【北美购房网】在美国安家,如何节省养房和维护成本？

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【北美购房网】美国买房了解8件事不吃亏还捡大便宜

【北美购房网】美国买房了解8件事不吃亏还捡大便宜初次买美国房，买哪个区域的房子比较好?看上了房子该怎么出价?能不能贷款？是不是一定要去实地考察？1房源充足市场透明美国买房注意事项：对于海.外买主来说，没有房源不足问题，只有是否可以找到渠道（如安祺贝儿）或熟知当地情况经纪人的问题。

美国有一个属于经纪人共享的房源系统，简称MLS，每一个经纪人都把自己代理的房子都上传到这个系统。

所有的上市屋都在这个系统中完全透明。

任何有执照的经纪人都可以上MLS网站搜寻房源，只是不同的经纪人因对地区的了解熟悉的程度不同，可能搜寻选择出来的房源也不同。

如果看不懂MLS的英文也没问题，关注安祺贝儿（微信公众号anqibeier2015），我们会经常推出美国房源。

2买房前明确买房目的买房基本分为经营和自住两种。

买房目的不同，考虑的角度就不同。

“纯经营”更加注重现金回款；“自住”则优先考虑自己喜欢的地方以及住宅的需求。

通常，来美国购房的原因多种多样，有的为了孩子留学，有的纯粹经营，有的。

所以各自考虑的角度不同。

短期内自住：建议按自住的要求来选房超过5年以上出租时间：建议就以“纯经营”的角度来考虑计划纯经营：建议比较租售比（所选房屋价格不要太高。

通常高价房屋，租金/房价比就低）3买哪里，哪个城市最好?美国有50个州，地大物博，城市众多。

正确的选择方式是：从大到小开始考虑大方向：东海岸或西海岸小方向：州城市：每个州有几百个城市从生活环境考虑1、天气、环境、天灾、人文、生活习惯等条件是否符合自己2、当地华人比例，密度高低，是否会让生活更便利考虑预算预算通常会影响买屋地点的方向，例如，东岸或者西岸都是比较贵的，如果选择买一套联排屋的话，还是可以买到便宜的住宅。

但华人最普遍的购屋还是选择独立屋。

4看上的房子该怎么出价?美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。

【北美购房网】美国买房避税全攻略!终极方式很多人不知道!

【北美购房网】美国买房避税全攻略!终极方式很多人不知道!【北美购房网】美国买房避税全攻略！终极方式很多人不知道！最近，特朗普提出要取消美【北美购房网】美国买房避税全攻略！终极方产税，这一消息振奋了房产市场果是投的个人所得所得税更多，因为租金更高。

什么是房产税？在美国，房产税实际上是由各郡市自己决定的，比较富裕且有其他税收来源的郡市可能不完全依靠房产税来运行，所以房产税会较低。

在就业率较高，高新产业区或旅游业发达的地区，因此地产税相对就不大高。

相反，没有其他税收来源的地区可能会收较高的房产税，譬如没有个人收入州税的德克萨斯和没有销售税的新罕布什尔州等，房产税都比较高，因为归根结底政府和其福利项目是靠税收来运行的，这里低了那里就得高，羊毛出在羊身上，总数还是一样。

根据2016年的数据，美国房产税最高的州在新泽西，中线房地产税率是1.89%；最低的州是路易斯安那，只有0.18%，也就是说10万美元的房子每年的房地产税率只有区区的180美元。

大约有三分之二美国州的房地产中线税率低于1%，美国的平均中线地产税率是1.04%，弗吉尼亚州的中线地产税率是0.74%，等等。

为什么要缴纳房地产税？实际上美国的公立学校主要是由各郡市征收的房地产税来运行的，每年各地方政府征收的房地产税数目、去向用途等都列在政府网站上，公开透明，接受公民监督。

正是因为有房地产税，美国各州才有13年（个别弱势群体14年）的免费义务教育，其中包括学费、书本、校车、贫困家庭孩子的午餐等，也就是说，美国的公立学校是彻底意义上的免费。

对个人来说，缴纳房地产税的部分也抵消部分个人收入税的，也就是个人收入缴税的基数要在收入中减除缴纳地产税的数目，因此实际个人的支出要低于房产税的表面数据，这是一个比较复杂的问题，对不了解美国报税体系的人来说理解起来可能会有点困难。

尽管税目繁多，但是，美国规定在一定范围内是可以合法合理避税的，以下有四种避税攻略，看看你适合哪一种？初级避税攻略就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。

【北美购房网】美国买房时,如何降低房屋保险保费？

【北美购房网】美国买房时，如何降低房屋保险保费？房屋保险的保费会因为涵盖范围、自付额度与不同保险公司等因素而存在著数百元的差异，掌握以下细节去挑选房屋保险有助省下不少保费。

1 .货比三家不吃亏虽然花时间，但也能为你省下不少开销。

多问多询价，不仅能让自己更加了解保险条款细节，也能了解各家保险公司的服务质量，买到最适合自己的房屋保险，也别忘了询问他们可做什么来为你节省保费。

2.提高自付额(Deductible)自付额是保险公司开始索赔前，屋主须自行负责的损失金额。

现在大多数保险公司推荐$500的自付额，若将自付额提高到$1000，大约可省下25%的保费用。

※但若居住在灾害频发地区，则建议保险条款中最好有对这些特殊种类损失有单独的自付额。

例如住在地震频发区，则地震自付额最好是独立出来。

3.不要把买房房金额与重建成本混淆房子下面的土地并没有盗窃、风暴、火灾和其它包含在你的房屋保险条款中的风险。

所以在决定保险金额时，不要将土地价值包含进来，否则要支付的保费将会更高。

4.将房屋保险和汽车保险绑在一起若跟同一间保险公司一同购买房屋保险与汽车保险，通常保险公司会提供5%到15%的保费优惠。

(部份情况例外，所以请先做比较再决定)5.提高房屋抗灾力例如增加风暴百叶窗、加强屋顶、老房翻新、强化电力系统等方式来节省保费。

6.提高家庭安全例如安装烟雾报警器、防盗报警器和防盗锁，约可获得5%的保费折扣。

某些保险公司甚至会对安装自动喷水灭火系统、通知员警消防或监测站的防火防盗报警器，提供15%到20%的保费折扣。

※但这类系统通常不便宜，也并非每个系通都可得到折扣，所以请自己先计算清楚是否真的话算，并了解保险公司支持的系统有哪些再去作决定。

7.了解其他折扣例如退休人员通常待在家的时间较长，因此可降低被盗风险或及早发现火灾等优势。

有些保险公司会针对55岁以上退休人士提供部分保费折扣。

8.良好信用记录除了房屋保险，只要拥有良好信用纪录，无论是选购何种保险，都有助降低保费。

【北美购房网】钱不多,怎样在美国房地产投资中获利？六条黄金准则你要知道

【北美购房网】钱不多，怎样在美国房地产投资中获利？六条黄金准则你要知道至少有30%的美国亿万富豪是从房地产中产生的，很多人认为这是创造财富的最好办法。

对于有志于房地产事业的朋友们，地产投资家Tai Lopez提供了以下值得借鉴的方法：(一)开始不宜做大如果你从来没有投资过房地产，那么最好从小笔投资开始，而且不要用自己的钱。

没有哪位成功的商人会说：“我的第一笔交易是我最好的。

” 您必须学习如何阅读地产合约，建立诸如如律师和房地产经纪人的专家网，并开发出良好的市场预见性。

这些都来自于经验。

可以找到一些便宜的物业，如单户住宅、多单元公寓或商业物业，翻新后转卖。

(二)理想不宜太小如果手中没钱，您可能很容易会放弃房地产业务。

其实，在房地产交易中，最重要的是具体的交易如何，而不是你有多少钱。

如果你手中有5万美元，并想做20万美元的交易，你就不能购买四个单位以下的建筑。

因为每个单位每月只能生产1,000美元或2,000美元的收益。

而且您可能会花掉数千美元对这些单位维修，然后才能出租。

这个数学并不困难：您得不到足够的回报。

所以，你必须从16个单位开始才能做大，不要少买。

没有16个单位，你就不能有足够的钱请一位经理，那样，你的全部注意力都会放到财产上。

要想得到16个单位以上的地产，您就需要懂得如何使用其他人的钱，同时学习如何销售。

(三)了解宏观经济情况，最好找一位导师尽管房地产交易看起来很容易，但是最有利可图的机会却很难让人知道的，你要学会善于发现和创造机会。

经济强劲，消费者信心旺盛，库存水平低，利率降低，这些都是房地产获利的最佳时机。

消费者的信心和强劲的经济会使买家感觉“现在是购买的好时机”；低利率允许买家购买更多的房屋；低库存水平可制造买家的投标战争。

以上这些都会为投资者出售其翻转的房屋带来很好的契机。

(四)先学习，再赚钱在把钱投出之前，教育自己！信息量很重要。

持有资产同样是通过房地产建立财富的好方法。

那些主要城市的周边地区虽然污染，但是住房资源有限，租房的需求量不断增加。

【北美购房网】不同季节,在美国买房都有哪些利弊？

【北美购房网】不同季节，在美国买房都有哪些利弊？很多人在美国购房时不知道如何把握时机，觉得房价一年到头，跌跌涨涨无规律可循，担心在不合适的时机买到性价比不高的房子。

其实，美国房地产市场365天全年开放，一年四个季节根据经济大环境，贷款利息，以及市场上房源的多少，房价产生浮动，所谓的淡旺季都是相对的。

以下是各个季节买房的利与弊。

01春季春季买房的优势在于：天气转暖，春意盎然，房屋显得有朝气；房源充足，很多屋主愿意在春天卖房；对于买家来说，节日过完，天暖出行方便；学区房子通常都在春天放盘，显得特别抢手；买家可以同时在2个不同房子上出价。

春季买房的劣势在于买家多竞争激烈，价格相对比较高。

根据美国房地产协会的统计，春天的美国房价一般比冬天的房子价格高2%-3%，而当市场上升时涨价的百分比还会随之增高。

春季看房的人多，竞价也激烈。

春季市场上的卖家有些并不是急着要卖房，而是用以试探市场，他们会有意标超高价。

因此，有时候尽管买家的出价已经很合理，很有竞争性，也未必买成房子。

02夏季夏季里家庭买学区房，承接春天的计画，市场竞争进入白热化阶段。

不少人能赶上成交学区房的末班车。

此外，夏天利于装修，容易施工，油漆方便干，还可以更换太阳能绿色环保系统。

夏季雨水较多，比较容易发现房子漏水等现象。

夏季房屋买卖的劣势在于超高的气温，遇上看房天气炎热，买卖双方都会比较没有耐心。

当室外气温高到75-80度时，暖气系统难以开启，验屋时需要特别注意。

03秋季秋季是房产成交的另一旺季，优势在于天气好，方便出门。

此外，夏季没有卖出的房子在市场变得相对容易议价。

屋主在节日到来和寒冬来临前，愿意出售，条件变得宽松。

秋季市场会延续夏天旺季从而出现一个过户的高潮。

再有秋季成交房屋，还能为年底省税做准备。

不过需要注意的是，秋季市场竞争依然激烈，价位要有竞争性。

04冬季我们一般都觉得冬季是房产交易的淡季，市面上的房子相对少些，很难买到自己喜欢的房子。

【北美购房网】海外投资房产如何减小风险

【北美购房网】海外投资房产如何减小风险提到投资就应该有风险意识，所谓的投资成功无非是把风险降到最低，投资失败那就是把风险抬到最高了。

如今人民币持续低迷，美元势头强劲，而海外置业也刚好风华正茂，所以种种外界因素已把海外投资推向了“风口浪尖”。

为契合当下新局势，在这里亨瑞集团为中国投资者准备了10条最易忽略的减小投资风险的因素。

1、切勿急躁在看房产广告之前，想清楚自己的购房目的是什么。

是为了稳定的租金收入？是要翻新然后再出售？是先出租，退休之后在此安度晚年？弄清楚这些问题十分重要。

巴菲特曾说过：“民意调查无法代替思考。

”2、购房时就考虑出手房产在最终敲定之前要想清楚3、5年或者10年之后谁会是下个买家。

-如果下个买家是投资者，你的卖点就是丰厚的租金。

-如果下个买家是游客，他们可能变化不定，旅游市场到时可能会饱和。

-如果下个买家是当地人，那么买家候选人可以有很多，但他们喜欢安全整洁的学区房。

3、详细了解社区这一点很重要。

登陆来查询当地人口、家庭收入。

登陆查询犯罪率和其他房产和业务信息。

登陆查询当地租金和房产出售价格（仅供参考，并非100%精确）。

如果你购买的房产在某社区内，那么要一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。

还需要一份住房所有权账目复印件，查看周围是否有很多延期维修或坏账堆积。

如无法亲自置办这些资料，可以请专家代劳，这点费用不能省。

4、了解买方中介买家总是大量研究房产，但是很少研究卖方中介。

除了客户查询号，每家中介的登记号码都能查到。

所有的推广房产的海外中介都必须提供公司、银行和会计查询号。

不要有顾虑，因为大部分中介听到你问这些信息都会认为你是诚心购房的，他们很乐意告诉你这些信息。

5、找一个好的房产经理房产经理一般有两个作用：让业主满意和让租客满意。

为此需要做大量工作，十分不易。

能经年妥善管理投资和租客的房产经理是十分难得的。

增加租客或延长租期都要多收费，所以在计算成本的时候要把这些算进去。

美国移民买房产保险的几个省钱窍门

美国移民买房产保险的几个省钱窍门因为在房贷付清前，房产实际上属于房贷银行所有，所以房贷银行为了要保护他们的产业，会要求屋主买房产保险。

住在消防站附近可能偶尔会失眠，但很多屋主不知道这能降低他们的房产保险费。

专家表示，临近消防站是保险公司计算房产保险费的因素之一。

查看房产保险的细节和采取一些措施能够减少保险费。

在一份针对1,001名消费者实行的民调显示，“旅行者保险公司”（TravelersCo.）发现，在2016年仅56%的受访者至少每年一次查看他们的房产保险细节，低于2015年的60%。

该公司个人保险部门副总裁AngiOrbann说：“他们可能错过了很多节省保费的机会。

”另一个简单的省钱方法是透过将多种保险*（bundling）在一起。

也就是说，向同一家保险公司买一个以上保险，例如：房产保险、汽车保险及租房保险等。

insuranceQuotes在线保险公司调查发现，通过*多个保险，消费者每年平均能够省下314美元。

在一些州，*折扣甚至更高，在路易斯安那州，消费者平均每年能够节省584美元。

资深保险分析师亚当斯女士说，*其他类型的保险，如寿险，也能获得优惠。

“给一家保险公司更多的生意，他们越有可能给你折扣。

”此外，改善房产品质，包括屋顶、门窗、电气或管道系统也可能有资格获得保费折扣。

很多业主忘了通知保险公司他们将住家翻新。

安装防盗系统，特别是那种会自动拨打电话给警察局或*的系统，可享受5％至10％的保费优惠。

佛州一家房屋安检公司哈吉女士说，在佛罗里达和其他沿海州，如果屋主安装可减轻强风损坏的装置，如飓风百叶窗、耐冲击的门窗等，可能会有意想不到的收获。

哈吉女士的客户托尼·比蒂在佛州的BocaRaton市拥有一栋22年屋龄的四居室房屋。

在经过房产防风检查后，每年节省了2,400美元的保险费。

比蒂女士表示，之前我们每年付6,000美元的保险费，丈夫要我想办法省点钱。

不同的保险公司会有一些鲜为人知的保险费折扣，例如，屋主不吸烟、使用绿色家电产品或建筑材料等。

【北美购房网】五大秘诀,教你在美国买到实惠的新房

【北美购房网】五大秘诀，教你在美国买到实惠的新房当考虑在美国置业时，很多中国买家都比较青睐购买新建的房子。

参考此文：你适合买二手房还是新房？当你准备买房并搜索房源时，可能会发现一些在售的新房。

这些新房的卖方可能是全国知名的开发商，也可能是比较小的当地开发商。

新房可能和二手房一样单独出售，也可能以楼群为单位整体出售。

但是，和已经有人住过的房子相比，这种新房是否更适合你？掌握以下五点，可以帮你买到如意的新房。

新房房源信息较难发掘通常情况下，当卖家准备出售房子时，他们会把房子交给当地的中介公司托管，而中介方会将房源放到在MLS（Multiple Listing Service —美国房地产交易平台）上进行出售。

但新房不一样，开发商通常有自己的销售渠道和销售人员，以此来监督销售过程和节省成本。

这对于买家来说意味着什么呢？这就意味着开发商可能不是MLS的成员，这些房源也可能不会在网上出现。

相反，开发商更可能将房源广告刊登在社交平台、媒体网站、报纸或广告牌上。

如果你想买新房，最好尽量多地咨询中介，一起找出这些新房源。

注意：新房在建好之前或已售出开发商通常会提前规划好房屋出售计划，这意味着有些新房在建好之前已经售出了。

为了提前卖出，他们会建好样板房，让买家进去看房。

尽管房屋此时还在建设中，买家还是可以详细看到楼层地设计图、室内设施和设备等。

当然，根据所在州的不同，开发商需要在签卖房合同前，走一些流程来获得批准。

所以大多数情况下，买家可以在建好前就大概知晓新家的样子，包括地理位置、社区环境等。

如果你此时想买下，可以和卖家协商付一部分首付。

首付金额从几千美元到总房价的10%不等。

需要注意的是，同一社区的新房价格并不是固定的。

即便一个社区有100套房源，它们也不会同时在售。

开发商可能会阶段性的出售房源，如果首次放出的五套房源很快就以要价卖出，而且市场持续火热，开发商接下来放出的房源可能会涨价。

此外，在一些社区，开发商可能要花费数年才把全部房源售出。

【北美购房网】在美购置房产及后续管理焦点问题详解

【北美购房网】在美购置房产及后续管理焦点问题详解俗话说，买东西容易养东西难，在美国购房、投资更是如此。

首先，如何购买到自己心仪的房子是一关，其次如果是投资，买到房子后管理、出租又是一关。

问题1：既然看上去来美投资、购房好像有特别多的麻烦，那么为什么还要来美投资购房，有什么独到的优势吗？第一，美国房地产的体系非常完整，它经过了一两百年的演变，法律是很完善的，在整个买房、购房以及卖房的流程中，都对买卖双方有非常大的保障。

比如说，你想要在美国买房，你的首期款是需要打到产权公司，而不是房地产开放商。

这样做，产权公司会全程监督合同整个的执行过程，包括房屋的检查，一直到交易之前，首期款都不会直接打给开放商，相当于是在最大程度上保护了消费者的权益。

第二，美国的房产权是永久的产权，这一点和国内不太一样。

永久产权的好处是后代可以继承，如果购买的是别墅，那么不单单是别墅，还包括周围的土地也可以向下一代继承。

如果土地的价值增高，那么房子也可以升值。

通过Zero网站2015年10月份到2016年10月份的相关数据显示，房价的平均增长指数大概是在6.5%，这个是非常平稳往上增长的趋势。

问题2：房产产权持有类型？通过两个案例分析、详解住宅购买失败以及隐瞒真实情况购买房屋、由此引发的纠纷问题。

通常来说，美国房产持有大致有四种模式：个人持有、联名持有、公司持有以及信托方式。

个人持有个人持有顾名思义所有权就是个人的，由于所有权是个人的，那么控制权、收益权当然也归属本人，可以自行决定房子的租赁，买卖等事宜。

房子出租后，租金减掉利息等成本的净收入归个人收入中去申报，当你把所有权传承给子女之后，自然也会涉及到个人遗产税问题。

相反，如果个人遇到诉讼问题，比如房客在房子内受伤了，或者你的职业导致你被诉讼，特别是医生等。

那么在你名下的其他房产都会暴露在诉讼之下，附有连带责任。

联名持有联名持有有两种形式分别是Joint Tenancy和Tenancy in Common，两者的区别在于Joint Tenancy是一方去世了，产权自动转移给另一方，而Tenancy in Common是一方去世了，产权转移给去世的一方的家人。

【北美购房网】干货在美国购房后不可忽略的几件事儿!

【北美购房网】干货| 在美国购房后不可忽略的几件事儿！很多人在美国买房不仅是为了自住，也有可能将其出租，但无论是自住还是出租，买房之后、入住之前有些事项是不能忽视的！如果一个人不能及时搞定，可以寻求物业管理公司的帮助。

了解美国土地使用规范与政府相关服务在美国购房之后，买家的第一步很可能是整修庭院、挖土种植、修筑篱笆、扩建阳台等。

但是，你可知道，在你兴师动众地“动土”之前，你需要首先拨打811安全热线，让政府在48小时之内免费派其专员来帮您检测、圈出你院内的地下管线状况，以免你在动工时不小心就挖到它们，而造成管道破裂等损失。

屋主自行施工，因未事先拨打811而导致发生相关事故，屋主必须自行承担相应的修缮费、煤气损失费等费用。

若你安排的包工队在其施工之前未事先拨打811，则一旦出现事故，你将面临美国政府对房主一万美元的罚款。

找到房子的水源、煤气、电的总阀门在哪儿房子遭水淹是美国最常见的房屋保险理赔项目之一。

如果发生了水管爆裂、漏水等事故，在修理工人赶到之前，你要以最快的速度先自己关掉你房子的水源的总阀门，以防发生地板被泡水、墙壁因渗水而发霉等情况。

所以，在拿到新房钥匙之後，在你兴奋之余，别忘了首先要去搞清楚各种水、电阀门与各种开关的位置。

新买的房屋必须经过彻底检查在购房申请被接纳之后，屋主首先需要请一位专业人员为其新房做一个全面的检查，检查内容包括：水、电、煤气、门窗、房顶、地板、房屋整体结构、虫害等。

在美国买房，尤其不能忽视对白蚁的检测。

不同于国内钢筋水泥结构的房子，在美国，许多房子都是木质结构的（比如大洛杉矶地区）。

因此，在你入住新房之前，一定要首先去获取一份最新的白蚁检测报告。

弄清楚房屋保险种类如果业主为了自己居住而购买房产，他需要的是屋主自住保险或火险。

这种保险所覆盖的保障范围除了房屋重建与屋主责任险之外，一般还包含屋主的个人财产险，比如其家具、电器、珠宝首饰等。

而如果业主买房是为了出租给别人居住，则他需要购买出租屋/房东保险，而这种保险不覆盖屋主的私人财物。

【北美购房网】在美国购房不容易：隐形成本原来这么高!

【北美购房网】在美国购房不容易：隐形成本原来这么高！美国房地产网站Zillow的最新报告显示，美国的房主们除了要负担每月的房贷，平均每年还要花上9,080美元从保险到税收再到维护的额外费用。

显性成本一房款支出：65%的中国买家选择全款支付次贷危机后这几年，中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。

美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，2016年4月至2017年3月的这一年间，中国人再次成为美国房产头号海外买家，一年花掉317亿美元，其中65%的买家选择全款支付。

显性成本二贷款： 26%中国买家申请美国贷款美国抵押贷款银行家协会（MBA）近期发布的一份报告显示，今年7月，美国的可获信贷指数上涨了0.3%至179.0。

这说明美国的信贷政策在一定程度上有所放松。

据汇丰银行网站信息，国外买家在美申请抵押贷款有以下几个程序：贷款预批及申请、信用核实、提交信贷记录、银行对账单和收入证明等相关资料，以及完成房产交易。

除了复杂的手续，国外买家的首付比例也比较高，甚至达到40%以上，利率也比当地居民更高。

隐形成本不可忽视：近40%的首次购房者的花销超过其预算为了让购买者对自己的承受能力有更精确的了解，Zillow在今年早些时候推出了一项全新的月度定价工具，该工具把传统按揭计算器所忽略的房主每月在房屋上的花费全部考虑在内。

报告显示：近40%的首次购房者的花销超过其预算。

Zillow计算了全国最大城市地区住房的隐性成本，包括物业税、房屋保险、公用事业等，同时还包括6个最受欢迎的与房屋维护相关项目的花费：地毯清洁、庭院工作、排水清洁、暖通空调维修、房屋清洁和压力清洗。

在美国购房这些隐形交易费用应该知道由于美国各个州的法律制度有很大不同，小M整理了美国购房需要支付的各项交易费用。

需要注意的是，每个州每个城市都会有不同，下面的费用为不完全统计，仅供参考。

【北美购房网】美国购房十大陷阱请注意,规避风险有诀窍

【北美购房网】美国购房十大陷阱请注意，规避风险有诀窍美国房价从2012年开始上涨，价廉屋美的美国房子正以其高性价比吸引着许多中国人。

但是，对于他们来说，房子在美国天远地远的，怎么个买法呢？买后不住的话如何出租呢？租不出去怎么办呢？有人心想：“只要投资能保证达到一定的净回报率，我就买”。

于是，在众人的疑惑和期盼中，一批针对中国人海外投资而注册的“房屋管理包租公司”投其所好应运而生了。

已有不止一个网友问过，这种公司可信吗？他们开出的条件太诱人了，公司承诺包租且每年的租金净回报率在10%以上，而且如果低于这个数他们愿意补上，能跟他们合作吗？如何判断您的代理人是否在欺骗您呢？您的美国投资购房计划有多大风险呢？美国购房流程规范，法律法规齐全。

按道理，找个好的经纪人，就基本上可以放心了。

但是，有人的地方，就有江湖。

那小乐今天为您一一解释，在购房过程中会有那些风险，外居乐如何帮助用户规避。

Q1: 跟您签订合同的代理公司和代理人具备美国房产经纪人资格吗？在美国，从事房屋买卖并收取佣金的公司和个人都必须持有各州颁发的经纪执照。

获取执照并非易事，对个人而言必须要有社会安全号，通过犯罪记录审核，参加规定数量的课时学习并通过严格的考试，才有资格申请执照，个人执业必须加入有经纪人公司，接受公司的内部管理和监督，收取佣金也必须通过公司而不能个人收取。

为了保持执照的有效性，每年还要参加必要的培训并交纳数额不低的执业会费。

在美国没有执照的任何个人或公司都不允许代理买卖房屋，不能收取佣金，不能收取介绍费，连经纪公司内部接电话的前台小姐，如果她没有执照的话都不能回答与房产信息有关的任何问题。

所以，如果一家没有执业资格的公司在从事房屋买卖活动，那么这家公司的行为肯定是非法的，如果您不小心与它签了代理合同，可以肯定的是合同无效，您的利益得不到法律的保障，吃亏是在所难免的了。

Q2: 跟您签合同的经纪公司“跨州执业”了吗？美国各州颁发的房地产经纪执照只在本州内有效。

【北美购房网】中国人在美国买房问题详解这些问题你都要知道

【北美购房网】中国人在美国买房问题详解这些问题你都要知道因文化背景不同的缘故，中国人买房时都爱问一些很特别的问题，每逢遇到这样的问题我都会哑然失笑，心想不愧都是中国人，全想一块去了。

当我把这些问题整理出来，发现这些共同点挺有趣的。

第一个问题：房东为什么要卖房？几乎90%的中国人在看中某个房子后，都会提出这个问题。

尽管它可能涉及到卖方的隐私，比如夫妻分居或离婚，又或因为失业导致经济困难，无法承受按揭款等等但房东大都还是愿意回应的。

更多的卖房原因包括工作地点变动、家庭变大或变小(比如小孩长大离家独立生活）因此需要更大或更小的房子，有些没什么特别的原因，就是住腻了，想换个住处。

估计大家问这个问题，主要有两个原因：一是担心买到凶宅；二是想掌握主人卖房的心理以便讨价还价。

美国的法律规定，若客人直接问是否为凶宅，卖方或卖方的经纪人必须如实作答，如果客人不问，卖方和卖方的经纪人则没有义务披露。

其实，卖房往往还有个原因，那就是邻里关系问题，如果真实原因是遇到了坏邻居，买房人是无法得知的。

有些甚至可能涉及种族原因，比如不愿与异族或不同肤色的人为邻，但因为种族歧视是违法的，卖方绝对不会讲出来，你也永远无法了解他的真实想法，只能碰运气了。

好在每个大社区的种族构成情况，都是公开信息，可以自己上网查询。

第二个问题：房子是座北朝南的吗？中国人都喜欢座北朝南的房子，这其实是有道理的，对北半球的居民而言，朝南的房子冬天暖和，光线好。

可惜老美造房没这个概念，他们的房子大多是不讲究朝向的，面向东西的房屋甚至比南北的更多，即使是在宽阔的农场上自己建房，他们也不太考虑朝向问题。

于是，对于那些坚持要求座北朝向的中国人而言，适合的选择就更少了。

判断房屋的朝向，有个小窍门，大多时候仅仅从街名就可判断出来，比如街名后缀为Ave的，都是东西朝向，后缀为Road、Street或Drive的，都是南北朝向，后缀为Court的，一般是在街的尽头，一排房屋围成一个圆圈，没有正南正北的朝向。

【北美购房网】在美国拥有一套房子每年要花多少钱？

【北美购房网】在美国拥有一套房子每年要花多少钱？目前，越来越多的中国人到海外市场买房投资；有人说，美国买房容易养房难。

在美国除了少数地区之外，房子价格不算太高。

但是在美国买房每年却需要缴纳一大笔税费，基本税费有：房产税、物业费、房屋保险费，且因为房屋所在的地区、房屋物业类型等因素而有不同。

下面针对每一种税费进行详细说明，算算自己意向的美国房产每年养房需要多少钱。

一：房地产税严格说来，在美国拥有任何房子，真正的持有成本只有房产税。

在美国50个州都征收房产税，该税收是地方政府的主要收入来源，用于该地方政府所在区域的教育和建设。

目前房产税税率通常为1%-3%，房产税是作为房产永久持有的最基本保证。

征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。

不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率，加上房屋价值的计算方法不同，所以房产税可说是五花八门，比较复杂，这是美国税制的特点。

房产税的税率由地方政府根据各级预算来制定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都不同。

如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%.假如过了一年后，该地方的经济发展了，房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话，当年房产税的税率为1%.也就是说，房价上涨了，房产税可能降低。

房产税的征收，除了税率关系到缴税多少外，房屋的估值也很重要。

房价估得高，在相同税率情况下，势必缴税多，因此，如何确定房价是缴税中很重要的一环。

房屋的估值，由政府专门负责估值的机构负责；估值的依据包括周围地区同类房屋的买卖价格、房屋本身的结构、地皮等。

一般来说，政府的估值往往比同类房屋的市场价格低一些。

每次估值的结果都会在缴纳房屋税之前通知屋主，详细列明估值内容，包括房屋本身价值多少、地皮价值多少等。

【北美购房网】在美国买新房的六大关键问题

【北美购房网】在美国买新房的六大关键问题如果你想购买新建房屋，那么你的选择有很多。

美国住房和城市发展部及美国人口调查局的数据显示，2015 年新房销售额激增至8 年来的最高点，且根据全美住宅建筑商协会(NAHB) 的数据可知，2016 年独户家庭购房数量预计将达到84 万套，相比2015 年增加了18%。

对于购房者来说，不幸的一点是，新住宅建造的价格在节节攀高。

据NAHB 报道，去年，一幢新房的平均造价已经跳到了351,000 美元，比2009 年上涨了10 万美元。

尽管如此，但还是有一些购买新房的应对策略。

买房就像买车一样：你需要运用恰当的策略以达成最佳交易。

向准建筑商咨询这六大问题，以理想的价格购得心仪的房屋。

一“若使用你们的首选出借方和产权保险公司，你们会提供什么样的财政激励？”坏消息：生产建设者往往不愿为谈判销售价格开创先例。

（定制建设者相对更加灵活）。

“如果一套新房屋的标价为370,000 美元，其售价为360,000 美元，那么开发中的下一位买家会希望以更低的价格购得房屋，”俄勒冈州波特兰Keller Williams Realty 公司房产经纪人Craig Reger 如是说。

然而，许多人向使用他们首选出借方和产权保险公司的买家提供了诱人的激励。

“一些人甚至可能会放弃高达10,000 美元的交割费用，”弗吉尼亚州维也纳Frankly Real Estate 公司监管经纪人Peggy Yee 如是说。

其他人会选择通过提供种种优惠来促成交易，如就屋内装潢（如改善地毯质量，配备硬木地板等）的价格进行协商。

在做决定之前，你要货比三家，至少应该再了解下其他两家出借方给出的报价。

但是，不要只关心利率。

“你需要对每项贷款预估条款进行对比，以确保做出公平合理的比较，”印第安纳波利斯Century 21 Scheetz 的房产经纪人Chris Dossman 如是说。

二“哪些是标准装潢项目？”在你参观新建样板房时，切记，你所预览的是标准房的高级版本。

【北美购房网】华人在美国买房一定注意别犯这些错尤其第一次买房

【北美购房网】华人在美国买房一定注意别犯这些错尤其第一次买房大家可能都有买了后悔的东西，衣服啊，食物啊，电器啊…不过跟房子比起来，这些也不算什么了…房子要是买后悔了，可能就比较糟心了…买房之前，尤其是第一次买房，尽可能避免这些新手容易犯的错误吧，每个错误都可能会给您造成损失呢~1.太情绪化不要太执着于一个房子，错过了这个还会有另一个。

多看几处房子，这样可能就不会对一个房子投入太多感情啦，也就不会太情绪化的投资。

2.自己找房子各种房产网站都可以搜到待售房屋信息，但是建议不要只靠自己的研究技巧，也可以适当听听专业代理人的意见，好的房产经纪可能还能帮您找到还没上市的房源。

3.没进行房屋检查一定要进行房屋检查，即使是新房，但是有些购房者跳过了这一步。

如果检查发现问题，可以和卖家沟通及时解决，或者可以压压价。

还有一些首次购房者，面对水龙头漏水这种问题可能不好意思提出来，千万别啊，要说出来解决。

4.没检查信用分数看到一个数据，说大约4200万的信用报告会包含错误，当然，有些错误可能是拼写错了，这个倒没什么，不过有些错误可能会严重影响您的分数，比如显示您会逾期付款。

在买房前至少三个月检查下您的信用分数，如果有问题联系信用局妥善解决，因为它关系到利率呀。

5.没检查保险价格买一套海滨别墅是很多人的梦想吧，但是，要确保您有能力负担“海景”带来的费用，可能很贵哦~临海的房子风险大，洪水风险也高，还有一些其他因素可能会增加您的保险费用。

6.未获得预先批准的贷款如果您希望卖家认真对待您的报价，建议从贷款人那里拿到预先批准书作为收入和资产的证明。

这个过程可能需要几天的时间，这意味着贷款人已经审视了您的财务状况，并且愿意借给您一定数量的资金。

【北美购房网】美国养房成本高,房产税真的高吗？

【北美购房网】美国养房成本高，房产税真的高吗？华人在美国购房，有一点是购房者自始至终关心的，那就是房产税。

房产税的高低，不仅关系到投资者的投资成本，还反映出房屋周边地区的生活设施、教育、治安等条件的好坏。

所以，赴美购置房产，你多少应该懂点房产税的知识。

要评判房产税的高低，首先要知道政府收了房产税到底是干什么用的呢，钱花在哪儿了？在美国，教育开支是一笔相当大的支出。

美国政府从老百姓那里征来的房产税，绝大部分被地方政府用在教育上，也就是学区税，这些税收涵盖了学生的午餐、校车的保养、教学设备的更新与维护、教师工资的发放还有福利保障等一系列费用。

除了用于教育，房产税也是地方政府机构所需经费的主要来源，举个例子来说，在华盛顿州一共就有1842个部门要依赖房产税来维持运作。

这些部门主要是为民众提供服务或者是市政建设，某种意义上说也是取之于民用之于民。

例如，公路、公用事业、学校、图书馆、供水供电、垃圾处理、交通运输、疾病防治、港口机场等等。

美国很大部分房产税收都用于教育支出，以及相应的公关设施建设，美国政府在使用税收方面也接受大家严格的监督，税收所有支出全部有非常清楚的记录，可以上网随时查询。

县、市两级政府对于房产税的使用必须本着公开、透明的原则，纳税人可以对政府如何使用房产税进行监督，立法机构也会行使监督权。

无论是房产税税率的改变，还是房产税用途的变更，一般都要通过县、市两级政府讨论后决定，同时必须充分尊重居民的意见。

总体来说，美国在房产税方面的法律较完善且信息公开透明。

大家肯定好奇房产税率究竟是如何计算的？税率各州大不同全美国的每个州每年都征收房产税，房产税主要由房贷利息丶保险费用和地税组成。

但是，每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率分布在1%~3%不等，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。

同时，不同地区每年征收房产税的频率也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会征收四次。

据统计，2016年美国房地产税率最高的州分别为新泽西、伊利诺伊州、德克萨斯州、新罕布希尔州和佛蒙特州。

【北美购房网】美国维修房屋记住这6点,可以抵税省大钱

【北美购房网】美国维修房屋记住这6点,可以抵税省大钱从维修、保险到地产税，拥有房屋带来很多开销，但是一个重要好处是可申报扣税。

若你是新屋主，以下是切勿错过的六项扣税：1.房贷利息扣减：刚开始还房贷，多数钱用来付利息而非本金，可能让你感到灰心。

但是房贷利息可以扣税，若你是单身报税者，最多50万元房贷的利息可扣税，夫妇联合报税则为100万元。

2.装修贷款利息扣减：若你为了装修房子而贷款，你可扣减你付的利息，没有金额上限。

唯一要注意的是你的贷款必须用于改善硬件设施，而不是修理。

若你借钱以加装新栏杆、完成地下室或增建，你可扣减你付的利息。

但若你申请贷款是为修理漏水屋顶，那就不能申报扣税。

3.私人房贷保险扣减：付头款低于20%的屋主，需付私人房贷保险(PMI) ，但若你所得不高，你可扣减所付的保费。

若你是单身报税者，年收入5万元，或是夫妇联合报税，年收入10万元，PMI扣减额逐渐减少，单身者收入超过5万4000元，或是夫妇联合报税，收入超过10万9000元，就不能申报PMI扣税。

4.房贷点数扣减：一些屋主付房贷点数，就是先付费以换取较低利率。

房贷一个点等于贷款的1%，所以房贷愈多，每一点也愈贵。

但是点数可扣税。

5.地产税扣减：美国屋主平均年付2000元地产税，但在一些州金额更高。

你可申报地产税扣减，但要在你付税的那一年申报。

地产税经常以季度帐单支付，若你在2016年底付了2017年地税的第一部分，你可在2016税年申报扣税。

6.家庭办公室扣减：若你自雇，家中有个专用空间来工作，你可申报家庭办公室扣减。

先计算一年开销，例如水电、网络和屋主保险，然后计算办公室在住家的占地比率，再算出扣税额。

【北美购房网】华人网友在美国买房的经验分享,新手必看!

【北美购房网】华人网友在美国买房的经验分享，新手必看！购房流程：找中介11月中旬开始找了几个loanagent和buyeragent电话里聊天，但是对其中的一个loanagent A印象比较好，感觉人比较靠谱。

向他清楚了首付筹措额的一些操作要点，账户要干净等等.几个buyeragent呢有的太啰嗦而且回复慢，约电话聊天都改了几次时间，有的有点傲对我等小买家不太起劲。

最后我选了一个相对温和实在但也挺干练的约了时间见面，她替我的一个妈妈群认识的妹子买过几套房子。

12月初和选定的buyeragent喝茶聊天，当时我们有3个大区域是曾经考虑靠过，但是结合了各项因素以后直接砍掉2个，保留了最后的一个区域,也是A最擅长的区域之一。

这个区域的2个学区是被我们考虑的，但是结合通勤，overflow等因素以后，我们又去除了一个学区，只看剩下的学区A.看房下offer12月开始首付的筹措。

并在某个周日让agent带着去看了我们一起在redfin找的目标区域的4个房子，这个目标区域非常小，就是某个邮编，这次只是找了下感觉，更确认自己喜欢什么样子的房型和floorplan，然后就是过节。

特地找了一天，去那好好的转了下，主要是看看社区，市政建设，生活设施等等，感觉不错。

1月首付到位，一月中又看了同个学区不同邮编的一个房子，略便宜一点。

但是小学也差了一点点，虽也10分。

最后的结论就是我们还是喜欢原定的目标区。

当时目标区有套房子也当天看了，挺喜欢的，但是因为靠马路，我就没有下offer，但是我参照了这个房子以及去年下半年该区类似房子的成交价来下入手那套的offer，因为房子的状况很类似，无论年代，面积，floor plan，位置都很类似。

2月中目标区又出现类似的房子，不靠马路，马上去看了一下，就是它了。

和agent商量了下就下了offer，附带了早就准备好的给seller的信。

无非就是夸房子的各种好，夸卖家维护的好，我们对房子的各种喜欢，照片也附上，最后以no contingency，同意freerent back （卖家也在买房中）为条件，没有counteroffer，用比最高出价的买家少8000的出价拿到房子（对方有loan contingency)。

【北美购房网】我在美国买房和供子女读书的经验(附美国纳税避税捷径)

【北美购房网】我在美国买房和供子女读书的经验（附美国纳税避税捷径）编者按这是作者孕峰写于今年10月份左右的一篇文章，里面着重介绍了在美国尔湾买房、孩子读书和纳税的事情，看起来有些像流水账，却客观的记录了作者在美国买房和生活的真实感受。

对于将要去美国的新移民来说，这篇文章或许能给予一些参考和帮助。

现在，我太太、小孩、母亲都在美国。

决定让他们去美国蛮冲动的，吃饭的时候突然想，是不是让孩子有更好的教育空间，让家里有更好的生活。

在香港和内地生活，人都是蛮紧张的状态。

男人当然可以容忍，有事业。

对家庭来说，我希望他们能过得慢一点。

大概是六年前，我把他们带去美国，经历了大家未来要去美国经历的事，选择一个地方、找学校、房子、搞签证、落地、保险等一系列的事情。

我找学校和房子有些同样的要求。

一是这个城市要足够安全，毕竟去到一个相对陌生的地方；二是不能太孤独，有足够的中国人在那里，但太多也不好。

美国的唐人街是老一代移民过去的，文化和环境都不是特别好。

还有，要离中国超市比较近，因为我觉得吃是最大的问题。

美国的超市有个好处，在华人超市基本上买得到你想要的所有中国食物，从王致和臭豆腐到春卷皮。

记得我要包一顿荠菜馄饨，在美国找荠菜蛮难的，到处找，突然发现找到了，原来超市有冰冻的荠菜。

第三是那里的学校要好。

理论上说，东岸比西岸的学校好，纽约的学校会好些，但一个最大的问题是气候，冬天大雪纷飞。

我们都是在南方生活惯的，跑到一个很冷的地方，生活上会不适应。

其实美国的学校教育都很好，我选西岸买房子的原因是那里气候比较好。

在三藩市、尔湾、硅谷或者洛杉矶看房子。

硅谷相对贵了一些，工作氛围比较重，比较商业化，比较紧张。

我选了半天，觉得尔湾相对不错。

尔湾曾被评为全世界最好的十个城市之一，城市设计科学，全美最安全的社区，从小学到中学的学校评分都在10分左右。

这是一个在五六十年代才慢慢开始发展的城市，周围有一些游戏公司、电脑公司，亚裔人的比例是15%到20%，这个比例蛮适中的。