资产评估学的基本分析1
资产评估基础
一、资产评估会计项目1、对固定资产来讲：账面价值=固定资产原价-计提的减值准备-计提累计折旧账面余额=固定的账面原价账面净值=固定资产折余价值=固定资产原价-计提累计折旧2、对无形资产来讲：账面价值=无形资产原价-计提减值准备-累积摊销账面余额=无形资产账面原价账面净值=无形资产的摊余价值=无形资产原价-累积摊销3、其他资产成本计量模式下的投资性房地产与固定资产和无形资产相同账面价值=账面余额-计提资产减值准备二、资产折旧方法①年限平均法：年折旧率=1-预计净残值率÷预计使用寿命×100%②工作量法：单位工作量折旧额=固定资产原价×1-预计净产值率÷预计工作总量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额③加速折旧法：年折旧率=尚可使用年限÷预计只用年限的年数总和×100%预计使用年限的年数总和=n×n+1÷2 月折旧率=年折旧率÷121.固定资产计算折旧最低年限：①房屋、建筑物为20年②飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年③与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为5年④飞机、火车、轮船以外的运输工具为4年⑤电子设备为3年①以资产评估的估价标准形式表述的价值类型,具体包括：收益现值、现行市价、变现价值和清算价格四种；②以资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型,具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种；③保险价值：保险更新重置成本是指被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本;扣减贬值后的保险更新重置成本是被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本扣减设备的贬值,即使用重置成本法的评估值;④报废价值和残余价值报废价值：主要指基本可回收利用金属的价值;铁、铜、铝等;残余价值：是指机器或设备及其零部件的回收价值,如齿轮、轴、轴承、电机、减速机等;市场价值：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值;交易假设：是资产评估得以进行的一个最基本的假设前提;是假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价;公开市场假设：是对资产拟进入的市场条件,以及资产在这样的市场条件下接受任何影响的一种假定说明或限定;公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵;持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态,推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去;在用续用、转用续用、移地续用;清算假设：是对资产拟进入的市场的条件的一种假定说明或限定;是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明;四、资产评估方法的比较及选择资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动;资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段;它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上,结合自身特点形成的一整套方法体系;资产评估的方法一般分为四种,即收益现值法重置成本法市场比较法清算价格法;1、市场法市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称;市场法是根据替代原则,采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程;因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时,他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价;运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息,并以此为基础判断和估测被评估资产的价值;运用已被市场检验了的结论来评估被估对象,显然是容易被资产业务各当事人接受的;因此,市场途径是资产评估中最为直接,最具说服力的评估途径之一;A.直接比较法：评估价值=参照物成交价×评估对象A特征÷参照物A特征B.价格指数法：评估价值=参照物成交价×1+物价变动系数C.市场折扣法：评估价值=参照物成交价×1-价格折扣率D.成本市价法：评估价值=评估对象现行合理成本×参照物成交价÷参照物现行成本E.市盈率乘数法：评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率2、收益法收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称;采用收益法评估,基于效用价值论：收益决定资产的价值,收益越高,资产的价值越大;一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时,他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报;资产的收益通常表现为一定时期内的收益流,而收益有时间价值,因此为了估算资产的现时价值,需要把未来一定时期内的收益折算为现值,这就是资产的评估值;3、成本法成本法是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称;成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路;在条件允许的情况下,任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时,他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本;如果投资对象并非全新,投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后,投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响,投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素;采用清算价格法评估资产,应当根据公司清算时其资产可变现的价值,评定重估价值;具体测算方法如下：A.价格指数法：重置成本=资产账面价值×价格指数B.功能价值法：重置成本=评估资产年产量÷参照物年产量×参照物重置成本C.规模经济效益指数法：资产评估重置成本/参照物重置成本=评估资产产量/参照物产量^x五、资产评估方法的联系与区别1.资产评估方法之间的联系由于资产评估工作基本目标的一致性,在同一资产的评估中可以采用多种方法,如果使用这些方法的前提条件同时具备,而且评估师也具备相应的专业判断能力,那么,多种方法得出的结果应该趋同;评估方法是实现评估目的的手段;评估基本目的决定了评估方法间的内在联系;而该联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产,并做相互验证提供了理论依据;但是,运用不同的评估同一资产,必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致,以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理;多种方法得出的结果应该趋同;2资产评估方法之间的区别①市场法与成本法的区别1从买者和卖者的角度考虑不一样；2市场法市价和成本法的价格包含的内涵不一样；3市场法和它的原始成本没有直接关系,而成本法和它的历史成本是有直接关系的；4成本是按照它的重置成本全新的重置成本,全新重置成本就是重新购置一台全新的资产所花费的全部支出扣减各项损耗来确定的,而市场法是按照它选定一定的参照物进行功能价值因素调整,而得到评估值的一种方法;②收益法与成本法的比较1计价标准的标准不同：收益法的计价标准是收益现值标准,即是以收益现值来衡量资产评估价格的计价标准;本法的计价标准是重置成本标准,即用重置成本来衡量被评估资产价格的一种计价标准;2适用范围不同：1、收益法适用的业务范围 a企业股权变动 b房地产及资源性资产 c无形资产转让业务 2、成本法适用的业务范围重置成本标准对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都是适合的,如资产的抵押、保险与赔偿,以及我国的清产核资工作;3决定评估价值的基本因素不同1.在适用收益法的场合,资产的评估价值取决于预期收益额的本金化率;2.在适用成本法的场合,资产评估的价值取决于重置净价总之,不同的评估方法是实现不同评估目的时的具体形式和技术手段;但是评估方法的选择不是随心所欲的,每一种评估方法都有其特定的使用条件和适用范围;六、资产评估方法的选择1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应;价值类型由它的资产特定的评估目的来决定;2、资产评估方法必须与评估对象相适应;评估对象是单项资产还是整体资产,是有形资产还是无形资产等,往往要求有不同的评估方法与之相适应;同时,资产评估对象的理化状态不同,所要求的评估方法也往往不同;3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约;评估方法选择,实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程,即3个层面的选择：第一个层面是评估的技术思路的层面,即分析3种评估方法所依据的评估技术的思路的适用性；第二个层面是在各种评估思路已经确定的基础上,选择实现评估技术的具体技术方法；第三个层面是在确定技术方法的前提下,对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择;资产评估途径和方法的多样性,为评估人员选择适当的评估途径和方法,有效地完成评估任务提供了现实可能;为高效、简捷、相对合理地估测资产的价值,在评估途径和方法的选择过程中应注意以下因素：一是评估方法的选择要与评估目的,评估时的市场条件被评估对象在评估过程中所处的状态,以及由此所决定的资产评估价值类型相适应；二是评估方法的选择受评估对象和类型、理化状态等因素制约;例如,对于既无市场参照物,又无经营记录的资产,只能选择成本途径及其方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业,可以优先考虑选择收益途径及其方法；三是评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济参数能否搜集的制约;每种评估途径和方法的运用都需要有充分的数据资料作依据;在一个相对较短的时间内,收集某种评估途径和方法所需的数据资料可能会很困难,在这种情况下,评估人员应考虑采用替代的评估途径和方法进行评估;七、资产贬值测算1实体性贬值测算方法A.观测法：实体性贬值=重置成本×1-实体性成新率B.使用年限法：实体性贬值=重置成本-预计残值÷总使用年限×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间÷资产法定利用时间2功能性贬值测算方法功能性贬值=∑n/t=1{评估资产年净超额运营成本×折现系数}3经济性贬值测算方法经济性贬值率={1-资产预计生产能力÷资产原计生产能力^x}×100%经济性贬值额=资产年收益损失额×1-所得税率×P/A,r,n4成本法在机器设备评估中的使用机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值八、企业资产评估资料清单A.法律性文件：1.公司营业执照、税务登记、政府批文成立、更名批文2.公司章程、合同、验资报告3.会计事务所出具的公司于评估基准日的专项审计报告4.股东大会、董事会重大决议5.公司评估经济行为的立项申请国有资产占有单位6.国有资产管理部门关于资产评估立项的批复B.公司有关资料：1.公司历史沿革及基本介绍、组织结构图及主要负责人员2.现行纳税税费项目、税率等资料3.经营范围及产品简介、重要生产性设备介绍4.主要技术人员高新技术企业5.公司及个生产线平面布置图6.重要资产品质鉴定及经济技术标准7.重要经济协议和合同、资产抵押和担保情况说明8.正在诉讼情况说明C.明细资料：1综合部分：1.各类待评估资产和负债的清查评估明细表2.经审计的评估基准日会计报表3.资产负债清查核实及调整情况说明4.关于资产评估清查申报表的声明5.资产评估承诺涵6.待核销、报废资产情况说明及证明材料和有权管理的上级主管部门或财政部门的处理意见7.水电容量和当地水电增容量收费标准及文件2流动资产部分：1.评估基准日的银行存款余额对账单,银行存款余额调节表,银行存款询证函2.评估基准日的应收账款项明细表及应收款项的询证函,企业追账记录,往来坏账的证明材料3.评估基准日的存货盘点表4.各类存货的地点、库存时间、周转情况说明5.存货货龄分析表6.产品销售价格清单及主要销售合同7.待摊费用发生额及摊销情况说明3设备部分1.评估基准日的机器设备、办公设备、交通运输工具等明细账及盘点表2.重要设备的购置发票3.通过运输设备运行状况包括利用率及维护保养状况和大修理及技术改造情况的历史记录和详细说明,有关设备的技术资料4.运输设备的行驶执照及行驶里程记录5.重大工程项目及设备安装、后置的合同或协议6.压力容器、电梯等安全消防设备的有效安全检查证书7.机器设备的抵押文件等资料4房地产部分1.评估基准日的房屋建筑明细账及盘点表,土地使用权明细账及盘点表2.征地通知书含政府批文指行政划拨用地3.土地出让合同及市政配套费协议书4付清地价证明及有关付款凭证5.建设工程规划许可证、建设工程建筑许可证、规划设计意见书6.竣工验收报告及验收证明,土地红线图及建筑物总平面图7.工程项目预决算资料自建房8.购房协议书及付清房款证明9.土地使用权证或房地产证10.企业现行房产折旧年限及折旧率,房地产抵押的相关文件11.协助提供当地的工程预算定额及费用定额或建筑工程造价指数等资料5长期投资部分1.投资合作协议,公司章程及营业执照2.被投资企业验资报告和股权证明文件3.被投资企业概况及近三年的利润分配状况4.评估基准日的审计报告及前二年的会计报表5.主要资产清单物业和重大设备6.其他证明文件及获利情况7.持股比例为50%以上需对其进行整体评估8.股票、债券等金融性投资的明细及询证函9.对外投资资产抵押文件资料6其他1.各类待处理资产的说明及明细表2.各项长期待摊费用、无形资产内容及明细表3.长短期借款合同明细表及询证函4.大额债务合同、协议5.应付账款账龄、经济事项分析及明细表,应付款项的询证函6.高价值无形资产的评估资料如专利、商标。
资产评估基础知识点
第一章资产评估的基本理论一、资产评估的概念、特点：概念：资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济下客观存在的经济范畴。
一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
特点：①现实性：指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
②市场性：资产评估是来源于市场、服务于市场的活动，其市场性特点表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且这一估算可以接受市场检验。
③预测性：指用资产未来时空的潜能说明显示。
现实的评估价值必须反映则产的未来潜能。
④公正性：指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人任何一方的需要。
⑤咨询性：指资产评估结论是为资产业务提供的专业化评估意见，意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，不对资产业务定价决策负责。
二、资产的含义与分类含义：（1）资产是一种权利资产是一种权利，同样的资产载体，其权利是不同的。
评估者要评估的不是这些资源的本身，而是这些资源某一方面的权利。
（2）资产是一种获利能力判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题是判断其是否具有获利能力。
（3）资产必须为某一主体所拥有的和支配资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。
分类：（1）按资产存在形态分类可分为有形资产和无形资产。
有形资产指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物等，评估是应分别进行，因为它们具有不同的功能和特性。
无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术等。
第一章 资产评估基础理论
（四）清算假设
清算假设是对资产在非公开市场条
件下被迫出售或快速变现条件的假定说
明。
清算评估值通常要低于公开市场假
设和持续使用假设前提下同样资产的评
估值。
凡是能够在公开市场上交易，用途较
为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑
使用公开市场假设进行评估。
持续使用假设评估结果的使用范围常常是有 限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合 理的。
2005.8发布了《企业国有资产评估暂行办
法》。 2007一系列评估准则出台。 2008年评估协会发布三项新准则。
二、 资产评估定义及其相关概念
（一）资产评估定义：
专业机构和人员，按照国家法律、法规
和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估 原则，依照相关程序，选择适当的价值类型， 运用科学方法，对资产价值进行分析、估算
资产评估方法
市 场 法
收 益 法
成 本 法
资产评估程序 资 产 评 估 实 务
机器设备评估 房地产评估
资源资产评估
各类资产评估
资产评估报告
长期投资评估 流动资产评估 无形资产评估 企业价值评估
第一章 资产评估基本理论
第一节：资产评估及其特点 第二节：资产评估的目的与价值类型
第三节：资产评估的假设与原则
第三节 资产评估的假设与原则
资产评估的假设
资产评估的原则
一、 资产评估假设
（一）交易假设：
交易假设是资产评估得以进行的一个最基 本的前提假设，即假定所有待评估资产已经处 在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易 条件等模拟市场进行估价。
（二）公开市场假设
公开市场假设就是假定比较完善的公开 市场存在，被评估资产将要在这样的市场中 进行交易。（有范围） 资产的交换价值受市场机制的制约并由 市场行情决定，而不是由个别交易决定。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对某个特定资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。
在进行资产评估时，需要采用一定的方法和标准来进行准确的估值。
下面将介绍资产评估的基本方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的市场价值。
该方法适用于有大量类似资产交易记录的情况，可以提供较为准确的估值结果。
例如，对于一座商业物业的评估，可以通过比较类似商业物业在相同地区的交易价格来确定其市场价值。
通过收集和分析市场上的交易数据，可以计算出目标资产的市场价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来进行评估的方法。
该方法适用于对收益性资产（如租赁物业、企业股权等）的评估。
它通过预测资产未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定资产的市场价值。
例如，对于一家公司的评估，可以通过预测公司未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定公司的市场价值。
通过分析公司的财务报表、行业趋势和市场竞争情况，可以进行准确的现金流量预测。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来进行评估的方法。
该方法适用于对特殊资产（如独特的建筑物、文物等）的评估。
它通过计算重建资产所需的成本，并考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的市场价值。
例如，对于一座历史建筑物的评估，可以通过计算重建建筑物所需的成本，并考虑建筑物的使用寿命和折旧情况，来确定建筑物的市场价值。
四、收益比率法收益比率法是一种基于资产收益率来进行评估的方法。
该方法适用于对投资性资产（如股票、债券等）的评估。
它通过计算资产的收益率，并与市场上类似资产的收益率进行比较，来确定资产的市场价值。
例如，对于一只股票的评估，可以通过计算股票的收益率，并与同行业的其他股票的收益率进行比较，来确定股票的市场价值。
以上是资产评估的基本方法，不同的资产类型和评估目的可能需要采用不同的方法。
在进行资产评估时，需要综合考虑市场情况、资产特性和评估目的，选择合适的评估方法，并结合相关数据和分析工具进行准确的估值。
第一章资产评估概论一、资产评估的基本概念
4、专业性 5、咨询性
二、资产评估的主体和客体
(二)资产评估的具体目的 资产评估的具体目的是指评估当事人 委托进行资产评估的特定目的。按不同 的标准划分，可以分为以下几种类型。
1、资产交易 2、股权变动 3、企业清算 4、融资服务 5、纳税服务 6、咨询服务
四、资产评估的假设
从理论上讲，可以根据评估对象的具 体情况做出多种不同的评估假设。但 是，从资产评估的实践来看，从资产评 估的众多假设中，可以抽象出三个最基 本的假设，即：公开市场假设、继续使 用假设和清算假设。
（一）资产评估的主体是指从事资 产评估工作的机构和人员（主要是指 注册资产评估师）。 （二）资产评估的客体 资产评估客体又称为资产评估对象， 也就是指被评估的资产。 按不同的分类标准，资产评估客体有 不同的种类。
三、资产评估的目的
资产评估目的是指评估委托人要求对评 估对象的价值进行评估后所要从事的行 为。 资产评估目的可以分为一般目的和具 体目的两大类。 (一)资产评估的一般目的 资产评估的一般目的是指委托进行资产 评估的任何当事人的共同目的。资产评 估的一般目的是取得资产在评估基准日 的公允价值。
价值. 《国际评估准则》中将价值类型分为 市场价值和非市场价值两类。在我国， 有人曾把价值类型分为重置成本、收益 现值、现行市价和清算价格等四种类型。
七、资产评估的程序
资产评估程序是指资产评估工作从开 始准备到最后结束的工作步骤或顺序。 归纳起来，资产评估程序大致有8个步
骤。
第三章 资产评估的基本方法
该方法不同于但与因素调整法，当评估时只能找到相似参照物时，通过对比 分析调整参照物与评估对象之间的差异，就能在参照物的成交价基础上调整 评估对象价值。 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 【例3－6】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块 空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2008年10月1日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评 估。
（二）类比调整法
参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 方法： 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下： 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值 影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成 累计连乘效应。
（一）单一因素比较法
1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
2、功能价值法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功 能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式：
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法 公式：
[例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类 资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法一、引言资产评估是指对各种类型的资产进行评估和估值的过程，它是金融、投资、会计等领域中非常重要的一个环节。
资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
本文将详细介绍这三种基本方法的原理、适合范围以及操作步骤。
二、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似或者相近资产的市场价格来确定待评估资产的价值。
具体步骤如下：1. 采集市场数据：采集并整理与待评估资产相似的市场数据，包括交易记录、成交价格、市场趋势等。
2. 选择合适的比较对象：根据待评估资产的特征和市场情况，选择与之相似的资产作为比较对象。
3. 进行比较分析：比较待评估资产与比较对象的特征、条件和市场价格，分析它们之间的差异和相似之处。
4. 确定价值：根据比较分析的结果，确定待评估资产的价值范围，并给出具体的评估价值。
市场比较法适合于具有市场交易记录和相似资产可比较的情况，特殊适合于不动产、二手车等有明确市场价格的资产。
三、成本法成本法是一种基于资产的重建或者替换成本来确定资产价值的方法。
具体步骤如下：1. 评估资产成本：评估资产的重建或者替换成本，包括材料、人工、设备等成本。
2. 考虑折旧和损耗：考虑资产的折旧和损耗情况，确定其当前价值。
3. 确定价值：根据资产的重建或者替换成本以及折旧和损耗情况，确定资产的评估价值。
成本法适合于无市场交易记录或者无法进行市场比较的情况，特殊适合于固定资产、设备等需要重建或者替换的资产。
四、收益法收益法是一种基于资产预期收益来确定资产价值的方法。
具体步骤如下：1. 评估资产收益：评估资产的预期收益，包括租金、利润、增值等。
2. 估算资产风险：估算资产的风险情况，包括市场风险、经营风险等。
3. 计算资产现值：根据资产的预期收益和风险情况，计算资产的现值。
4. 确定价值：根据资产的现值，确定资产的评估价值。
收益法适合于可预期收益的资产，特殊适合于投资项目、商业地产等。
五、总结资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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资产评估学
（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
资产评估学
• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
资产评估学
资产评估学
一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
资产评估学-第二章资产评估的基本方法
第二节 收益法
• 一、收益法的基本含义
– 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总 称。
– 从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合 理的评估方法之一。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 三、收益法的基本前提P45
• 『正确答案』B
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– （五）已知未来若干年后资产价格的条件下 ①纯收益在第n年前保持不变；②预知第n年
的价格为Pn③r大于零。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第三节 成本法
• 一、成本法的含义 • 二、成本法的基本前提 • 三、成本法的基本要素 • 四、成本法运中各个参数的计算方法（
被评估资产的价值，如果该资产是旧的， 按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素 作为该资产的评估价值。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 二、成本法的基本前提 • 采用成本法评估资产具备的前提条件是： • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求 得评估对象价值的评估方法。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– 2.适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本
一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基 本相同或者相似。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• Ⅰ、定基物价指数 • 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99
页）
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估基础
影响资产的价值的因素：
重置成本 使用磨损、自然力的作用---实体性贬值 技术落后、性能下降---功能性贬值 外部环境恶化---经济性贬值
例如国家实施新的经济政策或发布新 的法规限制某些资产的使用，使得资产 价值下降：氟利昂的空调
资产评估基础
二、成本法
成本法——根据资产价值构成，扣除其各项 损耗(贬值)以确定其评估价值的方法。
资产评估基础
［案例1］某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益 （现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递 增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限 为40年，评估时已使用5年。要求：
(1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？ (2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？ (3)评估该地产现时价值。 (4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 (5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其 他条件不变，评估该地产价值。
理论依据——劳动价值论、生产费用价值论 按资产价值不同时点的价格，可分： •历史成本法 •重置成本法
资产评估基础
（一）历史成本法
任何一项资产的取得，都以购进当时发生的实际 成本计算，资产价值一经入帐，以后就按其实际成本 减去以该实际成本为基础提取的损耗（减值）后的余 额作为资产的价值，这就是“历史成本原则”。
资产评估基础
(三)重置成本法的前提条件
➢继续使用或假定继续使用; ➢应当具备可利用的被评估资产的历史资料； ➢形成资产价值的耗费是必须的(有效成本)。
资产评估基础
(四) 重置成本法评估的步骤
估算被评估资产的重置成本 估算被评估资产的使用年限 估算被评估资产的损耗或贬值 计算确定被评估资产的价值
资产评估基础理论
二、
资产评估的特定目的
（2） 企业兼并。企业兼并是指一个企业以承担债务、 购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被 兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。
（3） 企业出售。企业出售是指出售独立核算的企业或 企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权的经济行为。
（4） 企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以 固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形 式的联合经营实体的行为。
二、
资产评估的特定目的
（5） 股份经营。股份经营是指资产占有单位实行股份制经 营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上 市股票和上市股票。
（6） 中外合资与中外合作。中外合资与中外合作是指我国 的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国 境内举办合资或合作经营企业的行为。
二、
资产评估假设的基本类型
一、
资产评估的一般目的
（2） 资产评估值不等同于马克思劳动价值论中的价值。马 克思劳动价值论中的价值取决于商品中所凝结的一般的无差别的 人类劳动。而现实经济中资产的市场价格可以大于资产中所凝结 的一般的无差别的人类劳动。例如，原始土地的价格远远大于土 地中所消耗的人类劳动。资产评估值是公允价值，即相对于市场 的大多数买者和卖者或资产交易有关各方普遍允许、接受、认可 的价值。公允价值是以预期存在为合理依据的。
第二章 资产评估基础理论
1 资产评估的目的 2 资产评估假设 3 资产评估的原则 4 资产评估的价值类型
第二章 资产评估基础理论
学习目标
了解资产评估的目的； 正确理解资产评估的价值类型，以及资产评估假设在资 产评估中的作用； 正确认识并掌握资产评估假设的含义与基本类型； 掌握市场价值和市场价值以外的价值； 掌握资产评估价值类型的含义及分类； 熟悉并掌握资产评估的工作原则和技术原则。
资产评估基础讲义
资产评估基础讲义第⼀章导⾔本章概括地介绍了资产评估的基本概念、基本作⽤、原则（⼯作原则和经济技术原则）、⾏业发展、地位和作⽤。
主要考查客观题，估计分值在5分左右。
考情分析第⼀节资产评估的基本概念及基本作⽤⼀、资产评估的概念（⼀）资产评估资产评估属于价值判断的范畴，即使⽤专业的理论和⽅法对资产的价值进⾏定量的估计和判断，其概念可以从⼀般意义、专业⾓度和法律⾓度三个层次进⾏表述。
1. ⼀般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值。
当进⾏市场交易时，所有的市场参与者⼤都会依据⾃⼰所掌握的知识和信息，⾃觉或不⾃觉地运⽤资产评估的理论和⽅法，对交易对象进⾏价值判断，从⽽确定其交易价格。
2.专业⾓度：作为⼀种专业服务，资产评估是由资产评估专业⼈员和评估机构依据⼀定的执业标准对资产的价值进⾏评定估算的专业化活动。
3. 法律⾓度：《中华⼈民共和国资产评估法》规定：第⼆条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业⼈员根据委托对不动产、动产、⽆形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进⾏评定、估算，并出具评估报告的专业服务⾏为。
法定资产评估概念除了规定资产评估是⼀种价值评定、估算⾏为外，还强调了资产评估的主体、客体、法律性质和服务成果。
（1）资产评估的主体：资产评估机构及其评估专业⼈员评估机构是依法设⽴的从事评估业务的专业机构。
评估专业⼈员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业⼈员。
评估专业⼈员应当加⼊评估机构，才能从事评估业务。
（2）资产评估的客体（对象）：包括不动产、动产、⽆形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
（3）资产评估服务的法律性质：资产评估是受委托⼈与资产评估机构依法订⽴的资产评估委托合同约束的专业服务。
资产评估法第三条⾃然⼈、法⼈或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以⾃愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、⾏政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。
资产评估的基本方法
完全相同
在这种情况下的评估计算公式为: 被评估资产评估价值=参照物交易价格（如35万）
2011-2
《资产评估学》
14
七、市场法应用的具体模式
2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物)完全相同
同型号
•
旧汽车
同型号
•
新汽车
评估计算公式为：
成新率
被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率
=50万元×70%=35万元
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《资产评估学》
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二、收益法的基本涵义
收益法——指通过估测被评估资产未来 预期收益，并折算成现值，以确定被评估资 产价值的一种资产评估方法。
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《资产评估学》
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三、收益法的应用前提
1、被评估资产能够继续使用。 2、资产的未来收益可以测算。 3、资产的预期获利年限可以预测。 4、资产拥有者获得预期收益所承担的风险
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《资产评估学》
7
三、市场法运用的基本前提
1、市场上存在参照物； 即：与被评估资产相同或类似的资产。
2、参照物的交易是在公开市场条件下进行； 3、价格影响因素明确，并且可以量化。
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《资产评估学》
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四、市场法运用的基本公式
1、评估价值 = 参照物市价 + Σ评估对象比参照物 优异之金额 - Σ参照物比评估对象 优异之金额
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五、收益法应用的基本形式
（二）每年收益相同，未来期限有限
基本计算公式为：
P
n i 1
A (1 r)i
n
A
i 1
1 (1 r)i
A r
1
1 (1 r)n
资产评估学讲义
• 三、重置成本确实定
– （一）加和分析法
• 也叫详细定价法，就是在进行资产评估时，将重置 资产提成若干构成部分，先拟定各构成部分旳现时 价格，然后加总得出被评估资产旳重置成本。
– 经过拟定被评估资产已使用年限与该项资产预期可使 用年限旳比率来拟定资产旳有形损耗率。
– 有形损耗率＝已使用年限/法定使用年限＝已使用年限 /(已使用年限＋剩余使用年限)
当资产在使用过程中有更新旳情况时，注意要用加权投 资年限来替代已使用年限。 加权投资年限＝∑加权更新成本/∑更新成本
其中，加权更新成本旳权数为从更新日到评估日旳使用 年限，即： 加权更新成本＝更新使用时间×更新成本
第三章 资产评估旳基本措施
• 掌握资产评估旳基本假设 • 掌握现行市价法 • 掌握重置成本法 • 掌握收益现值法 • 了解清算价格法和历史成本法 • 了解价格匹配原则和几种资产评估措施旳
比较
第一节 资产评估旳基本假设
• 一、资产业务旳分类
– 资产业务是市场经济条件下有关资产市场旳一 系列业务旳总称。
– （五）历史成本法
• 它采用被评估资产旳帐面价值减去它旳帐面历史折旧， 得到该项资产旳帐面残值，即该项资产旳现行市价。根 据旳价格原则是历史成本。
第二节 现行市价法
• 一、基本思绪
– 把被评估资产和相同或相同旳全新资产进行对 比，经过减去合计折旧旳措施得出被评估资产 旳现行市价。
• 二、现行市价法旳前提条件和合用范围
• （三）物价指数法
– 用物价指数来调整被评估资产旳帐面价值，从 而求得资产旳现行价格。
资产评估基础--总结
第一章资产评估概述【主要考点】概念及经济技术原则（重点）。
作用、工作原则、价值与价格一、资产评估的概念2016年7月2日我国颁布了《中华人民共和国资产评估法》。
2016年12月1日起实施。
概念：“评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为”。
1.评估主体：法定，2评估师；非法定，2评估人员。
资产评估机构在领取营业执照之日起三十日内向（1）资产必须是特定主体所拥有或控制的（拥有或支配的前提条件）。
资产的产权是与资产所有权相关的权利束，并且具有可分解性，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权。
资产评估中的资产边界应当以经济资源的控制权为依据：。
（2）具有能够带来未来经济利益的潜在能力。
其价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力。
（3）资产的价值应当能以货币计量。
评估的对象包括：不动产动产无形资产企业价值、资产损失或者其他经济权益等二、价格与价值劳动价值论：使用价值和价值。
社会必要劳动时间。
供求关系变化影响价格围绕价值上下波动。
效用理论：价值由边际效用决定（主观评价）。
有用性（内容）和稀缺性（大小）均衡价格理论：边际效用决定需求，生产费用决定供给。
效用解决短期定价，成本解决长期定价。
成本、效用、供求共同决定价值。
方法）经济技术原则：（2+2+2+1）市场法：1.替代原则（注意买方与卖方）对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的；在价格相同时，必定选择效用较大的。
在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
买卖方选择。
保证评估公正性（比如设备询价时应选市场上平均价格）2．供求原则：在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素。
收益法：3.预期收益原则资产的价值应当基于其对未来收益的预期决定，是判断资产价值的一个最基本的依据。
4.贡献原则（源自边际收益原理）各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对各种形式的资产进行评估和估值的过程，以确定其合理的市场价值。
资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
1. 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定待评估资产的价值。
该方法适用于市场上存在大量类似资产的情况，例如房地产、股票等。
评估师会收集并分析市场上类似资产的交易数据，包括交易价格、交易时间、交易条件等，然后根据这些数据来确定待评估资产的市场价值。
2. 收益法收益法是一种基于资产所能产生的未来收益来确定其价值的方法。
该方法适用于评估能够产生稳定收益的资产，例如租赁物业、企业等。
评估师会通过分析资产的收入和支出，考虑到资产的风险和未来的收益增长率，计算出资产的现值。
常用的收益法包括净现值法、内部收益率法和收益倍数法。
3. 成本法成本法是一种根据资产的重建或替代成本来确定其价值的方法。
该方法适用于评估无市场交易或无法直接应用市场比较法和收益法的资产，例如独特的专利技术、艺术品等。
评估师会根据资产的重建成本、替代成本以及折旧和损耗等因素，计算出资产的价值。
在进行资产评估时，评估师通常会综合运用以上三种方法，根据具体情况选择合适的方法或结合多种方法来评估资产的价值。
评估师还需要考虑市场环境、行业发展趋势、资产的特殊性等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
需要注意的是，资产评估是一项复杂的工作，需要评估师具备专业的知识、经验和技能。
评估师应该熟悉相关法律法规和评估准则，严格按照标准程序进行评估，并保持客观、公正的态度。
此外，评估师还应持续学习和更新知识，跟踪市场动态和行业发展，以提高评估水平和专业能力。
总之，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
评估师在进行资产评估时需要综合运用这些方法，并考虑市场环境、行业发展趋势、资产的特殊性等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
资产评估是一项复杂的工作，需要评估师具备专业的知识、经验和技能，并严格按照标准程序进行评估。
第2章 资产评估基础理论
2.2.4
清算假设
清算假设是对资产拟进入的市场条件 的一种假定说明或限定。具体而言, 的一种假定说明或限定。具体而言,是对资 产在非公开市场条件下被迫出售或快速变 现条件的假定说明。 现条件的假定说明。
2.2.5 假设在 资产评估中的作用
2.2.6 资产的效用与 评估及其假设
1)资产效用是资产具有市场价值的基础 2)资产的效用与资产的使用方式 3)资产的效用与资产的作用空间 资产的作用方式, 4)资产的作用方式,作用空间与资产评估 的特定目的和资产评估前提假设的关系 从上述分析中可以发现,被评估资产的作 从上述分析中可以发现, 用方式和作用空间并不可以由评估人员随意 设定。 设定 。 它是由资产评估的特定目的和评估范 围基本限定的。 围基本限定的。
2.3.2 关于资产 评估中的市场价值与 非市场价值 市场价值以外的价值) (市场价值以外的价值)
在国际评估准则中, 在国际评估准则中 , 市场价值定义如 下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日 进行正常的市场营销之后, 进行正常的市场营销之后 , 所达成的公平 交易中某项资产应当进行交易的价值的估 计数额,当事人双方应当各自精明、 计数额 , 当事人双方应当各自精明 、 谨慎 行事,不受任何强迫压制。 行事,不受任何强迫压制。”
持续使用假设也是对资产拟进入的市 场的条件， 场的条件，以及在这样的市场条件下的资产 状态的一种假定性描述或说明。 状态的一种假定性描述或说明。 首先设定被评估资产正处于使用状态, 首先 设定被评估资产正处于使用状态, 设定被评估资产正处于使用状态 包括正在使用中的资产和备用的资产； 包括正在使用中的资产和备用的资产； 其次根据有关数据和信息 ， 其次 根据有关数据和信息， 推断这些 根据有关数据和信息 处于使用状态的资产还将继续使用下去。 处于使用状态的资产还将继续使用下去。
资产评估学知识要点
资产评估学知识要点一、【定义】【资产评估】：资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
二、资产评估涉及十项基本要素：1.评估主体2.评估客体（评估对象）3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4.评估的目的（特定资产业务）5.评估原则（行为规范和准则）6.评估程序（评估环节和顺序）7.价值类型（评估结果的价值属性）8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.评估基准日（评估时点）三、资产评估的种类●从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。
●从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估。
●从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。
四、资产评估的功能和作用（一）资产评估的功能：评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。
（二）资产评估的基本作用1.咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。
2.管理：促进国有资产保值、增值的手段。
3.鉴证：鉴别和举证。
（资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证）五、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。
从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。
从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。
资产评估专业基础
资产评估专业基础
资产评估专业基础是指在资产评估工作中所需要掌握的基本知识和技能。
资产评估是一个复杂而且专业的领域，它涉及到财务、法律、经济等多个方面的专业知识。
而资产评估专业基础就是为了帮助评估师在评估工作中运用这些知识和技能。
首先，资产评估专业基础包括财务会计知识。
资产评估是基于财务数据进行的，所以评估师需要具备扎实的财务会计知识，包括财务报表分析、财务比率分析等。
评估师还需要了解财务会计准则和会计估计原则，以便正确评估和估算资产价值。
其次，资产评估专业基础包括法律知识。
资产评估涉及到很多法律问题，评估师需要了解相关的法律法规，包括财产权法、合同法、土地管理法等。
评估师还需要了解相关的法律程序和法律责任，以确保评估工作的合法性和有效性。
此外，资产评估专业基础还包括经济学知识。
评估师需要了解经济学的基本原理和方法，包括供需关系、市场价格等。
评估师还需要了解经济增长和周期等因素对资产价值的影响，以便正确评估资产的价值。
最后，资产评估专业基础还包括数据分析和信息技术知识。
评估师需要运用数据分析和信息技术工具，对评估所需的数据进行收集和整理，并运用统计方法进行分析。
评估师还需要熟悉各种信息技术软件，以便进行评估报告的撰写和展示。
综上所述，资产评估专业基础是评估师为了能够正确、有效地
进行资产评估工作所必须具备的基本知识和技能。
只有具备了这些基础，评估师才能够准确地评估资产的价值，为客户提供专业、可信的评估服务。
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12月8日课堂专项基本训练一：资产评估学的基本业务处理问题解决
（一）被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，与评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为
0.8，被评估机组尚可使用8年。
假定其他费用可以忽略不计。
要求：试根据所给条件：（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。
(二)．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行贷款年利率为9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
（三）机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括
材料）为1万元，调试费用为0.6万元。
经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。
求该设备的重置成本。
（保留两位小数）
(四)．某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。
经了解，同类产品平均价格为250元/件，该产品价格为280元/件。
目前该产品年销量为2万件。
经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。
由于该企业已经较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。
产品价格预计为：今后1～3年维持现价；4～5年降为270元/件；6～8年降为260元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化。
若折现率为10%，所得税率为33%，试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价值。
（计算结果保留两位小数）
（五）评估某企业价值时，已知其资产总额为13300万元，长期负债3000万元。
市场平均收益率为20％，国债利率15％，该企业适用的β系数为1.4，长期负
债利率17％。
若所得税税率为30％，试计算加权平均资金成本（计算结果保留两位小数）。
（六）某台机床需评估。
企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
（七）某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。
假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？要求：（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；（2）写出计算过程；（3）写出正确结论。
（八）评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。
经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万
元，年产量为12万件。
如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。
（九）某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已知下列资料：（1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为600万箱和400万箱；（2）该制药生产技术系国外引进，账面价格500万元，已使用3年，尚可使用9年，3年通货膨胀率累计为10%；（3）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按现值计算为100万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为30万元。
根据上述资料，计算确定：（1）该制药生产全套技术的重置成本净值；（2）该无形资产转让的最低收费额评估值。
（十）李某系A资产评估公司的注册资产评估师、部门经理和项目负责人。
于2001年5月8日与甲企业商讨房地产评估事宜。
由于李某曾于1998年5月至1999年10月在甲企业财务部门任经理，双方比较熟悉，故甲企业以该企业房地产平均每平方米评估价值不低于8000元为条件，决定是否委托A评估公司进行评估。
李某为了评估公司的利益，口头承诺了甲企
业的要求，并接受了甲企业的评估委托。
李某按照资产评估协议书的要求在5日内完成了对甲企业房地产的评估，评估结果为每平方米7300元。
因李某曾对甲企业有过口头承诺，即不动产评估值不低于每平方米8000元。
李某认为7300元／m2与8000元／m2之差并未超过10％，属于正常误差范围，而且资产评估本身就是一种估计。
带有咨询性质，故以每平方米8000元出具了评估报告；并打电话给本所已在外地开会一周的注册资产评估师周某，得到允许后，加盖李某本人和周某的注册资产评估师印签并签字，又以项目负责人的名义签字，加盖公章出具了资产评估报告书，交与甲企业；同时将该评估报告书送给在乙企业当顾问的评估专家赵某一份。
请根据以上背景资料，指出4处违反资产评估行业规范的行为，并说明
理由。