浅谈奢华酒店项目设计顾问的选择

韩冬1991年毕业于清华大学建筑学院，现为招商地产北京区域总部副总经理，北京康拉德房地产开发有限公司总经理，从2007年6月至今负责北京康莱德酒店的开发建设工作。

The Choice of Design Consultancy on Luxury Hotel Project浅谈奢华酒店项目设计顾问的选择撰文韩冬北京康拉德房地产开发有限公司人们常说“建筑是技术与艺术的完美结合”，这句话同样适用于酒店特别是奢华级酒店。

而为了这一我完美结合，作为酒店建设的管理团队，面临的第一件事就是如何选择设计顾问公司。

如果认为选择设计公司无非是选择建筑设计和室内设计单位，无非是要决定是选择“境外大牌设计公司的概念方案 + 国内设计公司的施工图深化设计”，还是只委托一家设计公司做全程设计的简单问题，就大错特错了。

作为北京首个希尔顿集团旗下奢华品牌“CONRAD 酒店”的业主方项目管理团队，我们也是在完整地经历了一个奢华酒店设计与建造的全过程后才对上述问题有了一定的体会，相信这些体会对于其他准备建设奢华酒店的业主甚至顾问公司都会有一定的借鉴意义。

选择设计顾问前，必须首先确定酒店运营模式北京 CONRAD 酒店自 2007 年初开始规划设计，到 2007 年 6 月完成了规划方案的审批，然而，自2007 年 7 月希尔顿酒店管理集团开始介入技术服务，方案一改再改总是不能满足酒店管理集团的要求，于是酒店管理集团的设计总监提出了更换建筑设计公司、重新进行规划设计招标的建议，并于 2008年 1月在我公司与希尔顿集团签订了《管理协议》后，向我们提供了 CONRAD 酒店厚厚的《设计与施工标准》，还拉出了长长的“御用顾问”清单供我们选择。

通过这件事也使我们明白，酒店建设必须首先确定后期的运营管理模式，如果想要聘请国际品牌的酒店管理公司进行运营管理，就必须在设计工作开始之前确定并最好完成《管理协议》的签订工作，以便明确由哪个酒店管理集团管理，使用其旗下何种档次的品牌。

只有提前明确了管理公司及品牌，才能真正按照该品牌的《设计与施工标准》量身订造，也才能按照品牌档次去选择相应适合的设计顾问，而不至于走弯路，浪费时间和金钱。

至 2008 年初，我们全盘推翻了原有方案，重新开始新一轮的规划设计，与此同时，也开始了全面系统地思考如何确定设计管理架构，做出合理的设计合约规划的问题。

选择顾问公司前，必须明确“要什么”的问题第一步叫“知己”。

“要什么”是一个非常重要的前提，必须明确设计要求，才能在选择顾问公司时“不求最好，但求最适合”。

设计师经常碰到这样的业主——你拿出若干个方案他都不满意，又提不出具体哪里不满意，就是觉得不够好，使设计师摸不着头脑，项目也举步维艰、难以推进。

几次下来，业主就会怀疑设计顾问的能力。

其实，造成这种情况的原因大多是业主没有想明白自己想要什么，没有明确设计要求。

作为投资方的业主，必须至少知道大的设计方向，想要什么风格的设计，是古典风格还是现代风格？是要典雅的还是要酷的、炫的？要什么档次的，想要花多少钱？实在提不出来，还可以告诉设计师你喜欢哪一个见过的建筑。

只有这样才能有的放矢，正如俗话所说：“奢华无上限，特色是关键”。

把握不同设计公司的能力与特点第二步叫“知彼”。

知道了自己想要什么，就可以去寻找能够满足这一需求的设计师，于是就需要了解各个目标设计公司的能力与特点。

因为缺乏酒店建设的经验，我们一方面了解酒店设计行业的信息，一方面实地考察了亚洲各地的国际大品牌五星级酒店。

待与希尔顿酒店管理集团签订了《管理协议》之后，这项工作便突飞猛进，酒店管理集团的设计总监对设计酒店的各家公司大多比较了解，我们把酒店管理公司提供的“御用顾问”几乎都摸了一遍底，同时参考酒店管理公司提供的专业意见，对各目标公司的成立时间、公司规模、工作地点、酒店业绩、设计人员组成（具体谁担纲设计）、设计风格、在国内的经验、对于我们这个酒店品牌的经验以及最重要的工作内容、完成深度、设计周期、收费原则等进行了全面对比。

通过研究，我们发现由于酒店项目不同于写字楼与商场，其前场与后场的规划布局、平面及立体的交通人流、物流动线联系直接影响今后酒店的运营效率，需要精通酒店设计的公司才能完成，而大多数的大牌境外设计公司并不精于此道，或由于距离遥远无法密切跟进后续平面调整等原因，往往只负责建筑的规划、立面造型、室内公共区域等简单功能划分，其余很重要的地下空间、后勤区、机房以及各层细致的平面设计等重要内容都要另外聘请设计公司承担。

比如当初我们找到国际知名的 K 设计公司，他们提出了“K 公司 + 联合建筑师（Associate Architect）+ 本地设计院（Local Design Institute）”的模式，就需要另外聘请一家香港公司作为联合建筑师，这对于业主而言意味着一笔不小的设计费用。

因此，如果选择国外设计公司负责概念方案设计、国内设计公司负责扩初及施“选哪些”是设计合约规划的问题。

奢华级工图纸设计的方式，一定要选择有专门酒店经验的设计公司，才能保证方案的可行性及在后期深化设计时不会大翻盘。

酒店室内专业设计公司的选择往往分为两类，一类是以创始人或合伙人命名的事务所，如新加坡 LTW、美国RS等公司；另一类是商业的设计公司，如 Wilson、HBA 等。

这两类设计公司各有利弊，前者规模较小，设计人员较少，多半以某一知名设计师（创始人加合伙人）为主；后者设计人员较多，不依赖于某个设计师个人。

如果抢进度、出图快，则后者有优势；如果对前者的知名设计师作品风格认可，则前者更能保证得到满意的设计效果，但前提是该知名设计师要对你的项目足够重视，可以做到对每个细部都亲自把关。

只有知己知彼，作为投资方才能做出正确的选择。

此外，诸如设计公司的地点这类细节也关系到厨房差旅费用高低、相互沟通及开会是否有时差等问题，这些顾包括在接触的过程中合作的意向是否强烈、额外服务的收费标准等合约中的各项细节约定都是要考虑的因素。

可以说，酒店的设计是一个时间跨度大（涉及建设的全过程）、内容繁多、协作关系紧密的工作。

如果合作双方没有经过一个深入细致的沟通与相互了解，不能达到相互信任，就难以保证最终的设计与建造效果。

真诚沟通与相互理解是整个过程成功的保障。

深入了解各个设计公司的工作内容与完成深度这也是“知彼”的一部分，不仅要像上面说的知道能力与特点，还要详细了解最后输出的成果包含哪些内容，达到什么深度。

在这方面，我们会要求设计师提供样图——过往项目各阶段的典型图纸，以直观具体地说明各阶段的完成内容与深度，甚至包括表现图的规格都要明确。

这样就可以了解设计内容是否涵盖了业主需要的方方面面，深度是否达到可指导施工的要求。

真正有酒店经验的设计公司都很清楚承接这类奢华品牌酒店项目意味着工作有多么繁杂而细致，因此他们大多希望业主能够聘请更多的专项顾问公司，而并不像我们原本想象的那样为了经济利益而大包大揽。

他们会很诚恳地说明能干什么、不能干什么，需要业主另外请哪类顾问协助工作。

比如，我们曾经要求室内设计师打包一体负责艺术品、灯光设计等内容，但室内设计师并不愿意去做这种协调工作，于是提出很高的协调费用令业主望而怯步，出于降低费用的考虑我们只好单独聘请。

在对顾问的“知彼”中逐步解决“选哪些”的问题“选哪些”是设计合约规划的问题。

奢华级的酒店设计在各个专业及各种细节上都有非常苛刻的要求，没有哪一家设计公司可以独立解决涉及到的全部问题，业主往往需要聘请多家分项专业顾问公司。

因此在设计顾问公司的选择上，业主的项目管理团队将会面临很多困惑与挑战。

比如选择室内设计公司时餐饮和酒吧是否需要单独聘请？是否还需要本地的室内设计单位来深化施工图设计？艺术品顾问公司（很多也称其为配饰公司）是单独聘请还是由室内设计公司全面负责？是否要聘请专业的声学顾问来负责酒店的AV及隔声设计（即便是同一家声学顾问，负责AV与隔声的也往往是不同的团队）？而与建筑设计息息相关的幕墙设计，以及对于酒店而言复杂繁多的弱电系统的设计，又该如何选择设计顾问？特别是幕墙、弱电智能化这类与工程承包方式密切相关的专业，是设计施工一体化委托还是先完成设计后招标工程？在厨房设计方面，如何划分机电施工图设计单位与厨房设计顾问的机电、水暖专业的设计界面？所有这些顾问公司相互之间的关系及工作界面又是如何划分的？各专业顾问工作介入的时间点又如何把握？……可谓有“十万个为什么”。

所有这些困惑实际都是要解决设计工作的“内容”和“界面”的问题，而这实质上就是设计合约规划所要解决的问题，即如何搭建一个设计管理架构及工作平台。

设计合约规划是项目整体合约规划的一部分，其搭建的原则就是将一个复杂的酒店设计分解为若干个合约，所有合约加在一起无缝对接，既无重叠也无空隙，涵盖一个酒店建设所需要的全部内容。

不仅如此，还要兼顾效率和专业度，分得太细则协调工作量大、效率低，分得太粗则专业性得不到保证。

那么如何平衡？业主的项目管理团队只有对顾问公司不断深入地“知彼”，不断向有经验的同行学习、探讨，才能制定出适合自己公司的设计合约规划，并反过来以此指导设计公司的选择与合约谈判工作，而愈是与设计公司深入洽谈，也愈能促进设计合约规划的完善，二者是相辅相成、互相促进的。

限于篇幅，本文无法就上述诸多问题给出标准答案，并且由于业主的目标不同、管理团队能力不同或不同设计公司的不同组合，答案也并不是唯一的。

下图是我们公司在项目过程中总结的《设计管理架构图》，也可看成是设计合约规划图。

设计管理框架图:虽然对于每个顾问的设计内容与界面不可能在短时间内搞清楚，但有了这个规划，再加上聘请每个顾问公司的时间节点计划，已经可以使整个设计管理工作有明确的目标，可以有序地推进顾问公司的选择工作了。

各个顾问之间的工作内容、界面相互关系，可以边选择边界定清楚。

技术总协调单位很重要由于需要聘请的顾问很多，考虑到项目管理团队自身的设计管理能力和专业经验，我们认为应该找一家设计总协调单位负责整个设计的技术总协调工作。

原本以为很多设计公司会在能够额外收取一笔协调费的情况下愿意承担这一工作，没想到当我们找到一家大型甲级设计院提出我们的要求后，他们诚恳地表示没有做过类似工作，不敢承接。

后来我们找到了北京市建筑设计研究院，朱小地院长仔细而全面地介绍了几个设计所的特点：有的擅长原创设计及专业施工图，有的具有与境外设计公司配合设计的丰富经验等。

这又一次说明了业主方必须想清楚“要什么”，这是做出正确选择的关键。

事实证明，我们选择一家技术总协调单位是非常正确的。

一方面，业主不能够作为酒店设计过程中各项技术的当事人，即在技术方面业主不能当“运动员”（不论你有没有技术的专业能力），只能当“裁判员”，否则不仅使专业顾问的积极性与主动性下降而失去责任感，也不利于项目的设计质量问题的责任认定。