公司物业经营性贷款调查报告

大中型客户

授信业务调查报告

客户名称：ＸＸＸＸＸ发展有限公司

经办机构：ＸＸＸＸＸ分社

完成日期：年月日

声明与保证

我们在此声明与保证：此报告是根据借款人、担保人提供的和本人搜集的材料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、完整性和准确性负责。

主办调查人签字：

电话号码：

年月日

协办调查人签字：

电话号码：

年月日

一、借款人基本情况分析

（一）借款人基本面评价

借款人股权结构（组织架构）图：

3、借款人概况、历史沿革及重大机构改革：广州市番禺区ＸＸＸ发展有限公司于1995年12月8日成立，地址位于广州市番禺区市桥镇ＸＸＸ号，法定代表人为ＸＸＸ，注册资本100万元，经营范围：房地产信息咨询，物业管理，物业出租。该公司由ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ等4名股东共同出资组成。该公司拥有合法的企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等有关证件，贷款卡有效，借款主体合法。

（二）领导人素质分析

主要领导人的简介：

1、该公司主要的经营管理者为股东ＸＸＸ，中国居民，工程师职称，从1995年12月开始担任该公司董事长职务。ＸＸＸ从事建筑业及物业管理已多年，对该行业状况较为熟悉，领导能力较强，有较强的债信观念，其个人的社会关系较广，在番禺企业届内知名度甚高。

（三）内部管理综合评价

1、公司治理：该公司拥有规范的公司章程，证照齐全有效，法人主体合法。该公司为股份制企业，最高权力机构为股东会，重大事项决策由股东会决定，而股东会的运作及决策以ＸＸＸ为主，与私营企业的经营模式相似。

2、财务管理：该公司的财务管理制度基本健全，并配备了相应的财务人员，财务核算较为规范，目前暂无发现企业虚假出资的情况。

3、人力资源管理：该公司内部设有财务部、人事部、物业管理部等职能部门，管理规范。该公司属资金密集型企业，员工不多，故在人力资源管理及成本控制上有较大优势，现其公司有员工30多人（包括保安、清洁工），中层以上员工队伍基本稳定，近两年暂无高层管理人员变动。

（四）资信情况分析

1、融资能力:该公司经营正常，在本地业届知名度较高，因资产实力雄厚，凭借自身的实力和信誉较容易从其他的商业银行获得一定额度的授信，其他商业银行亦想方设法营销该客户。

2、银行融资情况：该公司与信社建立信贷业务关系已多年，一向债信记录良

好，暂无发现不良违约纪录。目前该公司无他行借款。通过查询贷款卡，该公司在信社系统现有借款余额1400万元（该笔贷款在近期已归还，只是系统数据未更新）。由于有金融机构给予其优惠条件，因此归还了信社的贷款，正准备到其他金融机构融资。

3、其他资信情况: 借款企业商业合同的履约情况良好，暂无发现涉及商业纠纷、诉讼纠纷，企业无出现欠薪情况及劳资纠纷等。

（五）对外或有负债事项影响分析

1、对外担保:该公司对外担保广州市ＸＸＸ建筑工程有限公司贷款500万元。

2、资产抵押:

该公司以位于番禺区市桥镇ＸＸＸ5、6层的自有房产作抵押对外担保广州市ＸＸＸ建筑工程有限公司在信社贷款500万元。该抵押房产建筑面积为3015.6平方米，其中有1345.31平方米作办公室自用，1670.29平方米已出租，每月租金收入43468.16元。该房产位于番禺易发商圈内，为优质物业，出租率高，收益率较好，以该区现房产价格重新作保守评估，其价值达1800万元，对于信社500万元贷款抵押率甚低，同时，亦有利于我社贷款的安全度。

二、借款人经营管理情况分析

(一)生产经营管理情况分析

该公司主要是以自有物业出租为主，每月租金收入58万多元，年租金收入近700万元。该公司的自有物业分别位于番禺区市桥镇ＸＸＸ华南大厦商住楼的首、二层及四至七层，以及位于番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房。该两处物业房产建筑总面积共47517.8平方米，均用于租赁。其具体情况如下：

1、番禺区市桥镇ＸＸＸ华南大厦商住楼的首、二层及四至七层：该物业总建筑面积10239.2平方米，除其中有1345.31平方米作办公室自用外，其余已全部出租，出租率达100%，月租金收入约25万元。该物业位于番禺易发商圈内，就近市桥站地铁口，为优质物业，物业升值空间较大，出租率高，租金收入稳定且有一定的上升空间。

2、番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房：总建筑面积37278.6平方米，总占地面积22335.7平方米，该物业在2007年已全面峻工，并已对外招租。现已出租建筑面积28000多平方米，空地面积3351平方米，月租金收入33万多元。还有建筑面积9000多平方米、空地面积9800平方米未出租，出租率超过75%。该物业所处地段均为工业区，周边工业厂房已全部出租，且租户稳定，月租金均在11元/平方米及以上。

上述两处物业已成为公司帐上的固定资产。据其财务报表显示，2006年主营业务收入为444万元，2007年主营业务收入为491万元，2008年主营收入反映约618万元（主要是租金收入），同时，依其所提供的现已出租物业的租赁合同反映，其租金分别以每年递增5%及每3年递增10%为主，预计每3年后可增加收入60多万元/年，另位于番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房未出租的建筑面积9221平方米，空地面积9800平方米，依其同类物业现租金建筑面积按11元/平方米、空地面积按2元/平方米的水平推算，如全部出租后，每月可增加租金收入约12万元，每年可增加租金收入约144万元。

（二）市场环境分析

1.行业环境分析：目前，受广州“南拓”发展影响，本地区工业发展迅猛，随着国家及地方政府各大项目落户大番禺，例如：丰田汽车城项目的投入，中船基地的奠基，带动整个地区的工业发展热潮，众多的企业纷纷到番禺投资办厂，但国家