离婚时房产如何分割

离婚时房产如何分割
在房价飞涨的今天，房屋作为个人及家庭最重要的财产，在离婚时经常成为夫妻双方争夺的焦点，然而由于各种因素尤其是出资及房屋登记的影响，离婚时房屋的权属各不相同。

本文将根据司法实践中出现的具体情况，分析不同情况下离婚时房产如何分割。

一、夫妻一方婚前一方购买的房屋，且支付全部房款的，应属于一方的婚前财产。

根据《婚姻法》第十八条规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。

最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(一)第十九条同时规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。

因此既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋无疑是婚前财产，对方在离婚时无权要求分割。

二、夫妻一方婚后用婚前个人财产出资，婚后取得房产证的该房屋应归属于谁？
根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释的规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产，夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转变为夫妻共同财产。

因此在婚后用个人婚前财产购置的房屋，实质只是改变了财产的形式，并没有改变所有权。

所以该房产应属个人财产，对方无权要求分割。

另根据《婚姻法司法解释（三）》第五条规定：夫妻一方个人财产婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产，因此婚姻存续期间的增值部分也归个人所有。

三、夫妻双方婚后一次性出资，取得房屋产权证书后离婚的产权归属？
根据《婚姻法》第十七条的规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”。

只要夫妻间没有事先对于房产明确约定产权归属于其中一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面的购房人或者房屋所有权人是哪一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面是否载明共有人，不论夫妻双房的出资份额多少，该房产均属于夫妻双方共同共有。

离婚时应平等分割。

四、由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

在现实生活中主要集中在房改房等带有福利政策性质的房屋上，这些房屋的取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限等挂钩，所花费的费用要远远低于房屋的市场价值，而产权证往往由单位直接办在本单位职工名下，这在我国是比较普遍的现象，根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第十九条的规定，这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得，且用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。

五、夫妻双方婚后用采用按揭贷款方式购买的房屋，应属于夫妻共同财产，离婚时，一般均等分割。

实践中大多数案例出现在缴纳首付款，按揭贷款之后，尚未全部偿还贷款之后的环节。

因为业主还应当偿还银行的贷款，在偿还贷款之前，该房产还存在抵押权。

分割按揭财产时候存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。

实际上房屋的合同价值就是已经支付房款与剩余贷款本息的总和。

对于分割按揭房产，因为还存在继续偿还银行银行贷款的问题，因此不能简单的分割房屋合同价值。

房屋的实际价值(合同价值与房屋升值之和)减去尚未偿还的银行贷款后的剩余价值才是双方的分配对象。

可由夫妻一方取得房产的所有权，负责继续向银行偿还贷款本金、利息，同时向另一方支付房屋剩余价值的一半。

六、婚后父母出资为子女购买房屋，离婚时房屋应如何分割？
根据《婚姻法》司法解释(三)第七条规定，婚后由父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产认定为双方按照各自父母的出资份额按份所有，但当事人另有约定的除外。

根据上述规定，若婚后由一方父母出资购房，登记在其子女名下，该房屋为夫妻一方的个人财产。

若由双方父母共同出资，登记在一方子女名下，则为夫妻按份共有的财
产。

但是婚后一方父母出资买房登记在另一方名下如何认定呢？笔者认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条第二款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

即该规定所要表达的意思为，婚后一方父母出资购房，应以认定该房系对夫妻双方赠予为原则，以认定为一方个人财产为例外。

结合《婚姻法》司法解释(三)第七条的规定，如登记在自己子女的名下，则为明示对夫妻一方的赠予。

如不是登记在自己子女一方的名下，则应理解为对夫妻双方的共同赠予，因此婚后一方父母出资买房登记在另一方名下的房屋应属夫妻共同财产，离婚时应平等分割。

此外，如果是父母对子女的出资为借款，婚前借款的作为一方的个人债务，婚后共同借款的，作为婚后共同债务。

当对于父母出资不能证明是赠与还是借款的，应当推定为赠与。

七、夫妻一方婚前支付首付款，婚后夫妻双方共同供房离婚时应如何处理？
实践中，夫妻一方在婚前采用按揭贷款方式购买房屋成为常态。

那么夫妻一方婚前支付首付买房，余款由夫妻在婚后共同偿还的情况下，该房屋应归谁所有呢？根据《婚姻法司法解释三》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

不能达成协议的，人民法院可判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

双方婚后共同还贷支付的款项，及其相应增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。

根据上述司法解释规定，按揭情况下婚后取得房产证书，就意味着取得了房屋的所有权。

离婚时房产直接归属于其中一方，但是这并不影响夫妻关系存续期间的财产增长部分作为共同财产分割。

房屋所有权与房屋价值并不完等同。

由于婚后偿还贷款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的价值而言，离婚时候的房产价格(房屋实际价值减去尚未偿还贷款后的差额)一般大于结婚时候的价格(房屋的实际价值减去结婚时候尚未偿
还的贷款差额)。

此种情况下，两种价格之间的差额部分是否构成夫妻双方该南通共同财产，应当区分不同情况来选择。

如果能够证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的，那么该房产属于一方的个人财产，直接归属其本人，除非是双方书面约定该房产作为双方的共同财产。

如果不能证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的，则应当视为夫妻双方共同偿还的按揭贷款。

不论是双方偿还贷款的资金来源、或者是双方偿还贷款的份额，均不影响夫妻双方共同偿还贷款的性质。

此种情况下房产归签订购房合同的一方所有，但是房屋两种价格差额部分作为夫妻双方共同财产分配。

此外，笔者认为对于采用按揭方式买房，婚后经过更名，房屋登记在夫妻双方或对方名下的，应属于夫妻共同财产，离婚时应平均分割。

八、夫妻用共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，离婚时如何处理？
房改房是带有福利性质的政策房，购买房改房的职工通常享受了工龄折扣、付款折扣及税收等方面的优惠，因此与普通商品房相比其产权及与此相关的转让和交易就有可能受到限制。

夫妻双方以共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，属于借名购房，离婚时如何分割，需要具体分析。

我国实行不动产物权的登记公示主义，即在一般情况下，房屋产权登记在谁的名下，就推定该房屋的产权归谁所有，除非其他人能提出相反证据足以推翻这种推定。

所以在仅有出资凭证的以下两种情况下，无法主张房屋所有权，但购买该房屋时的出资，可以作为双方离婚时的债权予以处理。

因此，《婚姻法司法解释（三）》第12条也特别强调，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的人，人民法院不予支持。

购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

九、夫妻一方未经对方同意出售夫妻共有房屋应如何处理？
在实践中，婚姻存续期间夫妻双方经常有一方在未经对方同意的情况下将夫妻共同所有的房屋出售，那么在这种情况下，买卖合同是否有效，第三人能否取得该房屋的所有权呢？根据《婚姻法司法解释三》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共有的房屋造成另一方财产损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予以支持。

因此，根据上述司法解释规定，善意第三人是可以取得房屋所有权，另一方无权要求善意第三人退房，而只能要求对方赔偿损失。