房地产业营改增要点归纳
房产及建筑行业营改增政策学习主要要点
房产及建筑行业营改增政策学习主要要点一．营改增主要文件号等财税（2016）36 号文、43 号、47 号以及总局公告13-19 号、23等，与房产、建筑行业最为重要的是 36 号文、 17、18 号公告。
二．纳税人财税（ 2016）36 号文中规定的中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，其中销售不动产的单位和个人，有两种情形： 1. 销售一手房，所谓的一手房是指拥有房地产开发经营资质的单位，销售已立项，未办理产权过户的房屋，即初次进入流通领域（包括房产企业以接盘形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自已名义立项销售的情况）； 2. 销售二手房（包括房产企业出售原已过户并作为固定资产管理和使用的房屋）；符合第一种情形的纳税人适用总局公告 18 号的相关规定（今天主要讲述的是这种情形）符合第二种情形的纳税人适用总局公告14 号的相关规定销售服务 - 建筑服务包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
纳税人按年应税销售额分别登记为一般纳税人和小规格纳税人。
（总局公告 23 号有具体规定），房产和建筑企业一般纳税人的标准为年应税销售额（不含税）超过500 万元。
三．适用税率和征收率1.税率 - 一般纳税人税目税率建筑服务11%销售 / 出租不动产11%2.征收率 - 小规模纳税人和一般纳税人特定项目 ( 简易征收）税目征收率建筑服务3%销售 / 出租不动产5%劳务派遣 / 人力资源外包5%四．计税方法1.两种计税方法计税方法适用范围税款计算一般计税方法一般纳税人销项税额-进项税额简易计税方法小规模纳税人 ( 一般规定 )销售额×征收率一般纳税人 ( 特别规定 )下列情形企业可选择简易计税方法：房产企业：老项目房地产老项目，是指：( 一) 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016 年 4月 30 日前的房地产项目；( 二) 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016 年 4 月 30 日前的房地产项目。
房地产开发企业营改增指引
房地产开发企业营改增指引概述房地产开发企业自营销售、按揭贷款销售、预售、出租、物业服务等涉及销售的业务，均适用增值税营改增政策，实行按照6%的税率征收增值税。
自营销售房地产开发企业自主开发并销售的房屋，只需要收取6%的增值税。
按揭贷款销售对于按揭贷款销售，房地产开发企业应该按照以下规定进行增值税征收：•贷款发放阶段，应按照6%的增值税税率缴纳。
•开发企业和金融机构共同向购房者收取贷款利息的，不再计算增值税；•如果购房者使用自有资金支付房款，直接跟开发企业结算，那么按照自营销售标准税率6%征税。
预售对于房地产开发企业的预售业务进行增值税征收时，应按照以下规定进行：•对于预售未到交付期的房屋，当今年并缴纳土地增值税后，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中；•如若今年未缴纳土地增值税，待明年一并缴纳时，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中。
出租房地产开发企业出租产权房屋，也需要按照增值税营改增政策进行税收。
•对于出租新增的房屋，应按照6%的增值税税率缴纳，即出租房屋的每月租金总额应该乘以6%的税率，再加上土地使用税；•如果租金大于等于1500元/月，则开发企业只需要缴纳增值税；•如果租金小于1500元/月，则由租户缴纳土地使用税，并且扣除租金后的实际租金再按照6%税率缴纳增值税。
物业服务房地产开发企业提供物业管理服务，按照上海市实行的《上海市增值税纳税申报办法》进行增值税征收。
增值税税率为6%。
对于房地产开发企业来说，深入了解营改增政策是非常必要的，对企业会计人员和税务人员都有帮助。
本文档的内容就是为您提供房地产开发企业在营改增政策下的相关税收政策。
房地产开发企业会计核算营改增
房地产开发企业会计核算营改增随着营改增政策的不断深化和完善，房地产开发企业面临了新的税务改革和会计核算标准。
本文将介绍营改增带来的影响，如何正确进行会计核算，以及如何避免风险。
营改增对房地产开发企业的影响首先，我们需要了解营改增的基本概念。
营改增即把原来的营业税和增值税合并为一种税，即增值税，这是一项巨大的税收改革。
对于房地产开发企业而言，营改增带来的主要影响如下：1.税率变化根据之前的规定，房地产开发企业的主营业务为房地产销售，属于货物销售业务，适用营业税税率5%或11%。
而营改增之后，房地产开发企业的房地产销售业务适用的增值税税率为11%。
2.税前扣除项目的变化营改增后，房地产开发企业不能再享受房地产销售业务所得税前扣除项目，需要自行承担工程设计、施工、材料、服务、经营等费用。
3.发票管理的变化原来的营业税实行应税消费凭证管理，现在采用的是增值税专用发票管理，这意味着企业需要对自己的开票资质进行认真审查，避免发票抵扣出现问题。
由此可见，营改增对房地产开发企业的影响比较大，需要企业注意税率变化、税前扣除项目、发票管理等方面的变化，否则将面临严重的税务风险。
房地产开发企业的会计核算营改增对房地产开发企业的会计核算也产生了影响。
下面让我们来看看如何在营改增条件下进行会计核算。
增值税核算首先要建立增值税专用发票台帐，对采购发票和销售发票进行记录，确保发票信息的真实性、准确性和完整性，避免发票关联问题。
其次，将增值税专用发票的货物、劳务和应税项目分开核算，计算出增值税应纳税额，复核税额和销售额，以此作为增值税申报表的依据。
成本核算房地产开发企业需要对工程建设、施工、材料、服务、经营等费用进行成本核算。
需要按照成本类别进行分类记录，还需要根据工程进度进行动态跟踪、核算和分摊，以确保成本核算的真实性和准确性。
资产跟踪核算营改增后，房地产开发企业的固定资产管理需要进行跟踪核算。
需要对建造固定资产、在建工程和生产性生物资产等进行资产核算，确保资产清晰、准确。
建筑业和房地产业营改增五大重点.doc
2018年建筑业和房地产业营改增五大重点2018年建筑业和房地产业营改增五大重点据住建部网站消息，4月11日，住房城乡建设部召开全国建筑业和房地产业营改增工作电视电话会议，动员全国住房城乡建设系统积极配合财税部门，切实做好建筑业和房地产业营改增工作。
住房城乡建设部部长陈政高出席会议并作动员讲话，副部长易军主持会议。
财政部副部长史耀斌、国家税务总局副局长汪康分别就营改增相关政策在会上讲话。
陈政高强调，全面推行营改增，是党中央、国务院审时度势、适应经济发展新常态采取的一项重大举措。
住房城乡建设系统应当深刻领会党中央、国务院的决策部署，充分认识营改增的重要意义，充分认识建筑业和房地产业营改增在这次税制改革中的重要性。
两个行业缴纳的营业税占全国营业税总额的58%，在这次税改中举足轻重。
从长远来看，建筑业和房地产业营改增，有利于推动行业转型升级，有利于促进企业提高管理水平，有利于规范市场秩序，还有利于加快房地产业去库存的步伐。
陈政高要求，各级住房城乡建设主管部门、各建筑业企业和房地产企业要积极配合各级财税部门，做好两个行业营改增工作。
重点抓好5个方面的工作：一是大力抓好政策宣传工作，做好政策解读工作，帮助企业吃透、用好营改增政策;二是做好新税制下的工程计价依据调整工作，力争在5月1日前调整到位并尽快发布;三是进一步规范市场秩序，加强监管，引导企业完善进项税抵扣链条;四是切实加强企业管理，优化内部组织结构，加快设备更新改造，努力增加抵扣、减轻税负;五是做好跟踪分析和调查研究工作，及时发现新情况新问题，加强与财税部门沟通，不断完善两个行业的营改增政策，确保两个行业税负只减不增。
史耀斌指出，全面推开营改增是本届政府成立以来规模最大的一次减税，有利于增加企业活力和经济发展动力。
考虑到建筑业和房地产业的重要性和特殊性，这次税改对两个行业的营改增政策作了一些特殊安排，以保证整个行业税负只减不增。
汪康表示，建筑业和房地产业是全面推开营改增的重头戏，税务部门已采取相关措施，切实做好营改增后的纳税服务工作，为纳税人创造良好的办税环境。
房地产企业营改增会计处理要点
房地产企业营改增会计处理要点一、营改增背景营改增是指将原来的营业税改为增值税，对企业来说，一方面降低了税负，另一方面也提高了进项税额的可抵扣，降低了企业的税负。
对于房地产企业来说，税制将对其经营管理、财务会计等方面产生一定的影响。
二、房地产企业特点1.高额资本投入：房地产企业通常需要大量的资本投入，涉及到土地、建筑物、设备等方面的投资。
2.长周期投资：房地产项目的开发建设周期较长，需要进行长期投资和资金占用。
3.销售周期较长：房地产项目销售通常需要时间较长，销售收入的确认存在一定的不确定性。
4.资金回笼周期较长：房地产项目销售后，资金回笼需要经过多个环节，包括签约、过户等，资金回收周期较长。
5.复杂的合同结构：房地产企业的合同涉及面广，性质繁杂，比如土地使用权转让、商品房销售、其他附加服务等。
1.纳税人身份确认：房地产企业需要根据国家税务部门的规定申报纳税人身份，涉及到开展纳税申报、缴纳税款等。
2.发票管理：房地产企业需要合理管理发票，包括根据销售合同和相关文件开具销售发票，对购买发票进行核对和入账等。
3.进项税额抵扣：房地产企业可以按照国家税务部门的规定，将进项税额抵扣于销项税额，以降低税负。
4.房地产开发成本核算：房地产企业需要合理核算开发成本，包括土地成本、建筑物成本、工程建设成本等，并根据相关政策进行摊销。
5.预收款的会计处理：房地产企业常常存在预收款项，需要按照相关准则进行会计处理，包括确认预收款、预收款明细账等。
6.合同结算：房地产企业需要根据销售合同和相关文件进行结算，包括确认销售收入、确认合同成本、计提坏账准备等。
以上是房地产企业在营改增税制中的一些会计处理要点。
由于房地产企业的特殊性，会计处理需要结合具体情况进行操作，建议企业及时了解国家税务部门的政策和规定，并与专业审计机构进行合作，确保会计处理符合相关法规和准则。
房地产行业营改增的35个热点难点问题
房地产行业营改增的35个热点难点问题营改增热点难点问题（房地产）1.关于取得的不动产，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？答：（1）取得的不动产中的取得方式包括租入。
（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。
（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。
2.一般纳税人销售其2022年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。
（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。
3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。
若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。
4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。
房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。
5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。
房地产业营改增税收业务培训
房地产业营改增税收业务培训概述本文档旨在为房地产业从业人员提供有关营改增税收业务的培训。
营改增是指将原来的营业税和增值税合并，改为只征收增值税的一种税收制度。
本文档将介绍营改增的背景、政策目标、主要内容以及房地产业在营改增税收业务方面的注意事项。
营改增的背景在过去，中国的税收制度中存在着重复征税和增值税与营业税并存等问题。
为了解决这些问题，中国政府决定进行税制改革，将营业税和增值税合并，形成了营改增税制。
政策目标营改增税制的目标主要是减轻企业负担、优化税制结构、提高税收透明度以及促进经济稳定增长。
通过营改增税制的实施，可以减少重复征税，降低企业税负，提高税收征管效率，进一步推动经济发展。
营改增的主要内容营改增涉及了多个领域和行业，包括房地产业。
在房地产业中，营改增主要涉及到房地产销售、租赁和开发等方面。
下面将详细介绍房地产业在营改增税收业务方面的主要内容。
房地产销售在营改增之前，房地产销售一般适用的是营业税制度。
而在营改增后，房地产销售开始适用增值税制度。
根据具体的政策规定，房地产销售的增值税税率可能为11%、6%、3%等不同税率。
同时，根据房地产销售的不同情况，还可能涉及到差额征税和一般计税方法的适用等问题。
房地产租赁在营改增后，房地产租赁业务也开始适用增值税制度。
不同于房地产销售，房地产租赁的增值税税率一般为11%。
此外，对于个人房屋出租所得，也需要依纳税人的不同身份适用不同的税率和征税方式。
房地产开发房地产开发包括土地开发和房屋建设。
在营改增后，房地产开发业务也适用增值税制度。
具体的税率和征税方式将根据土地开发和房屋建设的具体情况而有所差异。
房地产业营改增税收业务的注意事项在进行房地产业营改增税收业务时，需要注意以下几个方面：1.及时了解相关政策，确保按照最新政策规定进行税务申报和缴纳；2.做好税务登记和备案工作，确保符合营改增税收业务的登记要求和备案要求；3.注意核算税额和税率，确保按照正确的税率进行税务申报；4.做好账务记录和凭证管理，便于税务监管和审计；5.如果遇到疑难问题，及时寻求专业税务律师或财务人员的帮助。
房地产营改增培训资料
房地产营改增培训资料1. 引言本文档旨在为房地产从业人员提供关于营改增的相关培训资料。
随着国家税制改革的推进，营改增成为了一个重要的税制调整政策。
房地产行业是其中一个重要的应用领域，对于房地产从业人员来说，了解和掌握营改增政策对于日常工作和税务管理都具有重要意义。
2. 营改增的背景和意义2.1 营改增政策背景营改增是指将原先的营业税改为增值税。
我国自1994年开始实行营业税制度，但这个税种长期存在问题，例如税负过高、征管难度大等。
因此，为了深化税制改革，我国决定从2012年起开始推行营改增政策。
2.2 营改增政策的意义营改增政策的实施对于房地产行业具有以下重要意义：•降低企业税负：原来的营业税是根据销售额来计税的，税负较高。
而增值税是基于增值额计税，可以在多个环节抵扣，有利于降低房地产企业的税负。
•简化税制流程：营改增政策可以减少纳税过程中的环节，简化报税流程，提高纳税效率。
•创造公平竞争环境：营改增政策能够消除原来营业税对于不同性质的企业不同税率的情况，使得企业之间的竞争更加公平。
3. 营改增政策的基本原则3.1 增值税适用范围营改增政策下，增值税适用范围包括货物销售、服务业务和不动产销售等。
3.2 纳税人身份营改增政策下，纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人两种。
•一般纳税人：销售额较大的企业，应当按照一般纳税人的方式纳税。
•小规模纳税人：销售额较小的企业，可以按照小规模纳税人的方式纳税。
3.3 税率和税负营改增政策下，增值税税率分为17%、11%和6%三档，具体适用税率根据不同行业和商品进行调整。
对于房地产行业，一般适用11%的增值税税率。
纳税人的税负主要取决于销售额和购买原材料或者服务的费用。
4. 房地产营改增的具体操作流程4.1 增值税登记房地产销售企业需要进行增值税登记，申请成为一般纳税人或小规模纳税人。
4.2 税务账册管理按照税务局的要求，房地产企业需要建立相应的税务账册，记录和报告增值税的相关信息。
营改增后，房地产企业销售开发新项目时收入、成本、增值税会计处理要点
营改增后，房地产企业销售开发新项目时收入、成本、增值税会计处理要点政策背景：1、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
2、《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2017〕22 号）规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”等科目。
会计处理：1、确认主营业务收入及销项税额(不含税销售商品房收入20000万元）销项税额=20000÷（1+11%）×11%=2200借：银行存款等科目 22200贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 2200主营业务收入 200002、同时，结转主营业务成本（开发成本转开发产品18000万元）借：主营业务成本 18000贷：开发产品 180003、计算扣除土地价款后的销售额和销项税额（取得的土地成本6660万元）按照现行制度规定，纳税人通过招拍挂从国土管理部门取得的土地使用权，国家税务总局公告2016年第18号文件规定，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
因此，以全部价款和价外费用扣除土地价款，作为计算增值税销项税额时，应将扣除土地成本抵减的销项税额从与之配比的“主营业务成本”中扣除。
扣除土地价款后的销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%=1540扣除土地价款6660万元使销项税额减少额：销项税额抵减额= 6660÷（1+11%）×11%=660借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 660贷：主营业务成本 660。
房地产企业营改增会计处理要点
工程款支付增值税有两头，进项和销项。
房地产行业进项的主要问题是建筑业的发票，因为房地产行业主要跟建筑打交道，取得建筑工程的专用发票。
按照建筑业纳税义务发生时间的规定，增值税专用发票应该按照发生纳税义务时间的时候开具。
首先，如果房地产企业采取预付款方式，把钱给了建筑企业，但是工程还没开工，对于建筑企业来说，就属于预收账款。
根据财税[2016]36号文的规定，纳税人提供建筑服务，采取预收账款方式的纳税义务发生时间为收到预收账款的当天。
纳税义务发生，就应该开增值税专用发票，增值税专用发票可以抵扣。
因此采用预付工程款方式，则：借：预付帐款借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：银行存款工程开工之后，要支付进度款，则是建筑业开具增值税专用发票。
关于建筑业纳税义务发生时间的规定，在提供应税行为过程中，只要收到了款项，就是纳税义务的发生时间。
所以支付进度款的话，建筑业就应该开具增值税专用发票，房地产企业用发票去抵扣。
因此支付进度款，则：借：开发成本借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：银行存款关于纳税义务发生时间还有一个说法，合同上有约定的时间，到了约定时间，如果房地产企业还没有给钱，但是建筑企业需要交税。
如果发生这种情况，建筑企业宜开具增值税专用发票，则：借：开发成本借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：应付账款取得土地价款地价是房地产开发中的重头戏，有时候地价甚至高于楼面价。
因为房地产企业现在比较困难，有很多闲置房，闲置房卖不出去，如果不把库存处理掉，房地产行业可能会影响国家宏观经济的稳定运行。
但是政府卖地给房地产企业，政府是不能开票的。
所以这次规定，房地产企业拿到的土地价款里可以人为分为两部分，一部分是土地价，还有一部分是进项税额，进项税额税率按照11%进行抵扣。
如果是老项目，企业选择一般计税方法，取得土地价款是在取得土地价款时进行价税分离，还是销售时再从土地价款中剥离税金，需要得到下一步的确认，但从权责发生制角度考虑，应当在取得土地时即划分进项税额。
房地产营改增培训
房地产营改增培训一、营改增政策背景随着我国经济的发展和改革开放的进一步推进，房地产行业在国民经济中的地位日益重要。
然而，由于我国原始的营业税制度存在着征收标准不一、税负高等问题，不利于房地产行业的发展。
为了促进房地产行业更好地发展，我国政府推出了营改增政策。
二、营改增政策的意义营改增政策的核心目标是将营业税转为增值税，对房地产行业具有以下几个重要意义：1.降低纳税负担：相比营业税，增值税的税率较低，可以有效降低房地产企业的税负，减轻企业的负担。
2.促进投资：营改增政策有利于提高房地产行业的投资回报率，刺激房地产企业加大投资力度，促进行业的健康发展。
3.推动结构调整：通过营改增政策，可以激发房地产企业的创新活力，促进行业结构的调整与升级，推动经济的转型发展。
4.优化财税体制：营改增政策的实施，有助于优化我国财税体制，提升税收征管效率，推动经济的可持续发展。
三、房地产营改增培训的必要性随着营改增政策的推行，房地产企业需要了解和适应新的税收政策，应对可能带来的影响和变化。
因此，开展房地产营改增培训具有重要的必要性，具体表现在以下几个方面：1.熟悉政策内容：房地产企业需要了解营改增政策的具体内容和要求，包括纳税人资格、税基确定、税率计算等方面，以便更好地做好税务申报和纳税义务。
2.掌握操作技能：房地产企业需要学习和掌握相关的税务操作技能，包括如何填报增值税申报表、如何进行增值税开票等，以确保税务申报的准确性和合规性。
3.了解税收优惠政策：房地产企业有必要了解营改增政策下的税收优惠政策，以充分利用这些政策，减少纳税负担，提高企业的竞争力。
4.防范风险：房地产企业需要了解和掌握营改增政策的风险点和防范措施，避免因税务问题而导致的纠纷和损失。
四、房地产营改增培训的内容和方式房地产营改增培训的内容可以包括以下几个方面：1.营改增政策概述：介绍营改增政策的背景、目标和主要内容，深入理解政策的重要意义，把握政策的核心要点。
营改增 房地产
营改增房地产正文：一：营改增政策概述营改增是指将原先的营业税和增值税两种税种进行整合，实行统一的增值税制度。
对于房地产行业，营改增政策有以下几个方面的影响。
1.1 营改增的目的和意义营改增的目的是为了推动中国经济结构调整和由投资拉动向消费拉动转变，实现经济的可持续发展。
对于房地产行业来说，通过营改增政策可以降低税负，激发市场活力，促进房地产业的健康发展。
1.2 营改增的原则和方法营改增的原则是从流转环节来一次税，即在每个环节的增值环节都缴纳一定比例的增值税。
营改增的方法是将原来的营业税改为增值税，并进行相关调整。
二：营改增对房地产行业的影响2.1 增值税税率调整根据营改增政策，房地产行业的增值税率有所调整。
具体调整情况如下：（1）住房销售：调整前的税率为5%，调整后的税率为11%；（2）商业地产销售：调整前的税率为17%，调整后的税率为11%；2.2 应税差额计算根据营改增政策，房地产企业需要根据多种方法来计算差额应税，包括——单独核算差额法、核定方法、比率分配法等。
具体方法选择取决于企业的具体情况和资产结构。
2.3 财务制度变化营改增对房地产企业的财务制度也有一定影响。
为了适应营改增政策，房地产企业在财务核算和报表编制方面需要进行相应的调整和变化。
三：附件清单本文涉及的附件如下：附件1：增值税税率表附件2：营改增税负计算表格附件3：房地产企业财务报表模板四：法律名词及注释4.1 营改增营改增是指将原先的营业税和增值税两种税种进行整合，实行统一的增值税制度。
4.2 增值税增值税是一种按照商品的增值额向纳税人征收的一种税种。
4.3 差额应税差额应税是指企业在销售商品或提供服务过程中，销售额减去进项税额后的差额，作为应纳税额的计算依据。
附件：附件1：增值税税率表---- 税率类型 ---- 适用税率 -------- ------ ---- ------ -------- 住房销售 ---- 11% -------- 商业地产销售 ---- 11% ----附件2：营改增税负计算表格---- 项目 ---- 金额 -------- ------ ---- ------ -------- 销售额 ---- 100,000 -------- 进项税额 ---- 10,000 -------- 应纳税额 ---- 11,000 ----附件3：房地产企业财务报表模板---- 项目 ---- 金额 -------- ------ ---- ------ -------- 资产 ---- 100,000 -------- 负债 ---- 50,000 -------- 所有者权益 ---- 50,000 ----法律名词及注释：1. 营改增：将原先的营业税和增值税两种税种进行整合，实行统一的增值税制度。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产业营改增要点归纳
导读：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况〃扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
本文介绍房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的有关业务〃即纳税人销售还没有进行权属登记的不动产的一手不动产。
非房开企业销售房地产以及房开企业转让二手不动产等业务不在本次归纳范围。
将在归纳转让不动产、不动产租赁时介绍。
房地产业营改增要点归纳
一、纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天：
（一）先开具发票的〃为开具发票的当天。
（二）收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的：
1.书面合同确认付款日期的：按合同
2.未签订书面合同或合同未确定付款日期的：不动产权属变更的当天。
安徽国税口径参考：
增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。
对以买卖方式转让的不动产〃应对照《商品房买卖合同》约定的交房时间〃房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟时间之前完成房屋交付手续的〃以实际交付时间作为纳税义务发生时间。
因房地产开发企业原因造成延迟交房的〃以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的〃以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。
对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产〃房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
依据：财税＊2016＋36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一项
二、一般纳税人可选择简易计税的情形
房地产开发企业中的一般纳税人〃销售自行开发的房地产老项目〃可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产老项目〃是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同
注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
注意：同一房地产项目只能选择适用一种计税方法〃开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产〃如开发项目中既有普通住房〃又有别墅〃不能分别选择简易征收和一般计税方法。
三、预缴税款
（一）公式
1、一般计税应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3%
简易计税应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
（二）预缴时间
在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款〃填写《增值税预缴税款表》。
（三）预缴地点
房地产老项目适用一般计税的预征地点是不动产所在地。
文件依据：财税＊2016＋36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十项第二款
四、纳税申报
（一）公式
1、一般计税
应纳税额=（含税销售额-当期允许扣除的土地价款）÷(1+11%）×11%；
2、简易计税
应纳税额=含税销售额÷(1+5%）×5%。
（二）申报
计算当期应纳税额〃抵减已预缴税款后〃向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
关于申报表的填写〃推荐阅读：《房地产企业营改增纳税申报及案例解析》
五、会计核算
（一）预缴税款
1、收到预售款时：
借：银行存款
贷：预收帐款
2、预缴税款时：
（1）一般计税
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
（2）简易计税
借：应交税费——简易计税
贷：银行存款
（二）出包给外单位施工时
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款等
（三）开发产品完工
借：开发产品
贷：开发成本
（四）纳税义务发生时
1.收款
借：银行帐款/应收帐款
预收帐款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）或应交税费——简易计税
2.差额纳税
一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本
3.结转销售成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
4.转出未交增值税
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费—未交增值税
5.预缴税款抵减未交缴增值税
借：应交税费—未交增值税
贷：应交税费—预交增值税
6.申报后缴纳
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
六、土地价款的扣除
（一）一般计税可扣除当期允许扣除的土地价款〃简易计税不得扣除。
（二）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
1.公式
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款2.当期销售房地产项目建筑面积
是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
是指计容积率地上建筑面积〃不包括地下车位建筑面积。
3.房地产项目可供销售建筑面积
是指房地产项目可以出售的总建筑面积〃不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
是指计容积率地上建筑面积〃不包括地下车位建筑面积。
4.支付的土地价款包括：
（1）指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
（2）土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
（3）在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
（三）扣除凭证
1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款〃应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时〃应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
（四）其他规定
1.一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况〃扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
2.房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后〃设立项目公司对该受让土地进行开发〃同时符合下列条件的〃可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同〃将土地受让人变更为项目公司; （2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下〃签署变更协议或补充合同时〃土地价款总额不变；
（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
（五）注意事项
1.支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、拆迁补偿款、土地配套费等其他费用。
2.土地出让金返还问题〃如不是降低地价的返还款〃则房地产企业还可以原来的土地价款扣减房地产销售额。
依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税＊2016＋36号）第一条第（三）项第10目、11目〃《关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局
公告2016年第18号）第四条、第六条、第七条〃《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条、第八条〃《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条、第五条。
（五）案例
某房地产开发企业取得20000平方米土地使用权用于房地产开发〃支付土地价款45000万元〃取得省财政厅监制的财政票据。
上述土地分两期开发〃一期、二期开发土地面积均为10000平方米〃两期可供出售的建筑面积均为40000平方米。
其中二期项目已办理房地产产权转移手续〃销售的建筑面积为30000平方米〃金额46600万元〃该企业采用一般计税〃计算当期允许扣除的土地价款和销项税额。
1、计算已开发项目所分摊的土地价款
（10000／20000）*45000=22500万元
2、计算当期允许扣除的土地价款
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款
（30000／40000）*22500=16875万元
3、计算销项税额
销项税额=（46600-16875）／（1+11%）*11%=2945.72万元。