2019长沙武广新城项目发展策划工作最终研究报告
武广高铁-湖南-新城-开发建设项目介绍
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生态、养生居住〃生态花园小区
以良好的生态环境打
造中高档的花园式住宅小 区，主要面向衡山当地中 高端、高端自住客户和视
野广阔的回乡置业客群。
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开云新城形象主题
南中国〃体验式旅游、休闲、度假新城区—— 衡山古韵养生谷 南岳风情休闲地
区位特征：突出项目的区位，以及发展所依托的南岳衡山。而衡山素有“寿比南
开始导入宗教文化及康体休闲主题， 赋予项目增值空间：启动相关宗教 文化、康体休闲项目，开始在区域 引入体验式旅游的相关增值特色。
34
第三阶段——全面发展期
15
总体发展战略
整合价值、西承东领、区域共赢
整合衡山旅游资源价值：充 分挖掘、延展并最终整合衡 山旅游资源，引导游客向休 闲、体验旅游方向发展，以 南岳向综合性城市转变：南岳 旅游服务功能得以找到合适的 转移空间，向综合性宜居宜游 城市发展。 衡山寻找到经济增长点：抓住 衡山旅游大发展机会，以开云 新城作为融入衡山旅游体系切
引导“一点一线”地区优势发展。
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“一点”即是长沙、株洲、湘潭经济 一体化。
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“一线”是京广铁路和京珠高速公路
沿线的城市、城镇。 而衡阳、衡山县在此经济带上则是重 要的发展节点，承担着支撑湖南经济
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快速发展的重任。
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“一点一线”战略的提出，为衡阳、 衡山县的发展带来了极大的机会。
湖南省“一点一线”战略
人工鱼塘等独特的水体资源。
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“间山滨水”的生态格局，既可延续发展特色，又 为区域自身特色塑造带来契机。
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除保留山体，可开发用地超过3平方公里，规模大； 地形、资源丰富多样，有客运站场、平坦农地、自 然山体、坡地等，具有结合不同的资源发展多种不 同功能的条件，空间可塑性强。
长沙武广新城地块项目概况
长沙武广新城地块项目概况厦门明升集团二00九年七月第一章项目概况一、项目地块条件1、地块位置：本地块位于长沙市主城区内，属于长沙东城板块，在长沙大道与京珠大道交汇处东北角，北依浏阳河，距市区中心约4公里。
地块南临武广客运专线长沙站，城市2号、3号规划地铁线邻近地块，地块属于长沙市未来“城市之心”武广新城规划范围。
项目区位示意图一项目区位示意图二2、项目用地取得方式：出让。
土地用途及使用年限：住宅及商业用地，其中商业所占比例约为10%；土地使用年限为：商业用地40年，住宅用地70年。
3、地块描述：项目建设用地面积约1500亩，总建筑面积约300万平方米。
地块呈三角形状，东西向长南北向略窄，其中北面邻浏阳河长约2100米，南面临长沙大道长约2700米，东面与京珠大道平行长约1400米，西面为收缩形口子宽约200米。
中远距离的交通疏散快捷，周边有跨街涵道和支路辅助方便住宅区进出交通；地块西临浏阳河，有规划中的沿河风光带，区域环境静美，空气良好，是较之市中心中更加宜居的位置。
项目地块示意图4、相关指标：住宅容积率≤2.8、商业容积率≤3.0，绿地率＞40%，建筑密度＜30%。
三、项目地块分析（一）优势分析（1）地块规模优势：项目用地约1500亩，在政府紧缩用地供应政策环境下，大规模成片用地弥足珍贵，对于开发企业而言，大规模地块在规划设计上具有非常灵活的空间，是打造精品项目的一大优势。
（2）社区规模优势：项目开发完成后建筑面积约300万平方米，未来将形成居住人口约10万人的超大型社区。
“造镇”式的开发模式，将在一片广袤的土地上进行交通、教育、商业、医疗、娱乐等各种配套设施的全新规划及建设，未来规划整齐、环境干净的大型社区对人们具有强大的吸引力。
（3）区位、交通优势：长沙发展南北狭长，东西较窄，本项目是长沙市区最中心的千亩大盘项目，距市区中心只有4公里左右，地段区位优势明显。
沿长沙大道从市中心至本项目地块，一路交通便捷，沿线街区商业繁华。
城市规划策划方法初探
长沙高铁新城的城市规划策划方法初探作者：深圳新摩尔商业管理公司董事长杨宝民等来源：未知添加日期：11年02月11日一、背景我国依法行政处于起步期，城市规划修订经常体现当期城市行政长官的个人意志，而四年一换的流官制度就使城市规划很少持续实施。
作者在2008年前后实际调查了部分新城，大部分新城严重存在着与原有城市规划、商业规划脱节，例如，既无明确的商圈规划，又无新城中心商圈发展需要的土地。
金融危机中，主要依靠房地产为动力的新城大部分处于停滞状态。
部分地级市领导上任后不顾现有情况，缺乏前期充分的论证规划和民主决策，盲目上新城项目，形成一个地级市无序开发多个新城的混乱格局，导致新城从政绩工程变成了烂尾工程，农民失地，地方财政亏空，社会不稳定因素加剧。
因此用科学规划的思想引领新城建设已刻不容缓，国家将严格审批新城开发。
国家“四纵”、“四横”客运专线规划的出台，使我国区域经济跨越发展进入加速跑道，而武广、京沪高铁的开通及高铁即将全线通车，标志着我国已经进入高速铁路时代。
高铁所带来的巨大价值已引起各地方政府的高度重视，纷纷以新火车站作为依托，加快城市化建设步伐，打造高铁新城，借此带动新城市区域的发展。
高铁新城一般有两种类型，一种是在高铁建设之前就建设的新城，另外一种是高铁站点开工之后，根据城市发展的客观需要建设新城，例如，济南西部新城。
2010年长沙县政府黄兴镇委托深圳新摩尔公司策划48平方公里的长沙高铁东部新城，杨宝民先生提出的新型城市规划理论得到系统应用和贯彻。
二、我国高铁新城发展特点我国高铁站点规划考虑城市交通功能的外延性、未来扩容能力及辐射带动能力，采用新老站点分离方式大多在城市郊区，具有如下特点：1、区域发展处于起步阶段，综合配套均有待改善；2、卫星城、副城市中心规划发展成为各地方政府努力的主要方向；3、区域产业规划发展滞后，产业发展同质化严重，时序相对混乱；4、新城高铁发展加速城市升级扩容等城市化进程，并带动房地产业的发展；5、新城的成功案例缺乏可借鉴性，我国在新城功能布局及城市运营管理上的科学论证与方法目前处于探索阶段。
长沙阳光100武广国际项目定位深度探讨
•
总论：
中部及特区概念在长沙（湖南）的项目发展价值：武广新城区域成为湖
南启动中部战略的起点，成为长沙特区的发展前沿阵地，同时也成就阳 光100项目的武广价值。
第二部分：中部战略之武广新城
1、武广新城的价值立体化分析； 2、武广区域对接中部的价值； 3、武广新城与新特区如何达成价值聚合；
1、战略性地理节点决定其中部战略意义。
第四部分：阳光100项目中部功略的推广风险 及评估、应对策略
１、中部（特区）概念的可行性分析总结 ２、中部概念的推广可能出现的风险 ３、应对方略
1.中部（特区）概念的可行性分析总结
• 中部战略从酝酿破题到规划、实际实施阶段的转变，需要各行各业的及社会 各界的支持参与，有落实发展的强烈需要； 武广新城区域将成为湖南中部战略的先行者：战略从规划走向实际的执行； 武广火车站的建设使长沙真正与整个中部连通，相应地，车站地区也就成为 因应湖南中部战略的前沿高地； 长沙成为中部区域的特区城市，武广成为事实上的长沙‘蛇口’，必将成为 制度创新与产业发展的第一站；
（２）阳光100武广国际项目，与武广新城及中部的关系；
关键问题：
中部之高度占位，是否恰当？（政治、经济、文化）
有关“中部”高度定位 的价值研 判
第一部分：中部战略之于湖南（Байду номын сангаас沙）； 第二部分：中部战略之武广新城； 第三部分：中部战略之于阳光100 第四部分：本项目中部战略的推广风险及评估、应对策略
中部价值聚合体
2、城市形态决定“创新”为主题的商务区
长沙未来国际化生活区域
3、城市功能决定其人居地位 城市副中心。长沙东大门。城市会客厅。 未来大规模，高品质城市聚集区 大都会生活圈
结论：
长沙新城新世界整合推广策划案
目前可售房源 （约460套）
剩余户型以120-170㎡的三房和四房户型为主。
主力户型： 三房二厅 四房两厅
开 发 商： 湖南象屿置业有限公司
销售热线：87969666 价 格： 待售
主力户型： 三房二厅 四房二厅
茂华国际湘
核心优势：现房实景+高性价比
价 户 格： 最高价5771元/平米 历史最低价3088元/平米 数： 2007套 已售 1545套
最新楼盘动态： 茂华国际湘目前在售房源三房、四房，三房仅 余一层房源，一次性98折，按揭99折，均价5300元/㎡。
项目介绍： 在规划、建筑、户型、园林、配套、设备装修标准 及成熟度等方面都得到了巨大完善和全面提升。体育新城规模 最大的高尚住区。 项目规划采用\"雁行对角线中央轴组＋组团 ＋轮廓外点\"的布局，创造出现代都市住宅中罕见的80米超宽 楼间距和13万平方米园林。 装修介绍： 毛坯
万平方米
4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0
供应量
成交量
供求比
资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
小结：
通过预测长沙市2010年供求关系，我们认为：
2010年，长沙房地产市场上半年供求平衡， 下半年供应量激增， 供大于求将成定局，销售压力随之剧增！
1.2.3 成交量——2010年楼市开始退温，成交量将缩减2到3成
1.2.2 供求比——上半年市场供求基本平衡，下半年将出现供过于求局面
2008年市场多方观望以及成交低迷使得长沙住宅市场处于严重供大于求的态势，而2009年的火热 市场对存量的迅速消化导致了市场的供不应求，市场压力得到缓解。另据统计，2010年1月商品房 签约17574套，面积187.83万/平方米。其中住宅成交16177套，面积171.88万㎡， 2月份第一周 全市新建商品房共成交3687套，成交面积为38.53万平方米，较上周增加2.33万平方米。由于供应 量下降，预计2010年长沙住宅市场供求将趋于平衡。 此外政策在09年底转向趋紧，遏制投资投机需求的同时增加针对刚性需求的市场供应，使得供求结 构也趋于合理化。 按照2010年各季度的新增供应及成交量来计算，未来四季度长沙市场整体供求保持在1左右，有利 于市场稳定良性发展。预计2010年一季度，受市场预热影响，市场仍处供不应求的局面，随着政策 效应逐渐凸显2010年二季度市场将趋于供求平衡，下半年市场将出现供过于求的局面，但市场压力
卓越集团-长沙武广地块分析
上海
昆明
广州
4小时
2小时
广州
广州
长沙
广州
上海
长沙
广州
广州
上海
长沙
武汉
1小时
4小时
交通规划加强了长沙与各大城市之间的沟通，沪昆高铁建成后，将与武广客运、京广铁路交汇，长沙因此而升级为铁路枢纽城市，城市对外幅射力高度提升，庞大的客流量将推运武广都市圈的繁荣。
项目交通价值
光达站
体育公园站
长沙大道站
武广国际商务中心
运达中央广场
新华都购物广场
嘉斯茂广场
新华都购物广场：20万平米，含超大型百货、超市、名品街区、五星级酒店 运达中央广场：18万平米商业，包括瑞吉酒店和WJ酒店、大型国际名品商场等 浏阳河生态商务区：总面积55.25公顷，预计投资45亿元，拟开发建设商务楼、酒店、公寓、文化娱乐配套等 武广国际商务中心：总面积90.47公顷，包含杜花路商业街、西广场地下商场、中港珠宝城等项目，拟开发建设集购物广场、特色商业街、文化娱乐中心、星级酒店于一体的综合商贸区； 嘉斯茂广场：20万平米SHOPPING MALL，含沃尔玛山姆会员店、国际名牌折扣店、居家广场、影院等
项目景观价值
项目与浏阳河风光带仅2分钟距离，距离潭阳滨江乐园约十分钟，周末未来环境优良，但现在均处于待建状态
综合文化
生态绿地
2分钟
10分钟
城市绿化带
地块
地块认知 地块平整，内部无明显不利因素和可利用资源，南临主干道劳动东路，北靠机场高速，有一定噪声污染，除西侧在建的万科环球村，四周均较为荒芜 北侧：长沙大道/机场高速 东侧：红旗路(待拆迁) 南侧：武广高铁客运站 西侧：万科-京投银泰环球村 南侧：劳动路，往南1公里为武广高铁客运站
长沙滨江新城项目总体策划报告
将建设成集行政服务、商务办公、休闲旅游、高素质居住、生活配套等功 能为一体的全新城市中心。成为长沙开发建设品质最好、产业集聚度最高、 最具经济活力和城市特色的“湘江明珠”。
依托于大河西的产业基础，滨江新城将率先打造河西功能最强大、产业聚 集程度最高、辐射范围最广、影响力最深远的现代服务中心，为河西、长 沙产业提供全方位、多层次的现代化服务，与其形成相互促进的良性互动 关系。成为推动产业升级、引领新一轮发展的强大引擎。
4,020,000
7,200,000
1.79
在建
2004
深圳福田商务区
4,100,000
7,800,000
1.90
在建
1996
天津响螺湾
1,700,000
3,670,000
2.16
第三阶段
总体策划、规划指引 及实施运营（完整稿）
工作内容
工作内容
总体策划定位
总体策划定位
各功能定位
各功能定位
土地出让模式及效益评价 土地出让模式及效益评价
规划设计指引
规划设计指引
项目运营策略
项目运营策略
运营行动方案（营销推广）
项目启动运营方案
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策划阶段技术思路
项目整体定位
Page 3
项目战略定位
战略上：从“高”上符合中央政治高度 策略上：解决项目功能布局和分阶段落实
Page 4
本项目发展战略高度首先应符合三个层面的综合考虑
第一层面：符合国家“两型社会”的战略高度 第二层面：实践长株潭的产业深化改革
项目战略定位
找高度、抓特色、寻差异，融入创新服务产业
第三层面：整合长沙产业，启动长沙经济腾飞
项目总体策划方案பைடு நூலகம்
长沙武广商圈概况
武广商圈概况一、区域范围武广商圈又名武广新城，以高铁站——长沙南站为中心，向四周延展5公里²以内。
二、商圈简介：按照有关武广新城的规划，武广高铁长沙南站（位于雨花区黎托乡）周边辐射5公里范围内，将确定为“中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心”，主要发挥交通枢纽的拉动作用，强调的是商务和物流业的发展。
三、结构布局：武广新城的总体布局结构规划为“一核两轴六组团”。
“一核”即以车站交通枢纽为中心，结合浏阳河滨江发展带，规划服务于长沙乃至长株潭的商务中心与文化娱乐休闲中心，共同构建规划区内的发展中心核心。
“两轴”是指以发展中心核、片区服务中心为发展节点，结合未来长沙城市格局的变化，与未来长沙城市发展轴向保持一致，构筑规划区东西向发展主轴，同时也将形成新城的景观主轴，展示长沙东大门的城市形象。
以浏阳河水域为纽带，结合功能布局及景观设计构筑规划区南北向发展次轴，同时也是展示新城自然景观特色的第二条景观轴线。
“六组团”即中央商务组团、南北两侧四个居住组团以及黎托北居住组团。
四、交通规划：根据最新修订的长沙城市总体规划显示。
正在建设中的地铁2号线、规划中的地铁3号线将与武广高铁交会在武广新城。
沪昆高铁2015年建成后，将与京港高铁（武广高铁延长线）交会于长沙，形成高铁枢纽，二者共同形成国家《中长期铁路网规划》中“四横四纵”的快速客运通道基本骨架。
未来长沙将成为高铁之都。
武广新城还拥有长株潭城际轻轨、机场高速、京珠高速等几大交通要道，万家丽路、劳动东路、长沙大道、香樟路等市区主次干道贯穿其中，黄花机场、长沙火车站、汽车南站等枢纽在10到30分钟内皆可通达。
正因为以上种种因素，武广新城目前的发展日新月异，人口容量已达百万级，是长沙市发展最快的城市片区之一。
五、道路路网：在整个区域道路交通体系格局内，武广新城主干道规划为“四横两纵一轴”的方格网体系。
“四横”即劳动东路、曲塘路、香樟路、湘府东路，“两纵”即新花侯路、红旗路，“一轴”即杜花路。
株洲将建“武广新城” 打造生态社区
株洲将建“武广新城”打造生态社区“武广株洲站的建设，将成为地区开发的发动机和株洲的‘南大门’，我们将以此为轴心，建设一个集商务、旅游、生态居住的‘武广新城’。
”株洲市规划局总规划师曹阳接受记者采访时说。
据了解，“武广新城”总面积约10平方公里，将建设为株洲市城区副中心和生态社区。
新城近期规划站前区域为：株洲市天元区长江西路以南，西站南路以北，西环路、湘江以西，京珠高速以东区域，包括站前广场，以及炎帝大道两侧。
据负责“武广新城”建设的株洲市城市建设发展集团副总经理廖晖介绍，“武广新城”整体规划为“高铁经济示范区”，即城市副中心和生态新城，沿东西向轴线布置一系列商贸区域，大力发展商贸、金融等产业，依托高铁的便捷性以及自然环境的优越性，规划开发5个居住组团，构建人与自然和谐发展的生态社区。
“武广新城”的道路交通网则体现了“三纵四横两轴”的构思。
据廖晖介绍，三纵是指站前广场的湘芸路和西环线，以及正在规划的位于湘芸路和西环线之间的道路。
“武广”株洲站最北边的泰山西路向西延伸到湘芸路、长江南路向西延伸到湘芸路，和正在动工的年底前通车的炎帝大道以及最南边的一条道路形成四横。
两轴是指以炎帝大道为主的景观轴和生态轴。
景观轴，以武广客运站站前广场为起点，沿着炎帝大道形成该区连续的景观视廊，主要布置商业金融、文化娱乐、商务办公等。
站前广场中央将建设一座雕塑“天梭”，雕塑高50多米，象征着株洲城市的快速发展和武广客运专线的惊人速度。
生态轴线则结合地形地貌，保留坡度较陡、植被较好、面积较大的自然山体。
自然景观向文化休闲娱乐区内部渗透，形成了通向山体的视廊，使人们在享受高品位文化娱乐的同时，还能感受到自然的气息。
据株洲市武广新城开发建设有限公司负责人袁斌介绍，目前“武广新城”前期工作已经开始，“征地拆迁工作已经启动，明年计划拆迁1000亩范围，报批土地4000亩。
”袁斌说，现在已经在做各项准备工作，明年春节后进入实质性操作了。
2019年5月长沙房地产市场的研究的报告
2019 年 4 月长沙房地产市场研究报告
©克而瑞（中国）信息技术有限公司··长沙机构
5
长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室
邮编：410001 电话：84426715
2019 年 4 月长沙房地产市场研究报告
本月导读： 国土部加强地价监控，监控范围扩大至全国所有县级及以上城市
5 月 26 日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函 》，该文件要求各县级国土部门对 2019 年以来的 成交地块进行清理，对漏报的地块应在 6 月 30 日前补充上报。这是继 2019 年 12 月，国土部对全国 105 个重点城市实施异常交易地块监测以来， 首次将监控范围扩大到全国所有县级及以上城市。
2019 年 4 月长沙房地产市场研究报告
©克而瑞（中国）信息技术有限公司··长沙机构
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长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室
邮编：410001 电话：84426715
二、媒体分析............................................................................................................................... 44 三、典型项目............................................................................................................................... 50 第三篇 区域数据篇............................................................................................................................. 54 一、开福区................................................................................................................................... 54 二、天心区................................................................................................................................... 55 三、雨花区................................................................................................................................... 56 四、岳麓区................................................................................................................................... 57 五、芙蓉区................................................................................................................................... 58
长沙市武广新城开发建设有限责任公司_企业报告(业主版)
\
项目
TOP5
2022 年度武广片区水土保持方案 编制项目结果公示
湖南省联诚建设服 务有限公司
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*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2022-10-08 2022-10-18
（2）质检技术服务（2）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
2022 年度武广片区第三方监测项 湖 南 省 勘 测 设 计 院 目（第二批）（第二次）结果公 有限公司
2022-11-07
（5）土地管理业（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
本报告于 2023 年 08 月 16 日 生成
4/19
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
武广公司东广场商业租赁和潭阳 上海市锦天城（长沙） 洲土地租赁遗留问题司法诉讼项 律师事务所
本报告于 2023 年 08 月 16 日 生成
2/19
1.4 行业分布
近 1 年长沙市武广新城开发建设有限责任公司的招标采购项目较为主要分布于其他工程服务 质检技 术服务 专业施工行业，项目数量分别达到 5 个、2 个、1 个。其中其他工程服务 铁路、道路、隧道 和桥梁工程建筑 质检技术服务项目金额较高，分别达到 118.68 万元、53.68 万元、0.00 万元。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
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示
TOP2
合丰路跨京广高铁隧道节点工程 检测项目（第二次）结果公示
湖南湘建智科工程 技术有限公司
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*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
长沙地铁调研报告
长沙地铁调研报告一、长沙地铁建设的可行性分析地铁交通工具是城市化发展到一定阶段的产物。
是在地面交通工具已经无法满足不断增长的城市人口的需求情况下，寻求地下空间缓解交通压力。
同时，地铁作为一项先进的科学技术，项目建设规模庞大，投入资金较多。
因此，目前已有地铁城市都具有人口数目大、年财政收入较多的特点。
国家有关部门已经规定地方财政一般预算收入在100亿元以上，国内生产总值达到1000亿元以上，城区人口在300万人以上可以建设地铁。
2008年，长沙市总人口达到659万，其中城镇人口395.15万。
全市实现国内生产总值3001亿元，地方财政收入342亿元，其中一般预算收入205.6亿元。
长沙建设地铁项目的基本条件已经达到。
在与其他城市初建地铁时期的人口、财政等情况进行比较来看，长沙市各个数据都达到并且超过了其他城市当时的水平，长沙市已经具备了建设地铁的条件和能力。
城区人口（万）GDP（亿元）年财政收入（亿元）广州（1993年）--710--深圳（1999年）190.181436.51184.79南京（2000年）289.591020164.6长沙（2008年）395.153001205.6长沙市地铁的规划2009 年1月15日，国家发改委正式批准长沙快速轨道交通近期建设规划，要求长沙按照经济、实用、安全的原则，在2008—2015年, 首先建成轨道交通1号线一期工程和2号线一期工程。
其中，1号线一期工程：自汽车北站至万家丽路站，线路长22.77公里，建设期2010年-2015 年。
设站17座，自汽车北站，经由伍家岭、芙蓉广场、侯家塘、省政府，至环保工业园。
与株洲、湘潭城际轨道对接。
2号线一期工程：自河西高新路至新长沙站，线路长23.15公里，建设期为2008年-2013年。
其中设站16座，自麓谷大道，经由汽车西站、溁湾镇、五一市民广场、芙蓉绿化广场、袁家岭、长沙火车站、体育新城，至新长沙火车站。
与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。