签定了“****”项目行销广告总代理协议。
我们在全面深入的市场调研的基础上，以严谨的思路制定了相应的推广策略和科学的广告计划及具体实施方案。
二、楼盘概况1、楼盘参数：****位于暨阳中路与龙潭路交汇处，总用地面积为7265.5平方米，总建筑面积25134.5平方米，容积率为3.45。
楼群采用多层、小高层、高层组合的形式，其中，20层商住楼面积：12341平方米，11层商住楼面积：3415.5平方米，6层商住楼面积：9378平方米。
2、地理特征：此处是目前张家港发展比较成熟的地段之一，周边基础设施完善，人口密度较高，并已形成三大中心功能圈：①以暨阳、云盘和龙潭三个传统社区为主的居住圈。
②以暨阳高中、云盘小学、外国语学校、和博物馆、文化广场、世纪广场、图书馆等为代表的文化教育圈（简称“文化圈”）。
③以室内装潢行业为主体的商业圈。
3、发展潜力：暨阳中路是港城的老交通干道，与长安路、人民路和港城大道具有明显的连动效应，同时也能接受到市中心商圈的辐射。
随着市区面积的逐步扩大，这里必将成为一个新的商业中心。
最近正在进行的港城大道和龙潭路改造工程，也将对该地区的经济发展起到一定的牵引作用。
三、S WOT分析1、优势★周遍功能齐全、商业网点密布，能满足休闲、购物、交通、餐饮、娱乐、通信和储蓄等需求。
★教育设施及环境较为完善，可为子女的求学提供高水平的知识通道。
★具有较高的周边绿化率。
★20层的主楼是目前暨阳中路唯一的一座高层建筑，提高了****的档次和形象，与其他楼盘形成一定的市场区隔。
2、劣势★缺乏完善的、封闭式的物业管理。
★楼盘的环境规划过于单一，缺少吸引人的亮点。
新恒基项目营销方案PPT文档23页
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank youFra bibliotek
张家港项目全程策划报告
张家港项目行销企划书项目分析及定位一、项目概况1、位置本项目位于暨阳湖区东侧，南临南二环路，西接金港大道。
2、技术经济指标占地约18公顷，规划总建筑面积约30万平方米（其中住宅约24万平方米，地下室面积约6万平方米）3、地块形态整个地块呈南北狭长走势，东西长约250米，南北长约850米。
4、交通9路（东线、西线）、212路、213路均在本案附近有站点（暨阳湖站），去汽车站、图书馆、人民医院、市中心等都很方便。
5、周边配套ü????????? 公园：西侧为市政府投资兴建的占地4.41平方公里的暨阳湖生态园区，同时还规划有地下信道和本项目融为一体；北面还有一个小公园。
ü????????? 学校：暨阳湖实验中学、张家港第四中学（将搬迁）ü????????? 医院：北侧为总投资约为3.5亿元的市最大的民营和康健中心——澳洋医院。
ü????????? 菜市场：暨阳湖菜场。
ü????????? 商业：九洲家具装饰城、张家港国泰服装工业园、五星电器、大富豪布艺城、欧派橱具、名诚布艺展示中心、百盛布艺、大自然家居等，而且本项目距市中心步行街约为1500米。
ü????????? 餐饮：地中海大酒店、花中城大酒店、绿色田园酒店、扬名阁大酒店、天地豪情大酒店、新京华大酒店、巴属演义酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡厅、金粉世家等。
本案的生活商业娱乐等配套都集中在本项目北侧沿金港大道的两侧，尤其是在南苑西路以北。
配套齐全，学校、医院、市场、公园、餐饮等一应俱全，距步行街只1500米的距离。
二、项目SWOT分析1、优势分析ü????????? 配套齐全，周边衣食住行齐全。
ü????????? 交通方便，去市中心也才2、3分钟车程。
ü????????? 本项目地块大，形状较为规整，可以做出较好的绿化和公建配套，如建湿地公园、功能会所等。
某地产楼盘项目运营策略报告PPT课件
第三部分 运营策略
租售模式
租售模式分类：
1.按租售面积来分： 整租整售：一个单位整体出租或出售； 整租散售：一个单位整体出租但分割出售产权。
2.按租售次序来分 先租后售：先将物业出租个商家，带租约销售； 先售后租：先承诺返租销售给业主，再招商招租。
租售模式
本案租售模式
根据本案的建筑特点与业态规划，针对于不同的单 位可采取不同的租售方式：
第四部分 营销推广
思路策略
不同的运营模式，决定不同的营销推广策略。
多功能餐娱中心：需要的营销力度比较大，而 且需要尽早介入，带动招商和销售；
主题餐饮中心：前期主要要进行针对性的招商， 营销推广工作在大客户确定意向入驻后在推广， 而且不需要大力度，推广的目的，在于带动其 他小商户和投资者入市；
项目机会点不错，但风险也比较突出，所以必须设法把 风险降低，把机会点最大化！
我们该怎么办？
第二部分 项目定位
项目定位
项目战略定位选择
赚利？ 赚经验？ 看当前？
赚名？ 赚什么？ 思未来？
项目定位
项目战略定位选择
如果目前公司不缺资金，或短期内没有资金压力，我们建议本 项目要立足长远，要本着树立公司形象的原则来操作，即项目 要赚名！这样操作既能得名，又能得长期的利，且能保证项目 在经营层面的操作成功，从而整体成功。
Байду номын сангаас
业种
购物中心 百货/专卖店等
要求条件
规模大，商业气氛浓，人流大
是否适合
不适合
专业市场 餐饮娱乐
大型家电/家居/数码 规模大，专业行业气氛浓。
不适合
大型餐饮+娱乐项目 规模适中，交通方便，自然文化环境好。十分适合
张家港策划报告完整稿
目录第一章市场篇1．张家港简介2．地理位置3．港口经济4．城市发展趋向5．市场篇总结第二章项目篇1．项目介绍2．现有酒店经营分析3．SWOT分析第三章定位篇1．项目总体定位2．客户定位3．产品定位4．价格定位第四章产品建议篇1．项目产品建议2．装修标准建议第五章市场推广篇1．推广思路2．执行部分3．公关策划部分第六章销售篇1．销售策略2．投资分析3．运营分析4．销售计划建议第一章市场篇1、张家港简介城市性质。
张家港是现代化滨江港口工业城市。
城市定位。
长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。
市域空间规划。
规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。
“一城”指张家港作为高度城市化地区，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市。
“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。
“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。
规划至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人（含外来人口80万），城市化水平84%，市域城镇建设用地控制在171平方公里。
2、地理位置张家港市位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周，距上海98公里、苏州58公里、无锡40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹桥机场98公里，上海浦东机场150公里，南京禄口机场200公里。
全市总面积999平方公里，人口85万。
由于其独特的地理位置和成熟的交通基础建设，面对上海经济圈和海外出口经济的工业建设，使其成为了一个新兴的港口工业城市。
3、港口经济张家港市境内有长江沿线得天独厚的天然国际商港--张家港港，长江岸线达60多公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线达33公里。
张家港港深,水贴岸、不冻不淤、安全避风、常年作业。
现有万吨级以上泊位33个， 2004年完成货物吞吐量6397.8万吨，其中集装箱运量32.8万标箱,分别增长41.8%和32.6%。