××商贸大厦项目评估案例4-1

案例4－1 ××商贸大厦项目评估
（一）项目概况
本项目是以钢铁交易和信息为主的国内黑色金属常年交易订货中心，兼有购物、餐饮、娱乐、观光、住宿、办公等多功能的综合性商业建筑。

其占地面积6000平方米，总建筑面积67000平方米，总投资33849万元。

该项目于1992年申请立项，同年7月由市计委批复同意开展前期准备工作，同年12月进行了设计方案的招标、评审工作。

（二）项目建设必要性评估
在项目可行性研究报告中，从5个方面对该项目建设的必要性进行了论证：
1．我国经济体制改革、完善市场机制的需要；
2．我国对钢材的生产和流通实现宏观调控与市场机制相结合的需要；
3．为产需双方提供常年订货、贸易的固定场所和建立期货市场的需要；
4．实现钢材流通现代化管理，连通国内、国外大市场的需要；
5．所在市经济发展和城市建设的需要。

经分析，认为可行性研究报告中的论证是较充分的。

对照中央“关于进一步放开思想、发展流通产业、促进物资市场发育、发挥价值规律和市场调节作用的指示精神”，以及市人民政府《关于进一步搞活流通若干问题的决定》，可以认为在该市加快建设××商贸大厦，既是经济发展的客观需要，又是中央、地方和企业三方面积极性统一的具体体现。

（三）建设条件评估
经调查，该商贸大厦的建设条件良好。

l.地理位置优越
拟建的××商贸大厦地处市繁华商业和内外贸中心，是项目所在市商贸中心整体规划建设的一部分。

建成后的××商贸大厦与毗邻的几个大厦一起将成为该市的商贸中心，因此，其地理位置优越。

2.交通条件良好
由于该项目地处市中心，内外交通便捷。

公共汽车、出租车和地铁等均为方便的交通工具。

道路条件好，路面宽阔。

距离火车站、飞机场均有主要交通干线相通，距离较近，外地宾客可顺利到达。

3.建设条件具备
现总体规划、土地使用已经批复。

设计方案招标工作已完成，拟进行初步设计。

市政公用条件已经落实。

项目的不利条件是：项目地处市中心，施工过程中靠近项目的交通道路不能中断，场地狭窄。

根据施工的经验，只要选择具备一定技术力量、有市中心施工经验的施工队伍，工程将会顺利完成。

（四）投资估算和资金筹措
1.投资估算
该项目的总投资为人民币 33849万元。

总投资数据源于可行性研究中的投资估算。

我们认为该数据计算依据充分，结果基本正确，可以参照此估算进行分析测算。

2.投资构成分析
工程及设备费用：27582万元，占总投资的81.49%。

其他费用：6267万元，占总投资的 18.51%。

3.资金筹措
该项目资金由集团成员单位集资认股筹集。

已到位资金28000万元，尚缺5849万元。

建议由集团成员继续认股，已到位资金利用建设时间差，委托银行贷款，增加利息。

另外，也可采取部分资金向银行贷款的措施。

（五）企业财务效益分析
1.基础数据测算
（1）项目固定资产投资及分年使用计划
固定资产投资人民币 33849万元，项目建设期为3年，经济寿命期为17年，计算期20年。

依据项目实施进度，资金使用计算为第一年投入27.50%，第二年投入39.39%，第三年投入33.20%。

（2）营业收入测算
①客房收入
大厦共有客房857间套（均折合成单间套房）。

平均房价按该市1991年涉外饭店平均房价13O元／间·日计，客房出租率按1991年北京平均出租率 63.3%计算，则大厦年客房收入为 2574.07万元。

大厦有12套会议室。

按日平均租金200元，使用率80%计算，可得年收入70.08万元。

客房收入合计为2644.15万元。

②餐厅收入
大厦有6个餐厅，面积为3160平方米。

按日就餐人数1000人、每人日均消费50元计算，则年收入为1825万元。

③商业娱乐设施收入
此类设施总面积4125平方米。

按每日有300人、人均消费 40元计，则年收入为438万元。

④交易场所及各单位办公用房使用收入
大厦有2950平方米的交易厅和520平方米的办公用房供租用。

按每平方米日租金2元计，则年收入为253.31万元（交易日 365日）。

以上收入之和为5160.46万元。

当大厦1996年建成后，考虑物价上涨等因素，这些收入以每年5%的速度递增（该指标与同类已建成的项目增长率相同），到2001年后维持不变。

⑤交易管理费收入
根据对上海金属交易所、天津铜铁炉料市场及天津煤炭市场等交易所的市场调查，大厦可按交易额的1%收取管理费。

据有关资料预测，大厦建成后1996年交易额为600亿元，则交易管理费收入为6000万元。

我们按每年递增20%到2001年后保持不变计算该项收入。

可行性研究中预测的交易额要超过此金额，为稳妥起见，我们按甲方提供资料计算。

⑥营业收入总计
总收入1996年为11160.46万元。

（3）营业税金测算
按有关规定，客房、餐饮等营业税税率为5%，其他部分营业税税率为3%，加权平均综合营业税率为3.6%。

①营业税：11160.46×3.6＝401.78万元；
②城市建设维护税：401.78×7%＝28.12万元；
③教育费附加：401.78×l%＝4.02万元；
④营业税金合计为433.92万元。

（4）营业费用测算
①客房费用率为63%，年支出1665.81万元；
②餐厅、商业娱乐、交易及办公房费用率为48%，则年支出为1207.83万元；
③营业费用总计为2873.60万元，由于涨价因素，该项支出也以每年5%的速度递增，到2001年维持不变。

（5）固定资产折旧预测
固定资产形成率为90%，残值率为5%，固定资产综合折旧年限取17年，则综合折旧率为：（1－5%）÷17＝5.59%。

每年应提折旧额为33849×90%×5.59＝1702.94（万元）。

（6）利润估算
①毛利润
毛利润＝营业收入－营业费用－固定资产折旧－营业税＝6149.96（万元）；
②利润
所得税税率为33%，税后利润为6149.96×（1－33%）＝4120.47（万元）。

2.财务效益分析
（l ）静态指标
①投资利润率＝9O49.8/33849×100%＝26.74%。

②投资利税率＝14264.9/33849×100%＝42.1%。

③投资回收期＝9－1＋3081.05/10256.69＝8.3年。

（2）动态指标
①财务净现值（FNPV ）：折现率i c =12%，计算期20年，则
(10)(1)14101.77t t c FNPV C C i -=-+=∑（美元）
②财务净现值（FNPVR ）=14101.77/33849=41.66%。

③财务内部收益率（FIRR ）(10)(1)0,t t C C FIRR -=-+=∑ FIRR =20.4%，远高于折现率12%，项目可行。

④投资回收期＝12－1＋1766.77/2632.64＝11.67（年）。

（3）不确定性分析
由于财务效益的最重要因素为交易额，所以选择交易额作分析。

交易额下降10%，则FNPV =13876.56万元，FIRR =19.3%，远高于12%，表明项目有较强的抗风险能力。

3.总评估
（1）××商贸大厦项目从立项到审批及前期工作，符合基本建设程序要求。

（2）本项目的提出符合中央建立社会主义市场机制、搞活物资流通的精神。

经市场调查分析，目前我国的国家级钢材交易市场还没有建立，而巨大的钢材交易迫切需要建立规范化、现代化的交易场所，因此建立××商贸大厦是十分必要的。

（3）项目所在市的经济发展较快，城市建设成就突出，加之地理位置优越，交通条件好，市有关部门为建设本项目提供了良好的合件和合作，使项目建设具备了可能性。

（4）经可行性研究时市场的调查分析，大厦的服务内容、先进的设施和现代化的管理对广大客商有相当吸引力，市场看好。

（5）根据经济测算，该项目的经济效益是好的。

财务内部收益率为20.4%，远高于基准收益率12%，项目可行。

该项目的投资回收期为11.67年，投资利税率42.1%。

经敏感性分析，该项目具备一定的抗风险能力。

（6）该项目为某集团有限公司集资入股建立，不需市财政投资。

项目建成后按交易额的1‰上缴国家。

同时，项目设计现代化，将成为该市景观之一。

交易活动的活跃也将促进该市的经济、贸易活动的发展。

因此，社会效益是良好好的。

综上，××商贸大厦项目建设是可行的。

可行性研究中的数据依据充分，数据基本可靠，
结果有参考价值。

项目建成后能给企业和国民经济带来良好的效益。

资料来源：根据杜嘉伟等，《哈佛模式·项目管理》，人民日报出版社、线装书局，2001年9月，第760页修改。