戴德梁行_南京湖南路地下商业街项目总体业态划分方案
南京市三个主要商圈对比分析
南京商业地产调研报告南京作为一个具有极其深厚文化底蕴的城市，有着浓浓的人文积淀，这是其他城市所无法超越的。
但是南京无论从经济发展水平，还是商业的发达程度上来说，与一线城市特别是邻近的上海相比，都存在极大的差距。
为了实现经济和人文的相持并重，南京正在进行着大量的商业项目规划建设。
这就得提及南京的商圈建设，因为这是南京经济腾飞的重要证明。
无论是号称“华东第一商圈”的新街口商圈，还是新兴的夫子庙和湖南路商圈，它们的实力都不容小觑，同时它们在各自的布局和竞争力上，都有自己的优点和缺点。
让我们着重分析一下它们的布局和竞争力，发现其中的优点，提出不足之处。
一、南京三大商圈的布局情况(1)新街口商圈布局提到南京的商圈，人们首先想到的是号称“华东第一商圈”的新街口商圈，无论从购买力和人气来说，都是南京当之无愧的最具吸引力的地段。
（2）湖南路商圈布局以中山北路和湖南路—山西路为纵横轴线，东起中央路，西止颐和路民国建筑群，北延三牌楼，南至鼓楼广场，面积约4.5平方公里。
建设目标是通过二次创业，将商圈营业面积扩展10倍，达200万平方米，形成集购物、餐饮、休闲、娱乐、金融服务、商务办公、文化传播、体育健身、都市旅游诸多功能于一体的，特色鲜明、景观突出、内涵丰富、布局合理的时尚街区和休闲观光中心地带。
（3）夫子庙商圈布局根据以夫子庙区域为中心的十里秦淮风光带商贸旅游特色区域经济发展的航向，以“旅游胜地、文化长廊、美食中心、购物乐园”为功能定位，在分析了夫子庙商圈业态结构调整依据的基础上，针对夫子庙现有的商圈业态结构，设计了以塑造主导产业为核心，合理规划布局的商圈业态布局。
二、南京三大商圈的竞争力情况（1）南京新街口商圈竞争力优点：新街口商圈的品牌影响力，在南京商业圈中形成了较强的集聚辐射功能，无论对南京本地人还是外地游客都具有极强的吸引力，因此保证了新街口的人气和购买力。
据了解，这里聚集了南京市85％的大中型商业企业和商务公司，街区的日均客流量达到40万至50万人次，节假日最高客流量超过100万人次。
南京市主城公共中心体系及湖南路商业中心分析研究
南京市主城公共中心体系及湖南路商业中心分析研究作者：冯正一来源：《城市建设理论研究》2013年第23期摘要：本文在对南京总体规划和中心区空间演变研究的基础上，对南京主城区目前的公共中心等级体系进行分析并南京城市中心体系的新格局。
同时，在此前提下对湖南路商业中心从商业业态、空间形态、开发强度和交通系统等方面进行深入的分析研究，为湖南路在新形势下的发展定位提供参考。
关键词：公共中心体系湖南路商业中心中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：背景研究1.1规划解读图1 市域城镇空间结构规划图南京为江苏省会，是长三角重要的中心城市，区位条件十分优越。
同时南京为六朝古都，是国家级历史文化名城。
在当代，南京也是中国城市化快速发展道路上的重要战略城市。
然而机遇与挑战并存，快速发展对特大城市来说是一把双刃剑。
南京总体规划(2007—2030)明确了南京区域中心城市的城市性质，提出了“国家历史文化名城、国家综合交通枢纽、国家重要创新基地、区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、滨江生态宜居城市”的发展定位。
同时规划提出，在市域内构建“两带一轴”的城镇空间布局结构，然后在此基础上，形成“中心城—新城—新市镇”的市域城镇体系，最后形成一主城三副城（东山、仙林、江北）八新城的城镇布局。
1.2南京城市中心的发展公元229年孙权建都建业，为历史上第一次在南京地区建都，可以说是南京地区都城规划之源。
明朝，南京城为四重环套配置形制，包括宫城、皇城、都城及外郭城四道城垣，初步奠定了今天南京城市的格局。
从历史发展进程看，南京从建都开始，历经六朝、隋唐，一直到清朝早期，一直是依托秦淮河发展的。
老城南为当时的城市中心，这是由当时以内河水运为主的交通条件所决定。
1858年南京被辟为通商口岸之后，对外通商渠道的出现以及小铁路的修建，南京城市中心开始往北位移，长期以秦淮河为中心的城市格局被打破，城市中心由南向北转移，下关地区成为当时最繁华的市中心。
最新整理地下商业街项目总体业态划分方案
B2：
序号 现状人流导入点 分析 未来人流导入点 分析 地铁五号费。
1
青少年宫方面
年轻消费群消费能力有限， 消费意愿较强，B2的特色餐 饮的新鲜感将吸引他们。
地铁五号线
2
湖南路方向
年轻消费人群聚集场所，受 到B2目的性较强的几个业态 的吸引导入B2。
周边办公、酒店 物业
未来办公、酒店物业的放量供 应，大大增加了这部分中高档 消费档次的消费客群。
3
西流湾公园方向
9
业态组合方案-A区
B1：
序号 现状人流导入点 分析 未来人流导入点 分析 地铁人群由B2导入， 可能在B2形成一定的 分流，但B1主力商户 的吸引将大大增加有地 铁带来的消费人流。 地面的办公酒店人群受 到B1商业业态的丰富 性和时尚元素的吸引， 导入本案消费。 由地面导入地下的有一 定消费能力的办公、酒 店商务消费者将增加。
5
项目总体业态比例分析
通过餐饮业业态的引入，带动项目人流客流的丰富性，有效延长客流消费逗留时间； 引入主力店，提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象；
选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化。
6
项目餐饮业态比例分析
餐饮业态对于整体项目的意义 本案餐饮业态比例占16%左右，将集中设置在A、C区域，并在B、D区域设置轻餐饮品、
1
青少年宫方面
平时人流不大，多为往湖南 路方向流动。 周末时有大量学生及家长在 少年宫参加培训班
04、05地块
2
湖南路方向
消费人流密集区，北边人流 大于南边人流，双休日人流 远大于工作日人流。消费者 消费能力相对较高，办公人 群集中。 白天主要为老年人为主，人 流较多出现在中午以及傍晚 时间，工作日人流较少。
南京湖南路与夫子庙商业街的商业模式比较及对策研究
图2
夫 子 庙 整 体 客 流 量 变 化 曲线
注 客流 量 单位为人 次
效益 显 著
，
成 为 夫子 庙旅游 经 济 的
．
两 个商 业 街 上 对 人 群 随机 访 谈填 写
，
统特 色
、
高 中低 档 品 种 俱 全 吸 引 很
。
重 要 支 柱和 特 色 文 化
品 牌 专 卖店
一
且 引入 各 大
湖 南路 接 受 调 查 的顾 客
３ １ ．其中名牌 、精品、专卖店占 ２家
８ ％ 以上 ：全街 区总营业面积约 ３
２ ５ ４ ｍ‘ 就业人数达 ７０ 余人． ２ ３３ ５０ 日
．
及实地勘察资料来比较二者商业模
式的异同点并提 出改良对策 。
均人流量达 ２ 万人次 ．节假 日达 ４ Ｏ Ｏ 万 人次 以上 ．取得了很好的社会效
， ，
。
能 的旅 游 文 化 商 业 街
”
。
秦 淮 区 政府
“
1
客 流 量 状 况 分 析对 比
从 湖南路和 目前客流 量 整体状
可 得 出如 下 结 论
．
原 因 很 简单 随 着 竞 争 的加 剧 人 们
及 夫 子 庙 街 道 每 年举 办 的
”
夫子 庙
的 工 作 节奏 大 大 加 快
为 双 休 日 消 费 的补 充 购 物 的消 费 各种 新
益。
１湖 南路与夫子庙商业街概况
湖南路位 于鼓楼区 ．西起中山
北路 ． 西连 山西路 ． 东至中央路 ． 中 连云南北路 、 丁家桥 、 狮子桥 、 马台
夫子庙始建于宋朝 ． 由当初的文 教 中心 演变而成如今 的繁华 闹市 ． 南临秦淮北岸 ．从文德桥到利涉桥 ． 东起姚家巷 ． 西至四福巷 ． 北邻建康 路东段 ．是中国著名的旅游文化胜
商业业态规划方案ppt课件
Planned Line Metro line No.4 Metro line No.5 Metro line No.8 Metro line No.9 Metro line No.10 Metro line No.15 Airport Light Line Light Line Yizhuang Suburb Line (Xizhimen to Changping Suburb Line (East Sihui to Shunyi) Suburb Line (Yongdingmen to Liangxiang)
第二部分：商业业态规划及目标定位
商业业态规划及目标定位： 一、商业业态的分类： 商业业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。 目前商业业态的种类：百货店、超级市场、大型综合、 超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等（分类依据主要是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设 施、经营方式、服务功能等。） 不同的零售业态有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前期考虑引进什么样的零售业.对此有一个基本的市场定位。
目标顾客群：四大细分误区 一、过窄定位? 商业街的定位过窄，无异于是自取其辱。如秀水街改造后，客流量急转直下，原因是改造后，改变了以前个体户原地摆摊的格局，同时商店的租金随着建设投入的增加而水涨船高，商家销售的产品也比原来提高了一个档次，这样在原有商圈的销售结构和消费水平不变的情况下，人为的调高消费的档次，无疑将使商业街的市场定位转而集聚到占当地人口很少比例的高消费群体上。如此看来，形成“客流量剧减”“逛多买少”的尴尬局面也是势所必然，
戴德梁行商业项目定位策划报告
商品种类
购物环境
商品价格
1
2
3
因收入水平的提高，燕郊地区消费者的 消费习惯也随之变化，对商业业态的丰 富性和环境为主要选择因素，对一站式 购物休闲的需求增加
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入
消费者对燕郊神威 环岛附近期望增加 的商业类型
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
通州可为燕郊消 费者提供百货及 商品种类更多的 大型超市的消费
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可提供丰富业态及较 高档次品牌
可提供丰富货品
可提供专业服务
百货及购物中心
大型仓储式超市
高品质专业卖场
燕郊地区商业市场调研及分析
针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以 满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场 的分析显示出重要的作用
现有商业市场分析
成功(中国)时代广场 项目目前仍在建设过程中， 商业部分招商尚未启动，但 项目整体定位以娱乐为主， 目的性消费较为明显
开 发 商： 总建筑面积： 商业面积： 项目组成： 项目定位：
马来西亚成功时代广场有限公司 121万平方米 约20万平方米 由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库） 将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、 游玩、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合国际性 休闲娱乐中心 • 室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园， 层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游 乐的游乐场 • 电影院+保龄球场 • 拥有23000平米的会展中心 • 室内商业步行街：层高7米
经营规模：近万平米的开放式大棚和几百家个体商户和店面 特 色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品 全 地 称：金山电器（手机、电脑）城 址：燕郊经济技术开发区102国道南（燕郊人民医院斜对面）
南京路步行街的市场定位
南京路步行街的市场定位（大众说）南京路步行街的定位策划，首先要分析南京路步行街的市场状况。
南京路步行街的商业功能欠强，近年来营业额不断下降，存在特色商品欠多，商业气氛欠浓，文化品味欠高，硬件设施欠全等主要缺陷，上海亦有像徐家汇这样的热闹商业大街。
但是上海毕竟是中国的经济中心，是我国对外贸易的窗口。
所以在上海发展商业大街还是有相当大的市场。
并且南京路步行街也是号称“中国第一大街”，在商业市场中也还是有一定的实力。
再者南京路还是具有相当大的历史文化底蕴，这是其他商业街所无法比拟的。
因此在市场定位上步行街有实力与徐家汇等其他商业大街一比高下，所以我们选择了将南京路步行街定位于发展商业为主的商业大街。
在了解南京路步行街的市场状况及优势后，还需要了解南京路步行街的消费者。
通过对消费者的问卷调查我们了解到消费者在步行街的消费目的有40.9%的是来购买服装，其他消费所占比例不能与之相比。
而在众多消费者中有超过一半的消费者年龄在20至45岁之间，即中青年的消费者偏多。
并且在消费者的职业结构中我们看到大多数消费者都为普通的公司员工，因此可知他们的收入水平并不是很高。
我们在调查中也了解到大多数消费者的消费金额在50到200之间，高消费群体不是很普遍。
所以南京路步行街需要完善整体布局。
步行街应打破现有格局，以中档商品为主，在整体布局上构架两大区域。
西藏中路至浙江中路这段路口，以中档和中档偏高商品为主；浙江中路至河南中路口这段，以中档和中档偏低商品为主。
做完这些后就要针对南京路步行街的缺陷提出改进方案。
一、针对步行街商业气氛不浓厚的问题，我们将采取以下几种措施：（1）强化商业功能；对外积极招商引资，尽可能的向世界引进各种商品，使步行街成为万国商品博览街，让人们足不出“国”，便能购买到世界各地商品。
从而使南京路步行街应建设成为集四海精品、纳五洲名店、聚名专特色、汇综合消费的商业大街；（2）制定发展规划；在条件具备的前提下，适时把步行街延伸到南京东路外滩，同外滩景点连成一片。
地下商业街空间调查与分析
未通过
流
进行施工招标
修改
程
图
定标
项目工作流程
工
程
施工准备工作
施
工
审查承包商提出的施工组织设计
阶
段
地下空间开发技术审查委员会提出意见
工
作
监督工程进度,检查工程质量
流
竣工验收
程
图
项目工作流程
装修工程阶段
160
规划决策阶段 110
设备安装阶段
150
商业地下街
WBS-工程工作100 分解结构图
勘察设计阶段 120
子系统 权重
智 力 支 持 0.2941 子 系 统
主题 权重 F1 0.6250 F2 0.3750
V=（7×0.4167＋7×0.2500＋9×0.3333）×0.1764＋ （8×0.2858＋8×0.3571＋9×0.3571）×0.2941＋
（7×0.3750＋8×0.6250）×0.2354＋ （8×0.6250＋6×0.3750）×0.2941 =7.775
场地准备阶段 130
土建施工阶段
140
规划决策阶段 110
市场及环境调查 建设意向及构想策划 编制项目建议书 项目可行性研究 勘察设计招标发包
111
112
113
114
115
WBS-工程工作分解结构图
勘察设计阶段 120
地质勘察 121
方案设计 122
初步设计及审批 123
施工图设计 124
施工招标发包 125
地铁每天160万人的客流量带来了一个巨大的地下商机！ 由于地铁本身就是一个便利的配送网络，在许多发达国家，地铁
甚至承担了社区便利店商品配送的任务以及代收各种费用 地铁九号线为我们的地下商业街提供更多挖“钱”的机会
商业街区业态规划方案(两篇)2024
商业街区业态规划方案引言：商业街区的发展是城市经济繁荣和社会发展的关键因素之一。
在商业街区中，不同的业态规划对于吸引顾客、促进消费和提升街区形象至关重要。
本文将根据商业街区业态规划方案（二）的要求，对相关内容进行详细阐述。
概述：一、市场调研与分析：1.1 了解目标人群：通过市场调研和分析，明确目标人群的特征和消费需求，包括年龄段、职业、收入水平等因素，为业态规划提供依据。
1.2 街区差异化：通过分析竞争对手的业态布局和核心竞争力，确定街区的差异化特色，吸引目标人群选择本街区进行消费。
1.3 潜在机会与威胁：对商业环境、消费趋势和政策法规进行全面分析，确定商业街区的潜在机会和威胁，为业态规划提供参考。
1.4 投资回报分析：通过对不同业态的投资回报率进行评估，确定商业街区在不同业态上的投资比例，以确保商业街区的可持续发展。
二、商业街区业态规划：2.1 商业街区定位：根据市场调研结果和商业街区的差异化特色，明确定位商业街区的核心定位，例如时尚、休闲娱乐、文化创意等。
2.2 业态组合：根据目标人群需求和商业街区定位，确定合适的业态组合，包括零售、餐饮、娱乐、服务等，以满足不同消费者的需求。
2.3 租赁策略：制定租赁策略，吸引有潜力和品牌影响力的商家入驻，提升整个街区的形象和吸引力。
2.4 空间布局：进行细致的空间布局规划，使各业态之间互相补充，形成合理的商业街区格局，提升消费者的购物体验。
2.5 环境设计与管理：设计街区的环境风格和氛围，与业态规划相匹配，同时制定环境管理措施，确保街区的干净整洁和安全有序。
三、品牌营销与推广：3.1 品牌定位：根据商业街区的核心定位和业态组合，明确街区的品牌形象和定位，以建立独特的品牌风格。
3.2 营销策略：制定多元化的营销策略，包括线上线下相结合的推广活动、街区活动和合作营销等，以吸引更多的消费者。
3.3 合作品牌与活动：与知名品牌和本地机构的合作，举办特色活动和推广活动，增加商业街区的曝光度和知名度。
南京湖南路商业街项目策划推广方案(52页)
项目价值体系
黄金 商圈
双地铁 城市动脉
餐饮
人气 走廊
多媒体
科技 购物
中国首创·全感官体验式商业街区 中国首创·全天候生态观光复合商业
一站式
娱乐 业态组合
时尚
休闲
T台
生态 景观
观光
恒湿 恒氧
全天侯
9
二、项目形象包装策略 案名策略
客群沟通策略 视觉传达策略
10
案名策略
方向一 引进既有的概念，利用品牌关联度，体现项目的地位。 案名：黄金脉 释义： LOGO组合设计
购物·餐饮·娱乐·休闲·观光
20
第三阶段：强势蓄水期
客群沟通策略
对经营者说话，重点宣传项目的地段、人气、交通等直接关 系到经营者收益的优势，引起投资者的兴趣。
诉求主题：
系列硬广（一）
/地脉/
把准黄金脉，就是挖到聚宝盆
湖南路双地铁商圈，圈占财富原点
21
万人来这里消费，还不够你赚？
湖南路地下商业街
策划推广方案
Integrated Marketing Communications plan
2
目录
一、项目价值提炼策略 二、项目形象包装策略 三、推广策略
3
一、项目价值提炼策略
深入挖掘项目的差异化价值点，对项目的诸 多功能和特性进行重点提炼，打造最恰当的项 目定位，建立最具竞争力的价值体系。
11
案名策略
方向二 以功能性诉求为出发点，表现项目“包罗万象”的特点。 案名：SOGO街 释义： LOGO组合设计
12
方向三 建立品牌感，琅琅上口，利于传播。
案名：嘉顿广场 释义： LOGO组合设计
案名策略
地下商业街的进度控制
地下商业街的进度控制中国加入WTO已经16年了，我国的市场经济发展已经非常完善。
其中工程建设在整个国家的经济中占到非常大比重，工程建设项目是在三控（质量、进度、投资）、三管（安全、合同、信息）、一协调（各单位之间的协调）的条件下保证投资、生产、效益成功的标志。
工程进度管理是《三控》中一个重要的项目也是确保项目计划的实施成功的一种管理职能。
从本质上来说，控制工程进度是为了保障项目能够顺利进行，并且在合同规定的时间内竣工，并保证工程质量和投资符合合同和规范要求。
工程进度优化可以加强工程施工质量、降低消耗、符合投资效益的要求，为了实现建设工程项目工期的合理进度目标，本文以地下商业施工阶段各工序的工期控制为研究对象，以工期优化基本原理和网络计划工作总时差性质为基础，结合建设工程项目进度计划的基本理论使用建设工程项目工期优化的基本数学模型，对关键线路和次关键线路进行比较，设计出工期优化的可行性方案。
对施工进度进行动态管理优化，最终达到按时甚至提前完工并减少成本的目的。
标签：工程目标；计划优化；动态管理引言：工程项目进度控制，简而言之，是指在既定的合同工期内，编制相应的进度计划，在工程实施过程中，检查实际工程进度是否与制定的计划一致，如发现实际进度与理论进度不相同，则需要找到两者出现差异的原因，并制定解决方法。
一、南京湖南路地下商业街项目概况南京湖南路地下商业街目标工期30个月，本项目位于南京市湖南路（中央路至中山北路）及山西路市民广场部分地区，全长1030m，总建筑面积87858.7m2，商业街包括负三层地下自走、机械结合式停车场1座和地下公共人行道、楼梯等共12521.76m2；地下二层商场、机房、防灾指挥中心和地下公共人行道、楼梯等共计36989.6m2；地下一层商场、自行车车库、机房和地下公共人行道、楼梯等共36813.36m2；地面层楼梯、通风塔等共1533.98m2。
A区投影面积呈三角形布置，最宽处128.2m，B、C、D区呈条形布置，宽度24.1m～32m不等，工程施工主要有以下特点。
南京商业网点规划详情
南京商业网点规划详情一、新街口两大市级商业中心新街口新街口商业地区，承担为南京市服务和辐射南京都市圈乃至更大范围的服务功能，是以金融贸易、商务办公和大型商业为特色的现代化商贸中心。
规划发展空间是以新街口环路以内为核心区，包括周边发展地区，用地面积约1.6平方公里。
在其用地范围内商业、商务、金融、服务设施的比例各占四分之一左右。
规划期内重点为整合提高、有序引导。
业态要提档升级、做精做优，重点发展以百货为主力店的大型购物中心，提供一站式、多功能、全方位的服务。
鼓励设置：市区购物中心、百货店、大型专业店、专卖店、自动售货亭、文化娱乐网点。
适度设置：超市、便利店、折扣店、餐饮网点、生活服务网点。
限制设置：大型超市、家居建材商店、仓储会员店、农贸市场。
二、河西河西规划作为新街口商业中心的补充，建设高档次、多功能的综合商业中心，承担为本市居民服务和辐射周边城市的功能。
规划发展空间在纬八路以南，沿经四路和纬九路布局。
其中商业设施主要分布在经四路以东和纬九路以北。
充分利用地铁1号线和6号线交汇的元通枢纽站的地下空间，使商业网点和办公、金融等其他设施连为一体。
规划期内重点为建设培育和引导。
鼓励设置：市区购物中心、百货店、大型专业店、专卖店、餐饮网点、自动售货亭、文化娱乐网点。
适度设置：大型超市、便利店、中型超市、生活服务网点。
限制设置：家居建材商店、仓储会员店、农贸市场。
三、商业街商业街规划本次规划的商业街指具有一定长度，各种商业网点集中，辐射全市及更大地区，有鲜明特色的街道。
到2010年，规划全市共27条商业街其中市级商业街9条，新建3条；区级商业街18条，新建9条。
■新建市级商业街“老字号”商业一条街总统府商业街区、仓巷商业步行街■提档升级市级商业街湖南路商业一条街、夫子庙美食一条街、太平南路珠宝名品街、大明路—宁南汽车销售一条街、珠江路电子产品一条街、高淳老街区级商业街布局原则鼓励各区(县)根据实际情况进行其它区级商业街的建设，但不能在主干道上建设。