XX信贷策略报告经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款1. 引言经营性物业抵押贷款是指将企业的经营性物业作为抵押物，从银行或其他金融机构获得的一种融资方式。
这种贷款方式可以为企业提供资金支持，帮助企业扩大经营规模，增加投资，提升竞争力。
本文将详细介绍经营性物业抵押贷款的基本概念、特点以及申请流程。
2. 经营性物业抵押贷款的基本概念在理解经营性物业抵押贷款之前，我们先来了解一下其中涉及到的几个关键概念：•经营性物业：指用于企事业单位、商业机构等经营活动的不动产，如商铺、写字楼、工厂等；•抵押贷款：指借款人将自己名下的财产作为担保物（即抵押物），向银行或其他金融机构借款的一种贷款方式。
因此，经营性物业抵押贷款就是指企业将自己的经营性物业作为抵押物，向银行或金融机构申请贷款的过程和行为。
3. 经营性物业抵押贷款的特点经营性物业抵押贷款具有以下几个特点：3.1 高额贷款额度由于经营性物业通常具有较高的价值，因此抵押贷款的额度相对较高。
企业可以根据自身的融资需求，抵押相应价值的物业，从而获得更高额度的贷款。
3.2 低利率与一般的企业贷款相比，经营性物业抵押贷款拥有较低的利率。
这是因为贷款机构在获得抵押物后，拥有了一定的担保措施，降低了风险程度，因此可以提供更为优惠的利率。
3.3 灵活的还款方式根据企业的实际情况和贷款金额，经营性物业抵押贷款通常提供较为灵活的还款方式。
企业可以根据自身的经营状况灵活安排还款计划，以减轻贷款还款所带来的经营压力。
4. 经营性物业抵押贷款的申请流程经营性物业抵押贷款的申请流程如下：4.1 准备相关材料首先，企业需要准备相关的材料。
一般包括以下内容：•经营性物业的所有权证明；•经营性物业的评估报告；•企业的营业执照和相关经营证件；•企业的资产负债表和利润表等财务报表；•借款人的身份证明等个人资料。
4.2 定义贷款用途和额度企业需要明确贷款的用途和需要的额度，并与贷款机构进行沟通，以确定合适的贷款方案。
4.3 进行押评估和贷款审查接下来，贷款机构会对企业提供的经营性物业进行评估，并对企业的贷款申请进行审查。
经营性物业抵押贷款授信调查报告
经营性物业抵押贷款授信调查报告汇报人：2023-11-24•调查背景和目的•物业基本情况调查•借款人信用状况调查•抵押物状况调查•风险评估与防范措施•授信方案及还款计划•结论及建议目录调查背景和目的01了解借款人的个人和企业背景，包括年龄、职业、教育程度、婚姻状况等，评估其信用风险。
借款人基本情况分析借款人的资产、负债、收入和支出情况，了解其资金流动性和偿债能力。
借款人财务状况了解借款人的经营项目、投资规模、商业模式、市场竞争情况等，评估其经营能力和盈利前景。
借款人经营状况借款人申请贷款背景通过对借款人的背景和财务状况进行全面调查，评估其信用风险和偿债能力，为银行或其他金融机构提供授信决策依据。
目的保障金融机构信贷资金的安全性和收益性，同时帮助借款人获得合理的融资支持，促进经济发展。
意义调查目的和意义物业基本情况调查02物业地理位置及周边环境物业地理位置调查物业的具体地址，所属区域，交通便利程度等信息。
周边环境了解物业周边的商业氛围、人口密度、治安状况等，评估物业的潜在价值。
核实物业的产权归属、产权类型以及是否存在共有权人等情况。
了解物业的权属是否清晰，是否存在权属纠纷或潜在的法律风险。
物业产权及权属情况权属情况物业产权情况物业经营情况及租金收入物业经营情况调查物业的实际用途、经营状况以及管理情况等，评估物业的盈利能力。
租金收入了解物业的租金水平、租户情况以及租金收缴情况等，评估物业的租金收入稳定性。
借款人信用状况调查03身份证号：1234567890婚姻状况：已婚经营企业：XX有限公司职业：企业家姓名：张三借款人基本情况01通过对借款人银行账户流水的分析，可以发现其资金流动性和还款能力。
银行账户流水02查询借款人在其他金融机构的贷款记录，包括贷款金额、还款状态等，以评估其信用状况。
贷款记录03了解借款人信用卡的持有情况、使用记录和还款情况，判断其信用习惯和风险承受能力。
信用卡使用情况借款人信用记录03资产状况查询借款人的资产情况，包括房产、车辆、投资等，以评估其资产实力和还款保障。
经营性物业贷款调查报告
经营性物业贷款调查报告一、引言物业经营者在拓展业务、扩大规模时，往往需要借助贷款来满足资金需求。
本报告旨在对经营性物业贷款进行调查，了解当前情况、问题及解决方案，以提供决策者参考。
二、调查目的与方法1.调查目的：了解经营性物业贷款的现状，探究业主需求及金融机构的服务情况。
2.调查方法：通过分析相关数据、采访业主及银行代表等方式进行调查。
三、调查结果1.经营性物业贷款需求分析根据调查数据显示，经营性物业贷款需求主要集中在以下几个方面：•购买新物业：许多经营者希望扩大业务规模，购买新物业以满足市场需求。
•装修和改造：为了提供更好的服务和满足客户需求，不少物业经营者需要贷款用于装修和改造现有物业。
•其他运营成本：包括员工培训、设备更新等方面的支出。
2.物业经营者对贷款服务的需求调查发现，物业经营者在选择贷款时，主要关注以下几个方面：•贷款额度：经营者希望能够获得足够的贷款额度，以满足不同的资金需求。
•利率和期限：经营者关注贷款利率的高低及还款期限的灵活性。
•申请和批准流程：经营者期望办理贷款的流程简便、审批效率高。
3.金融机构的贷款服务情况根据调查结果显示，目前金融机构对于经营性物业贷款的服务存在以下问题：•贷款审批周期较长：由于审批流程复杂，导致贷款审批耗时较长，不符合经营者的紧急资金需求。
•手续繁琐：部分金融机构要求提交大量资料，包括财务报表、担保物等，增加了经营者的办理贷款的难度。
•利率较高：部分金融机构对经营性物业贷款的利率较高，增加了经营者的负担。
四、解决方案1.优化贷款审批流程金融机构应简化贷款审批流程，提高审批效率。
可以采用数字化技术，加快审批速度，同时确保风险可控。
2.提供个性化服务金融机构可以根据经营者的实际需求，提供个性化的贷款产品，包括贷款额度、利率和期限等方面的灵活选择，以满足不同经营者的需求。
3.加强客户服务金融机构应加强与经营者的沟通，了解其需求与困难，提供更优质的客户服务。
经营性物业抵押贷款调查报告(Word最新版)
经营性物业抵押贷款调查报告通过整理的经营性物业抵押贷款调查报告相关文档，渴望对大家有所扶植，感谢观看！关于***申请经营性物业抵押贷款950万元的调查报告借款申请人***自有物业位于**市*****，目前出租给**市**酒店有限公司作酒店经营之用，现支配以**大厦第一至八层（除首层1至6号商铺）作为抵押向我行申请借款人民币950万元，期限10年。
为保障贷款的合法性、平安性、效益性，本调查员依据有关程序，对借款申请人进行了具体的调查，现报告如下：1、借款人的基本状况1、个人基本状况***，男，现年**岁，已婚，诞生日期：***年10月15日，身份证号码：***********，籍贯：****市，户口所在地为**市，原是**市西区食品公司职工，从事多年生猪屠宰工作，食品公司改制后其承包**市西部食品肉类联合加工厂，曾经营中山坦洲十四村、前山生猪批发行，参股经营市区“猪肉佬”连锁店。
现为**市**酒店有限公司股东之一（占股41%）。
2、关联企业状况借款申请人***为抵押物业承租方**市**酒店有限公司股东之一，公司基本概况如下：企业名称：**市**酒店有限公司企业地址：**市**大厦法定代表人：**注册资本：人民币壹佰万元公司类型：有限责任公司经营范围：旅业、中餐制售、卡拉OK、保健按摩；洗浴服务；日用百货、建材、五金、家用电器、农畜产品的批发、零售；单位食堂管理服务；物业出租。
营业执照注册号：组织机构代码证：税务登记证：股权结构：公司的投资总额为100万元，注册资本为100万元。
注册资本出资明细如下：出资人出资额出资比例出资总额**44万元44%100万元***41万元41%**5万元5%**5万元5%**5万元5%3、借款申请人的信用状况及与我行的合作状况借款申请人***及其关联公司**市**酒店有限公司在我行开立结算账户，主要结算业务均集中在我行办理，年结算量超过400万元，日均存款52.56万元，并装企业POS机两台，2009年刷卡量152万元（月均12.68万元），对我行相关业务均较为支持。
浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议
浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议作者：徐舜来源：《商情》2017年第41期经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。
近年来随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款作为一种新型融资品种，因其贷款期限长、还款方式灵活、企业还本付息压力轻等特点，较好地解决了企业因经营性物业前期项目投入金额大、占用时间长而影响日常资金周转的实际问题，也为银行拓展和培育长期稳定的客户群体提供了良好的平台。
但实践中，经营性物业抵押贷款已暴露出一些不容忽视的风险问题。
一、案例分析经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、仓库、工业厂房等。
经营性物业抵押贷款是指向客户发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。
2015年12月，某银行向一公司发放经营性物业贷款6500万元，贷款期限10年，4000万元用于股东借款，2500万元用于置换该公司在他行的贷款，以该公司的房产作抵押，并开立租金收入监管专户。
检查中发现该笔贷款存在如下问题：一是该笔贷款既未按固贷程序进行调查，也未对流动资金需求量进行测算，未根据贷款用途将经营性物业贷款纳入固定资产贷款或流动资金贷款管理。
二是贷款资金部分回流借款人，贷款用途不实。
经查，向借款人发放的6500万元中4000万元通过借款人他行账户分2笔又转到借款人在该行的另一账户用于房地产开发。
三是还贷资金监管不到位。
经营性物业抵押贷款还款来源是商户的租金收入，但部分租户的租金未通过监管账户结算，租金收入未能覆盖贷款利息。
二、风险分析从上述案例可以看出经营性物业抵押贷款在实际操作中存在以下潜在风险。
（一）信用风险经营性物业抵押贷款主要用于购置、大修经营性物业，置换用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金以及物业经营期间的配套周转性资金需求等。
银行经营性物业抵押贷款授信调查报告[2020年最新]
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ⅩⅩ银行经营性物业抵押贷款授信调查报告客户名称：ⅩⅩⅩⅩ国际家居有限公司申报单位：ⅩⅩ支行申报日期：联系人：ⅩⅩ联系方式：ⅩⅩ银行经营性物业抵押贷款授信调查报告一、授信申请情况我行本次为ⅩⅩⅩⅩ国际家居有限公司申请经营性物业抵押贷款60000万元，用于置换银行贷款、归还股东借款和经营性物业在经营期间的维护、装修和会议接待等经营性资金需求，期限8年，利率按照我行相关规定执行，担保方式为以ⅩⅩⅩⅩ国际家居有限公司持有的位于郑东新区商都路1号1号卖场建筑面积88965.19平方米的房产抵押的方式（房产证号分别为：郑房权证字第1301254号，建筑面积13494.52平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301208号，建筑面积12655平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301231号，建筑面积12666.73平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301204号，建筑面积12666.73平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301203424号，建筑面积12494.07平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301203426号，建筑面积12494.07平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301203425号，建筑面积12494.07平方米，规划用途商业服务）。
借款人须在我行开立资金监管专户，承诺经营性物业产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业收入、支出款项的封闭式监管。
具体还款计划如下：2015年12月开始还款，一年两次，还款计划分别为2015年12月1000万元；2016年6月1500万元、12月2500万元；2017年6月2000万元，12月3500万元；2018年6月3500万元、12月3500万元；2019年6月4000万元、12月4000万元；2020年6月4000万元、12月4500万元；2021年6月4500万元、12月4500万元；2022年6月5000万元、12月5000万元；2023年6月7000万元。
经营性物业抵押贷款授信调查报告
要点二
产权年限
了解物业的使用年限和剩余使用年限，以评估贷款期限 和还款能力。
物业周边环境及配套设施
周边环境
对物业周边环境进行描述，如交通状况、商业氛围、治安状况等，以评估其对物 业使用价值和贷款风险的影响。
配套设施
了解物业内的配套设施，如电梯、空调、水电等，以评估其对物业使用价值和抵 押价值的影响。
银行在贷款审批、发放和管理方面制定了较为完 善的制度和流程，能够有效监控借款人的经营情 况和还款能力，确保授信资金的安全。
风险提示及应对措施
• 尽管本次授信整体风险可控，但仍然需要注意以下风险提示 • 市场竞争风险：借款人所处的行业竞争激烈，可能会对其经营收入和还款能力产生负面影响。 • 宏观经济风险：在宏观经济下行或市场波动较大的情况下，借款人的经营收入和还款能力可能会受到影响
03
借款人情况调查
借款人类型及信用状况
借款人类型
包括但不限于个人、企业、政府机构等，需详细了解借款人 的身份及性质。
信用状况
通过查询征信系统、参考相关信用评级和历史借贷情况等途 径，对借款人的信用状况进行评估。
借款人财务状况及偿债能力
财务状况
对借款人的财务报表进行详细分析，包括资产负债表、利润表和现金流量表 等，以评估其财务状况及偿债能力。
是否同意授信及理由
根据上述调查结论，我们建议同意授予经营性物 业抵押贷款授信额度，理由如下
本次授信符合国家相关法律法规和政策要求，同 时银行能够提供较为优惠的利率和还款期限，有 利于借款人的业务发展和资金安排。
借款人经营状况稳定，具备按期还本付息的能力 ，且抵押物变现能力强，能够有效降低银行的授 信风险。
经营性物业抵押贷款授信调查报告
经营性物业抵押贷款业务特征
经营性物业抵押贷款业务特征1.质押物价值稳定：经营性物业一般具有较高价值，且其价值相对稳定。
由于经营性物业通常用于商业目的，其位置、设施、租金等因素都会对其价值产生影响。
因此，抵押贷款的风险相对较低。
2.高额贷款：经营性物业一般具有较高价值，通常可以得到较高额度的贷款。
商业银行会根据物业价值以及贷款人的还款能力等因素来确定贷款额度，一般可以满足资金需求。
3.长期贷款：经营性物业抵押贷款一般为长期贷款，期限较长。
由于经营性物业一般需要较长时间来获取收益，因此贷款期限一般在5年以上，有些贷款甚至可以达到30年。
4.利率较低：由于经营性物业抵押贷款的风险较低，因此其利率一般相对较低。
商业银行会根据借款人的风险评估来确定贷款利率，通常会低于其他类型的信贷贷款。
5.还款方式灵活：经营性物业抵押贷款的还款方式相对灵活。
常见的还款方式包括等额本息、等额本金、一次还本付息等，借款人可以根据自己的经营情况选择适合自己的还款方式。
6.申请条件相对较高：由于经营性物业抵押贷款金额较高，银行对借款人的申请条件会有一定的要求。
一般要求借款人具有良好的信用记录、稳定的经营业绩以及足够的还款能力等。
8.还款期限较长：由于经营性物业抵押贷款一般贷款期限较长，因此借款人可以通过较长时间获得经营性物业的租金收入来还款。
总的来说，经营性物业抵押贷款业务具有较低的风险、较高的贷款金额和较低的利率等特征。
这使得经营性物业抵押贷款成为企业或个人获取较大额度资金的重要方式。
同时，借款人需要注意抵押物的选择和贷款还款能力，以充分发挥经营性物业抵押贷款的优势。
经营性物业贷款调查报告
经营性物业贷款调查报告经营性物业贷款调查报告一、引言经营性物业贷款是指为了购买、建设或改造经营性物业而向银行借款的一种贷款方式。
随着城市化进程的加速和商业地产市场的繁荣，经营性物业贷款在近年来得到了广泛应用。
本报告旨在对经营性物业贷款的现状进行调查，以期为相关利益方提供有益的参考和建议。
二、调查方法本次调查采用了问卷调查和实地访谈相结合的方式，以全面了解经营性物业贷款的情况。
我们在全国范围内选择了100个样本城市，对当地的商业地产开发商、银行和政府部门进行了调研。
三、调查结果1. 经营性物业贷款需求旺盛调查结果显示，经营性物业贷款的需求在各个城市都非常旺盛。
由于商业地产市场的火爆，越来越多的开发商需要贷款来购买土地、建设物业或进行改造。
同时，许多小微企业也通过经营性物业贷款来扩大业务规模。
2. 银行贷款政策趋于宽松近年来，银行对于经营性物业贷款的政策趋于宽松。
根据调查结果，超过70%的银行表示他们对于经营性物业贷款采取了较为灵活的审批方式，包括放宽了抵押物要求、降低了利率等。
这一政策的松动有助于提升了经营性物业贷款的可获得性。
3. 风险控制成为关键尽管经营性物业贷款需求旺盛，但风险控制仍然是银行关注的重点。
调查显示，超过80%的银行表示他们在审批经营性物业贷款时会对借款人的信用记录、还款能力以及项目的可行性进行严格评估。
此外，银行还会要求借款人提供充足的抵押物作为担保，以降低风险。
4. 政府支持力度加大为了促进商业地产市场的发展，政府也加大了对经营性物业贷款的支持力度。
调查结果显示，超过60%的政府部门表示他们将通过优惠政策、减免税收等方式来鼓励银行放贷，以推动经济的发展。
四、调查结论经营性物业贷款作为一种重要的融资方式，对于商业地产市场的发展起到了积极的推动作用。
在需求旺盛的背后，银行的贷款政策趋于宽松，政府也加大了对该领域的支持力度。
然而，风险控制仍然是银行关注的重点，借款人需要具备较好的信用记录和还款能力，同时提供充足的抵押物。
银行公司类客户经营性物业抵押贷款申报书
银行公司类客户经营性物业抵押贷款申报书尊敬的贷款审批部门：我方公司是一家综合型银行，业务范围涵盖商业银行全部业务，客户群体广泛，客户资质优良。
本次申请的贷款用途是经营性物业抵押贷款。
一、申请贷款的基本情况本次申请的贷款总额为人民币500万元，贷款期限为3年，利率为年利率6.3%。
贷款将以我方公司的经营性物业作为抵押物。
二、经营性物业信息1. 经营性物业类型我们主要作为银行的总部大楼和营业部的物业所在地，经营性物业为写字楼，并拥有两层商业楼层，为客户提供完备的金融业务和高品质的服务。
2. 经营性物业资产状况我们的经营性物业占地面积为8000平方米，其中写字楼面积为6000平方米，商业楼层面积为2000平方米。
本物业楼层设计优雅、开敞，具有高度灵活性，且采用现代化设计风格，使商业品牌形象得以最佳展现。
同时，物业位置优越，交通便利，园区内配套设施完备，是一座地标性的城市建筑。
3. 抵押物估值本次申请的经营性物业估算价值为人民币8000万元。
三、贷款用途和还款来源1. 贷款用途本次申请的贷款用途是为了支持企业扩大经营规模和投资，提高经营效益。
具体投资项目包括：设备更新升级、资产购置、生产线建设等。
2. 还款来源我们已对还款来源进行了充分的调研和论证，承诺贷款本息的还款来源将来自于公司的经营活动，其中主要包括公司的资产盈利、销售收入、资本市场融资等。
四、其他准备资料1. 我方公司的营业执照、法人代表身份证明等相关证件；2. 经审计的财务报表，包括利润表、资产负债表和现金流量表等；3. 我方公司财务和经理层的资质证明；4. 我方公司经营性物业证明文件原件及复印件，包括上一次评估报告、产权证、房屋证等；5. 我方公司与其他权利人之间的协议，如物业保管、租赁协议等。
我们保证所提供的资料是真实可靠的，如有虚假之处，愿承担相应的法律责任。
谢谢！此致敬礼！申请单位：***银行公司申请人签字：***。
浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议
浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议作者：徐舜来源：《新丝路杂志（下旬）》2017年第10期经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。
近年来随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款作为一种新型融资品种，因其贷款期限长、还款方式灵活、企业还本付息压力轻等特点，较好地解决了企业因经营性物业前期项目投入金额大、占用时间长而影响日常资金周转的实际问题，也为银行拓展和培育长期稳定的客户群体提供了良好的平台。
但实践中，经营性物业抵押贷款已暴露出一些不容忽视的风险问题。
一、案例分析经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、仓库、工业厂房等。
经营性物业抵押贷款是指向客户发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。
2015年12月，某银行向一公司发放经营性物业贷款6500万元，贷款期限10年，4000万元用于股东借款，2500万元用于置换该公司在他行的贷款，以该公司的房产作抵押，并开立租金收入监管专户。
检查中发现该笔贷款存在如下问题：一是该笔贷款既未按固贷程序进行调查，也未对流动资金需求量进行测算，未根据贷款用途将经营性物业贷款纳入固定资产贷款或流动资金贷款管理。
二是贷款资金部分回流借款人，贷款用途不实。
经查，向借款人发放的6500万元中4000万元通过借款人他行账户分2笔又转到借款人在该行的另一账户用于房地产开发。
三是还贷资金监管不到位。
经营性物业抵押贷款还款来源是商户的租金收入，但部分租户的租金未通过监管账户结算，租金收入未能覆盖贷款利息。
二、风险分析从上述案例可以看出经营性物业抵押贷款在实际操作中存在以下潜在风险。
1.信用风险经营性物业抵押贷款主要用于购置、大修经营性物业，置换用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金以及物业经营期间的配套周转性资金需求等。
经营性物业抵押贷款：贷款拓展新渠道
经营性物业抵押贷款：贷款拓展新渠道第一篇：经营性物业抵押贷款：贷款拓展新渠道经营性物业抵押贷款：房地产贷款拓展新渠道经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种，是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后，农行根据市场形势，在内资银行中率先推出的新的信贷产品。
本文从经营性物业贷款业务的推出背景、内涵特点、市场前景以及竞争情况分析等多方面入手，阐述当前推进该项业务的必要性和紧迫性。
一、经营性物业抵押贷款的定义与由来（一）经营性物业抵押贷款的定义经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。
经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。
（二）东亚银行租约现金流抵押贷款为农行开展经营性物业贷款提供了参照东亚银行是香港最大的独立本地银行，也是在内地分行网络较大的外资银行。
在东亚银行人民币融资业务中，房地产融资是其中一个重要部分。
该行自1999年在中国大陆开展商业抵押贷款（经营性物业抵押贷款）以来，取得了较好的经营业绩。
该行在选择客户、物业和贷款运作模式上受到农行的重视和借鉴。
（三）农行在内资银行中率先推出了经营性物业抵押贷款借鉴东亚银行的成熟做法，农行作为金融产品创新，在内资银行中率先推出了经营性物业贷款管理办法，并早在2005年10月下发了试行办法进行试点。
农行经营性物业抵押贷款一经推出，立即引起了社会广泛关注和同业效仿。
工行、建行等多家金额机构也积极出招，相继推出了该项业务各自的管理办法。
从他行出台的办法来看，与农行的管理办法大同小异，都是效仿和借鉴农行办法，并结合本行情况做了部分修改。
（四）从准入条件和基本规定看，农行设置的门槛较为宽松，为基层经营行竞争提供了有利的市场条件。
相比普通商品开发房贷款而言，经营性物业抵押贷款无论是在客户准入上还是在项目准入上，总行规定的门槛都比较宽松。
银行信贷审查：经营性物业抵押贷款审查要点
银行信贷审查：经营性物业抵押贷款审查要点银行信贷审查：经营性物业抵押贷款审查要点一、适用类型1、商业营业用房：物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。
位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。
商业物业应主要选择大型超市、百货店、购物中心等业态。
2、酒店：酒店为四星级（含）以上，由国际知名品牌管理公司管理，经营状况优良，现金流稳定，上一年度平均入住率高于60％。
3、办公用房：写字楼为甲级（含）写字楼，且年均出租率高于80％。
二、定义经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。
三、审查要点01租金收入监管是否可落实？借款人须在银行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，如借款人出现逃避资金监管的行为，银行应及时采取贷后风险防控措施。
02资金用途是否合规？贷款资金用途可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，比如股东借款。
03物业出租率情况审查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；审查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致银行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。
04掌握借款人真实股权结构从借款人的股权结构、股东背景、整体实力、行业经验、管理团队以及公司治理等方面分析借款人的经营规范性和持续经营能力。
XXXX信贷策略报告__经营性物业抵押贷款
• 各地商场项目的开发由开发商自有投入50%，银行融资或股东借款投入 50%，银行融资在项目建成后转化成以整个项目抵押的经营性物业抵押贷 款，以商场产生的租赁现金流还款。
• 此种模式对国际连锁品牌要求很高，较难复制。
• 案例：深国投置业+沃尔玛
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四、目标市场和目标客户选择
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我们的基本思路
• 经 业营务1性品物种业之抵一押。贷款业务属于抵御经济周期能力相对较强的资产
☆从实务看，前两类客户首要解决用途问题，应确保我行贷 款的直
接用途合法合规。
☆可靠良好的资信实力。 ☆经验丰富的经营团队。 ☆适度的财务杠杆和充裕的现金流水平。
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贷后管理重点
• 监1管好直接贷款用途的真实、合法、合规性
• 租金专户收支两条线管理必须落实到位
• 因应市场变化，动态评估抵押物价值和租金收 益水平
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借款人 星河地产
京基房地1产
东海集团 信和（集团） 深圳深国投置业 佛山深国投置业 湖南深国投置业 南昌深国投置业 泉州深国投置业 深圳市麦广帆饮食策划
抵押 商业裙楼 京基百纳商场物业 东海购物广场 信和春天购物广场 沃尔玛+深国投模式，物业抵押尚未办妥 沃尔玛+深国投模式 沃尔玛+深国投模式 沃尔玛+深国投模式 沃尔玛+深国投模式 整层临街商铺
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2008年深圳经营性物业的市场动态
• 20018年，受经济景气度下降和房地产宏观政策调控影 响，房地产市场氛围相对低迷，经营性物业有所跌价。 部分企业经营出现困难，要求减租、退租的租客增多， 导致经营性物业空置率有所回升、回报率下降。
• 从三级市场看，2008年12月，全市商业挂牌均价3.3万 元/m²，同比下跌12.3％，租赁均价160元/m²，同比下 跌15.8％；写字楼挂牌均价1.67万/m²，同比下跌25.2 ％，租赁均价78元/m²，同比下跌13.3％（有关统计数 据摘自《2008深圳市三级市场年度报告》）。
经营性物业抵押贷款三篇
经营性物业抵押贷款三篇篇一：经营性物业抵押贷款经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。
经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。
期限最长原则上不超过8年。
条件1、在银行开立基本账户或一般账户,具有贷款证(卡),且无不良信用记录；2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70％；3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力；4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。
特点1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。
2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。
3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司平谷。
优势（1）贷款用途灵活。
经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。
（2）贷款期限长。
普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。
（3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。
华夏银行某支行经营性物业抵押贷款调研报告
华夏银行某支行经营性物业抵押贷款调研报告第2章华夏银行某支行经营性物业抵押贷款的运营情况2.1华夏银行某支行进行经营性物业抵押贷款的原因2.1.1抓住商业地产市场快速发展的机遇当前，我国经济快速持续发展，同时社会财富在不断积累，城市由政府来经营的理念正在逐步深入，商业地产其本身就具有高利润特点，一段时间以来，大量的外资基金及市场游资、民间资本倾向于购买商业地产，使得商业地产市场的发展势头越来越强劲，并且投资的增幅高过房地产开发的整体增幅，已经成为了我国房地产市场中最活跃、最重要的部分。
2.1.2开拓新的房地产按揭领域当前，受到宏观经济形势的影响，普通的商品房市场还是较低迷，一直也没能重现几年前的辉煌，但是与此同时有关个人住房按揭方面的竞争却早就引起了各方面的重视。
通过开展经营性物业抵押贷款，能够为企业提供更加全面的贷款服务，同时贷款能更加的及时，并且由于产品的开发和升级，将为银行吸引来更多的优质客户。
2.1.3调整客户结构和信贷资产结构对企业资质确认优良、物业经营比较成熟、并且有多年的经营经验、同时租金收入也保持稳定的经营物业去提供融资，有利于优质客户的拓展和长期稳定客户的培育。
经营性物业抵押贷款提高了华夏银行某支行对于优质客户的服务水平，使得华夏银行某支行具有了更强的市场竞争力。
经营性物业抵押贷款业务不仅仅是对于华夏银行某支行来说是一个全新的尝试和大胆的变革，放到全国的层面上去讲，也是一种利益巨大，风险更低的产品创新。
2.1.4拓展长期稳定的收益来源经营性物业抵押贷制定的独特的还款计划，根据企业的现金流以及每年所能产生的利润来制定还款计划，在保证了银行的贷款本金和利息收入的同时，也为企业解决了资金不足和资金太多的困扰，使得更多的优质企业从巨额的投资中解脱出来，将资金用到更加需要的地方。
同时企业也会为银行带来巨大的回报，包括在银行的流动资金以及大量的存款和利息收入。
2.1.5解决当前投放不足的问题现阶段以来，受到某些行业的不稳定所带来的影响，还有国际上的各方面的影7 响，国内经济增幅整体减缓。
XX经营性物业抵押贷款报告模板
XX经营性物业抵押贷款报告模板XXxxxx有限责任公司授信调查报告关于XXXXXX有限责任公司经营性物业贷款的授信调查报告一. 授信客户基本情况1.基本信息XXXXXX有限责任公司,以下简称XXXX,是一家以房地产开发、经营、市场开发、物业管理、房地产销售为一体的大型房地产开发公司。
成立于xx年X月～位于XXXX。
法定代表人:XXXX～注册资金:人民币X亿元～是由X名自然人和X名企业法人以现金形式投资成立～其股份结构如下:附表一:股东全称投资金额,万元, 投资占比投资方式XXX XXX 28% 现金投资XXX XXX 20% 现金投资XXX XXX 16% 现金投资XXX XXX 13% 现金投资XXX XXX 13% 现金投资XXX XXX 10% 现金投资合计: XXX 100%XXXX是XX省住房和城乡建设厅颁发的具有二级房地产资质的房地产开发企业～证书编号:XXX[2007]XX号～营业执照注册号:XXX～组织机构代码证号:XXX～贷款卡号:XXX～密码111111～基本户开户行:交通银行股份有限公司XXX支行～账号:XXX～开户许可证核准号:XXX。
XXXX内部设立行政部、财务部、营销部、工程部、经营部、开发部。
现有在职员工XX余人～其中具有大专以上学历XX人～中级以上职称XX人～高级职称XX 人。
XXXX自X年进入XXX房地产市场以来～始终坚持“诚信、务实、1XXxxxx有限责任公司授信调查报告协作、创新”的企业精神～遵循“科学管理、尊重人材、以人为本、铸造品牌”的经营理念～成功开发建设了:,1,XXXX项目:项目位于XXXX核心位置～XX路与XX路交汇处～北靠XX路、南近XX路、东临XX路、西临XX路～四面皆有双向车主干道～交通便捷～四通八达。
项目占地15590?～总建筑面积25070?～其中地上面积18400平方米～地下面积6670平方米～容积率为1.8～绿化率34%。
项目“五证”齐全,总投资1.5亿元～建设资金全部为该公司自有资金～无银行贷款。
经营性物业抵押贷款授信调查报告模版之欧阳歌谷创编
中信银行经营性物业抵押贷款欧阳歌谷（2021.02.01）授信调查报告客户名称：申报单位：申报日期：联系人：联系方式：经营性物业抵押贷款调查表（注：出租率、每平米收入均按不含车位的可租面积计算）。
中信银行经营性物业抵押贷款授信调查报告（注：本项模板系授信调查报告基本要求，各分行可根据自身风险管控要求和具体项目及当地市场情况增加相关内容，确保充分了解项目各项信息）一、授信申请情况此次贷款申请分为两部分。
其一为 1.5亿元流动资金贷款，期限一年，由股东杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司提供担保，流动资金贷款用途为支付前期装修款。
并8000万元低风险额度，用于企业日常经营周转。
流贷额度不可循环使用，在企业偿还流贷全部敞口额度后，方可使用经营性物业贷款额度。
其二为5亿元经营性物业贷款，贷款模式采用银团贷款。
牵头行为中国工商银行杭州朝晖支行，我行为参加行。
贷款期限十年，为保证加抵押。
抵押物为经营主体杭州新湖滨商业发展有限公司所有的杭州湖滨银泰购物中心四层（地上四层，地下三层）商业物业。
以下为经营性物业贷款（银团）的简单介绍：借款人：杭州新湖滨商业发展有限公司。
该公司成立于2005年11月16日，由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50%。
公司治理规范，股东实力雄厚。
银团总金额：人民币15亿元；（我行额度5亿元）银团贷款利率：五年期基准利率上浮10%（当前即为7.205%）银团安排费：不低于每年贷款金额的0.5%贷款期限：10年贷款项目：杭州湖滨银泰购物中心的10年期经营性物业贷款。
贷款用途：用于置换股东借款，置换前期银行贷款及融资，并部分用于支付前期工程款等。
还款安排：分批偿还本金，利息逐年收取，每年本息收取两次。
具体还款计划详见第五项‘借款还本付息表’。
提款时间：拟于2013年12月底首次提款。
我行首次放款金额3亿元，在企业2014年11月偿还我行银证信产品借款后，再行放款2亿元。
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市场判断
• 作•为1 商业发达的沿海中心城市，受经济增长、消费升 级、外向型经济等多重因素的共同作用，深圳经营性 地产长期看应具备结构性发展空间。
• 这个市场，存在风险，但也从不缺乏机遇。 • 各城市的商业旺地，不仅是商家和投资者必争之地，
各家银行更是“该出手时就出手”，深圳也不例外。
•
•1
•三、2008年深圳分行经营性 • 物业抵押贷款业务分析
•
几项基本要求
（参见《深圳分行经营性物业抵押贷款授信管理办法》）
• 授•信1期限最长不超过10年。
• 抵押物楼龄原则上不超过15年。
• 指定的评估公司：目前为戴德梁行、世联、同致 诚三家，以评估净值为准。
• 抵押率原则上不超过可抵押净值的70％。
•
•1
二、深圳地区经营性物业概况
•
深圳地区经营性物业分布
• 商业地产经营模式： 商业模式定位准确，已成功运营半年以上。
• 还贷来源： 第一还款来源为租金。要求物业出租率高，租约长期稳定，且相关租 赁合同已在房地产管理部门登记备案。要求租金收入账户能接受我行 监管。如第一还款来源不足，企业要有充足确定的补充还款来源。
•
深圳地区经营性物业分布
办公•楼1
• 据统计，深圳市写字楼物业主要位于福田、南山和宝 安，与各商业中心区连为一体。
• 近年各中心区办公楼租赁情况较好，其中地铁周边的 写字楼物业受租客欢迎。
•
深圳地区经营性物业分布
厂房•仓1 库
• 主要集中在宝安、龙岗等关外片区，关内则分 布在八卦岭、车公庙、高新园、莲塘、保税区 等区域。
•
2008年深圳经营性物业的市场动态
• 2响00，•81年房，地受产经市济场景氛气围度相下对降低和迷房，地经产营宏性观物政业策有调所控跌影价 。部分企业经营出现困难，要求减租、退租的租客增 多，导致经营性物业空置率有所回升、回报率下降。
• 从三级市场看，2008年12月，全市商业挂牌均价3.3万 元/m²，同比下跌12.3％，租赁均价160元/m²，同比下 跌15.8％；写字楼挂牌均价1.67万/m²，同比下跌25.2 ％，租赁均价78元/m²，同比下跌13.3％（有关统计数 据摘自《2008深圳市三级市场年度报告》）。
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借款人 星河地产
京基房地•产1
东海集团 信和（集团） 深圳深国投置业 佛山深国投置业 湖南深国投置业 南昌深国投置业 泉州深国投置业 深圳市麦广帆饮食策划
抵押 商业裙楼 京基百纳商场物业 东海购物广场 信和春天购物广场 沃尔玛+深国投模式，物业抵押尚未办妥 沃尔玛+深国投模式 沃尔玛+深国投模式 沃尔玛+深国投模式 沃尔玛+深国投模式 整层临街商铺
XX信贷策略报告经营性 物业抵押贷款
2020年5月29日星期五
内容提纲
•1 •经营性物业抵押贷款的定义和基本要求 •2 •深圳地区经营性物业现状 •3 •深圳分行现有经营性物业抵押贷款业务分析 •4 •目标市场和目标客户选择
•
•1
一、经营性物业抵押贷款的定 义和基本要求
•
定义
• 经•营1性物业抵押贷款：是指我行向公司客户发 放的、以其自有的经营性物业作抵押、主要以 物业经营收入作为第一还贷来源的中长期贷款 。
• 经营性物业：是指完成竣工验收、办妥产权证 明并投入运营,以出租获取收入的本市商铺、写 字楼、工业厂房、仓库等。
•
业务由来
• 业•主1对这类物业存在租金收益和物业升值预期， 前期占压资金量大，因而希望以经营性物业向银 行抵押贷款，达到加速资金循环、清偿前期债务 等目的。
• 对银行而言，在经营和抵押物预期良好的情况下 ，持有一笔中长期资产业务，保证条件较好，还 款来源明确，分期还款可递减风险，租金账户管 理带来了结算现金流，比较符合银行的授信偏好 。
•
已批经营性物业抵押贷款的共有特征总结
• 授信对象： 主业稳定突出，有一定的品牌声誉和相当的利润积累，其中，客户为
房地•产1开发企业的，持续开发和经营管理能力较强，财务比较规范。
• 抵押物业： 产权明晰，地段优越，物业估值合理。所属片区具有较强的商业氛围 和商业需求，市场前景看好。
• 贷款用途： 用途必须真实、合法、合规。
• 此类物业比较参差，既有成片开发的新型标准 化工业厂房仓库，也有一部分设施相当陈旧。
•
深圳地区经营性物业存在的问题
• 过•去1几年深圳房地产经历了升温和降温，经营 性物业价格波动较大。
• 在房地产上升周期，受利益驱动，一些房地产 开发商对经营性物业的投资建设存在一定盲目 性，与市场需求和政府规划之间脱节，导致经 营性物业空置面积增长较快。
• 存在重开发轻经营的现象。
•
深圳地区经营性物业运营成功的关键 因素总结
• 业•主1 有较强的资金积累，可承受一段市场培育时期。
• 经营性物业地段优越，符合城市规划。 • 经营性物业是自有物业，业主可及时调整经营策略。 • 租客经营情况较好，租赁合约和租金收入稳定。 • 如为商场物业，则基本上具备如下特征：
•
分行经营性物业抵押贷款简况
• 过物去业•1几抵年押，贷深款圳业分务行。一直在稳妥、有序地推进经营性
• 截至08年末，分行经营性物业抵押贷款余额合计约29 亿元，占一般性贷款比重5.8％左右。
• 在总行的大力支持下，08年分行经营性物业抵押贷款 增量超过90％。
• 总体看该类贷款还本付息情况正常Βιβλιοθήκη 没有出现不良。商业地•1产
• 深圳的商业地产基本上处于三种商业模式并存的格局：
一是店铺集中的商业街模式（顾客以中、低收入者为主）； 二是百货商场（顾客以中等收入、工薪阶层为主）； 三是大型购物中心（顾客以中、高收入者为主）。
• 随着经济发展和消费升级，近年来一些百货商场逐渐转型, 大型高端的购物中心渐次开立，已经形成一批商业中心区 和次中心区，如华强北商业区、福田中心区、车公庙和香 蜜湖片区、南山、蛇口、罗湖、宝安和龙岗商业中心区等 。
A、体量、经营规模足够大； B、商业业态齐全或周边商业设施配套齐全，可满足一站式消费需求； C、管理团队是业主自有团队，可进行扁平化管理并快速应对市场变化； D、商业定位准确：引进租客中，大多有1个以上的主力店，2个以上的次
主力店，品牌效应强，具有租客和人流聚集效应，典型案例有华润万 象城、Coco Park等商城。