银行经营性物业贷款管理办法模版

x银行经营性物业贷款管理办法

第一章总则

第一条为规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据人民银行、银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。

第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。

第三条发放经营性物业贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。合法合规是指经营性物业贷款业务须符合国家法律、法规及我行有关规定。产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。抵押足值是指经营性物业贷款须以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。

第二章贷款对象和用途

第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条贷款用途。经营性物业贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需

求以及借款人生产经营中的其他合法资金需求，主要包括置换借款人为建设或购置该物业形成的银行贷款及股东借款等负债性资金，以及超出项目资本金规定比例以上的资金和置换存量经营性物业贷款等。经营性物业贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章贷款条件和申请资料

第六条贷款条件

（一）借款人须具备的基本条件：

１．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级在ＢＢＢ级（含）以上，无不良信用记录；

２．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

３．城市区域借款人所有者权益在８０００万元（含）以上，县域借款人所有者权益在５０００万元（含）以上；

４．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；

５．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；

６．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

７．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；

８．x银行规定的其他条件。

（二）经营性物业须具备的基本条件：

１．经营性物业应符合各地商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；

２．地理位置优越，物业应位于中央商务区、中心商业区或开发

区等城市或县域经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；

３．商业营业用房及商品流通市场类物业，位于城市区域的，面积（可供我行抵押面积，下同）应不小于８０００平方米，位于县域的，面积应不小于５０００平方米，年均出租率不低于所在城市或所在县域平均出租率；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在县域平均出租率；宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在县域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于８０％；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；

４．工业和仓储用房类物业用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于３万平方米；所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发区、省级开发区以及经济发达地区的基础设施完备、产业集聚度高的工业片区；

５．经营性物业定位准确，经营情况稳定，市场前景良好，受电子商务市场发展冲击程度小；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。

第七条贷款申请资料

借款人申请经营性物业贷款时，应提供以下资料：

（一）借款人营业执照、组织机构代码证；

（二）借款人验资报告和公司章程；

（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；

（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；

（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一期的财务报表；

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房产所有权证等权属证明文件；

（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金流有重大影响的文件与资料；

（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；

（九）x银行要求提供的其他证明文件和材料。

第四章贷款额度、期限和利率

第八条贷款额度。经营性物业贷款的额度应根据物业的评估价值，同时综合考虑物业可用于还贷的现金流以及贷款期限等因素合理确定。贷款额度最高不超过物业评估价值的７０％。

第九条贷款期限。经营性物业贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期现金流状况、还款方式等因素合理确定。贷款期限一般不超过１０年，对于优质的竞争性客户和项目，确有必要的，贷款期限最长可放宽到不超过１５年。贷款期限最长不得超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。

第十条贷款利率。按照x银行相关利率政策执行。

第五章贷款担保方式

第十一条经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。

第十二条对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定办理应收账款质押。