中原-深圳鸿荣源-公园大地地产项目营销推广报告-76PPT
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风火-深圳鸿荣源西林项目整合推广策略-71PPT
先回到消费者
大三房，大四房，必为二次置业者。 宝安二次置业者在想什么？
他们现在有房子，要让他们买第二套，除非在身份上有 极大提高满足，是宝安最好的房子。否则宁可不买。
只买第一，不买第二 谁最牛就认谁
他们极端务实
（如果他是站在一个很高的位置来打量他可承受的住宅，对房 子的10块钱的差价也很在意）
新格局下建筑与生活形态都呼唤一次革新。西林这个 时候应运而生。
推广概念
使馆区，涉外寓所
使馆区
—对中心区弘雅片区的一次准确定义 —新古典主义住宅的心理满足感的饱满揭示 —对楼市的一股新风的冲击
涉外
一次对宝安传统豪宅土豪形象的正向颠覆 一次对宝安富人阶层多外籍人士的客观描述 一次对宝安本土富豪附庸洋风在身份提升上的有效满足
弘雅花园
雅景居
御景台 雅豪轩
丽景城
雅字号 鸿荣源“
”奠定宝安第一金字招牌
衡量一个楼盘的地位 要看人们内心对它的真正评价——品牌内核
鸿荣源花园对业主及非业主意味着什么？
1 我住雅豪轩（御景台）!
还是说我住在宝城区(宝安)…
-----作为衡量一线品牌的标准.
2 如果你说你住在宝安，别人可能不愿和你多交谈
C、户型最适
120平方米大三房、大四房 送六米层高错开式阳台，餐客厅跃式区隔
——最适合宝安家庭居住的户型
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
突破宝安豪宅极限
D、配套最丰
西林项目 1、凭靠宝安新老中心，配套无可匹敌
2、鸿荣源多年培育，弘雅系列超级社区根基成熟
（片区规划，社区人气、文化、环境、配套蔚然可观）
3、都心豪宅，景观极丰
集中表现在三大突破
在深圳，在宝安
宝安十个富人,有五个住鸿荣源的房子 没有鸿荣源,宝安富人“无家可匹”
中原地产营销执行报告(ppt 69页)
户外广告牌确定、 出街
路灯旗确定、出 街
外展点进场 售楼部外围系列
营销包装 销售物料制作
工程进度
6月 香子园路施工 工程建至±0.00以上 1期山道整改、2期山道及1、2期山
道衔接处施工 1期园林施工 7月 香子园路施工完毕 售楼处重新装修完毕 楼体（脚手架、防护网搭建） C、D栋工程4层左右
休养期
高
高尚
高
高
公交、车行
根据本项目的定位，目标客户的年龄层次应该主要 分布在27—35及55岁以上的区间段。
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
目标客户区域分布评估
卖给谁？
地处下角
一期客户 天然辐射 产品提升 价格提升 形象提升 影响加大
咨询认筹期——有效宣传积累客户
时间计划 阶段目标
推广方式
7月中旬—9月上旬
工程进度
传递西湖片区原生态高尚社区山 景组团抢鲜上市，引起市场关注
传递对自然山居生活方向的诠释。 积累目标客户（认筹） 开展深圳外销市场
户外广告牌、路灯旗、报纸 广告、网络媒体、短信多媒 体、多渠道宣传
深圳看楼车 营销活动（认筹启动活动） 营销活动（象棋大赛） 营销活动（香子园摄影比赛）
有效 营销
营销体系
1 The value？ 2 Our mission? 3 The customers? 4 How to do?
——形象体系？ ——我们的目标？ ——卖给谁？ ——营销执行?
How to do ?
“ 以山湖原生 态社区的形 象扩大市场 影响力；
以深圳客户 带动惠州；
路灯旗确定、出 街
外展点进场 售楼部外围系列
营销包装 销售物料制作
工程进度
6月 香子园路施工 工程建至±0.00以上 1期山道整改、2期山道及1、2期山
道衔接处施工 1期园林施工 7月 香子园路施工完毕 售楼处重新装修完毕 楼体（脚手架、防护网搭建） C、D栋工程4层左右
休养期
高
高尚
高
高
公交、车行
根据本项目的定位，目标客户的年龄层次应该主要 分布在27—35及55岁以上的区间段。
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
目标客户区域分布评估
卖给谁？
地处下角
一期客户 天然辐射 产品提升 价格提升 形象提升 影响加大
咨询认筹期——有效宣传积累客户
时间计划 阶段目标
推广方式
7月中旬—9月上旬
工程进度
传递西湖片区原生态高尚社区山 景组团抢鲜上市，引起市场关注
传递对自然山居生活方向的诠释。 积累目标客户（认筹） 开展深圳外销市场
户外广告牌、路灯旗、报纸 广告、网络媒体、短信多媒 体、多渠道宣传
深圳看楼车 营销活动（认筹启动活动） 营销活动（象棋大赛） 营销活动（香子园摄影比赛）
有效 营销
营销体系
1 The value？ 2 Our mission? 3 The customers? 4 How to do?
——形象体系？ ——我们的目标？ ——卖给谁？ ——营销执行?
How to do ?
“ 以山湖原生 态社区的形 象扩大市场 影响力；
以深圳客户 带动惠州；
世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略
营销主题和品牌定位
营销主题：打造高品质、高性价比的住宅产品 品牌定位：高端、时尚、舒适、环保 推广方式：线上线下相结合，注重社交媒体和口碑传播 营销策略：精准定位目标客户，提供个性化服务，注重客户体验和满意度
宣传渠道和推广手段
线上渠道：社交媒体、官方网站、电子邮件、网络广告等 线下渠道：户外广告、宣传单张、活动推广、合作伙伴等 营销活动：优惠活动、限时抢购、会员积分、节日促销等 推广手段：内容营销、口碑营销、KOL合作、跨界合作等
客户口碑传播和推荐机制
建立客户口碑传播平台： 如社交媒体、论坛、博客 等
提供优质服务：确保客户 满意度，提高客户忠诚度
激励客户推荐：提供推荐 奖励，如积分、优惠券等
建立客户推荐机制：如推 荐好友、分享链接等
跟踪客户口碑传播效果： 如监测社交媒体、论坛等 平台的口碑传播情况
优化客户口碑传播策略： 根据口碑传播效果，调整 和优化传播策略
交通条件：紧邻龙岗大道，交通 便利，有多条公交线路经过
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
周边环境：周边有龙岗中心城、 龙岗体育中心、龙岗文化中心等 配套设施
商业环境：周边有龙岗中心城、 龙岗体育中心、龙岗文化中心等 商业设施，商业氛围浓厚
目标客户群体
年龄段：25-45岁 职业：白领、金领、企业主等高收入人群 家庭状况：已婚有子女，注重家庭生活品质 兴趣爱好：注重生活品质，追求时尚潮流，注重健康生活
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世联深圳市鸿荣源 尚都营销全攻略
,a click to unlimited possibilities
汇报人：
汇报时间：20X-XX-XX
添加目录标题
产品特点和卖点 提炼
深圳鸿荣源地产项目整合推广
• 在弘雅花园、御景台的成功开发中，鸿荣源 地产已经在社会上拥有了一定的知名度。
• 鸿荣源地产的香蜜湖项目总建筑面积近20万 平方米，是整个环香蜜湖板块原生状态最好 的一块土地，地价也是深圳的颠峰，此项目 的大规模开发，在深圳势必引起业内业外的 广泛关注和形成极大的社会影响力，这正是 鸿荣源地产品牌资源整合的大好时机。
1.项目工程进展及销售进度，是增加市场信任度的最直 接的方法。
2.发展商实力的展示，可通过关于发展商各种新闻报道
（需要报社的炒作与配合，媒体对项目的支持是信心
的保证）、媒体投放力度、现场包装以及项目品质来
表现。
精选ppt
24
整合推广策略坚持
•集中密集投放，饱和攻击 •瞬间强度，闪电战 •多元组合 •充分借势
• 层峰刊物（财经、 世界经理人、新财富、证券时报） • 高球球会会刊 • 机场客流 • 五星级酒店、高档中西餐厅客流 • 超级名店 • 金卡
精选ppt
28
人际传播
• 最大限度提升项目在社会上的广泛知名度 • 成为深圳范围内高档住宅提名率最高的楼盘 • 成为目标消费群购房的共同焦点话题 • 在目标消费群之间的互动传播
精选ppt
21
媒体战
1. 媒体组合的使用（媒体策略中详述） 2. 善于利用个性媒体
《世界经理人文摘》、《FLINK金融联生活手册》、夹投
折页或单张等。
精选ppt
22
品质战
高档楼盘产品品质对项目形象的支撑是必要的
• 对于产品的深度挖掘 • 产品的创新 • 产品硬件 • 产品品质、房地产业、IT业…… ▲私营企业主：
精选ppt
15
这部分消费群的共同特征是有相当的经济实力，丰 富的社会阅历，有一定的投资观念。对生活品质有 较高追求，讲究品味。他们习惯用理性思维判断事 物。在投资购房时有自己的主张且十分慎重，我们 充分研究他们购房时考虑的因素，以此去营造我们 产品的卖点，才能够让整合推广更具实效性。
• 鸿荣源地产的香蜜湖项目总建筑面积近20万 平方米，是整个环香蜜湖板块原生状态最好 的一块土地，地价也是深圳的颠峰，此项目 的大规模开发，在深圳势必引起业内业外的 广泛关注和形成极大的社会影响力，这正是 鸿荣源地产品牌资源整合的大好时机。
1.项目工程进展及销售进度，是增加市场信任度的最直 接的方法。
2.发展商实力的展示，可通过关于发展商各种新闻报道
（需要报社的炒作与配合，媒体对项目的支持是信心
的保证）、媒体投放力度、现场包装以及项目品质来
表现。
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24
整合推广策略坚持
•集中密集投放，饱和攻击 •瞬间强度，闪电战 •多元组合 •充分借势
• 层峰刊物（财经、 世界经理人、新财富、证券时报） • 高球球会会刊 • 机场客流 • 五星级酒店、高档中西餐厅客流 • 超级名店 • 金卡
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28
人际传播
• 最大限度提升项目在社会上的广泛知名度 • 成为深圳范围内高档住宅提名率最高的楼盘 • 成为目标消费群购房的共同焦点话题 • 在目标消费群之间的互动传播
精选ppt
21
媒体战
1. 媒体组合的使用（媒体策略中详述） 2. 善于利用个性媒体
《世界经理人文摘》、《FLINK金融联生活手册》、夹投
折页或单张等。
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22
品质战
高档楼盘产品品质对项目形象的支撑是必要的
• 对于产品的深度挖掘 • 产品的创新 • 产品硬件 • 产品品质、房地产业、IT业…… ▲私营企业主：
精选ppt
15
这部分消费群的共同特征是有相当的经济实力，丰 富的社会阅历，有一定的投资观念。对生活品质有 较高追求，讲究品味。他们习惯用理性思维判断事 物。在投资购房时有自己的主张且十分慎重，我们 充分研究他们购房时考虑的因素，以此去营造我们 产品的卖点，才能够让整合推广更具实效性。
鸿荣源西林项目整合推广策略
鸿荣源西林项目整合推 广策略
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2021/1/5
鸿荣源西林项目整合推广策略
•题西林壁
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鸿荣源西林项目整合推广策略
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序…
鸿荣源西林项目整合推广策略
•2004，影响深圳，社会上下必须关注的大事件——
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鸿荣源西林项目整合推广策略
水何澹澹 豪宅涌起 东看熙园 西看西林
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鸿荣源西林项目整合推广策略
共襄盛举，2003， 我们从熙园走向西林,成功是目的地
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鸿荣源西林项目整合推广策略
•鸿荣源西林项目整合推广策略
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鸿荣源西林项目整合推广策略
•||推广三章经||
•第一章程 •第二章程 •第三章程
•品牌文脉理解 •发展方向探讨 •推广核心论证
鸿荣源西林项目整合推广策略
•策略要解决的问题
•在一个很高的基座上 •有着良好先天地段优势的
•西林项目面世——我们如何延伸品牌
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鸿荣源西林项目整合推广策略
•第二章程
•发展方向论证
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鸿荣源西林项目整合推广策略
志存高远
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鸿荣源西林项目整合推广策略
西林项目，面对的是一个新的市场局面
•
蟠龙居
•
•
富盈门
“豪”泰华 “智”鸿荣
冠城世家 泰华明珠
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鸿荣源西林项目整合推广策略
•只要你在宝安置业，最有面子的房子就是鸿荣源的 了
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鸿荣源西林项目整合推广策略
•总体来说
•
•鸿荣源• 是衡量宝安豪宅的一个标高
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2021/1/5
鸿荣源西林项目整合推广策略
•题西林壁
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鸿荣源西林项目整合推广策略
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序…
鸿荣源西林项目整合推广策略
•2004，影响深圳，社会上下必须关注的大事件——
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鸿荣源西林项目整合推广策略
水何澹澹 豪宅涌起 东看熙园 西看西林
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鸿荣源西林项目整合推广策略
共襄盛举，2003， 我们从熙园走向西林,成功是目的地
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鸿荣源西林项目整合推广策略
•鸿荣源西林项目整合推广策略
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鸿荣源西林项目整合推广策略
•||推广三章经||
•第一章程 •第二章程 •第三章程
•品牌文脉理解 •发展方向探讨 •推广核心论证
鸿荣源西林项目整合推广策略
•策略要解决的问题
•在一个很高的基座上 •有着良好先天地段优势的
•西林项目面世——我们如何延伸品牌
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鸿荣源西林项目整合推广策略
•第二章程
•发展方向论证
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鸿荣源西林项目整合推广策略
志存高远
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鸿荣源西林项目整合推广策略
西林项目，面对的是一个新的市场局面
•
蟠龙居
•
•
富盈门
“豪”泰华 “智”鸿荣
冠城世家 泰华明珠
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鸿荣源西林项目整合推广策略
•只要你在宝安置业，最有面子的房子就是鸿荣源的 了
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鸿荣源西林项目整合推广策略
•总体来说
•
•鸿荣源• 是衡量宝安豪宅的一个标高
深圳某房地产项目营销推广报告(ppt 95页)
城
工业区 交会馆迁移、天
安数码城进驻、
留学生创业园的
建造令奥体板块
疯狂起来
龙岗房地产市场分析
供求关系：龙岗城市化进程加速，城市人口增加，市场刚性需求 加大，造成供不应求的局面。
1998-2007年1-4月龙岗区供求关系
250
1.6
200
1.4 1.2
150
1
0.8
100
0.6
50
0.4 0.2
7502 654469
91
7606802677708219 327072
续攀升，摸高到7000元/㎡ 以上。 2007年5月，龙岗区整体均 价达12719元/㎡，明显高于 4月的9663元/㎡。
随着大运会的申办成功，龙 岗主要在售楼盘价格普遍上
涨500元/㎡以上。其中龙岗
中心城片区的价格涨幅接近
2004年
土地供应量
房地产用地
2005年
2006年
120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%
供求关系：土地供应 的缩减和城市人口增 长，导致市场刚性需 求增加，造成一手楼 供应不足的市场局面。 由于土地的稀缺性价 值的引爆，虽然后期 政府加强旧改增加供 应，但城市发展供求 矛盾仍将得不到解决；
龙岗房地产市场分析
13000 12000 11000 10000
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2006年第三季度后受新政影 12719 响有所震荡，但在第四季度
利空被逐步消化后，房价继
9663
563657
075
46
某项目前期策划报告
鸿荣源项目前期策划报告（初稿）.doc *鸿荣源”香蜜湖地块项目--------前期策划报告目录第一部分：香蜜湖片区市场综述 (3)一、片区概况二、片区市场现状三、片区重点项目分析四、片区市场趋势分析第二部分：项目现状及优劣势分析 (19)一、项目现状二、项目优劣势分析第三部分：项目竞争分析 (23)一、项目片区竞争分析二、项目其它竞争分析第四部分：项目客户群体分析 (29)第五部分：项目定位 (34)一、主题形象定位二、产品定位三、价格定位四、功能配套定位第六部分：推广策略 (61)第七部分：金地置业成功操作经验 (71)附：有效客户调研表 (76)前言尊敬的“鸿荣源”发展商，很高兴能有机会介入贵司香蜜湖地块的前期策划事务，我们将非常珍惜这次良好的合作契机，尽最大努力通过这次的机会争取与贵司建立良好的合作；由于时间仓促，本次策划报告中可能有不尽之处，希望见谅，我司将在以后的合作中即时进行完善。
成功的营销应从好的产品开始。
好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种新的、贴近人性需要的生活追求。
本项目首先是一个纯自然、大型生态休闲公园；社区的生活方式应是田野式的、缓慢的、人文的、手工业式的、含情脉脉的、具有亲密邻里关系的生活方式；项目的主题是生态、环保、健康、运动、休闲、野趣、人与自然的和谐互动；项目的客户将主要来自深圳特区以内，香港外销可作适当补充，本建议书为前期策划建议书，共分为八大部分（见目录）。
主要谈了关于市场、定位、产品及一般性的销售建议，在双方意向确定后，我们将根据产品和面临的新市场形势提供详细的策划报告及推盘执行计划等。
本报告为前期策划建议书,在报告中我们着重谈了关于项目的客户、形象定位、价格与支撑及关于物业主题在项目中的体现等,由于时间匆忙不尽之处敬请见谅.第一部分：香蜜湖片区市场综述一、片区概况：香蜜湖原名“香茅湖”早期是一个大水塘，因地理位置优越，交通方便，引来外商兴建度假村，改名为“香蜜湖”。
推荐-世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略 精品
【关于目标的思考】
目标
市场启示 竞争分析 客户分析
策略形成
策略执行大纲
市场启示
【市场启示一】
70 60 50 40 30 20 10
0 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗
50
40
2003 30
2004
20
10
0 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗
2003、2004年政府出让住宅用地情况
2004年企业转让住宅用地情况
单位：万平方米
【市场启示一】
1、自2002年起深圳开始实行用地三年紧控政策，2004年 比2003年政府住宅用地供应量锐减50%以上。
2、2004年政府住宅用地出让量集中于宝安、龙岗两区，其 中宝安占总量的65%以上。企业转让住宅用地中，宝安、龙 岗两区占全市住宅转让用地85%以上，其中宝安占全市的 50%；关内土地供应基本枯竭。
【市场启示三】
西乡
新安
宝安 中心区
龙华
宝安房地产市场的集中 分布于龙华组团及西部 组团（新安、西乡、中 心区），由于地理位置 及本项目面市时间等因 素，2005年西部组团 将是研究的重点。
【市场启示三】
新安片区即将推出项目
项目 名称
占地面积 建筑面积
建筑 类别
户型及面积
开盘时间 入伙时间
起价 均价
宝安中心区即将推出项目
项目名称
占地面积
总建面积
深业新岸线 幸福海岸1期
183875㎡ 104616㎡
478000㎡ 390810㎡
时代家园
24000㎡
130000㎡
丽晶国际
24291㎡
134946㎡
金泓凯旋城 76198.69㎡
【房地产精品课件】深圳鸿荣源公园大地3期别墅项目推售策略-2
未来一年中，不排除品牌开发商为了实现销售目标再次以低价入市，实力弱的开发商抵 抗不住资金压力而以低价尽快套现，未来市场充满“低价回款、大力促销促销售”的风险
13
长期来看，房地产仍将维持强劲发展
• 宏观经济视角：1. 未来2-3年中国经济发展态势依然良好 2. GDP增长率不低于7%，经济硬着陆可能性低 3. 人民币对外升值对内贬值将更加剧投资热情
17
站位。
一期热销，二期价格提升，二期加推面临销售困境…… 龙岗第一大盘，龙岗08-09年度供应400万平米商品房中的一 部分？ 10000多批上门客户，吸引的是谁，成交的是谁，未来要吸 引的又是谁？
2
项目梳理
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料，全国货到满意付款 订购热线：13666100049 QQ:1014899638
本项目为高品质规模大盘，后续必将经历08、09 年销售期，主要将经历市场的整固期到恢复期
15
2008年房地产市场预测——市场验证
2008年首推别墅招华曦城，以3.7万的价格 入市，推出97套，开盘仅销售22套，销售 率22.7%。
2008年1月12日丹堤开盘，推高层平面单
位，到场客户达到350批，最终成交96套，
开盘成交 8% 23% 99% 93% 55%
80%
21% 78% 49% 23% 11% 1.6% 10% 11% 47% 32% 17%
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料，全国货到满意付款
订购热线：13666100049 QQ:1014899638
10
2008年房地产市场预测
联泰梅沙湾、半山溪谷21、桐
林半山。
市场扫描 2007年别墅供应总量不大，但受到政策影响，消 化速度放缓．
13
长期来看，房地产仍将维持强劲发展
• 宏观经济视角：1. 未来2-3年中国经济发展态势依然良好 2. GDP增长率不低于7%，经济硬着陆可能性低 3. 人民币对外升值对内贬值将更加剧投资热情
17
站位。
一期热销，二期价格提升，二期加推面临销售困境…… 龙岗第一大盘，龙岗08-09年度供应400万平米商品房中的一 部分？ 10000多批上门客户，吸引的是谁，成交的是谁，未来要吸 引的又是谁？
2
项目梳理
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料，全国货到满意付款 订购热线：13666100049 QQ:1014899638
本项目为高品质规模大盘，后续必将经历08、09 年销售期，主要将经历市场的整固期到恢复期
15
2008年房地产市场预测——市场验证
2008年首推别墅招华曦城，以3.7万的价格 入市，推出97套，开盘仅销售22套，销售 率22.7%。
2008年1月12日丹堤开盘，推高层平面单
位，到场客户达到350批，最终成交96套，
开盘成交 8% 23% 99% 93% 55%
80%
21% 78% 49% 23% 11% 1.6% 10% 11% 47% 32% 17%
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料，全国货到满意付款
订购热线：13666100049 QQ:1014899638
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2008年房地产市场预测
联泰梅沙湾、半山溪谷21、桐
林半山。
市场扫描 2007年别墅供应总量不大，但受到政策影响，消 化速度放缓．