基于结构方程模型的北京居住用地价格影响因素评价

１ 引 言
土地 与住 房 市场 的空 间 性一 直是 城 市地 理学 和城 市 经济 学 研究 的重要议 题 ｕ 。城市 土 地经 济学 的基 本理论 假设 认为 ，在 处 于均衡 状态 下 ，土地 价格反 映 了不 同土地 利用类 型 的 竞 租能 力 。土地 与 住 房价 格受 到地 块 的 区位 、可达 性 和城 市 形 态 等空 间因 素 的影 响ｎ 。 ２ 世纪 ８ 年代 开 始 的城 市 土地 使用 制度 改革 被认 为 与住 房 制度 改 革共 同构成 了影 响 中国 ０ ０ 城市 空 间重构 的两大 制度 性 力量 。城 市 土地 无偿 划拨 逐 渐被 有偿 出让 机制所 替 代 ，特 别 是 ２ ０ 年 以来 ，“ ０４ 招拍 挂 ”方 式逐 渐成 为城 市居 住 用地 出让 市场 上 的 主要 出让 方 式 ，市 场 机制 逐渐 被 引入 到城 市 土地 出让 和开 发 中 。另一 方 面 ，房地 产 开发 商成 为城 市 房地 产 市 场 的主体 ， 是城市住宅 的主要建设者和供给者 ，同时也是城市土地一级市场 的需求方 。居 住 用地 价格 可 以被认 为是 反映 了作 为竞租 者 的开发 商在 对不 同居住 用 地地块 特 征和开 发潜 力评 估基 础上 所愿 意支付 的成本 。 然 而 ，目前 地理 学 对城 市 土地 市场 的研 究 主要 关 注土 地利 用 结构 与效 益 、土 地开 发 １
收 稿 日期 ：２ ０ ．４２ ； 修 订 日期 ：２ １－２２ ０ ９０ ３ ０ Ｏ０ ．５
基金项 目：国家 自 科学基金重点项 目 （０ ３ ０ ６ 国家 自然科学基金项 目 （０ ７ ０ ７ 北京 大学一 然 ４６５２） ； ４ ９ １ ７） ； 林肯研究院城市发
展 与 土 地 政 策 研 究 中 心 论 文 奖 学 金 资 助 项 目 ［ｏ ｎ ａｉｎ Ｆ ｕ ｄ ｔ ：Ｋｅ ｒｊｃ ｆＮ￣ ｏａ ｔｒｌＳｉｎ ｅ ｏ ｙ Ｐ ｏｅｔｏ ｉｎ ｌＮａｕａ ｃ ｃ ｅ
第６卷 第６ ５ 期 ２ １年 ６ ００ 月
地 理 学 报
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Ｖｌ ．５． ｏ． ０ ６ Ｎ ６ １
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基 于 结构 方程 模 型 的 北 京居 住 用地 价 格 影 响 因素 评 价
武 杰 刘 林， 文 文 ， 志 张 忠。
作者简 介：武 文杰 （９ ５） 男， １８一 ， 安徽淮北人， 研究生， 中国地理学会 会员 （ １０ ０ ０ ２ ， Ｓ ０ ７ ９ Ａ）主要研究方 向为城市发展和房 １
地 产 。Ｅｍａ ： ｗ ．７＠ｉｓｒａ ． — ｉ ｗｕ ｊ ｓ ｇ ｎｒ ｃｃ ｌ ０ ． ｎ
通 讯作者 ： 张文忠， 内蒙古 呼和浩特人， 男， 研究员， 博士 。主要从事城市和区域发展 研究 。
Ｆｏ ｎｄ ｔｏ ｏ Ｃｈ ｎ ，Ｎｏ ４ ９ ０ ７ ｕ ａｉ ｎ ｆ ｉａ ． ０ ７１ ７ ；Ｎａ ｉ ｎ ｌ Ｎ ａｕ ａ Ｓ ｉ ｎ ｅ ｔ ａ ｔ ｒ ｌ ｃ ｅ ｃ Ｆｏ ｎ ａ ｉ ｎ ｏ ｕ ｄ ｔｏ ｏｆ Ｃｈ ｎ ，Ｎｏ ４ ５ ０ ８ Ｐ ｋ ｎ ｉａ ． ０ ７１ ４ ； ｅ ｉ ｇ
（． １ 中国科学院区域可持续发展分析与模拟 重点实验室 ，北京 １０ ０ ；２ 中国科学院地理科学与资源研究所 ０１１ ． 北京 １ ０ ０ ； ． ０ １ １ ３ 中国科学院研究生院 ，北京 １０ ４ ； ． ０ ０ ９ ４ 清华大学公共管理学 院，北京 １ ０ ８） ００ ４
摘要 ：从 ２ 世纪 ８ ０ ０年代 以来 ，中国的城市土地使用制度经历 了深刻变革 ，土地无偿划拨使 用 逐渐 向基 于市场竞租的 土地 出让制度转 型。近年来 ，学 者开始关注在 市场化 背景 下的 中国城 市土地 出让价格 的决定 因素 ，特别是基 于特征价格模型 （ ｄｎｅＭｏ ｅ 验 证城市空 间结构 、 Ｈｅｏ ｉ ｄ１ ） 地 方公共产 品提 供等要素 的影 响 ，但 由于缺乏系统性 的土地 出让及其相 关空 间数据信 息 ，该 领 域的研究 尚处 在起步 阶段 。本 文关注市 场化改革背景 下的中 国城市居 住用地价格 的影响 因 素 ，选取 了北京 市 ２０ ．０ ８ ０ ４２ ０ 年土 地交易 的微观 数据 ，基 于结构 方程模 型构建 了地价估 计模 型 ，定量分析 了生活 、交通 、环境设施便利性和工作便利性这 ４ 类外生潜变量对居住用地 出让 价格 的影晌程度 ，从 而测度 出房地 产开发商对 它们的偏好差 异度 。研究结论 显示 ：生 活 、交 通 、环境设施便利性 和工作便利性这 ４ 类外生潜变量对于居住用地价格有显著 的影响力 ，且对 于居住 用地 价格 的影 响程度大小存在 差异性 。工作 便利性 、交通 设施便利性 、生活设施便 利 性 、环境设施便 利性 对居住用地价格 的影响程度依次减弱。 关键词 ：居住用地价格 ；公共服务设施 ；Ｐ Ｓ Ｌ ；结构方程模型 ；北京
Ｅｍａｌｚａ ｇ ＠ｉｓｒ． ． — ｉ ｈ ｎｗｚ ｇｎｒ ｃ ｎ ： ａｅ
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６ 期
武文杰 等 ：基于结 构方程模 型的北京 居住用地价格影 响因素评价
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与 空 间扩 张 的空 间格 局… １ 城 市土 地使 用 制 度 与政 策演 变 等 问题 。 由于 数据 可 获得 以及 性 等 问题 ，对 于 市场 化 背景 下 中 国城 市 土地 出让 价 格 的影 响因素 研 究甚 少 ｈ ｎ 。 。Ｚ ｅ ｇ和 Ｋｈ ａ ｎ曾利 用北 京市 ２ ０ ．０ ６ 的土地 出让地 块数 据 ，采用 统计 模 型分析 ，验证 了土地 出 ０ ４２ ０ 年 让 价格 与 地 块 区位 特 征 （ 如距 市 中心距 离） 、地 块 出让 时 间等 因素 与土 地 出让 价 格 显 著相 关 。但 是 ，已有研究 中还没 有从 工作 、交 通 和服 务设 施 可达性 的角度对 转 型期 中国城市 土地 出让 市场 的价格 机制 进行 分析 。另 外 ， 目前 城市 土地 或住 房 的城市 经济 学研 究 ，主要 是采 用 特征 价 格模 型 （ ｅｏ ｉ Ｍｏ ｅ ，从 住 房 质 量特 征 、地块 区位特 征 、社 区环 境特 征 Ｈ ｄｎｃ ｄ１ ） 等指 标来 预 测某 一地 块 或住 房 的价 值［２。这 一传 统 计量 方法 尽 管 能够 得 到某 一变 量 与地 １０ ７］ － 块或住 房 价值 的相关 程度 大 小与统计 显著水 平 ，但很 难 建立起 变量 之 间的 因果关 系 ，也很 难 解决 变量 之 间相互 影 响的共 线性 问题 ，因而也 很难 对居 住用 地价 格与其 影 响 因素之 间 的 复杂关 系进 行模 拟 和分析 。特 别是 ，可 达性 这一 重要 的 土地价 格影 响 因素 ，实际上 是无 法 直接 观测 的变 量 。传 统方 式是 选择 一个 或 多个 代 表可 达性 的指标 （ 如距 离 地铁 站或 小学 的 距 离 等） 为代 理变 量 放人 特征 价格 回归模 型 中 ，但 这 些指 标 多大 程度 上 能够 对可 达性 进 作 行 测度 ，并 没有经 过严格 的验 证 。 近 年 来 ，结 构 方 程 模 型 逐 渐 被 应 用 到 对 交 通 行 为 、住 宅 价 格 等 城 市 问题 的 研 究 中 。 ，用 于 对 无 法 直 接 观 测 的 变 量 构 建 模 型 并 加 以分 析 和模 拟 。本 文运 用基 于 Ｐ Ｓ 。 。 ” Ｌ （ａｔ ｌ ｅｓ Ｓ ｕｒｓ的结 构 方 程 模 型 ，建立 了居 住 用 地 价 格 影 响 因素 的结 构 方 程 模 型 ， Ｐｒａ Ｌ ａｔ ｑａｅ） ｉ 拟 单纯从 可 达性 的角 度来评 价 生活 、交通 、环 境设 施便 利 性和工 作便 利性 对居 住用 地价 格 的影 响程 度 大小 ，以期 为学 者在 进一 步研 究城 市居 住用 地 的竞租 行为 建立 简约模 型 提供 实 证依 据 。
Ｕｎｖｒｉ —ｉｃ ｌ ｓｉ ｔ ｏ ｒａ ｖ ｌｐ ｎ ｎ ａｄＰ ｌ ｙＲ ｓａｃ ｅｔｒＤｓｅｔ ｉｎＦ ｌ ｗｓｉ］ ｉｅｓ ｙＬｎ ｏｎＩ ｔｕｅ ｆＵ ｂ ｎＤｅ ｅ ｍｅ ｔ ｄＬ ｎ ｏｉ ｅｅｒｈＣ ｎｅ ｉｓｒ ｔ ｅｌ ｈｐ ｔ ｎ ｔ ｏ ａ ｃ ａｏ ｏ