浅析不动产抵押权与租赁权的冲突及解决
浅析不动产抵押权与租赁权的冲突及解决
浅析不动产抵押权与租赁权的冲突及解决作者：王新标，冀晓燕来源：《山西农经》 2017年第18期浅析不动产抵押权与租赁权的冲突及解决□ 王新标冀晓燕摘要：不动产抵押权与租赁权的冲突是相同物上兼有不止一个物权或债权的法律规定的产物，但其并非只表现了法律缺失，而是社会经济快速发展和繁荣下的必然。
同时，这一冲突的解决亦是我国法律向着更加成熟和完善发展的助力，对活跃社会经济及建设法治中国同样大为有益。
关键词：不动产；抵押权；租赁权；冲突文章编号：1004-7026（2017）18-0099-01 中国图书分类号：D923.2 文献标志码：A（太原市不动产登记中心山西太原030000）1 不动产抵押权与租赁权的冲突现实生活中不少实际案例已经可以生动体现不动产抵押权与租赁权产生的冲突。
例如早些年间法院对有关不动产抵押的审查机制尚未健全时，就发生过被执行人抢先在法院处置前即与其他单位就不动产签定了超过十年的长期租赁协议，且租赁费用也一次性付清的问题。
于是，尽管法院对相关抵押权作出了严谨的法律裁定，然而却在被执行人刻意钻空子的情况下无法履行，形成了事实上的“真空”地带。
2 不动产抵押权与租赁权的冲突原因在物权法中，对相同的物即不动产上产生的所有权是单一的，不能同时并存两个或多个所有权。
但对同一物即不动产上的债权或物权却没有这种限制。
包括中国在内的世界不少国家的法律规定中，不动产租赁权被划归为债权范围。
然而对不动产的占有和使用乃是最基本的人类需要，且不动产属于价格高昂的物，故承租人在经济上处于相对的弱势，需要得到法律相应的保护。
因此，多数国家的法律会遵循“买卖不破租赁”原则赋予租赁权以物权，为的是在“物权优于债权”原则之下更好地实现对弱势一方的法律保护。
在另一方面，不动产抵押权属于担保性质的物权，同样满足“物权优于债权”原则，却由于重点针对不动产的交换价值而往往不需要对不动产的实物进行占用支配。
这便造成租赁一方可以在抵押之前或之后依然对不动产进行实际的使用。
房屋抵押权实现中的权利冲突及解决分析
房屋抵押权实现中的权利冲突及解决分析摘要：现阶段，同一房屋之间发生抵押权的现象已经普遍发生，在实现抵押权的同时，与其他权力相冲突属于正常现象。
所以，文章要对房屋抵押权进行不断分析，其中包括房屋抵押权与租赁权之间的利于冲突等问题，并且能够准确提出相应的解决方法。
关键词：房屋抵押权；权利冲突；解决房屋抵押权的实际权益主要根据房屋抵押权实现整体过程，其中房屋抵押权在房屋设定相关权利之间所发生的冲突。
在同一房屋，既存在房屋抵押，又存在其他债权、物权等相关权利。
然而在这种情况下，会逐渐形成相互冲突等现象的发生。
再根据协调房屋抵押权的权利来平衡当事人的经济权益，其中对于房屋抵押权交易的安全保障起到重要作用。
1.房屋抵押权之间的冲突问题及解决方法1.抵押权与抵押权之间冲突的表现在房屋抵押权在实践的过程中，其中房屋抵押权之间的相互冲突主要体现为再抵押和重复抵押等两种形式。
首先，再抵押简称为“余额抵押”，主要专门针对在同一房屋具有价值的部分进行抵押后，其余具有价值将作为其他抵押权。
表示逐个抵押关系不能重复，所以在承担相应的债务金额总数量的同时，所有加起来不能超过房屋的总体价值。
其次，重复抵押主要根据抵押人将同一房屋进行抵押之后，将其他抵押人作为担保。
这样在重复抵押同一房屋的同时，要不断形成多方面的抵押关系。
其中对于重复抵押权来讲，可以有效保障债权的总体金额不能超过房屋的价值。
最后，根据我国颁布发的《担保法》来讲，要完全掌握抵押之后才能承担法律效力。
根据《担保法》的相关规定：“在财产进行抵押之后，其中的财产价值要大于所要担保的债权的余额总数。
另外还可以进行再次抵押，但是抵押之后不能超出其他余额部分。
”再次抵押制度能够充分发挥出其中的价值，这样为民事主体的融资提供了更便捷的相关制度。
在面对重复抵押时，由于相关规定条例尚未健全。
但是在相关理论上，要根据重复抵押的效力进行以下分析：1.重复抵押的相关制度要根据自治原则。
这样不论是出借人还是借用人都会根据重复抵押的基本情况，不仅会接受具有重复抵押的安排，还会签订关于重复抵押的合同协议，从中共同承担重复抵押的风险。
抵押物出租与房产抵押合同的冲突解决
（标题）：抵押物出租与房产抵押合同的冲突解决一、引言在房产交易过程中，抵押物出租与房产抵押合同是两种常见的情形。
然而，这两种情况常常引发冲突，这主要是由于出租行为可能会影响到抵押物的所有权和抵押权的效力。
本文将围绕这一问题，分析其原因，提出可能的解决方案，并讨论相关法律和实践问题。
二、抵押物出租与房产抵押合同冲突的原因抵押物出租是指债务人（通常是房屋所有权人）将房屋出租给第三方，以获取租金收入。
而房产抵押合同则是借款人（通常是债务人）与贷款机构（抵押权人）之间签订的协议，借款人将其房产作为担保物，以换取贷款。
当房屋被抵押后，所有权在一定程度上被限制，即抵押权人享有优先受偿的权利。
然而，如果房屋所有权人在未通知抵押权人的情况下将房屋出租，这可能会引发冲突。
因为出租行为可能会影响抵押物的所有权和抵押权的效力。
三、冲突解决策略1.通知与告知：在房屋被抵押后，房屋所有权人应将租赁情况及时告知抵押权人。
这不仅符合法律规定，也有助于避免因信息不对称引发的冲突。
2.租赁合同的效力：在抵押物出租的情况下，租赁合同的效力通常不会受到影响。
因为租赁合同是一种诺成性合同，其成立不依赖于抵押权的效力。
这意味着即使房屋被抵押，承租人仍然有权根据租赁合同行使权利。
3.所有权转移：在处理冲突时，双方应协商确定一个解决方案，例如在债务还清或达成其他共识后，再考虑房屋所有权的转移问题。
这样既保护了债权人的合法权益，又保证了房屋承租人的租赁权益。
四、法律与实践问题1.法律支持：在处理此类冲突时，应遵循相关法律法规，如《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等。
同时，应参考地方性法规和司法实践案例，以确保解决方案的合法性。
2.实践操作：在实际操作中，可能存在一些特殊情况需要灵活处理。
例如，当出租行为对抵押权造成实质性影响时，可能需要考虑采取更为严格的措施。
此外，对于未通知抵押权人的出租行为，也可能需要追究房屋所有权人的法律责任。
不动产抵押物租赁法律关系中的利益冲突与衡平
不动产抵押物租赁法律关系中的利益冲突与衡平不动产抵押物租赁法律关系中的利益冲突与衡平在不动产抵押物租赁这一法律关系中，租赁人和抵押权人之间存在着利益冲突。
如何平衡两者的权益，成为了该法律关系的一个重要议题。
下面将通过三个案例来探讨该问题。
案例一：甲公司是一家房地产公司，该公司拥有一栋写字楼，通过向银行抵押该写字楼获得贷款。
后来，甲公司将该写字楼出租给乙公司。
由于甲公司给银行抵押了该写字楼，所以甲公司无法将该写字楼卖出或办理任何抵押业务。
这种情况下，乙公司的租赁权和银行的抵押权之间存在了利益冲突。
针对这种情况，可考虑让乙公司在租赁合同中明确银行的抵押权，并且授权银行进行必要的登记和公示。
这样一来，虽然甲公司无法卖出或抵押该物业，但乙公司的租赁权得到了保障。
在此基础上，甲公司与银行可以商议其他合作方案，以规避可能出现的利益冲突。
案例二：丙公司购买了一处房产，同时向银行抵押了该房产，用于获得贷款。
后来，丙公司将该房产出租给了丁公司，形成了租赁关系。
但丙公司违约，未能按时还款，银行有权对该房产采取强制执行措施。
这时，丁公司的租赁权和银行的抵押权仍然存在利益冲突。
解决这一问题，需要依据抵押物权和租赁权的优先顺序进行衡量。
在这种情况下，由于银行的抵押权优于丁公司的租赁权，所以银行有权优先执行其抵押权。
但丁公司在此过程中仍然有权维护自身合法权益。
在执行时，银行应该尽可能保护丁公司的利益，例如在执行标的物拍卖结束后协商分配拍卖款项中，优先支付丁公司的租赁费用等。
案例三：张先生购买了一处商用房，向银行抵押该房产获得贷款，并将商用房出租给了租户李先生。
但由于经济环境变化，张先生无法按时还款，银行决定对抵押物采取强制执行措施。
然而，李先生在这个租赁关系中并未违约，该如何平衡两人的权益冲突？这种情况下，可以通过协商达成解决方案。
如果李先生同意合作，可以与银行签署租赁借款协议，将租赁期内的租金作为借款拆分并在此基础上实现还款，并在还款完成后退还押金。
论述抵押权,居住权,租赁权存在冲突的情形和处理规则。
论述抵押权，居住权，租赁权存在冲突的情形和处理规则。
抵押权、居住权和租赁权都是与房屋相关的权利，但它们各自有其特点和存在的优先级。
当这三种权利在同一个房屋上产生冲突时，如何处理是一个复杂的问题。
以下是对这些冲突情形的分析以及相应的处理规则。
1. 抵押权与租赁权的冲突：情形：如果房屋先被抵押，然后又被出租，这时就可能出现抵押权与租赁权的冲突。
处理规则：“买卖不破租赁”原则是处理这种冲突的基本规则。
也就是说，即使租赁的房屋被出售，租赁关系仍然有效，新的房屋所有人必须承受这个租赁关系。
2. 居住权与租赁权的冲突：情形：居住权和租赁权都是以使用和收益为目的的权利，所以当两者在同一房屋上产生冲突时，如何处理就成为一个问题。
处理规则：一般情况下，居住权的设立晚于租赁权。
因此，如果租赁期限超过居住权的期限，居住权人需要等到租赁期限届满后才能开始享受居住权。
但如果居住权的设立早于租赁权，那么居住权人可以在其居住权期限内享有房屋的使用权，即使租赁期限届满，居住权也不受影响。
3. 抵押权、居住权与租赁权的综合冲突：情形：当抵押权、居住权和租赁权同时存在于同一房屋上时，如何处理三者的关系就更加复杂。
处理规则：在这种情况下，处理规则主要取决于权利的设立顺序。
抵押权和居住权都是以登记作为设立条件的，因此权利的先后顺序可以根据登记的时间来确定。
如果抵押权先于居住权设立，当抵押权人要求优先受偿时，如果抵押物不足以清偿全部债权，需要先行涤除该不动产上的居住权再行转让或拍卖。
而如果居住权先于抵押权设立，实现抵押权时应附带居住权一并转让，受让人需继续履行原房屋所有人对居住权人的义务，且未经居住权人同意不得加重居住权人的合同负担。
以上是对抵押权、居住权和租赁权存在冲突情形的分析以及相应的处理规则。
在实践中，需要根据具体情况来判断和处理。
同时，对于可能存在的法律风险，建议当事人在进行相关操作前寻求专业法律意见。
租赁权与抵押权发生冲突,哪个权利更优先
租赁权与抵押权发⽣冲突,哪个权利更优先租赁权是指承租⼈向出租⼈租赁时，对租赁物取得的使⽤权，⽽租赁权在租赁期内是受法律保护的，⽽在司法实践中租赁权与抵押权存在冲突的情况，那么租赁权与抵押权发⽣冲突,哪个权利更优先?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
⼀、租赁权与抵押权发⽣冲突什么权利更优先抵押权和租赁权在性质上是相容的，抵押权所追求的是抵押物的交换价值，并且不要求移转抵押物的占有，⽽租赁权是追求标的物的使⽤价值，同时⼜移转占有。
两种权利之间的关系，有以下两种情形：⼀是抵押权的设⽴先于租赁权。
我国《担保法解释》第66条如此规定：抵押⼈将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让⼈不具有约束⼒。
抵押⼈将已抵押的财产出租时，如果抵押⼈未书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押⼈对出租抵押物造成承租⼈的损失应承担赔偿责任;如果抵押⼈已书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押权实现造成承租⼈的损失，由承租⼈⾃⼰承担。
其次，租赁权的设⽴先于抵押权。
当租赁合同先成⽴时，其后出租⼈⼜以该出租物设定抵押时，该租赁关系继续有效。
这样，在该房产买卖时，买受⼈B公司所取得的标的物所有权是不得对抗租赁权的。
从本质上讲，该抵押权并⽆优先于所有权的效⼒，这样以前已存在的租赁权也可以对抗后设⽴的抵押权⽽继续有效存在。
对此，我国《民法典》第七百⼆⼗五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租⼈按照租赁合同占有期限内发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒。
同理类推，抵押作为物权⾏为也应当适⽤该规定。
⼆、转租与租赁权的让与有哪些不同转租与租赁权的让与不同，其区别在于：⾸先，就法律性质⽽⾔，转租系承租⼈与次承租⼈之间成⽴新租赁合同;租赁权让与为租赁债权的转让。
其次，就当事⼈各⽅的法律关系看。
转租时，转租⼈于转租后，仍享有租赁权，同时在转租⼈与次承租⼈之间⼜产⽣⼀新的租赁关系，基于此租赁关系，转租⼈在租赁物上为次承租⼈再度设定新租赁权;租赁权的让与则不同，在承租⼈让与租赁权时，承租⼈于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三⼈代其位，成为租赁合同的当事⼈。
论不动产抵押权与租赁权的冲突和平衡
◆法 学研 究
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论不 动产抵押权 与租赁权 的冲突和平衡
王
摘 要
艳
随 着我 国市场 经济 的不 断发 展 ， 不动 产抵押 不仅 是债 权 的一种 担保 方式 ， 还成 为 了现 代 经济活 动 中的重要 融资 方
式 。市场主 体 为 了追 求利 益 最大化 ， 最 大限度 的发挥 不动 产 的经 济价值 和使 用价值 ， 常 常在 同一 不动产 上 同时设 立抵押权 和租 赁权 ，从 而导致 抵押 权 与租 赁权 冲 突的 产生 。本 文对不 动产抵 押权 与租 赁权 冲 突的产 生及 解决等 问题进 行初 步梳 理
１ ． 抵押 权 的性 质
１ ． 抵 押权 与租赁 权 同时存 在 同 一不 动产 之上 从现 象上讲 ， 只有在 同一不 动产之 上同 时存 在抵押 权和租 赁
但是， 也存在特 殊情 况 ， 比如 ， 建设用 地 （ １ ） 抵押 权 是一 种价 值权 。在现 代资本 主义 社 会， 物权 人可 权才 会发 生权 利的冲 突 。 以对物 进 行实 体支 配 ， 也 可 以对物 进行 价值支 配 。 虽然 抵押 物不 使 用权设 立 了抵押 ， 抵 押后 该土 地上 新增 了建筑 物 ， 地 上建筑 物 转移 占有 ， 抵押权 人 对抵押 物没 有现 实意 义 的支 配 ， 但 抵押 权人 出租 给第 三人 。 虽 然先 设立 的抵押 权只 及于 建设用 地使 用权 ， 新 但 由于建 设用地使 用权 与其之 对抵 押物 的交 换价 值享 有支配 权 。 因此 ， 抵押 权 是物权 价值 化 的 增 的建筑物 不属 于抵押物 的范围 ， 体现 。 抵 押权 的非 上 所新增 的地 上建 筑物 存在 不可 分性 ， 在抵押 权实 现的 时候 ， 就 配权 可 以分离 。 物 设立 抵押 权后 ， 抵押 物 的所有 人可 以继 续 占有 影 响到设 立在地 上建筑物 之 上的租 赁权 ， 从 而导致 设立在建 设用 使用 ， 甚至 处分抵 押物 ， 并可 以其收益 用于清 偿债 务， 提 高了债 务 地 上的抵 押权 与设 立在 新增 建筑 物上 的租 赁权产 生冲 突 。 ２ ． 抵押 期 限与 租赁 期 限存在 交叉 人 的偿还 能 力， 同时， 抵押 权人 也可 以不 必负担 保管 抵押 物 的风 险。 因此 抵押 权 在担 保债权 及融 资交 易 中被最广 泛 、 最频 繁 的使 抵押 权和 租赁权 两者 的存续 期间存 在交叉 ， 是两者冲 突产生 的要件 之 一 。抵 押 期限 是指抵 押权 的存续 期间 。抵押 权人 应 当
抵押权与租赁合同的法律冲突解析
抵押权与租赁合同的法律冲突解析在租赁合同中，作为房东或租户，我们常常会面临各种法律问题和冲突。
其中一个常见的问题就是抵押权与租赁合同之间可能产生的法律冲突。
本文将对这一问题进行分析和解析。
抵押权是指债权人以债务人的不动产作为担保，享有优先受偿权的权利。
而租赁合同是指房东将不动产出租给租户，租户支付租金并享有使用权的合同。
当抵押权和租赁合同发生冲突时，我们需要考虑的是两者之间的法律地位和权益保护。
首先，根据我国《民法通则》的规定，抵押权是一种物权，而租赁合同则属于合同法范畴。
物权和合同权利的保护方式有所不同。
在法律上，物权享有优先受偿权的原则，即在不动产被拍卖或变卖时，抵押权人有权先行受偿。
而租赁合同则主要保护租户的使用权和租金支付义务。
因此，当抵押权与租赁合同发生冲突时，法律倾向于保护抵押权人的权益。
然而，在实际操作中，我们也需要考虑租户的合法权益。
根据我国《合同法》的规定，合同是平等自愿的协议，任何一方都有权利要求对方履行合同。
租赁合同是租户与房东之间的协议，租户有权按照合同约定获得使用权，并支付租金。
因此，当抵押权人要求将不动产进行拍卖或变卖时，租户有权要求保护其租赁合同权益。
在实际案例中，最高人民法院曾经审理过一起抵押权与租赁合同冲突的案件。
案件中，抵押权人要求将不动产进行拍卖，但租户主张其租赁合同权益应受到保护。
最高人民法院最终判决，租赁合同权益应受到保护，并且在不动产拍卖后，租户有权继续履行租赁合同，新的房东应接受租户的租金支付。
综上所述，抵押权与租赁合同之间的法律冲突需要根据具体情况进行分析和解决。
在法律上，抵押权享有优先受偿权，但租赁合同也应受到保护。
在实际操作中，法院通常会权衡双方权益，保护租户的合法权益。
因此，当抵押权与租赁合同发生冲突时，双方应积极协商解决，并在必要时寻求法律支持。
只有在法律的保护下，双方的合法权益才能得到充分保障。
论不动产租赁权与抵押权的冲突
论不动产租赁权与抵押权的冲突
随着房地产市场的不断升温，不动产的租赁和抵押成为了热门问题。
在不动产租赁和不动产抵押的情况下，不动产租赁权和抵押权可能会发生冲突。
本文旨在探讨不动产租赁权和抵押权的冲突以及如何解决这些冲突。
首先，不动产租赁权和抵押权的概念是什么呢？不动产租赁权是指承租人依照合同享有租赁物的使用权、收益权和支配权等权益。
而抵押权是指债务人通过给抵押人质押物作抵押，用以担保债务的清偿。
当不动产租赁和抵押权交织在一起时，就可能会产生冲突。
其次，不动产租赁权和抵押权的冲突表现为什么呢？首先，租赁物权的第一权利人永远是租赁人，而抵押人即使质押抵押物，其也不能影响租赁人的权利。
其次，在确保租赁人权益的同时，抵押人也要保护自己的债权。
这就表明了不动产租赁权和抵押权的冲突。
那么，如何解决这些冲突呢？一种解决方法是通过租赁物权与抵押登记的优先顺序，使租赁人优先于抵押人进行清偿。
另一种解决方法是，为债权人设立优先权，通过债权人与租赁人合作，竞争的方式来解决冲突。
此外，还可以通过另设一个抵押人权益保护机制，将其与租赁人共存即可。
最后，需要指出的是，在解决不动产租赁权和抵押权的冲突中，需要考虑到各方的合法权益，尤其是租赁人的权益。
同
时，在制定相关法律和政策时也应该更新适应市场变化和实践需要。
总之，不动产租赁权和抵押权的冲突问题必须加以解决。
我们可以通过制定相关法律和政策，规定优先顺序等方法来解决冲突。
此外，还需尊重各方的合法权益。
只有在以平等、公正的原则基础上，才能够实现不动产租赁与抵押权的和谐发展。
抵押权与租赁权的冲突问题
抵押权与租赁权的冲突问题本文是君之道思考的第307期文章在抵押物执行过程中，经常会遇到抵押物出租的情况。
那么，抵押权的实现是否会因抵押物上存在的租赁权而受影响呢？根据法律规定，租赁权先于抵押权设立的，在租赁有效期内租赁合同对抵押物的受让人继续有效。
然而，抵押权先于租赁权设立，则后设立的租赁权不得对抗已登记的抵押权。
本文主要就同一财产上的抵押权与租赁权的冲突问题进行简要分析。
一、先租赁后抵押，合法有效的租赁权对抵押物的受让人具有约束力依据《担保法》第四十八条及《物权法》第一百九十条第一款规定，法律未限制在已出租的标的物上设定抵押。
抵押权追求的是标的物的交换价值，租赁权在权利属性上则是债权，所追求的是标的物的使用价值，二者在同一标的物上同时设立并不冲突。
但是，在抵押权人实现抵押权时，租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物。
然而，对于如何认定租赁权先于抵押权设立，法律未有明确规定。
一般而言，为防止抵押人与第三人恶意签署虚假租赁合同，阻碍抵押权人对抵押权的实现，法院不仅仅审查租赁合同的签订时间，同时还会审查承租人是否实际支付合理租金及占有租赁物。
例如，在（2019）闽民终1337号案中，福建省高级人民法院认为，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。
从该案扬科狮虎公司提交证据所体现的租赁合同签订及履行情况看，法院认为尚不足以确认扬科狮虎公司基于2015年6月25日签订之《租赁合同》与狮虎能源公司之间形成足以有效对抗抵押权之租赁关系。
在该案中，法院将签订租赁合同的时间、实际支付租金及占有租赁物的事实共同作为租赁权先于抵押权设立的审查要点。
二、先抵押后租赁，租赁权不得对抗已登记的抵押权《物权法》规定不动产抵押权采取登记为生效要件，车辆、船舶及航空器等特殊动产采取登记为对抗要件，据此可知，将不动产及前述特殊动产进行抵押，只有经登记才会产生对抗善意第三人的效力。
抵押权与租赁权竞合问题分析及风险防控建议
抵押权与租赁权竞合问题分析及风险防控建议农村信用社在办理抵押贷款过程中，经常遇到抵押物租赁的情形，如果借款到期后债务人不履行还款义务，那么实现抵押权时，已经租赁的抵押物将会对抵押物的拍卖或者变卖产生怎样的影响？本文结合东光县联社在处理此类问题上的实际情况，重点阐述抵押权与租赁权同时存在，当两者发生冲突时，哪个权利效力优先的问题。
与大家共同学习。
一、抵押权的含义及特征抵押权是一种担保物权，其根本目的在于确保债务得到清偿、债权能够顺利实现，所追求的是抵押物的交换价值，并不要求转移抵押物的占有。
《物权法》第一百七十九条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
对于我们农村信用社来说，借款人或者第三人是抵押人，农村信用社是抵押权人。
二、租赁权的含义及特征所谓租赁权，是指承租人依据租赁合同所取得的权利，即承租人依租赁合同约定方法对租赁物使用、收益的权利。
租赁权追求的是抵押物的使用价值，租赁权属于债权。
其特征主要有：（一）“买卖不破租赁”。
我国《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，说明了我国从立法角度上对租赁权的对抗效力予以确认，明确了“买卖不破租赁”。
“买卖不破租赁”是租赁权优先于一般债权的对抗效力。
租赁关系存续期间，承租人对于买卖、抵押取得租赁物所有权或者其他物权第三人，仍可主张其租赁权，即原租赁合同对该第三人继续有效。
（二）承租人的优先购买权。
所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
论不动产抵押权与租赁关系的冲突的法律规制
论不动产抵押权与租赁关系的冲突的法律规制目前，随着我国各种经济体的不断完善和发展，不动产的抵押与租赁成为不动产所有者获得一定经济利益的主要手段之一。
由于不动产既可以被租赁也可以被抵押，使得市场上常出现不动产“先押后租”“先租后押”的现象，这种现象的发生虽然不违背我国的相关法律，但是引起了较多的财务纠纷等问题。
为此，国家制定了相关的政策来解决不动产抵押权与租赁关系之间的冲突，对各方面的利益进行协调。
本研究便是从这个角度出发，对不动产抵押权与租赁关系的法律规制以及存在的问题及解决对策进行相关的介绍。
标签：抵押权；租赁关系；法律规制不动产抵押权和租赁之间存在着非常复杂的关系，不动产的抵押和租赁涉及到债权人、债务人、租赁者等方面的切身利益，如果不采取合理的规制进行协调，容易造成各方面的利益冲突，不利于我国经济体的完善和发展。
所以本研究对国家对于不动产抵押权和租赁的法律规制进行简单的说明，以使公众对于不动产抵押和租赁的关系有更好的理解。
一、不动产抵押权与租赁关系的法律规制概述（一）不动产的先押后租我国相关法律规定，对于先抵押后出租的不动产，租赁关系低于抵押关系，即租赁关系不得对抗抵押关系。
不动产所有者在对抵押的财产进行出租时，应明确告知承租人该不动产已抵押的事实，并且补签相关的协议，保证由于房屋抵押导致的承租人在未满承租期限的时间内被迫离开的情况下，不动产所有者给予承租人一定的经济补偿，作为承租人的利益弥补。
除此之外，还要补签相关的协议保证承租人不得对不动产造成损坏从而影响不动产的原有价值，使得债权人经受利益损失。
一旦这种情况发生，债权人有权利进行上诉要求抵押人与承租人解除租赁合同，从而保证自身的合法权益。
（二）不动产的先租后押我国相关法律规定，对于先出租后抵押的不动产，原租赁关系不受该抵押权影响。
由于在不动产所有者在与承租人签订租赁合同是该不动产并没有被抵押，所以承租人应该具有在承租期限内正常使用该不动产的权利，不动产所有者和第三方签订了抵押合同时应明确告知该不同产租赁的期限等相关问题，从而避免以后三者的利益纠纷。
抵押权与租赁权冲突怎么处理,设立抵押权时应注意什么
抵押权与租赁权冲突怎么处理,设⽴抵押权时应注意什么当今社会，很多⼈都知道房地产抵押时，分别到房屋管理部门和⼟地管理部门办理抵押登记⼿续。
在实践中，如果抵押⼈未书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押⼈对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任。
那么，抵押权和租赁权冲突时该如何处理店铺⼩编在本⽂为您解读。
抵押权与租赁权冲突怎么处理,设⽴抵押权时应注意什么（⼀）抵押权设⽴过程应注意什么1、房地产抵押时，分别到房屋管理部门和⼟地管理部门办理抵押登记⼿续。
在现有的法律框架下，房地产的房屋管理部门和⼟地管理部门分别⾪属于不同的⾏政部门，为避免抵押⼈将同⼀房地产分别抵押给不同的抵押权⼈，抵押权⼈在设⽴抵押时，就应当要求抵押⼈将房屋和房屋所占⽤的⼟地⼀并抵押给抵押权⼈。
尽管这样的建议有些保守，但从谨慎⾓度出发，避免房屋与⼟地的重复抵押是⾮常有效的。
2、设⽴抵押与发⽣债权同时进⾏。
在发⽣债权的同时，就设⽴抵押权，避免发⽣债权在先，设⽴抵押在后，这样可以防⽌债务⼈有多个债权⼈时，被其他债权⼈认为抵押权⼈与债务⼈恶意串通的嫌疑。
如果债权发⽣在前已经既成事实，那么，债权⼈在设⽴抵押权时，应充分考察债务⼈是否有多个债权⼈，债权是否已经届满，若债务⼈将该财产抵押给⼀个债权⼈时，是否会导致债务⼈履⾏能⼒的丧失，等等。
如果可能会构成恶意抵押的要件，则我们建议，债权⼈就不要接受抵押，不如直接⾏使诉权，提起诉讼或者申请仲裁，并申请财产保全。
（⼆）抵押权与租赁权冲突怎么办租赁权与抵押权的冲突问题，原则上依据⼆者成⽴时间的先后确定⼆者之间的冲突问题。
如果租赁权成⽴在先，抵押权成⽴在后，租赁权可以对抗抵押权，也即在实现抵押权时，对租赁合同不产⽣影响。
如果抵押权成⽴于租赁权之前的，抵押权则可以对抗租赁权，抵押权实现后，租赁合同对受让⼈不具有约束⼒，抵押物的受让⼈可以终⽌租赁关系，租赁关系因受让⼈终⽌租赁合同⽽结束。
这时，“买卖不破租赁”的原则不再适⽤。
简论不动产租赁权与抵押权的冲突
简论不动产租赁权与抵押权的冲突论文摘要不动产所有人将不动产出租后，又在该不动产上设定抵押权，原租赁关系不受抵押权的影响；抵押人在抵押权设立后将不动产出租的，《物权法》第190条第2款规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”对此款规定的含义，应该：若租赁关系存续不影响抵押权实现，则租赁关系继续有效；若租赁关系存续影响抵押权实现，则租赁关系对抵押权人无效。
论文关键词租赁权抵押权冲突物权作为绝对权，具有优先效力。
根据债的关系的相对性，债权人仅得对债务人主张基于债之关系而生之权利，对第三人则不得主张之，买卖（所有权之移转）本应破租赁，但鉴于居住为基本需要，且不动产价格昂贵，承租人多属于经济上之弱者，有特别保护之必要，因而诸多国家都采取了“买卖不破租赁”之制度，即“租赁权物权化”。
据此，租赁权虽为债权，但法律基于对承租人之特殊保护，赋予其对抗效力，使其物权化，由此便产生了一个问题：租赁权与抵押权因设定先后而产生的效力冲突—租赁在前，抵押在后；以及抵押在前，租赁在后的情况下，抵押可否击破租赁的问题。
笔者试从以下两种情况进行分析：一、租赁在先，抵押在后当主债权到期而不能获清偿时，债权人采取拍卖、变卖等方式实现抵押权时，就引发一个问题：抵押物的受让人是否受原租赁合同之约束？亦即租赁权是否能继续存在于抵押物之上？关于此问题，我国《担保法》第48条规定：“抵押人已将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
”且《担保法司法解释》第65条也规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
”《物权法》第190条第一款规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
”从这条规定可以看出，财产出租后，出租人又将该财产进行抵押的，原租赁合同继续有效，原租赁关系不受该抵押权的影响。
二、先抵押，后租赁（一）抵押权设定后，抵押人又将该抵押物进行出租，设立租赁权的，租赁合同是否有效由于抵押人仍为抵押物的所有人，且不移转占有于抵押权人，其对抵押物的使用、收益及处分的权能原则上不受抵押权设定的影响。
抵押权与租赁权的冲突与协调
抵押权与租赁权的冲突与协调作为把握物之交换价值的担保物权，抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。
同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形，即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。
无论哪一种情形，只要在抵押权实行时租赁权仍然存在，就可能发生租赁权与抵押权的冲突，各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣：若租赁权设立在先，则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响；若抵押权设立在先，则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。
我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系，然而，现行法的相关规定是否完全合理与必要，特别是，能否通过现行法的改良与补充，更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突，值得在法学上进行深入地探索与研究。
一、已出租的财产被抵押在已经出租的财产上设立抵押权后，抵押权人实行其抵押权之前，毫无疑问，承租人可继续保有租赁物（抵押物）的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值，二者大可相安无事。
然而，一旦债务人到期不履行债务，导致抵押权人实行抵押权，就会引发一个不可回避的问题：租赁权能否继续存在于抵押物之上？因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束？对此，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第65条对此做了更为具体的说明，规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
《物权法》第190条也承继了这些立法的精神，规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
综观这些规定，在已经出租的财产上设立抵押，不能影响在先的租赁关系。
在抵押权实行前，抵押权人固然不能要求终止租赁合同，纵然抵押权实行，抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。
抵押权与租赁权冲突问题研究.doc
抵押权与租赁权冲突问题研究-当今社会，经济生活得到空前发展，人民的物质生活水平得到不断提高。
然时至今日，房产对人们而言仍属于稀缺资源，因此，通过何种手段或方式使房产“物尽其用”以实现其最大利用价值，是人们关注之焦点。
基于此，同一房产在存在数人不同的权利成为必然，而共存权利的冲突也就在所难免。
同一房产债权与物权并存，通过物权的优先力可以解决冲突、物权与物权并存在，通过权利成立的前后时间解决冲突，唯物权与“债权物权化”的租赁权共存时，涉及“买卖不破租赁”、承租人优先购买权等问题，使这一类冲突比较复杂，值得研究。
本文通过抵押权与租赁权共存的二类典型案例入手，分析二种权利冲突的形式及解决冲突的方式。
一、案例案例1案例2二、抵押权与租赁权的冲突抵押权首先是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本身虽然已经毁损、灭失，而代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。
而租赁权，是以支配物的使用价值为内容，标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使，租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，“买卖不破租赁”的法谚充分体现了租赁权的物权性。
由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受偿的权利，因此，租赁权与抵押权可以并存于一个物上。
已出租的标的物可以抵押，已抵押的标的物可以出租，究其原因在于出租人仍对标的物享有所有权，其有权处分其标的物，只要租赁期限少于或等于抵押权实现的期限，二种权利可以并存，并不发生冲突，但如租赁期限大于抵押期限时，当抵押权实现时，抵押权就会与租赁权发生冲突。
商品是使用价值与交换价值的统一体。
使用价值是交换价值的物质承担者，没有使用价值就不能形成价值。
从政治经济学的角度而言，商品价值的大小取决于生产商品时所耗费的劳动时间，但没有使用价值或使用价值较小的商品，很难想象它会存在着多大的价值，因此，从某一程度而言，使用价值大小影响着交换价值的大小。
关于不动产抵押权与租赁权竞合的法律分析
关于不动产抵押权与租赁权竞合的法律分析在我国实践过程中，不动产抵押权与租赁权并存在于同一不动产上的现象非常普遍。
不动产所有人在不动产上设定抵押后，其并不需要转移抵押财产给债权人，抵押人仍然对抵押财产享有占有、使用、收益的权利。
根据物尽其用的原则，抵押人一般都会在抵押的不动产上再设立一个租赁权。
当租赁权和抵押权产生竞合的时候，在实际操作的过程中就不可避免的产生一定的矛盾。
一、先抵押后租赁的情形《担保法解释》第66条第1款规定:“抵押人将己抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
”该条款直接排除了“买卖不破租赁”的适用。
不动产受让人可以毫无负担的购买抵押财产。
后设立租赁权的承租人不能对不动产受让人主张权利。
从而，很好的维护了抵押权人的利益。
案例一王某于2003年5月向张某借款20万元，约定借款期为一年，并将其所有的一套房屋作为抵押，双方办理了抵押登记。
同年7月，王某把其房屋出租给了李某，约定租期为2年，租金为每年1万元。
事后，王某未将房屋出租的情况告知予张某。
2004年6月，张某向王某主张债权，王某因经商失败，无力偿还，双方经协商后决定将房屋出卖，卖得房款偿还债务，但并未告知李某。
但数月后无人购买该房。
后因张某儿子结婚需要一处房产，张某与王某商定一该房屋抵消20万的债务，双方于同年7月办理了产权过户手续。
8月，张某要求李某要么增加房租，要么解除租房合同。
李某不同意，要求行使“优先购买权”以20万购买该房屋，双方未协商一致，张某向法院提起诉讼。
本案中，张某与王某的抵押权先行设立并且办理了抵押登记。
王某与李某的租赁权后设立。
根据《担保法解释》第66条的规定，王某的租赁合同不能阻碍张某抵押权的实现。
实现抵押权后的房屋受让人是不需要再承受该房屋上的租赁合同。
不动产抵押权的设立必须办理抵押登记才能生效。
房屋承租人可以通过抵押财产登记查询的方式了解到房屋上权利负担的情况。
在有途径知道不动产上可能存在其他权利负担的情况下，承租人没有主动了解而订立租赁合同，就要承担相应的法律风险。
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浅析不动产抵押权与租赁权的冲突及解决作者：王馨跃来源：《法制与社会》2016年第21期摘要抵押权是不转移标的物的占有，租赁权是转移标的物的占有的实体性权利。
鉴于此，我国《物权法》针对不动产抵押权与租赁权的冲突，区分不同情况加以立法：第一种是“先租后抵”，在此情况下，原租赁关系不受抵押权的影响；另一种是“先抵后租”，此时原租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
关键词抵押权租赁权冲突物权法作者简介：王馨跃，北京交通大学法学院2015级法学硕士研究生。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2016.07.424关于抵押权的定义，不同学者持有不同观点。
例如，魏振瀛认为抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不移转占有而供担保的物或者财产权利，优先清偿其债权的权利。
程啸认为，抵押权是抵押财产的所有人或其他有处分权人，不因财产设定抵押而丧失对该财产的用益全能的权利。
虽然表述的语言不尽相同，但是可以看出抵押权的实质是在不移转占有的情况下的担保，作为担保之王的抵押权可以被抵押人出租或是设定其他用益物权。
关于租赁权和抵押权的关系，可分为“先租后抵”和“先抵后租”。
毋庸置疑，司法实践中，相比于“先租后抵”的情况，“先抵后租”的情况更为普遍，即为在不动产设定抵押权后将该不动产出租给第三人。
本质上看，租赁权的存在与抵押权的设立本身并不存在冲突，两种权利的并存不仅可以促进交易，亦可以提高物的利用率。
根据我国《物权法》第 53 条规定，抵押权人在债务履行期满后尚未清偿债务的，抵押权人可以通过与抵押人协商或签订合同，将抵押物以折价、拍卖等方式，将所得价款折现；倘若抵押权人与抵押人协商失败，抵押权人通过提起诉讼的方式进行权利救济。
上述情况在租赁期间届满的情况下，则抵押权和租赁权就不存在冲突。
然而，实践中租赁关系尚未届满的情况下，如何解决不动产抵押权和租赁权之间的冲突，有学者认为抵押权在于抵押物的实现，可以将“买卖不破租赁”的规则类推适用为“抵押不破租赁”。
另有观点认为，若抵押权的设定优先于租赁权，则租赁权不能对抵押权产生影响，该租赁关系在抵押权人行驶权利时应该归于消灭，即以抵押物为租赁合同标的法律关系，会因抵押权人抵押权的行使而变价该标的物，对于抵押物的受让人丧失续存的法律效力。
上述两种观点均存在合理之处，但也都存在明显不足。
实务中，“买卖不破租赁”不仅仅涉及出租人、承租人和买受人等多方利益，“抵押不破租赁”会涉及到抵押权人、抵押人、承租人、买受人，更可能在实现抵押权的时候涉及到法院。
本文将重点针对第一种观点进行学理探讨，以我国当前关于不动产抵押权与租赁关系冲突的法条为基础，浅析我国当前相关立法中存在的问题。
一、当前我国关于“先租后抵”的立法情况当前，我国关于不动产先租后抵的主要法律规定包括：《担保法》、《物权法》以及《担保法司法解释》。
具体规定如下：《担保法》第 48 条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
”《物权法》第 190 条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
二、浅析不动产“先租后抵”的实质（一）浅析“不动产租赁合同”文义上看，“先租后抵”即为不动产出租在前，抵押在出租后，原租赁关系不受该抵押权影响。
对于“不动产出租”的实质究竟是指出租人与承租人签订租赁合同，还是指出租人与承租人对租赁合同进行了登记备案，本文将在下文进行具体分析。
对于第一种解释，“出租人与承租人签订租赁合同”这一解释，笔者并不赞同。
虽然租赁关系设立在先，抵押权设立在后，租赁关系在我国当前的法律制度中应该是一种债权债务关系，而不是过分强调法律行为。
不可否认，承租人拥有占有、使用、收益不动产的等物权性质的权能，但是其性质依旧并未脱离债权的范围。
故不能仅凭承租人与出租人之间签订的租赁合同就主张债权对抗抵押权物权。
从法律效力上看，关于承租人法律地位的优先认定，租赁合同的效力明显弱于登记效力，仅为“先租后抵”的形式表现。
所以，应当将“不动产已出租”理解为，形式上，双方满足租赁合同生效条件；实质上，满足承租人已经直接或间接占有该不动产。
正如上文所述，抵押权和租赁权的竞合通常涉及到承租人、出租人、抵押权人，甚至其他金融机构，为防止长抵押人和承租人串通损害抵押权人情况的发生，有学者提出应当将租赁合同的登记备案作为判断租赁合同是否成立的标准。
例如，2009年我国最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，出租人就同一房屋签订数份租赁合同，在各合同均有法律效力的情况下，各承租人均提出履行合同的诉讼请求的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）对租赁房屋合法持续占有的；（二）对诉讼标的物已完成登记备案手续办理的；（三）房屋租赁合同成立再先的，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同，要求赔偿损失的，按照合同法的相关规定处理。
”可见，司法实践中认定租赁关系存在的通常做法是判断存在占有的有无。
目前，我国物权法兼登记对抗与登记生效主义。
上述司法解释采取登记生效主义，存在一定合理性，2015 年 3月 1 日起施行的《不动产登记管理条例》，尽管作为落实《物权法》规定、保护不动产权利人的合法财产权的一项有效手段，不可否认的是现实生活中人们进行租赁登记的主动性依旧较差。
（二）浅析“不动产抵押合同”通常而言，对于不动产出租合同存在生效和登记两种理解。
则对于“先租后抵”情况下的抵押合同的实质内涵是否仅可理解为登记。
《担保法》第 41条规定，当事人订立抵押合同的，应当在法定抵押登记部门办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
由此可见，不动产抵押中，抵押合同自登记之日起生效，因此该抵押合同应已具备登记生效的法律效力。
（三）两者法律关系辨析抵押权尚未生效前，原租赁关系依旧可以续存，两者可以并存，但倘若债务人到期清偿不了债务，抵押权作为债权人的权利保障要得以实现时，抵押权和租赁权的优先性如何判定，通常认为此种情况下，抵押权的实现需要抵押物转让给受让人，以最终确保抵押权人债权的顺利实现，实现担保物权。
三、当前我国关于“先抵后租”的立法情况与“先租后抵”相同的是，当前，我国关于不动产先租后抵的主要法律规定包括：《担保法》、《物权法》以及《担保法司法解释》。
具体规定如下：《物权法》第190 条规定，抵押财产在抵押权实现后出租的，此租赁关系不可对抗已登记的抵押权。
另根据《担保法解释》第66 条规定，抵押人在将已抵押的财产出租期间，抵押人需书面告知承租人该财产已设置抵押，反之，抵押人则需对因出租抵押物而造成承租人的损失进行赔偿。
四、浅析不动产“先抵后租”的实质正如前文所述，在先押后租的情况下，抵押权的效力绝对优先于租赁权。
对此，当前学界存在两种主流认识，以孙鹏为代表的学者认为，抵押权在实现时，抵押物上的租赁关系应当失去效力，不能成为其行使的负担；另一种观点认为，租赁关系不可对登记抵押权形成不利影响，原因是租赁关系的存在造成抵押权人在实现抵押权时抵押物卖不出去，或是价格过低于市价导致担保的债权清偿不能时，抵押权人有权要求抵押人与承租人解除租赁合同。
较之于后一种观点，笔者更赞同第一种观点，不可否认的是两种观点都能够保障抵押权人的利益，但鉴于抵押权作为物权，具有绝对性和对世性，而租赁权作为债权，或物权化债权，其效力不可对抗物权，因此第一种说法更为合理，更能够保障债权人的利益。
正如上文所言，根据我国《担保法》解释第66条规定可看出，租赁合同对抵押权实现后的受让人不具有约束力，意味着租赁关系有可能解除。
简言之，违反通知义务的结果是要承担损害赔偿责任，而并非违约责任。
五、结语综上所述，在“先租后抵”的情况下，法条以承租人的利益为出发点，并行保护抵押权人的利益，如何探求承租人和抵押权人利益保护的平衡，无疑是本文的应有之义。
首先，不动产登记公示制度需完善加强。
正如前文所言，我国兼采登记生效和登记对抗模式，在“先租后抵”的情况下，我国现行法律规定，租赁合同就能对抗担保之王的“抵押权”的模式并非公平。
实践中，债务人与第三人恶意串通，编造虚假租赁合同和付款凭证，或在合同签订之前转移抵押物的行为比比皆是。
因此，采取公示生效主义模式，不仅可以针对不动产的所有权进行保护，更可以加大对于抵押权人利益的保护力度，有效防止第三人恶意串通。
其次，加大对于承租人的利益保护。
在保护抵押权人的基础上，平衡保护承租人的利益，可细化完善抵押权实现后承租人的权益分配及量化指标。
例如，《日本民法典》第395条规定的缓期交付制度，该制度规定买受人有权要求承租人支付使用建筑物的对价，该对价通常相当于建筑物的租金。
如果承租人不支付该对价达1个月以上，且在买受人催告后的期间内仍不支付的，则其失去缓期交付利益，买受人可及时要求承租人撤出并交付建筑物。
该制度兼顾抵押权买受人与承租人利益，为两者权利冲突提供平衡的解决之道。
综上，抵押权与租赁权冲突的解决与协调机制的完善，应当以平衡各方利益为出发点，在此基础上，充分发挥担保制度对于经济的促进作用和交易的鼓励作用，同时兼顾租赁制度的完善，促进商品的自由流通和资源的高效配置，并行完善《物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规，加强对承租人的立法保护，协调各方利益，无疑是现代法治的应有之义。
注释：魏振瀛.民法（第五版）.北京：北京大学出版社.2014.307.程啸.物权法.北京：中国法制出版社.2009.70.常鹏翔.先抵押后租赁的法律规制.清华法学.2015（2）.61，57.。