经营性物业贷款须知
经营性物业抵押贷款指导意见
经营性物业抵押贷款业务指导意见试行第一章总则第一条依据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、贷款通则、“三个办法一个指引”、我行公司授信业务管理办法、我行授信押品管理办法、我行授信押品操作细则等,特制定我行经营性物业抵押贷款业务指导意见下称“本指导意见”;各分行应遵照本指导意见,分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定,规范开展经营性物业抵押贷款业务;本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的,以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物,还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款;该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房,包括写字楼、综合性商业设施商场、商铺、专业市场、四星级含以上宾馆酒店、标准化工业厂房等;第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则：一“统一授信”原则;经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批,纳入对该客户的统一授信管理;二“分级授权”原则;我行对经营性物业抵押贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权;各分行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务,未经授权不得办理;三“责权分明”原则;办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务,实施该业务的动态管理和流程控制;四“合规经营”原则;经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定,严格进行贷款用途合规性审查,防范合规风险;五“总量控制”原则;各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定;第二章基本准入条件第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给企事业法人营业执照、实行独立经济核算、具有法人资格的实体,并具备以下基本准入条件：一借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围;二近三年的经营和财务状况良好,管理规范,具备还本付息能力;如果借款人为新成立的企业,其母公司应符合该项条件;三借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好,无不良记录;第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：一该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入;在贷款期内,借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后,剩余现金流可覆盖我行贷款本息;如果借款人是我行的战略客户,贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后,剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的80%以上;同时要求必须先落实其他补充还款来源,确保按期足额还款;如贷款期内抵押物业全部或部分转为销售,需将销售方案报原授信审批机构审批;原则上,如销售款或申请人其他自筹资金能够按照足额偿还我行贷款本息的,可同意销售,但必须在注销抵押登记前足额偿还我行贷款；如无法足额偿还全部贷款本息,则须重新上报审批授信方案;二抵押物业的产权人借款人与经营人为同一法人的,借款人须书面承诺抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等业务在我行办理,并接受我行对物业经营收入、支出款项的监管;借款人须在我行开立销售收入/租金收入等监管账户,签订最高额质押合同和应收账款质押登记协议,并在人行应收账款质押登记系统中进行登记公示,确保贷款期内借款人从抵押物业经营取得的收入全部质押给我行;贷款期内,借款人从抵押物业经营取得的相关收入均须进入监管账户管理,所有收入在扣除必要的成本和税费支出后,剩余现金流必须优先用于归还我行贷款;三抵押物业的产权人借款人与经营人非同一法人的,经办机构须详细核实委托经营方式、委托经营期限、经营收入管理和分配等,确保贷款期内经营权和经营模式的稳定,确保产权人借款人从抵押物业取得的所有收入按前述第五条第二款要求执行;产权人借款人和经营人须同时承诺,抵押物业的所有权和经营权发生变动包括但不限于转让、投资、质押、股东变动等,须经原授信审批机构审核同意或提前结清贷款;四针对抵押物业设立的抵押、应收账款质押、收入账户监管等事项,必须告知全部承租人和经营人;五抵押物业应办理相关财产保险,保险第一受益人为我行;六如果组成银团贷款,应按我行银团贷款业务管理办法2010年版操作;七满足我行规定的其他贷款条件;第三章贷款用途、期限和利率第五条经营性物业抵押贷款只能用于借款人经营范围内合法合规的资金需求,必须符合国家法律法规和相关行政主管部门、监管机构以及我行的各项制度和规定,不得流入违规领域;第六条借款人为房地产开发企业的,贷款只能用于抵押物业除资本金以外的建设投入,资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金比例的要求;如该项建设投入已由银行开发贷款或股东关联方借款解决的,则贷款资金可以用于替换抵押物业建设前期除资本金以外的银行开发贷款或股东关联方借款;其中用于偿还股东关联方借款的贷款资金,严禁被股东关联方用于支付土地出让金或其他违规领域;第七条合理确定贷款期限和还款方案;贷款期限原则上最长不超过10年,按现金流测算情况制定合理的分期还款计划争取均衡还款,至少每半年还款一次;第八条贷款利率按我行相关规定和市场价格确定;第四章抵押物第九条借款人向我行申请经营性物业抵押贷款时,应提供与抵押物业相关的批文、产权证、资金投入证明、相关合同、审计报表、物业出租和其他经营收入证明等各项资料;抵押物业需具备以下条件：一抵押物业必须已完成竣工验收,并已投入商业运营,其剩余使用期限原则上不少于15年;二抵押物业已取得或能够取得独立的房屋所有权证和对应的土地使用权证两证合一地区的房屋所有权证须包含对应的土地使用权;抵押物业土地使用权须为出让方式取得,土地使用权人与房屋所有权人一致;抵押物业实际用途与土地规划、建筑规划用途一致;三抵押物业须位于我行机构所在城市、成熟的商业区内,状况良好,可单独处置,具有良好的变现能力;其中标准厂房除满足上述条件外,还必须位于经国家有权审批部门批准设立的国家级和省级开发区内;第十条放款前已取得房屋所有权的,须办妥房屋所有权含对应土地使用权抵押登记后方能放款,抵押率按我行相关规定执行;如放款前未取得房屋所有权证,在满足以下四项条件的前提下,可先办理在建工程含对应土地使用权抵押登记,并在我行允许的期限应不超过当地房管部门规定的办证期限内办妥房屋所有权抵押登记;授信审批机构应在授信批复中对我行所能接受的房屋所有权抵押登记办理期限予以明示;可先办理在建工程抵押登记须满足的四项前提条件为：一抵押物业符合前述第十条第一、二款之规定；二当地可办理完善的在建工程抵押登记；三在建工程抵押转房屋所有权抵押的过程中无悬空期；四抵押物业办理房屋所有权证所需支付的税费已全部支付完毕;放款前未取得房屋所有权证,且不能满足上述四项条件的物业,不得接收为我行抵押物;第十一条抵押物业须由我行认可的独立第三方房产评估公司出具评估报告,确定抵押物业的价值;第十二条分行应对抵押物实地走访,了解周边市场环境和商业氛围,现场检查抵押物业的经营和使用情况,判断评估价值是否合理及可变现能力;对评估价值虚高、变现能力弱的,应审慎接受为我行抵押物业;第十三条调查抵押物业未付款项,对有未付土地费用、取得产权所需应付未付税费、应付未付工程款未到期的质量保证金除外等情况的物业,不得接受为我行抵押物;第十四条对有未经有权部门批准进行改建、超建或未按规划使用等情况的物业,不得接受为我行抵押物;调查抵押物业是否有司法限制,对有已被抵押给第三方、依法查封、扣押或监管等情况的物业,不得接受为我行抵押物;第十五条贷款期间,根据抵押物业实际情况制定合理的定期回访制度;对市场价值下跌明显的抵押物业,应要求借款人追加其他足额有效的担保方式或加速归还我行贷款;第十六条对抵押物管理未提及的相关要求,按照我行授信押品管理办法和我行授信押品操作细则执行;第五章附则第十七条经营性物业抵押贷款业务流程、审批授权、放款操作、贷后管理、各岗位职责分工等均按我行公司授信业务现行各项规定执行;第十八条对于本指导意见中未尽事宜,各分行应在本管理办法的框架内,结合当地相关管理制度和市场特点,制定具体的实施细则;第十九条本指导意见由我行股份有限公司制定、解释和修订,自发布之日起执行;。
经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款1. 引言经营性物业抵押贷款是指将企业的经营性物业作为抵押物，从银行或其他金融机构获得的一种融资方式。
这种贷款方式可以为企业提供资金支持，帮助企业扩大经营规模，增加投资，提升竞争力。
本文将详细介绍经营性物业抵押贷款的基本概念、特点以及申请流程。
2. 经营性物业抵押贷款的基本概念在理解经营性物业抵押贷款之前，我们先来了解一下其中涉及到的几个关键概念：•经营性物业：指用于企事业单位、商业机构等经营活动的不动产，如商铺、写字楼、工厂等；•抵押贷款：指借款人将自己名下的财产作为担保物（即抵押物），向银行或其他金融机构借款的一种贷款方式。
因此，经营性物业抵押贷款就是指企业将自己的经营性物业作为抵押物，向银行或金融机构申请贷款的过程和行为。
3. 经营性物业抵押贷款的特点经营性物业抵押贷款具有以下几个特点：3.1 高额贷款额度由于经营性物业通常具有较高的价值，因此抵押贷款的额度相对较高。
企业可以根据自身的融资需求，抵押相应价值的物业，从而获得更高额度的贷款。
3.2 低利率与一般的企业贷款相比，经营性物业抵押贷款拥有较低的利率。
这是因为贷款机构在获得抵押物后，拥有了一定的担保措施，降低了风险程度，因此可以提供更为优惠的利率。
3.3 灵活的还款方式根据企业的实际情况和贷款金额，经营性物业抵押贷款通常提供较为灵活的还款方式。
企业可以根据自身的经营状况灵活安排还款计划，以减轻贷款还款所带来的经营压力。
4. 经营性物业抵押贷款的申请流程经营性物业抵押贷款的申请流程如下：4.1 准备相关材料首先，企业需要准备相关的材料。
一般包括以下内容：•经营性物业的所有权证明；•经营性物业的评估报告；•企业的营业执照和相关经营证件；•企业的资产负债表和利润表等财务报表；•借款人的身份证明等个人资料。
4.2 定义贷款用途和额度企业需要明确贷款的用途和需要的额度，并与贷款机构进行沟通，以确定合适的贷款方案。
4.3 进行押评估和贷款审查接下来，贷款机构会对企业提供的经营性物业进行评估，并对企业的贷款申请进行审查。
经营性物业贷款的要点
一、经营性物业贷款的用途物业的翻新装修或提升改造，归还或置换购置、建造该经营性物业的银行借款和股东或借款人关联企业的借款。
用途为置换他行经营性物业借款的，要求被置换的借款须还款正常，不得出现逾期或欠息，并提供拟置换借款的银行借款合同、借据。
用于归还股东、关联企业借款的，须提供股东、关联企业借款协议、转账凭证、款项投入凭证，且股东、关联企业借款用途须与购置、建造经营性物业直接相关。
所有经营性物业贷款的用途不得直接或间接违规流入房市、股市、期市等国家政策限制、禁止的领域。
对经营性物业产权人为房地产开发商的，还要进一步核实款项的实际用途，禁止用经营性物业取得的贷款用于支付土地款、充作项目自筹资本金、用于不符合开发贷款条件的项目开发等。
二、经营性物业具备条件:（一）该物业项目开发建设手续齐全，产权清晰，原则上已取得合法的权属证书，获得土地使用权证的方式为国有出让土地。
若因特殊原因暂未取得产权证书，物业不得存在包括但不限于拖欠工程款等可能使产权存在争议的事项。
（二）项目已通过国家有权部门竣工验收，不得向未取得竣工验收和未正常经营的商业物业发放经营性物业贷款。
（三）位置优越，商业氛围浓厚，交通便捷，具有较强的变现能力。
（四）市场定位准确，目标客户稳定，且预期的租金等经营性收入充裕。
（五）借款人必须将经营性物业作为本行经营性物业贷款的抵押物，本行为唯一抵押权人，并确保抵押足值，必要时还可以追加借款人关联企业或其他第三方提供连带责任保证担保及其他本行认可的担保，以确保安全。
（六）经营模式为租赁的经营性物业，还须具备以下条件：商业用房及工业园区开业并稳定运营1年以上，当前出租率不低于80%。
宾馆酒店投入商业运营时间2年（含）以上，平均入住率应不低于70%。
投资方和经营管理方拥有多年从事商业用房经营管理的经验。
三、贷款金额、期限和利率借款人租金收入产生的现金净流量（即租金收入带来的现金流入扣除贷款存续期间的各项成本、费用支出引起的现金流出后的净现金流量）原则上应能够覆盖每期应偿还贷款本息，且应具备一定的安全冗余。
经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款
（业内参考）
经营性物业抵押贷款利率和定义：
经营性物业抵押贷款指将已经投入商业运营的房地产等物业进行抵押贷款的业务。
银行和抵押贷款公司是经营性物业贷款的主要受理机构。
银行经营性物业抵押贷款利率较低一般在年息7%到9%之间。
抵押贷款公司利率较高，一般在年息18%-24%之间。
银行经营性物业抵押贷款申请条件：
企业的信用评级在AA级或以上，资产负债率不得超过70%，公司财务状况良好，属于酒店类型的物业出租率要达到60%，写字楼出租率要达到80%，物业地理位置需要特别优越，不能受理二次抵押贷款。
非银行营性物业抵押贷款申请条件：
抵押率要低于70%，主贷人应有备用房地产，抵押率等于总贷款金额占房地产市值的比率。
物业的租金加上主贷人的收入要足以覆盖利息，主贷人可以是个人或企业，可以受理二次抵押贷款、按揭房再抵押贷款等。
经营性物业抵押贷款利率概况：
经营性物业抵押贷款所需资料：
借款人营业执照、身份证件、房产证件、企业和个人财务资料等、物业购入或开发成本相关证明等。
4.银行经营性物业贷款管理办法
银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进银行股份有限公司，经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关规定和银行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的（特别规定除外），以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条发放经营性物业抵押贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。
合法合规是指经营性物业抵押贷款业务须符合国家法律、法规及银行有关规定。
产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。
抵押足值是指经营性物业抵押贷款须足以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。
现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。
第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。
借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，原则上已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。
经营性物业抵押贷款用途必须坚持合法合规原则。
贷款可用于借款人在经营期间维护、改造、装修物业，日常资金周转等;可用于置换其它银行贷款、股东借款等负债性资金以及借款人生产经营中的其他合法资金需求。
经营性物业抵押贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：1．在银行开立基本账户或一般账户，信用等级在级（含）以上，无不良信用记录；2．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3．所有者权益在3000万元（含）以上；或部分商用物业建成时间较早，随着时间的增长，物业已有较大增值，经评估物业价值超过5000万元的；4．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；5．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；6．董事会或股东会等相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7．同意与银行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；8．符合银行规定的其他条件。
企业经营性物业抵押融资借款
企业经营性物业抵押融资借款企业经营性物业抵押融资借款是一种常见的融资方式，具有一定的风险，但在正确的管理和使用下，对企业的发展和扩张具有积极的作用。
本文将介绍企业经营性物业抵押融资借款的基本概念、申请条件、流程以及利与弊，并提出一些建议以帮助企业高效地使用这种融资方式。
一、企业经营性物业抵押融资借款的概念企业经营性物业抵押融资借款是指企业将持有的经营性物业作为抵押物，向金融机构申请借款的一种方式。
经营性物业包括工厂、办公楼、商场等不动产，这些物业往往有较高的价值，并能带来持续的收益。
企业通过将这些物业抵押给金融机构，可以获得资金支持，用于扩大生产、购买设备等经营性需要。
二、企业经营性物业抵押融资借款的申请条件企业在申请经营性物业抵押融资借款时，通常需要满足以下条件：1. 企业必须为合法注册的经营实体，具备独立的法人资格。
2. 物业必须为企业拥有并已取得合法权属证书的不动产。
3. 物业必须有稳定的租客或有效的使用计划，并有持续的租金或收益来源。
4. 企业必须有良好的信用记录和还款能力。
5. 企业需要提交相关的财务报表和抵押物评估报告等证明文件。
三、企业经营性物业抵押融资借款的流程企业申请经营性物业抵押融资借款的流程通常包括以下步骤：1. 企业与金融机构初步沟通，了解借贷条件和手续要求。
2. 企业准备相关材料，包括企业注册证书、物业权属证书、财务报表等。
3. 金融机构对物业进行评估，确定抵押物的价值。
4. 企业与金融机构签订借款协议，约定借款金额、利率、还款期限等条件。
5. 企业将物业的权属证书等相关文件交给金融机构，并办理抵押登记手续。
6. 企业获得借款并按照协议约定的方式进行还款。
四、企业经营性物业抵押融资借款的利与弊1. 利益：a. 提供了一种快速获得资金的方式，支持企业的发展和扩张。
b. 借款利率相对较低，可降低企业的融资成本。
c. 利用企业拥有的物业进行抵押，降低了金融机构的风险，增加了借款的可行性。
某银行经营性物业贷款管理办法
某银行经营性物业贷款管理办法某银行经营性物业贷款管理办法一、引言随着社会经济的发展和金融市场的繁荣，某银行致力于为各类企业提供全方位的金融服务。
为了更好地满足客户的需求，某银行制定了一系列经营性物业贷款管理办法，旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。
二、管理办法概述经营性物业贷款是指某银行向借款人发放的，用于满足借款人企业自用的经营性物业项目投资、改造、并购等需求的贷款。
该管理办法的适用范围包括但不限于商业地产、工业园区、仓储物流、租赁物业等经营性物业项目。
管理原则方面，某银行的经营性物业贷款管理办法遵循市场化、灵活性和可持续性的原则。
在风险可控的前提下，为符合条件的借款人提供优质、便捷的金融服务。
三、审批流程申请经营性物业贷款的借款人需提供相关资料，包括项目资料、企业资料、还款能力等。
某银行在收到申请后，将按照内部审批流程进行审核，包括项目评估、风险评估、贷款额度核定等环节。
审批周期根据具体情况而定，一般不超过10个工作日。
四、风险控制为确保贷款的安全性和稳定性，某银行采取了一系列风险控制措施。
首先，银行将对借款人的信用状况进行全面评估，以确定借款人的还款能力和信用等级。
其次，通过对物业项目的实地考察和详细评估，确定项目的价值和潜在风险。
此外，某银行还将与借款人签订详细的贷款合同，明确还款期限、利率、违约责任等条款，以约束借款人的行为。
五、监管措施为确保经营性物业贷款管理办法的有效实施，某银行采取了以下监管措施：1、定期对贷款项目进行跟踪检查，了解项目的运营情况和还款能力，确保借款人有能力按时还款。
2、对借款人的资金流动进行监控，防止资金挪用和违规使用。
3、定期对贷款档案进行审查，确保贷款资料的完整性和准确性。
4、对违反贷款合同的行为进行及时处理，采取必要的法律措施维护银行的合法权益。
六、总结某银行经营性物业贷款管理办法旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。
中国农业银行经营性物业贷款管理办法
第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL (大型购物中心)、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。
第四条贷款对象。
借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。
经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或者购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或者违规贷款。
第六条贷款条件。
(一)借款人须具备的基本条件：1.具有贷款证(卡)，并在我行开立基本账户或者普通账户，信用等级原则上在A+级(含)以上，无不良信用记录；2.产权清晰、法人管理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3.属于房地产开辟企业的，应取得房地产开辟主管部门核发的房地产开辟企业资质等级证书，并办理年检手续；4.所有者权益在8000万元(含)以上；5.主要股东或者实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；7.董事会或者相应决策机构允许将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；8.允许与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；9.中国农业银行规定的其他条件。
银行经营性物业贷款操作规程
银行经营性物业贷款操作规程本文档旨在规范银行开展经营性物业贷款业务的操作流程，确保贷款业务能够安全、高效地进行。
本规程适用于所有需要向银行申请经营性物业贷款的企业或个人。
一、申请资格1.企业或个人需具备合法经营资格，并能够出具经营证明文件。
2.贷款申请人需在银行开立结算账户，且账户活跃度需符合一定标准。
3.企业或个人需具备良好的信誉记录，无严重违法犯罪记录。
二、申请材料1.企业或个人基本信息证明文件。
2.相关的经营证明文件。
3.申请人提供的财务报表及会计师事务所出具的审计报告。
4.企业或个人的授信申请书。
5.其他银行要求提供的文件。
三、申请流程1.企业或个人向银行提出经营性物业贷款申请。
2.银行对申请人提交的资料进行审核，确认其资格。
3.银行根据申请人的经营状况、财务状况及担保情况等因素，制定出合理的贷款额度和贷款期限。
4.银行与申请人签署贷款合同。
5.申请人按照合同约定，提供担保物品及其他相关担保文件。
6.银行根据担保情况，发放贷款。
四、担保方式1.抵押担保：申请人能够提供具有独立所有权的房产或土地等财产作为抵押物，以确保贷款的安全性。
2.质押担保：申请人能够提供具有市场流通价值的有价证券、存单等财产作为质押物，以确保贷款的安全性。
3.保证担保：申请人能够提供担保人作为资金来源，以确保贷款的安全性。
4.组合担保：申请人可采取多种担保方式组合作为承担贷款风险的保证措施，以确保贷款的安全性。
五、贷款利率1.银行对经营性物业贷款的利率执行浮动利率与固定利率并存的方式，根据贷款期限和贷款金额等因素，确定出实际利率。
2.利率执行国家有关部门的保障利率标准并不得高于其规定的贷款利率上限。
六、贷款还款1.申请人按照贷款合同的约定进行还款，不得拖欠、逾期还款。
2.如申请人无法按期还款，应及时向银行提出还款延期或调整的申请，并签署相关协议。
3.银行针对贷款的还款情况进行监管和跟踪，及时采取追缴措施。
七、贷款使用范围经营性物业贷款只能用于以下用途：1.购置或租赁商业办公用房。
中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知
中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知文章属性•【制定机关】中国人民银行,国家金融监督管理总局•【公布日期】2024.01.24•【文号】•【施行日期】2024.01.24•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】银行业监督管理正文中国人民银行办公厅国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，现将有关要求通知如下。
一、明确业务管理口径本通知所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。
商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
除本通知所称经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。
二、坚持依法合规展业商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。
符合本通知定义的经营性物业贷款应纳入房地产贷款统计。
经营性物业贷款的借款人须依法成立，承贷物业应产权清晰，无复杂的债权债务关系。
经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。
经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。
经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。
2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
经营性物业贷款须知
经营性物业抵押贷款业务须知一、经营性物业的定义经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。
二、经营性物业贷款经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。
三、经营性物业贷款的用途1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金；2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。
四、经营性物业贷款的准入1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。
2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8级及以上；3、借款人净资产5000万元以上（含）；4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上；5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理；6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。
五、我行授信方案1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。
两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。
2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。
银行法人客户经营性物业贷款管理办法
银行法人客户经营性物业贷款管理办法为进一步规范银行法人客户经营性物业贷款管理，防范风险，保障市场的稳定和经济的发展，现制定本管理办法。
第一章总则第一条为了规范银行法人客户经营性物业贷款管理，帮助银行控制风险，提高贷款的成功率，充分发挥银行的社会责任，本办法适用于银行法人客户申请经营性物业贷款的管理。
第二条银行法人客户经营性物业贷款应遵循客户合法、银行风险可控、市场可行的原则，加强市场调查和风险测评，强化贷后监管，防范风险。
第三条银行应当按照本管理办法的规定，建立完善的风险管理体系，为客户提供专业、高质量的贷款服务，促进地方经济的发展。
第四条银行应当严格履行审批权利，遵循客户利益优先原则，确保银行贷款风险在可控范围之内。
第二章审批程序第五条客户向银行申请经营性物业贷款时，须按照银行要求提交书面申请和有关材料。
第六条银行收到客户申请，应当进行尽职调查和风险测评。
调查应当包括客户的基本情况、资信情况和资产负债情况、物业公司和项目的情况及市场前景等。
第七条银行应当在收到客户申请的10个工作日内，经过审核，并填写《经营性物业贷款申请表》和《经营性物业贷款尽职调查表》，并由分管行长审核后上报审批委员会。
第八条审批委员会应当按照本管理办法的规定，对银行的经营性物业贷款申请进行审批。
第九条审批委员会对银行经营性物业贷款进行审批时，应当认真审核贷款申请表、尽职调查表和客户提供的有关资料。
对于不合规的贷款申请，审批委员会应当告知客户其理由，并指出需要纠正和完善的内容。
第十条审批委员会经审议认为符合条件的经营性物业贷款，应当制定详细的贷款合同并在合同中明确贷款用途、还款计划、利率、担保措施和违约责任等相关内容。
第三章贷后监管第十一条银行应当建立完善的贷后管理机制，对经营性物业贷款进行日常监管和管理，并及时发现和解决贷款风险隐患。
第十二条贷后监管主要包括客户资料、还款情况和抵质押物的管理等。
银行应当及时与客户沟通，了解贷款使用情况和还款情况，并建立客户风险评估体系，及时发现和解决贷款风险。
经营性物业贷款
经营性物业贷款经营性物业贷款是指用于购买、建设、改造、装修、扩建或运营商业性房地产项目的贷款。
在现代城市经济中，随着商业地产市场的不断发展和壮大，经营性物业贷款在商业地产投资活动中扮演着重要的角色。
本文将对经营性物业贷款的特点、申请条件、申请流程以及风险管理等方面进行探讨。
特点1. 高额贷款额度经营性物业贷款额度相对较高，因为商业地产项目通常需要巨额资金进行投资，银行在进行贷款审批时会根据项目的价值和潜在收益来确定贷款额度。
2. 长期还款期限与个人住房贷款相比，经营性物业贷款的还款期限通常较长，以适应商业地产项目的运营周期和投资回报周期。
3. 风险较高由于商业地产市场波动大、投资风险高，经营性物业贷款存在一定的风险性。
贷款人需审慎评估项目的风险水平，采取有效风险管理措施，降低贷款违约风险。
申请条件1. 资质要求申请经营性物业贷款的借款人通常为法人或实体企业，其具备稳定的经营规模和良好的信用记录。
贷款人需要提供相关的企业财务报表、经营状况报告等资料。
2. 抵押物要求通常，经营性物业贷款需要提供具有稳定价值和较高潜在收益的商业地产作为抵押物。
银行会对抵押物的价值和市场前景进行评估，以确定贷款额度和利率。
3. 其他条件借款人需遵守相关法律法规，合规经营；项目需符合当地土地利用政策和规划要求；借款人需有健全的还款来源和还款能力。
申请流程1. 贷款咨询借款人首先可以向银行或金融机构进行贷款咨询，了解贷款产品的种类、额度、利率以及申请条件等信息。
2. 贷款申请借款人根据自身的资金需求和项目规划，填写贷款申请表并提供相关资料，提交给银行进行审核。
3. 审批与放款银行会对申请资料进行审核，评估项目的风险水平，最终确定是否批准贷款。
一旦贷款审批通过，银行会将贷款款项划拨至借款人账户。
风险管理1. 风险评估在申请经营性物业贷款前，借款人需要对项目的风险进行评估，了解项目的市场前景、收益预期以及风险因素，制定有效的风险管理策略。
经营性物业抵押贷款管理办法
经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应商业地产市场发展需要，规范零售经营性物业抵押贷款业务的管理，有效控制业务风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《物权法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、法规和银行有关制度，制定本办法。
第二条零售经营性物业抵押贷款是指我行向持有经营性物业的借款人发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。
借款人包括自然人和企业法人。
经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的营业用房和办公用房。
第三条本办法适用于我行所属分（支）机构办理的零售经营性物业抵押贷款。
第二章授信对象、条件和贷款用途第四条贷款对象年满18周岁、贷款到期时年龄不超过65周岁具有完全民事行为能力的自然人；或中国人民共和国境内，经工商行政管理部门注册成立的企业法人（不包括房地产开发企业）。
第五条借款人需同时具备以下条件（一）自然人需同时具备的条件1、具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明；2、借款人信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；3、须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有处臵权；4、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。
同时，同意我行对其监管账户中不少于两个月的（若按季还款，不少于三个月的；按半年还款，不少于四个月的）还款本息金额进行冻结；5、我行要求的其他条件。
（二）企业法人需同时具备的条件1、具有固定经营场所，能够提供企业法人营业执照和年检证明；2、经营管理规范，近几年未发现重大违规经营事项；3、有中国人民银行贷款卡，资信状况较好，当期无逾期贷款或垫款；4、能够出具股东（或董事会）有效决议书，同意将其持有的经营性物业抵押给我行；5、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。
银行经营性物业贷款管理办法两篇.doc
银行经营性物业贷款管理办法两篇第1条银行商业地产贷款管理办法第一章总则第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性房地产贷款业务健康发展，根据XX银行、中国银行业监督管理委员会的有关规定和我行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称经营性物业是指综合收益良好的商业经营场所、办公场所、酒店、商场(购物中心)、酒店公寓、工业及仓储场所等物业形式。
，已经完成验收并投入运行。
经营性物业贷款是指银行向具有法定主体资格的经营性物业业主发放的贷款，以业主拥有的物业作为贷款的抵押物，以物业的经营收入作为主要还款来源。
第三条经营性房地产贷款的发放应符合国家法律法规的有关规定，遵循“安全、流动性和效率”的原则。
第二章贷款对象和目的第四条贷款对象。
借款人必须经主管部门批准成立，并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格。
借款人拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，对借款人拥有的经营性物业拥有独立处置权。
第五条贷款的使用。
经营性物业贷款可用于借款人生产经营中的合理资本要求，包括置换借款人形成的用于建设或购买物业的债务资金、超过规定比例的项目资金和增值资金在物业价值中的比重，运营期间物业维护、装修、装修、招商引资等经营性资金，置换现有经营性物业贷款等。
不得用于国家禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行现有的不良贷款或非法贷款。
第三章贷款条件及申请材料第六条贷款条件。
(1)借款人的基本要求是 1.持有贷款凭证(卡)并在我行开立基本存款账户或一般账户。
原则上，信用等级在A级(含)以上，无不良信用记录。
2.产权清晰、公司治理结构健全、管理规范、财务状况良好；3.属于房地产开发企业的，应当取得房地产开发主管部门颁发的房地产开发企业资质证书，并办理年检手续。
4.所有者权益在8000万元(含)以上；5.大股东或实际控制人具有良好的经营业绩和较强的综合实力；6.拥有经营物业的产权，并持有合法、有效的产权证书；7.董事会或相应的决策机构同意将其拥有的经营财产用作贷款抵押；8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺资金结算、物业管理产生的收付等中间业务由我行办理，并接受我行对物业管理收入、支出的封闭式监管；9 .xx银行规定的其他条件。
经营性物业贷款管理办法解读及案例
经营性物业贷款管理办法解读及案例经营性物业贷款是指用于购置、修建、改建、扩建、装修、维修、租赁经营等用途的商业性物业的贷款。
为了规范经营性物业贷款的发放和管理，中国人民银行、国家发展和委员会、住房和城乡建设部、商务部共同制定了《经营性物业贷款管理办法》。
1.贷款申请：企业想要申请一笔经营性物业贷款来购置一幢办公楼。
根据《经营性物业贷款管理办法》，该企业需要向银行提交贷款申请，包括企业基本信息、贷款用途、还款能力等相关材料。
银行将根据企业的经营状况、财务状况、信用状况等综合评估，决定是否批准该笔贷款。
2.授信额度：酒店经营者希望申请一笔经营性物业贷款，用于改建酒店的客房。
根据《经营性物业贷款管理办法》，银行将根据该酒店的经营规模、盈利能力、发展前景等因素评估其授信额度。
经过评估，银行决定给予该酒店500万元的授信额度。
3.抵质押物：商业地产开发商需要一笔经营性物业贷款来购买一栋商业楼。
根据《经营性物业贷款管理办法》，银行将要求该开发商提供相应的抵质押物作为担保。
开发商向银行提供了该商业楼的产权证明，并与银行签订了质押合同。
经过评估，银行同意将给予该开发商5000万元的贷款。
4.贷款利率：购物中心需要一笔经营性物业贷款用于扩建项目。
根据《经营性物业贷款管理办法》，银行将根据该购物中心的贷款利率浮动方式、还款能力等情况，确定相应的贷款利率。
根据评估结果，银行决定将该购物中心的贷款利率设定为基准利率加1%。
通过以上案例，可以看出《经营性物业贷款管理办法》对经营性物业贷款的发放和管理起到了规范作用。
通过要求贷款申请、授信额度、抵质押物、贷款利率等具体细节，保护了银行的资金安全，同时也帮助企业和个人获得了更好的贷款服务，推动了经营性物业的发展。
值得注意的是，经营性物业贷款的发放仍然需要谨慎考虑，银行和贷款申请人在办理贷款时要严格按照《经营性物业贷款管理办法》的要求办理，确保贷款的合法性和有效性。
同时，申请人要充分了解自己的还款能力，确保能按时还款，避免贷款逾期或违约的风险。
经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款金*讯贷款百科经营性物业抵押贷款来源：博瑞金融论坛时间：-06-15 14:39 网友评论：条经营性物业抵押贷款是指银行向法人发放的，以其或第三人所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入进行还本付息的贷款贷款可用于借款人在流动资金和固定资产等方面，也可以用于物业在经营期的其他资金需求，其中包括置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金等但不得用于炒股、期货投机等禁止类项目借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有营业执照、实行独立核算的企事业法人，其用于抵押的经营性物业必须已经正式投入商业性营运，抵押人对其拥有的经营性物业享有独立处置权通过经营性物业抵押贷款，企业可以有效的盘活自身的庞大的物业等资产，获得银行资金融通支持，保证了企业的资金的及时畅通通俗得讲就是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款适用对象：借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权贷款用途：贷款可用于物业在经营期的资金需求对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款一、借款人须具备下列基本条件1、具有企业法人营业执照并已办理年检手续；2、属于房地产开发企业的，应取得主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；4、具有贷款证，并在我行开立基本帐户或一般结算帐户，无不良信用记录；5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的《房产所有权证》；6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物；7、同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管8、我行要求的其他条件二、经营性物业须具备的基本条件1、经营性物业应符合本市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证和土地证，已投入商业运营1年以上2、经营性物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽3、酒店、宾馆类应在4星级以上，且年均入住率高于60％；写字楼应为甲级写字楼以上，且年均出租率高于80％；百货类物业面积应大于1万平方米，且主力店应为知名品牌；混合业态的物业应至少满足以上一个条件4、经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置5、在贷款期内经营性物业所产生稳定的、经营性净现金流能够按期归还贷款本息；原则上贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流现值之比不超过75%三、所需资料1、经营性物业竣工验收合格的证明材料、物业权证；2、借款人开发成本或买入价格的有关证明；3、借款人对外出租的有关协议、合同及租金收入的有关证明；4、物业承租人知晓物业抵押给银行的声明；5、银行要求提供的其他证明文件和资料经营性物业*业务流程1、借款人提出贷款申请，并与银行洽商贷款事宜2、银行委托中介机构对拟抵押的物业进行评估，对借款人核定额度，主要是：借款人评估：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流状况等抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力等偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年的经营收入进行评价，经营收入应扣除大修和日常维护成本3、借款人办理经营性物业保险，指定银行为第一受益人，并与银行签订抵押协议，贷款协议4、银行与借款人前往房地产管理部门办理抵押登记，确保银行为抵押物的第一抵押权人5、借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划6、借款人分期偿还银行贷款本息贷款期限和利率1、贷款期限最长不超过XX年2、贷款利率按中国人民银行有关规定执行产品优势：可以为企业盘活庞大的房产等固定经营性资产，企业获得银行贷款支持风险控制应重点关注以下内容1、物业的权属是否竣工验收合格、是否取得房产证，物业设定抵押情况2、物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物3、租约情况调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要地预估4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入5、贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额6、借款合同中要明确：银行有权在贷款期内要求指定的房地产评估机构对抵押物重新进行价值评估，若抵押物价值发生贬值，有权要求借款人补充银行认可的抵押物或收回相应贷款，银行有权视市场形式、抵押物价值变动、出租回报率、市场利率变化等情况，对贷款期限、额度、利率等进行调整7、经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保8、借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划9、置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权；若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保浅析经营性物业贷款的风险控制评论暂无全文张发堂天津滨海农商行《中国农村信用合作》 XX年第11期摘要:经营性物业贷款作为一种新型*品种以其额度适中、期限较长、还款压力较小等特点为借款人盘活资产、获取更大的收益提供了良好的平台正在为越来越多的客户所关注也已成为各金融机构争夺客户的重要手段但是笔者在审查过程中发现一些比较好的项目由于客户经理对经营性物业贷款的特点把握不清，风险分析不到位而造成多次反复，从而影响了营销效率 (共1页)经营性物业抵押贷款培训(-04-17 10:39:33) 标签：银行培训财经分类：客户经理营销培训经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的以其所拥有的物业作为贷款抵押物还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施(如商场、商铺)等商业用房在银行计算客户还款来源的时候，甚至可以将出租物业的所签订的物业管理费收入、广告费收入计算在内，对于一些商业位置极好的大型物业，这两部分收入也相当可观经营性物业抵押贷款〖产品定义〗〖产品期限〗经营性物业抵押贷款最长原则上不超过 8年〖*金额〗抵押率最高可达抵押物价值的60% 〖利率〗*利率一般由银行根据借款企业的资信确定〖*示意图〗〖产品要点〗1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款须在银行开立结算专户和还款专户，明确其全部收入进入结算专户结算，并将自有可支配收入转入还款专户，接受银行对支出款项的封闭式监管承诺同意银行按还款计划扣还还款账户中款项用于封闭归还贷款本息2、对承租人发函通知其房产抵押给银行，并由承租人对其回执进行盖章确认3、如果是置换其他银行贷款，必须承诺将其他银行贷款置换后，解除抵押的物业及土地必须在合理期限内抵押给银行4、该物业必须为已经与实力强大的承租人签订长期租赁合同，租金收入稳定物业地处黄金商业区域，地理位置优越，交通便利5、在银行的信用评级在BB以上(含)资产负债率原则上不高于70%，经营和财务状况良好具有还本付息能力6、拥有经营性物业全部产权持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证;获得土地使用权证的方式为国有出让土地7、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物8、经营性物业应符合本市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证和土地证，原则上已投入商业运营一年以上9、经营性物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚 10、经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于处置〖营销建议〗1、经营性物业最好为商场、写字楼、商品交易市场、宾馆酒店、酒店式公寓或商铺，出租非常稳定，现金流状况较好出租人经营管理规范、利润较为稳定经营性物业抵押贷款实际同相同，借款人将未来的长期现金流折现，以未来的现金流获得现在的资金融通2、承租人最好为特大型的商业企业，比如超市，家乐福、沃尔玛、华联超市、百盛等特大型商业企业3、承租人为商业银行等金融机构，比如各家银行、证券公司、保险公司的经营机构租赁的经营性场地，比如支行、证券营业部、保险支公司等租赁的场地商场写字楼宾馆市场〖基本条件〗合格应收账款范围及条件1、物业承租人属于实力较强、信誉良好、具有充分付款能力的大型企业、公用事业单位及*机关等2、租赁时间较长，租赁金额较大，支付租金期限明确，方便银行计算3、出租方与承租方交易真实，双方原则上不得为同一集团内部企业及其他关联性企业4、经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并已投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目〖产品益处〗经营性物业抵押贷款的优势(1)贷款用途灵活贷款用途广，经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题对于自行建造的物业可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金即置换出来的是属于房地产企业的自有资金银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低，借款人同时可以将信贷资金用于物业的日常经营或者正常经营周转等(2)贷款期限长普通的抵押贷款贷款期限一般1年企业面临的还款压力较大经营性物业抵押贷款贷款期限最长可达XX年企业可获得长期稳定的资金(3)还款方式灵活、减轻企业财务管理费用可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流物业的所有租金监管到银行即保证了贷款的按时归还又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本使企业还款压力降到最低(4)操作简单解决企业*难问题经营性物业抵押贷款操作简单经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流只要满足这两点条件(即贷款第一还款来源和第二还款来源)的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务企业可容易得获得银行贷款〖业务流程〗1、企业向银行提出贷款申请；2、评估机构对抵押物作预评估；3、银行审批后，企业与银行签订相关合同；4、办理抵押物保险和抵押物登记，开立监管帐户；5、银行发放贷款；6、企业按期偿还贷款〖点评〗一个企业如果非常看好自己开发的地产商业项目，完全可以自己持有产权，采取长期租赁的方式选择出租物业以期获取长期收益，而借助银行的经营性物业抵押贷款可以有效的解决为投资的商场、写字楼、酒店式公寓等固定资产占压了大量资金的烦恼经营性物业抵押贷款提供以经营性物业抵押的中长期*服务，可以盘活客户在商业地产投资时所占压的资金，又可以帮助客户尽享物业长期升值所带来的收益所以说银行客户经理真的可以说是企业的财神，使企业送钱来的〖国内银行的经典案例〗中国民生银行地产金融事业部作为牵头行和代理行组织的百荣投资控股集团有限公司28亿元银团贷款借款人：百荣投资控股集团有限公司贷款形式：经营性物业抵押银团贷款中国民生银行地产金融事业部是银团贷款的牵头行和代理行，其他五家银行是参加行商业形态：为百荣投资控股集团有限公司持有的百荣世贸商城百荣世贸商城位于北京南城，建筑面积超过60万平方米，出租率近%，年租金及管理费收入超过7亿元，是北京规模最大的现代化商品批发及物流中心，并被确定为北京市重点商业建设项目该商场的本土特色和民族商业属性在京城众多“洋商场”中独树一帜贷款内容：金额：28亿元；期限：XX年，利率同期基准利率上浮5％，以商城一期座全部房产作抵押，抵押物评估价值68亿元，并追加借款人股东蒋柏荣提供无限连带责任保证银团贷款用于置换原有亿元贷款该抵押物抵押率为41％，在该地理位置为稀缺型物业，需求大，易于变现；且借款人具有较强的资金实力，因此一旦发生无法偿债的风险，具有变现能力百荣世贸商城:以经营服装、小商品为主的超大型批发市场所交易的商品包括：国内、国外的服装及饰品、鞋业、皮具箱包、童装及儿童玩具、家居用品、文体办公用品、日用百货等超过10万种品类的商品采取出租场地收取场租的方式经营，主营业务收入为百荣世贸商城的租金收入对抵押物办理商业保险，保险金额不低于贷款余额，险种必须包括火灾险，保险期限需覆盖贷款期限，并按照参团份额给予参团行第一受益人的保障借款人在代理行开立资金监管账户，商城租金收入进入代理监管账户银团当年到期债务未还清之前，当年借款人不得分红〖案例〗北京信诚物业有限公司——经营性物业抵押贷款业务一、企业基本情况北京信诚物业有限公司注册资金2亿元，年经营额8亿元，规模属于中型物业企业信诚大厦位于北京中央商务区，为5星级写字楼，承租公司大都是具有相当实力外资企业及国内的大型垄断企业，出租率达到90%以上，且全为长期租约，出租率较佳北京信诚物业有限公司准备扩建二期，自筹2亿元资金，需要银行*万元，公司准备需求外部资金支持北京信诚物业有限公司资产负债率适中，长期经营现金流非常稳定，现金流状况较佳，是银行拓展中期贷款的较好目标客户二、银行切入点分析××支行经过认真分析：信诚大厦出租率较好，承租企业实力非常强，每年的租金回报率理想，测算企业5年的租金收入在扣除正常的支用后，应当可以完全覆盖银行的贷款本息分析考虑因素：1、物业符合本市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证和土地证，已投入商业运营1年以上2、物业地理位置优越，位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚位列世界五百强企业的商业企业入驻经营写字楼为甲级写字楼以上，年均出租率高于80％3、物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；物业具有较强的变现能力，有利于银行整体处置4、在贷款期内物业所产生稳定的、经营性净现金流能够按期归还贷款本息；贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流现值之比不超过75%银行的风险控制措施：1、要求借款人以公司法人名义投房屋财产综合险，保险第一收益人为银行2、要求借款人将信诚大厦完整抵押给××支行，并将抵押信息通知承租人3、做强制执行公证三、银企合作情况1、北京信诚物业有限公司向银行提出*申请，期限5年，金额万元银行评估北京信诚物业有限公司年租金收入在万元左右，年日常经营支出水电费等支出约万元左右年可支配收入万元，5年约万元2、银行经过批准，××支行提供贷款万元，期限5年，利率执行基准北京信诚物业有限公司每季以收到的租金偿还银行贷款本息北京信诚物业有限公司与银行签订《财务监管协议》3、北京信诚物业有限公司将出租的房产抵押给银行，并及时通知承租客户，租金收取账户修改为：帐号：，开户行：，此账户为收取租金监管账户北京信诚物业有限公司提供《授权划款书》，授权银行可以从该账户扣划资金归还在银行的贷款本息4、承租人按季支付租金进入北京信诚物业有限公司收取租金监管账户，银行按季进行扣收通常经营性物业抵押贷款风险度较低，因为本身项目已经产生稳定的现金流，用项目产生的租金现金流分期偿还银行贷款，对企业而言，长期分摊贷款偿还，每期偿还贷款金额不大，企业偿还压力适中通过经营性物业抵押贷款，可以有效的将客户的结算资金流控制到本行《银企携手共谋发展，巧借*新品力破*难》活动*产品介绍《银企携手共谋发展，巧借*新品力破*难》活动*产品介绍一、经营性物业贷款 1、产品定义：经营性物业贷款是指本行向经营性物业所有权人发放的以其所拥有的经营性物业作为抵押，以租赁等经营收入作为还款来源的贷款经营性物业是指已经完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量充裕，综合效益良好，还款来源稳定的办公楼、宾馆、酒店、商铺及其他综合商业设施等2、经营性物业贷款用途：归还或置换建造该经营性物业的银行借款和股东借款及工程队欠款等；支付经营性物业的购置款；其他符合规定的用途 3、借款人必须具备以下条件：具有法人营业执照并已办理年检手续；预期经营性现金流量充足、稳定；在本行开立结算账户，贷款卡年检正常，无不良信用记录；按借款人公司章程或出资协议的规定，董事会、股东会或股东大会同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物，并提供书面决议；接受本行对物业运营收入、支出款项的封闭式监管，承诺有关经营性物业的资金结算业务通过本行办理；符合本行规定的其他贷款条件 4、经营性物业必须具备以下条件：项目开发建设手续齐全，产权清晰，已取得合法的权属证书，项目已通过国家有权部门竣工验收；在房地产管理部门办理了租赁登记手续；商场、写字楼和商铺的出租率应不低于70%；宾馆酒店投入商业运营时间二年以上，平均入住率应不低于60%；位置优越，商业氛围浓厚，交通便捷，具有较强的变现能力；市场定位准确，目标客户稳定，且预期的租金等经营性收入充裕；投资方和经营管理方拥有多年从事商业用房经营管理的经验5、申请经营性物业贷款，借款人须向本行提供以下材料：经年检的营业执照、企业法人机构代码证、贷款卡；借款人的验资报告、公司章程；法定代表人或其授权代表的证明文件；经审计的借款人上二个年度的财务报表及近期的财务月报表；经营性物业的产权证书及产权交易买卖合同及付款凭证；经营性物业租赁合同，或授权经营管理等有关合同、协议；本行要求的其他证明文件和材料 6、贷款金额的确定：贷款金额原则上不超过建造或购置价格的70％，或本行认可的评估机构的评估价值的70％7、贷款期限：贷款期限不得超过XX年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限8、贷款利率：贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行 9、产品价值：对经营性物业所有者：获得*支持，盘活物业；*期限长，免除短期流动资金贷款到期办理还旧借新等复杂手续、筹集大额资金的压力的烦恼；还款压力小，根据租金等经营收入的现金流设计还款周期，消除还款周期与现金流不匹配的现金周转压力；设置额度恢复条款，贷款额度可随物业增值进行恢复对经营性物业承租人：可获得本行多方位优质金融服务 10、其他条件：借款人必须将经营性物业作为本行经营性物业贷款的抵押物，必要时还应提供本行认可的其他担保出租人、承租人与本行签署《三方协议书》，承诺在本行实现抵押权时，不得以其租赁权阻碍或干扰本行行使抵押权经营性物业贷款必须办理财产保险，保险期限不得短于贷款期限，并指定本行为第一受益人二、节能减排项目贷款。
经营性物业抵押贷款业务管理办法
xxxx银行经营性物业抵押贷款业务管理办法第一章总则第一条为进一步规范经营性物业抵押贷款业务，促进本行经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家有关法律、法规和我行的有关信贷政策，制定本办法。
第二条经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、用于出租的标准工业厂房及相关配套设施等物业形式。
第三条经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业所有人发放的，用于物业在经营期的资金需求，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入、借款人经营性收入进行还本付息的贷款。
第二章贷款对象与条件第四条贷款对象借款人必须是经工商行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织，其所拥有的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房已经投入商业运营，并拥有独立的所有权、经营权、收益权和处置权。
第五条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：１.具有有效法人营业执照；2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3.信用等级在A(a)以上，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；4.拥有经营性物业全部产权，产权清晰合法、有效；5.所拥有的经营性物业应已产生稳定经营性现金流或预计可产生稳定现金流，对于出租的物业要求提供相应的租赁协议或经营协议资料，对于自营物业提供因物业产生的相关收益佐证材料；6.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7.同意对物业经营收入、支出款项的进行管理，同意我行对物业经营产生的相关资金流动和结算的监管并承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理；8.借款人在我行反洗钱客户身份识别为“低风险”。
（二）商业经营性物业须具备的基本条件：１.经营性物业应符合城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并已投入商业运营；２.地理位置优越，物业原则上应位于城镇中央商务区和中心商业区等城镇中心繁华地段。
银行经营性物业贷款管理办法
银行经营性物业贷款管理办法
经营性物业贷款管理办法是已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流量充裕、综合较好的办公用房、商业营业用房和工业营业用房，主要包括写字楼、酒店和综合商业设施等物业形式。
这些经营性物业的收入包括物业所有者经营物业取得的全部收入，包括但不限于：物业租金、广告位租金、临展费、管理费、保证金及进场费等。
很多银行金融机构会一些适合企业的产品，比如可以以经营性物业作为抵押，因为这个物业是有营业收入的，所以可以用于偿还欠款。
在申请时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测，谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。
银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。
如有些银行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更物、变更房地产权利人等。
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经营性物业抵押贷款业务须知
一、经营性物业的定义
经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。
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二、经营性物业贷款
经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。
三、经营性物业贷款的用途
1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金；
2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。
四、经营性物业贷款的准入
1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。
2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8
级及以上；
3、借款人净资产5000万元以上（含）；
4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上；
5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理；
6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。
五、我行授信方案
1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。
两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。
2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。
六、需提供资料
1、借款人基本资料；
2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权；
3、经营性物业产权证；
4、借款人对外出租的有关协议、合同；
5、我行要求提供的其他资料。