南京市住宅需求趋势预测
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从历年我司的潜在购买单价和总价及套均面积的统计中发现，套均面积需 求稳定在102平米左右，而购买单价和总价则随着市场行情的变化上扬，只有05 年秋季受第一次新政影响出现小幅回落，因此需求市场对房价上涨具有支撑作用。
但是，网尚房地产数据显示，江南八区成交的平均单价在5900元/平米左右， 而购买方的承受能力还不足5700元/平米，这一差距导致的必然结果将是或者购 买需求由相对中心区域转移到相对外围区域，甚至分流到江宁、江北等新区，或 者推迟购买行为，导致成交量有所下降；再者就是降低舒适度或功能空间的需求， 这与改善型购买目的的初衷相违背。因此主导市场的开发企业应主动寻求矛盾的 解决方案，提高产品性价比而来非自仅....中仅国提最高大的价资格料将库是下载企业致胜的关键。
缓慢上升 60.40%
几次的新政出台、多次的金融政策调整，南京楼市在短暂的波动后依旧保持平稳 增长的势头，潜在购房者的心理也随之发生变化，66％的潜在购买者认为未来房 价会继续上升，较06年春交会提升12.3个百分点。可以看出，对于未来的房价长 势消费者信心十足。认为房价会下跌的消费者仅占有8.55％，较春交会下跌5个百 分点。从这点来说，潜在购房者对未来的房价长势有了一定的心理准备，持币待 购的现象也将只是短期行为。
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成交量与价格均稳步提升，市民对目前楼市充满信心，因此新政 敏感度降低，未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。
潜在购房者对未来2-3年房价的判断
缓慢下跌 7.68%
保持平稳 21.75%
快速下跌 0.87%
无法判断 3.87% 其他 0.24%
快速上升 5.19%
调研说明
二、目标
1、揭示需求市场最新动向 2、研究新政后楼市的走势和未来趋势 3、跟踪预测未来购房者自身特征及其变化 4、全面揭示未来楼市购买力水平及产品需求特征 5、探索近期楼市持续旺盛的真正原因
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调研说明
三、调查技术设计
1、访问对象：限定为近三年内打算购房的潜在购房者，年 龄在20岁以上，本人和家人不在房地产相关行业工作。
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平层产品最受欢迎，挑高需求由于政策原因将受到抑制。
潜在购买者房屋结构需求分布
80%
60%
40%
20%
0%
百分比
平层 76.00%
跃层 15.40%
错层 7.70%
ห้องสมุดไป่ตู้
复式 4.30%
挑高设计 6.40%
平层仍旧是偏好度最高的产品，也是目前最大众化产品，同时可以看到6.4％的 潜在购房者对于挑高设计也比较关注，但是新的政策导向将会使得挑高设计未 来供应受限，在一定程度上会影响供应，影响供销关系的相对平衡。
9.4% 8.7% 8.3%
9.8%
11.4%
11.1% 7.6%
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14.0%
对于需求总价在46－50万 的这部分客群期望的均价在 5000元/平米左右，面积段 在91-100平米。
对于需求总价在71-80万 平米的客群需求均价 5600元/平米左右，需求 面积主要以121-144平米 为主。
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舒适的二室二厅和实用型三室一厅是需求的主要户型
套型需求分布来看，经济、实用又具备一定舒适性的两室两厅和三室一厅
是潜在购房者的打算购买的主流产品，四室以上的相对豪华的住宅需求比
较稳定。
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功能经济实用的80-110平方米的面积段套型成为需求主流
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自住型消费仍旧是需求主体，改善居住状况成为购房主要动因
购房目的与春交会比较来看基本吻合，自住改善型购房需求为 主，改善和婚房需求坚挺；同时休闲度假型需求呈上升态势。
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自住型消费仍旧是需求主体，改善居住状况成为购房主要动因
从购买目的来看，81.44％的潜在购买者还是购房自己使用，其次则是给 儿女使用。
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5000－6000是主城区主力 单价区间，不同板块价格承 受能力各异
潜在购买者单价承受能力分布
其他 12001-15000元/平米 10001-12000元/平米
9001-10000元/平米 8001-9000元/平米 7001-8000元/平米 6501-7000元/平米
80-110平方米 的面积段需求 占到总需求的 58％左右。可 以说绝大部分 的需求面积都 集中在这一段， 经济性和实用 性的需求倾向 又一次得到市 场的证实。
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功能经济实用的80-110平方米的面积段套型成为需求主流
主城区六板块不同面积短产品的供销需对比 （单位：％）
的面积段成为主流需求面积。 5. 总价承受主力区间46－50万/套，面积段在91-100平米。需求与供给之
间的差异导致购买区域由城市中心区域向边缘区域转移。 6. 不同板块价格承受能力各异，城中维持高位，河西板块表现为多元化
需求，中、高价位段需求并存，城南、城北保持平稳。
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调研说明
一、背景
近年来，随着房地产市场的不断发展与成熟，市场主导者也在不断改变着，以往由开 发企业全权决定产品的形态和定位的时代已经过去。随着供应量的不断增加，市场供 求关系的不断改变，多数区域已呈现供过于求的局面，以购房者消费倾向为导向主导 市场发展的力量正在形成与壮大，因此市场意识强、敏感度高的大型和知名开发企业 开始注重购房者购房趋势和特点变化的研究。随着买方市场的形成，市场竞争将日趋 激烈，因此开发企业均提高了对潜在购房者需求研究的认识，潜在购房需求的调查结 果逐渐成为项目定位和决策过程的重要参考依据和基础。 由于潜在购房群体的消费倾向对未来产品定位与功能设计具有一定的前瞻性指导作用, 因此我司每年在春秋两季南京大型房地产交易会的过程中，通过问卷调研，对于未来 购房者的购房心理和经济能力以及产品需求等方面进行普查，结合目前市场的供需现 状进行对比分析，来帮助开发商确定不同区域具有竞争力的产品定位、消费者定位以 及今后的营销策略，帮助开发企业了解消费者需求、欲望、心理、行为、对产品的评 价等。使之能够不断创新产品、找出市场机会点，为成功打造项目奠定基础，为项目 策划定位提供一定的市场依据来，自更...能.中为国成最熟大的产资品料找库到下新载的用途和新的市场。
潜在购房者购房总价承受能力分布
200万以上 0.1%
151-200万 0.4%
121-150万
1.3%
101-120万
1.9%
91-100万
3.5%
81-90万
5.2%
71-80万
66-70万
61-65万
56-60万
51-55万
46-50万
41-45万
36-40万
31-35万
5.2%
25-30万
2.4%
0.0% 0.1%
0.5% 1.4% 2.4% 4.4%
6001-6500元/平米
5501-6000元/平米
5001-5500元/平米
4501-5000元/平米
4001-4500元/平米
3501-4000元/平米
4.0%
8.2% 7.9%
12.0% 13.9%
21.4% 23.8%
3501-4040000元1-/4平540米500元1-/5平050米000元1-/5平550米500元1-/6平060米000元1-/6平560米500元1-/7平070米000元1-/8平来080米00自0元1-/.9平.90.0.0米中001元-国1/10平000最0米001元-大1/12平2的000米001资元-1/料5平00米库0元下/平载米
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南京市住宅需求趋势预测
网尚研究机构最新研究成果，全面揭示未 来楼市购买力水平和产品需求特征
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本次研究成果版权为网尚房地产咨询顾问有限公司 所有，除以下媒体外，未经许可，不得转载和引用。 本次我司授权转载的媒体单位有：
中国房地产杂志社、中国房地产报、南京日报、新华日报、 扬子晚报、金陵晚报、现代快报、南京晨报、东方卫报、周 末报、江苏商报、江南时报、江苏经济报、南京广播电视报、 江苏电视台、南京电视台、江苏文艺台、江苏交通广播网、 江苏经济台、江苏新闻台、《建筑与文化》杂志、南京交通 台、南京体育台、南京经济台、《南京楼市》杂志
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需求市场最新动向
1. 河西板块受关注度再创新高，新城房地产开发迎来快速发展期。 2. 自住型消费仍旧是需求主体，改善型需求支撑楼市健康发展。 3. 平层产品最受欢迎，挑高需求由于政策原因将受到抑制。 4. 舒适的二室二厅和实用型三室一厅是需求的主要户型。 80-110平方米
潜在购买者面积需求分布
25%
20%
15%
10%
5%
0% 71-80平 81-90平 91-100 101-110 111-120 121-144 145-160 161-200 201平米
米
米
平米 平米 平米 平米 平米 平米 以上
百分比 10.81% 19.52% 22.31% 16.38% 11.47% 13.35% 3.89% 1.74% 0.54%
潜在需求比例最大的集中在90-100平米，从目前来看供销两旺集中在121144平米，但是未来此面积段需求比例与可售比例有一定的差距，可能会带 来结构性滞销。
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总价承受主力区间46－50万/套，面积段在91-100平米。
潜在购房者的总价承 受能力分布在46-50万达 到峰值，46－60万是目 前潜在购房者购房总价承 受主流区间，而从供应情 况看，由于供应套均面积 和单价均高于购买者的预 算，因而供应总价高于需 求总价，将导致需求区域 受价格影响而外移。
需求产品结构相对稳定。随着新政的实施，供应市场将打破舒适型产品 占主流的局面，主导产品向90平米左右经济、实用类型转变。
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成交量与价格均稳步提升，市民对目前楼市充满信心，因此新政敏感度 降低，未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。
06年新政以来，楼市又经历了一段观望期，但与05年新政后的变化相比，观望氛围明显变 淡，观望时间也大大缩短，淡季8月楼市就开始逐渐回暖，到达金九银十的楼市黄金月， 大部分的潜在购买者购房积极性高涨。在本次秋交会上，72.3％的购房者预定在1年内购 买住宅。推迟到一年以后的仅占有30％不到，可以看出目前消费者对于楼市发展前景比较 看好，改善和结婚用房需求的刚性较强，因此需求表现旺盛在所难免。新政在一定程度上 打击了投机客户，但是对于真正自住需求和长线投资需求来说基本不构成影响。
河西板块受关注度再创新高，新城房地产开发迎来快速发展期。
在潜在购房者的购买意向统计当中，河西板块成为最大的赢家，50.12％的受 访者打算购买河西楼盘，与春交会的30.87％相比，购买比例大大增加。可以看 出目前潜在购房者对于河西未来的前景非常看好，十运会、地铁等一项项的利好 以及新政的考验后，河西板块已经越来越被大众所接受，加上政府对于奥体的长 期规划和连续投入，以及目前部分商业以及配套的快速建设和陆续使用，现在的 奥体已经不再是一座规划中的新城，它正以实景展示着河西的蓬勃生机，加上众 多大型开发商的云集，购房者对于河西板块、奥体片区的关注日益提升。
其他
城北
河西
城中
城南
城东
仙林
新政后楼市的走势和趋势
1. 成交量与价格均稳步提升，市民对目前楼市充满信心，因此新政敏感度 降低，未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。
2. 需求总价以及单价都保持上升趋势，与目前的实际成交均价走势趋同，。 3. 需求市场经济型、实用型产品受青睐，需求面积均值都在100平米左右，
2、访问地点：奥体中心房交会现场 3、访问时间：2006年10月20－22日 4、访问形式：定点访问 5、抽样方法：随机抽样与判断抽样相结合
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调研说明
四、样本分布
本次调查共完成合格样本4924个，经复审和复核，有效样本 4483个，其中：
1、总体普通住宅需求部分（主城区六板块）：3340个； 2、江宁普通住宅需求部分：586个； 3、江北普通住宅需求部分：311个； 4、小户型公寓需求部分：246个
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从历年我司的潜在购买单价和总价及套均面积的统计中发现，套均面积需 求稳定在102平米左右，而购买单价和总价则随着市场行情的变化上扬，只有05 年秋季受第一次新政影响出现小幅回落，因此需求市场对房价上涨具有支撑作用。
但是，网尚房地产数据显示，江南八区成交的平均单价在5900元/平米左右， 而购买方的承受能力还不足5700元/平米，这一差距导致的必然结果将是或者购 买需求由相对中心区域转移到相对外围区域，甚至分流到江宁、江北等新区，或 者推迟购买行为，导致成交量有所下降；再者就是降低舒适度或功能空间的需求， 这与改善型购买目的的初衷相违背。因此主导市场的开发企业应主动寻求矛盾的 解决方案，提高产品性价比而来非自仅....中仅国提最高大的价资格料将库是下载企业致胜的关键。
缓慢上升 60.40%
几次的新政出台、多次的金融政策调整，南京楼市在短暂的波动后依旧保持平稳 增长的势头，潜在购房者的心理也随之发生变化，66％的潜在购买者认为未来房 价会继续上升，较06年春交会提升12.3个百分点。可以看出，对于未来的房价长 势消费者信心十足。认为房价会下跌的消费者仅占有8.55％，较春交会下跌5个百 分点。从这点来说，潜在购房者对未来的房价长势有了一定的心理准备，持币待 购的现象也将只是短期行为。
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成交量与价格均稳步提升，市民对目前楼市充满信心，因此新政 敏感度降低，未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。
潜在购房者对未来2-3年房价的判断
缓慢下跌 7.68%
保持平稳 21.75%
快速下跌 0.87%
无法判断 3.87% 其他 0.24%
快速上升 5.19%
调研说明
二、目标
1、揭示需求市场最新动向 2、研究新政后楼市的走势和未来趋势 3、跟踪预测未来购房者自身特征及其变化 4、全面揭示未来楼市购买力水平及产品需求特征 5、探索近期楼市持续旺盛的真正原因
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三、调查技术设计
1、访问对象：限定为近三年内打算购房的潜在购房者，年 龄在20岁以上，本人和家人不在房地产相关行业工作。
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平层产品最受欢迎，挑高需求由于政策原因将受到抑制。
潜在购买者房屋结构需求分布
80%
60%
40%
20%
0%
百分比
平层 76.00%
跃层 15.40%
错层 7.70%
ห้องสมุดไป่ตู้
复式 4.30%
挑高设计 6.40%
平层仍旧是偏好度最高的产品，也是目前最大众化产品，同时可以看到6.4％的 潜在购房者对于挑高设计也比较关注，但是新的政策导向将会使得挑高设计未 来供应受限，在一定程度上会影响供应，影响供销关系的相对平衡。
9.4% 8.7% 8.3%
9.8%
11.4%
11.1% 7.6%
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14.0%
对于需求总价在46－50万 的这部分客群期望的均价在 5000元/平米左右，面积段 在91-100平米。
对于需求总价在71-80万 平米的客群需求均价 5600元/平米左右，需求 面积主要以121-144平米 为主。
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舒适的二室二厅和实用型三室一厅是需求的主要户型
套型需求分布来看，经济、实用又具备一定舒适性的两室两厅和三室一厅
是潜在购房者的打算购买的主流产品，四室以上的相对豪华的住宅需求比
较稳定。
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功能经济实用的80-110平方米的面积段套型成为需求主流
来自....中国最大的资料库下载
自住型消费仍旧是需求主体，改善居住状况成为购房主要动因
购房目的与春交会比较来看基本吻合，自住改善型购房需求为 主，改善和婚房需求坚挺；同时休闲度假型需求呈上升态势。
来自....中国最大的资料库下载
自住型消费仍旧是需求主体，改善居住状况成为购房主要动因
从购买目的来看，81.44％的潜在购买者还是购房自己使用，其次则是给 儿女使用。
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5000－6000是主城区主力 单价区间，不同板块价格承 受能力各异
潜在购买者单价承受能力分布
其他 12001-15000元/平米 10001-12000元/平米
9001-10000元/平米 8001-9000元/平米 7001-8000元/平米 6501-7000元/平米
80-110平方米 的面积段需求 占到总需求的 58％左右。可 以说绝大部分 的需求面积都 集中在这一段， 经济性和实用 性的需求倾向 又一次得到市 场的证实。
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功能经济实用的80-110平方米的面积段套型成为需求主流
主城区六板块不同面积短产品的供销需对比 （单位：％）
的面积段成为主流需求面积。 5. 总价承受主力区间46－50万/套，面积段在91-100平米。需求与供给之
间的差异导致购买区域由城市中心区域向边缘区域转移。 6. 不同板块价格承受能力各异，城中维持高位，河西板块表现为多元化
需求，中、高价位段需求并存，城南、城北保持平稳。
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调研说明
一、背景
近年来，随着房地产市场的不断发展与成熟，市场主导者也在不断改变着，以往由开 发企业全权决定产品的形态和定位的时代已经过去。随着供应量的不断增加，市场供 求关系的不断改变，多数区域已呈现供过于求的局面，以购房者消费倾向为导向主导 市场发展的力量正在形成与壮大，因此市场意识强、敏感度高的大型和知名开发企业 开始注重购房者购房趋势和特点变化的研究。随着买方市场的形成，市场竞争将日趋 激烈，因此开发企业均提高了对潜在购房者需求研究的认识，潜在购房需求的调查结 果逐渐成为项目定位和决策过程的重要参考依据和基础。 由于潜在购房群体的消费倾向对未来产品定位与功能设计具有一定的前瞻性指导作用, 因此我司每年在春秋两季南京大型房地产交易会的过程中，通过问卷调研，对于未来 购房者的购房心理和经济能力以及产品需求等方面进行普查，结合目前市场的供需现 状进行对比分析，来帮助开发商确定不同区域具有竞争力的产品定位、消费者定位以 及今后的营销策略，帮助开发企业了解消费者需求、欲望、心理、行为、对产品的评 价等。使之能够不断创新产品、找出市场机会点，为成功打造项目奠定基础，为项目 策划定位提供一定的市场依据来，自更...能.中为国成最熟大的产资品料找库到下新载的用途和新的市场。
潜在购房者购房总价承受能力分布
200万以上 0.1%
151-200万 0.4%
121-150万
1.3%
101-120万
1.9%
91-100万
3.5%
81-90万
5.2%
71-80万
66-70万
61-65万
56-60万
51-55万
46-50万
41-45万
36-40万
31-35万
5.2%
25-30万
2.4%
0.0% 0.1%
0.5% 1.4% 2.4% 4.4%
6001-6500元/平米
5501-6000元/平米
5001-5500元/平米
4501-5000元/平米
4001-4500元/平米
3501-4000元/平米
4.0%
8.2% 7.9%
12.0% 13.9%
21.4% 23.8%
3501-4040000元1-/4平540米500元1-/5平050米000元1-/5平550米500元1-/6平060米000元1-/6平560米500元1-/7平070米000元1-/8平来080米00自0元1-/.9平.90.0.0米中001元-国1/10平000最0米001元-大1/12平2的000米001资元-1/料5平00米库0元下/平载米
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需求市场最新动向
1. 河西板块受关注度再创新高，新城房地产开发迎来快速发展期。 2. 自住型消费仍旧是需求主体，改善型需求支撑楼市健康发展。 3. 平层产品最受欢迎，挑高需求由于政策原因将受到抑制。 4. 舒适的二室二厅和实用型三室一厅是需求的主要户型。 80-110平方米
潜在购买者面积需求分布
25%
20%
15%
10%
5%
0% 71-80平 81-90平 91-100 101-110 111-120 121-144 145-160 161-200 201平米
米
米
平米 平米 平米 平米 平米 平米 以上
百分比 10.81% 19.52% 22.31% 16.38% 11.47% 13.35% 3.89% 1.74% 0.54%
潜在需求比例最大的集中在90-100平米，从目前来看供销两旺集中在121144平米，但是未来此面积段需求比例与可售比例有一定的差距，可能会带 来结构性滞销。
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总价承受主力区间46－50万/套，面积段在91-100平米。
潜在购房者的总价承 受能力分布在46-50万达 到峰值，46－60万是目 前潜在购房者购房总价承 受主流区间，而从供应情 况看，由于供应套均面积 和单价均高于购买者的预 算，因而供应总价高于需 求总价，将导致需求区域 受价格影响而外移。
需求产品结构相对稳定。随着新政的实施，供应市场将打破舒适型产品 占主流的局面，主导产品向90平米左右经济、实用类型转变。
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成交量与价格均稳步提升，市民对目前楼市充满信心，因此新政敏感度 降低，未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。
06年新政以来，楼市又经历了一段观望期，但与05年新政后的变化相比，观望氛围明显变 淡，观望时间也大大缩短，淡季8月楼市就开始逐渐回暖，到达金九银十的楼市黄金月， 大部分的潜在购买者购房积极性高涨。在本次秋交会上，72.3％的购房者预定在1年内购 买住宅。推迟到一年以后的仅占有30％不到，可以看出目前消费者对于楼市发展前景比较 看好，改善和结婚用房需求的刚性较强，因此需求表现旺盛在所难免。新政在一定程度上 打击了投机客户，但是对于真正自住需求和长线投资需求来说基本不构成影响。
河西板块受关注度再创新高，新城房地产开发迎来快速发展期。
在潜在购房者的购买意向统计当中，河西板块成为最大的赢家，50.12％的受 访者打算购买河西楼盘，与春交会的30.87％相比，购买比例大大增加。可以看 出目前潜在购房者对于河西未来的前景非常看好，十运会、地铁等一项项的利好 以及新政的考验后，河西板块已经越来越被大众所接受，加上政府对于奥体的长 期规划和连续投入，以及目前部分商业以及配套的快速建设和陆续使用，现在的 奥体已经不再是一座规划中的新城，它正以实景展示着河西的蓬勃生机，加上众 多大型开发商的云集，购房者对于河西板块、奥体片区的关注日益提升。
其他
城北
河西
城中
城南
城东
仙林
新政后楼市的走势和趋势
1. 成交量与价格均稳步提升，市民对目前楼市充满信心，因此新政敏感度 降低，未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。
2. 需求总价以及单价都保持上升趋势，与目前的实际成交均价走势趋同，。 3. 需求市场经济型、实用型产品受青睐，需求面积均值都在100平米左右，
2、访问地点：奥体中心房交会现场 3、访问时间：2006年10月20－22日 4、访问形式：定点访问 5、抽样方法：随机抽样与判断抽样相结合
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调研说明
四、样本分布
本次调查共完成合格样本4924个，经复审和复核，有效样本 4483个，其中：
1、总体普通住宅需求部分（主城区六板块）：3340个； 2、江宁普通住宅需求部分：586个； 3、江北普通住宅需求部分：311个； 4、小户型公寓需求部分：246个