房管所运作存在的主要问题

内容摘要房产管理所成立于1961年，是一个拥有48年历史的自收自支事业单位，上世纪60年代至90年代初肩负着我县城桥镇、堡镇、庙镇、新河镇四大集镇的公房管理。

94年成套居住公房出售后，转向为物业管理，期间为我县的公房管理作出了一定的贡献。

但是，转制后，房管所在运作中困难重重，本文就房管所的运作情况做了调查研究，提出了解决问题的对策。

1房管所运作存在的主要问题与困难房管所自1961年成立至今，曾经有过辉煌，它是以集公房管理、产权交易、房产开发为一体的事业单位。

随时间的推移，形势的变化，其经济来源不断萎缩。

九十年代居住公房的出售及旧城改造工作，逐步使房管所直管公房不断削减，租金收入随之减少，产权交易以原房管所一个科室划出成立交易中心，收入又有减少，2003年房管所下属房产经营总公司的转制，再一次减少了其经济来源。

这就使得房管所的运作越加困难。

调查发现，房管所的运作主要存在以下问题：（一）员工文化素质低、年龄偏大所里一共有17个工作人员，正副级各一个，两个领导班子成员。

职工年龄50岁—55岁的占64%，55岁以上占18%，40岁左右占17%。

职工中有4个大学专科学历，其余都是高中学历。

这反映文化素质低、老龄化，工作效益明显下降。

（二）收入来源少，生存困难从1996年开始，房管所对南门、堡镇营业用房办理了房屋租赁手续费，对他们的房屋面积做统计实地勘察，按房屋面积收费。

一般面积在50平方米左右，收技术服务费200元，手续费80元（统一）。

一年下来也有10～20万左右，现在从2008年收费项目取消。

房管所每年还要补贴各物业公司资金200万元左右，这就使得房管所的收入明显减少。

94年大批量出售公房，房管所工作从公房管理转向为物业管理。

开始几年凭借原有的一点经济实力，对售后公房只服务不收费，小区业主享受到的是福利型的物业管理服务。

当时，某种程度上起到了稳定社区的作用，但也对后来的收费起到负面影响。

90年代后期，当房管所生存发生困难时，开始向业主收缴物业管理费用（每套每年96元）。

业主在享受了多年福利型物业管理服务后思维定势，不交物业管理费认为理所当然。

以致目前的售后公房小区物业管理收缴率仅为67％左右。

在旧城改造地块小区（南门路至北门路，东门路至西门路）同样存在类似问题，因为小区存在大量历史遗留问题，规划上间距问题，配套上的不足问题，建筑上的质量问题，新老小区形成的反差问题，业主心态很不平衡，常常以此拒交物业管理费用。

同时，该地块小区物业管理费至今仍执行着98年的收费标准（平均每平方每月0.11－0.12元）。

05年，市、县物价部门分别颁布了《居住小区物业管理分等定级收费标准》，其收费标准提高到每平方每月0.38至1.53元不等，但物业公司与业委会几经磋商无果，收费标准难于提高。

由于物业管理费的收缴率徘徊（商品房小区只有60％左右），这使原本应以经济利益最大化为目标的房管所四个物业公司只能以社会效益为主，实施小区物业管理。

近几年，房管所又按县局的指示，分别接管了原物业公司由于亏损已解体，又通过市场招投标无人问津的湄洲小区、江山新村、观潮新村等小区，为政府解了愁，但自身的生存出现了问题。

（三）对旧小区、房屋改造困难重重从2003年开始，市县二级政府投入了一定的资金，对售后公房小区进行了平改坡综合改造，楼房“穿衣戴帽”，安装防盗门，小区绿化补植，解决了部分“急、难、愁”的问题，又使城市面貌发生了变化。

但限于资金投入额度和维修资金使用的政策因素和旧小区设计上的缺陷，无法一揽子解决几十年沉积下来的一些深层次问题。

改造房屋大多数是百年陈旧的平房，由于长年的风雨侵蚀，房屋倾斜、风化程度比较严重，普遍存在屋面漏雨、地面低洼，已严重不适宜百姓居住。

这些地区又是平房成片，居住密度极高，一定时间内拆迁无望，所以房屋以落地翻建为主。

按照上海市现行的做法，仅仅依靠从全市房屋维修基金中提取20％（每年约50——100万元）作为危改资金，远远不能满足全市危改工作的需要。

在近三年的工作实践中，资源性材料和人工费用大幅上涨，房屋落地翻建的造价在尽量利用老材料的情况下需要每平方米500—600元。

而市政府又以每平方米18元进行补贴，所以需要县政府承担旧住房整治改造的大部分费用。

（四）小区绿化、停车难、路灯管理问题不少由于当时小区规划、设计要求与现在存在一定差异，小区楼栋密度过高，绿化覆盖率普遍偏低，个别早期商品房小区当时只有楼房没有绿化。

通过这几年的小区综合整治，小区绿化逐渐成形。

但限于改造资金问题，小区绿化草皮价格便宜，品位低，生命周期短。

据调查兴贤街小区绿化，改造没有几年，草皮、杂草各生一半，物业公司为了除草疲于奔波，每年每平方1元的养护费用也捉襟见肘，效果不甚理想。

因此，有些老百姓还到所里来吵闹。

随着这几年小区居民生活质量的提高，小区内私家车日益增多。

据本人调查，就如本单位那条路新崇北路作调查。

由于当时建造的时候没有停车位导致现在上班道路上经常性拥挤，两边都是商品房，道路只有四尺多，两面车子同时开过来，就要停一下，先让一辆车先走。

这条路上居民经常反映停车停在哪里好，如果停的不好，要想出去就难了。

前几年，通过小区综合整治，一些小区建造了停车泊位，但绿地与停车场地之间矛盾突现。

调查得知，东门新村小区就是停车泊位的，而且还不收费呢。

小区共有48户人家，小区只有20个停车泊位，还有一些车族们乱停车在小区内。

这对部分居民早晨出行不便，为次有20%的居民们向物业公司反映。

这对一些居民来说不太公平，居民强烈要求保留已经不多面积的绿化，而有车族强烈要求绿地改建停车场，在改造时出现不一致的意见，到现在为止还是老样子。

“小区道路一片黑”，这是小区居民多次提到的问题。

为了改变此种状况，据调查，电力部门只负责市政道路的路灯照明，小区道路照明需业主自行负责，而增设路灯价格昂贵，业主难于承受，只能转向使用节能太阳能路灯。

现在小区晚上的灯光还是比较暗，小区内的太阳能路灯寿命过短（一般只能维持2－3年，内置电瓶老化失效，更换代价相当新建一盏灯）维护成本过高，老百姓对此也颇有微辞。

三、解决问题的对策（一）提高员工素质，补充新鲜“血液”在市场激烈竞争的今天，单位要生存发展，就必须提高员工素质能力。

员工素质的高低直接影响单位的口碑和业务的发展，员工的素质决定着单位的生存和发展。

员工的素质高，那么单位的工作标准就高，工作的基础台阶就相对较高，工作的效率就高，分配任务的能力就强，完成任务的概率就高，单位发展的速度就快，单位的效益就高，员工的福利待遇就会随之升高，单位的知名度就高，单位的生存希望就高，发展的空间就大。

所以通过培养员工的素质，提高员工的素质来满足现有咨询者的需求，员工应该活到老学到老，而不是像上班天天混日子，应该积极向上。

而不是抱着侥幸的思想等退休。

因此，领导应该每年组织员工们参加进修学习。

（二）开拓渠道，增加收入完善收费标准，规范物业服务收费行为。

建议县政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。

物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。

崇明的开发项目可以投标给房管所做，让房管所做管理方面的工作，这样增加房管所的收入。

房管所可以把职工借给别的单位，这可以使单位增加收入。

（三）加强硬件建设，改善旧小区设施通过近几年平改坡的改造，虽然现在小区基本安装电子防盗门，实行全封闭管理，使居民们居住放心。

旧小区综合改造、迎世博小区环境整治工程的实施，解决部分小区绿化、停车难问题，功能提升得到一定改观。

但由于旧小区面广量大，建造年代长，历史积沉问题多，加上改造投入资金有限，未能得到彻底解决。

尤其随配套完善的新建小区不断增多，比较之下老小区业主仍有很多不满意之处，因此近期我局对旧小区历史欠帐作了一次全面清查，打算用三年时间，通过改造使现状得以改变。

在改造的同时加大物业管理力度，使老百姓满意度不断提高，城区形象得以改善。

（四）争取政府部门支持，共建和谐小区政府加大投入资金，让旧城改造和早期商品房配套先天的缺陷是社区居民反映呼声最强烈的焦点所在，这些问题随着社会的发展将不断凸现，成为社会关注的热点。

我们建议政府加大投入改造力度，同时建立电力、交警、城管、工商等相关部门联席会议制度，为了小区交通安全和防盗要求，可责成电力部门小区内安装路灯；为了减轻小区停车难问题，政府一方面可投入资金加大改造，新建一批小区停车场和社会公共停车场，另一方面要求交警部门在小区周边一些非交通要道上划线，引导小区车辆停放在马路边，缓解小区停车难的矛盾。

总之，一方面，我们要努力争取政府部门的资金补贴，另一方面，我们要加强职工思想教育，不断提高危机意识，从而提高工作积极性，严格按规范服务标准开展物业管理，不断转变行业作风，树立物业管理新形象，用优质的服务感化业主，从而提高业主自觉交纳物业管理费的积极性，逐步走出售后公房小区，旧城改造地块小区物业管理恶性循环的阴影，寻找到房管所的生存之道，使其度过难关再铸辉煌。

参考文献1、沪价商（1996）215文号《收费许可证》2007- 122、沪房地资修［2007］61文号《市住房保障局文件》2007-113、《旧小区平改坡综合改造》2006-2- 154、《关于进一步加强我市危旧房改造工作的调查报告》2009-02-285、《如何提高员工素质》 2006-11。